1 - 2、根据物业服务企业资质管理办法 之规定 二级资质物业可以承接30 万以下住宅项目和8 万以下的非住宅项目、三级资质物业可以承接20 万以下的住宅项目和5 万以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29 万，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接2 分）设营业税及附加的总税率为5.5% ，项目平均成本利润率为8%，问： 1.利润， 2.税金， 3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10 分）1、利润 =成本项目平均成本利润率=5428%=43.36（万元）即利润为 43.36 万元（ 2 分） ；2、税金 =营业额营业税及附加的总税率=（成本 +利润）营业税及附加的总税率（542+43.36）5.5%=32.20（万元）即税金为 32.20 万元（ 2 分） ；3、物业服务费总额=成本 +利润 +税金542+43.36+32.20= 617.56（万元）即物业服务费总额为617.56 万元（ 3 分） ；4、物业费单价 =物业服务费总额/（可收物业服务费用面积/12 个月）6175600/260000/12=1.98（元/平方米 月）即物业费单价为1.98 元/平方米 月（ 3 分） 。
某物业管理项目采用包干制，可收费面积18 万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10 元，年终核算各项管理服务成本共计400 万元，若营业税及附加为5.5%问题 1、当物业管理服务费收缴率为90% ，物业管理企业的利润总额是多少？B（计算过程）：物业管理服务总收入：1800002.11290%=408.24（万元）营业税金及附加：408.245.5%=22.4532（万元）利润总额： 408.24-22.4532-400= -142132 （万元）问题 2、当物业管理服务费收缴为（B）时，物业管理企业盈亏平衡？（计算过程）：收缴率（ x）1800002.112x（ 1-5.5%）-4000000=0x=93.32% 14.某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20 万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为 500万元 /年，停车场收入90 万元 /年问题 1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（）计算：设物业管理服务费标准为x； 200000 x12（ 1-8%）+900000=5000000 x=1.86 元/月平方米问题 2、若管理服务费标准确定为1.78 元/月平方米， 酬金比例为 （B）时，该项目能实现收支平衡。
计算过程说明：设酬金比例为x；2000001.7812（1-x）+900000=5000000；x=4.02% 问题 3、若管理服务费标准确定为2.00 元/月平方米，酬金比例仍为8% 时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（B） ）时，项目能实现收支平衡计算过程说明：设物业管理支出为x；x=2000002.0012（ 1-8%）+900000 =531.6 万元某物业管理项目采用包干制，可收费面积18 万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10 元，年终核算各项管理服务成本共计400 万元，若营业税及附加为5.5%问题 1、当物业管理服务费收缴率为90% ，物业管理企业的利润总额是多少？（计算过程说明） ：物业管理服务总收入：1800002.11290%=408.24（万元）营业税金及附加：408.245.5%=22.4532（万元）利润总额： 408.24-22.4532-400= -142132 （万元）问题 2、当物业管理服务费收缴为（）时，物业管理企业盈亏平衡？- 2 - （计算过程说明） ：收缴率（ x） 1800002.112x（ 1-5.5%）-4000000=0。
x=93.32% 某项目物业管理招标书要求物业管理服务费每月每平方米不超过1.8 元，停车场收入可纳入物业服务收入项目采用按照支出比例计提酬金制，酬金比例为8% ，税金按照 “ 二税一费 ”5.5% 计，项目可收费总面积20万平方米在投标方案设计时经初步测算，物业管理服务支出为每年500 万元，停车场收入每年90 万元问题：1.请核算收支平稳状况？2.如何改进？ 3.对投标书应如何修改调整？解：总收入201.812+90=522（万元）酬金5008%40（万元）税金5225.5%28.71（万元）盈亏522-500-40-28.71-46.71（万元）项目将发生亏损，可能采取的措施如下：提高物业管理费收费标准（a）?500+500 8% （ 20 a 12+90） （1-5.5% ）解得 a 2.006 元月 . 降低酬金比例(b) ?500+500 b %（ 20 1.8 12+90） （1-5.5% ）解得 b -13.42% 调整服务方案，减少服务项目或降低服务标准，从而减少物业管理服务支出（c）?522- c（ 1+8%）-28.710 解得 c456.75（万元）注：减少物业管理服务支出43.25 万元，才能实现盈亏平衡。
为满足招投标的要求，应采用减少物业服务项目、降低物业服务标准、减少全年物业服务计划预算支出43.25 万元的措施，调整投标方案某大夏总建筑面积5 万平方米，地面30 层，容积率为5，地下停车库三层，大堂出口一个物业实行全封闭管理，出入有南北两个道闸口（有人行通道），监控设在负一层物业实行24 小时保安制， 24小时保洁制地下停车库和大堂实行12 小时值班制保安实行六天工作制（其中一天算加班）清洁工作弹性工作制，工作内容为包干制，基本为三层楼一个人，地下停车库和物业本体以外区域实行12 小时保洁制保安人员工资、保险和其他约为1500 元/人、清洁工约为1200 元/人试结合自身物业管理实践，测算该物业每月保安和清洁人员工资费用1、测算的工资计算如下：( 1 ）岗位设置l ）南北两个出入口为2 个岗位；2 ）大厦内部楼层巡逻，考虑消防通道是双向交叉，应2 个岗位；3 ）地下停车库应该每层设立1 个岗位，共 3 个岗位：4 ）物业区域流动巡视1 个岗位；5 ）大堂值班1 个岗位；6 ）一般大厦都应该有消防监控中心，设岗位1 个7 ）小计 10 个岗位（保安队长采用兼职不另设） 2 ）考虑到六天工作制和劳动法规定，每个岗位应安排的人员为：36524 ( 365 -52 -10 )8= 3.614 所以共需要保安总人数为： 3.614l0 = 36 即约需 36 人。
3 ）保安每月固定的工资、保险及其它测算1500 元月人 36 人 54000 元月( 4 ）保安人员的加班工资为： ( 52 天 2 + 10 天 3 ) ( 1500 元月人 ( ( 365 -104 -10 ）天今12 月年） ) 12 月年 10 个岗位 8008 元月( 5 ）保安人员每月工资费用总额为54000 元/ 月8008 元月 62008 元/ 月清洁人员工资- 3 - ( 1 ）岗位设置（1 ）大厦本体 10 个岗位：2 ）地下停车场为1 个岗位；3 ）大堂清洁、地面停车场、垃圾清运及管理因素设1 个岗位；4 ）弹性工作制和保洁制，基本是一个岗位一个人，故清洁工人数为12 人 2 ）清洁工每月固定工资测算1200/ 月人 12 人 14400 元月( 3 ）清洁工加班工资为：( 52 天 22 + 10 天 3 ) ( 1200 元月 . 人 ( ( 365 -104 -10 ）天 12 月/ 年） ） 12 月/年） X ( 12 个岗位 x12 小时工作制 8 小时天） = 20451 元月( 4 ）清洁工每月工资费用总额为：14400 元月 20481 元月 34881 元月案例五某住宅物业项目总建筑面积31 万平方米，可收费总面积26 万平方米，多层12 栋，高层 18 栋，总户数为 1200 户，入住已经8 年。
在年度房屋普查中，得出结论：完好房为16 万平方米栋；基本完好房4万平方米栋，一般损坏房3 万平方米，严重损坏房2 万平方米，危险房1 万平方米按年度工作计划，12月初准备开展客户满意度问卷调查工作问题： 1按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备承接该项目的资格？（2 分）2请计算该小区的房屋完好率、危房率是多少？（需要列出计算式）（4 分）3、请列出客户满意度问卷调查的实施步骤9 分）案例一某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3 个多层住宅小区，服务面积40 万平米，服务 1 个办公楼提供服务，面积4 万平米吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息请问： 2、吴某在网上搜出了以下几个项目单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房20 4 4 如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有：( 1 ）计算与二级物业服务资质的差距多层住宅为 40/1 00=40 % 办公楼为 4/20 = 20 % 差距为： 1-（20 % + 40 % ) = 40 % ( 2 ）可选方案单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房招标项目面积20 4 4 二级资质标准100 8 20 占比20% 50% 20% 方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投标独立式别墅一个项目50 %40 %。