房产估价师经营与管理：评估房产投资价值计算公式一大公式：租金乘数小于12 租金乘数，是比拟全部售价与每年的总租金收入的一个简洁公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12 上述所提的西藏南路一小户型，2022年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界限假如一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2022元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进展比拟，也可在不同物业间比拟，取其较小者不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响 二大公式：8年~10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短它的公式是： 投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右仍以西藏南路小户型为例，假设2022年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年但是到了2022年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购置这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地 三大公式：2022年收益是否物有所值 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式 假如该物业的年收益×2022年＝房产购置价，该物业物有所值；假如该物业的年收益×2022年＞房产购置价，该物业尚具升值空间；假如该物业的年收益×2022年〈房产购置价，该物业价值已高估 仍以上文提到的小户型为例，2022年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的但是现在，就以2022元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了 以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进展简洁的猜测和分析即可帮忙投资者快速做出推断，有的还需要进展专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加牢靠性比方，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套一般住宅能够享受税收减免，肯定程度上能够弥补过高的租金乘数。
