——地业地业·安托山项目开发研判安托山项目开发研判重新定义安托山重新定义安托山 开发环境开发环境1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面区位分析区位分析户型分析户型分析形象定位形象定位报告架构报告架构 【【市场大势描述市场大势描述】】Ø房价保持迅速上涨房价保持迅速上涨2006一季度住宅均价 8126.14 元/平米，同比上涨25.63%；关内价格达10313.89元/㎡Ø总供应下降，供求紧张，市场火爆总供应下降，供求紧张，市场火爆2006一季度总供应量93.6万万平方米，同比下降15.8%，住宅空置率下降19.48% ，一季度全市供求比例为0.52，特区内供求比为0.51Ø政策重拳频出政策重拳频出调整供应结构，稳定房价；国八条、深八条、温六条……市场持观望态度Ø宝安、龙岗、龙华成热点片区，香蜜湖豪宅引人注目宝安、龙岗、龙华成热点片区，香蜜湖豪宅引人注目u结论：随着宏观调控的实施，整体市场将趋于冷静平和，关内供求矛盾结论：随着宏观调控的实施，整体市场将趋于冷静平和，关内供求矛盾难以解决，关外补充作用更加明显，本年度内房价将保持小幅平稳上涨难以解决，关外补充作用更加明显，本年度内房价将保持小幅平稳上涨 【福田市场供需】Ø供应量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出供应量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出Ø区域优势强硬，豪宅供应大，价格高企区域优势强硬，豪宅供应大，价格高企一季度均价11387.1711387.17元元/平米，同比上涨48.98%48.98%Ø区域未来土地开发以中小项目为主，大规模豪宅项目鲜见区域未来土地开发以中小项目为主，大规模豪宅项目鲜见 【环香蜜湖片区历年供应量】Ø20052005年，香蜜湖最后的豪宅大战，未来供应极为有限，向香蜜湖外围转移年，香蜜湖最后的豪宅大战，未来供应极为有限，向香蜜湖外围转移 【2005年底至年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量上半年环香蜜湖片区销售量】项目项目开盘时间开盘时间销售面积（建面）销售面积（建面）销售状况销售状况中旅国际公馆中旅国际公馆2 2期期2005-10-12005-10-1191531191531开盘当天销售开盘当天销售95%95%香山美树苑香山美树苑2005-10-222005-10-229960099600香蜜湖香蜜湖1 1号号2005-10-252005-10-25131000131000低调发售，低调发售，3434套别墅套别墅2 2天售罄天售罄水榭花都水榭花都3 3期期2005-10-292005-10-299653296532低调发售，一周售罄低调发售，一周售罄香格丽苑香格丽苑2005-12-102005-12-1090554905544 4个月售罄个月售罄香雅园香雅园2006-3-192006-3-192282322823低调发售，低调发售，2 2个月售罄个月售罄总计总计632040632040Ø供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大 【【开发环境开发环境总结总结】】福田供求矛盾突出，豪宅之战趋于尾声，高品质的中小项目主导市场福田供求矛盾突出，豪宅之战趋于尾声，高品质的中小项目主导市场香蜜湖成为市场王牌，环香蜜湖片区明显区分为三大层次，在价格、供香蜜湖成为市场王牌，环香蜜湖片区明显区分为三大层次，在价格、供应结构和客户群方面有鲜明的区分应结构和客户群方面有鲜明的区分环香蜜湖供不应求，销售火爆，核心区域开发殆尽，外围区域将大有可为环香蜜湖供不应求，销售火爆，核心区域开发殆尽，外围区域将大有可为 开发环境开发环境区位分析区位分析1.市场划分：香蜜市场划分：香蜜湖三大圈层湖三大圈层2.区域尴尬：现状区域尴尬：现状与未来的矛盾与未来的矛盾3.区位展望：站在区位展望：站在2008年时点上，年时点上，重新定义安托山重新定义安托山户型分析户型分析形象定位形象定位报告架构报告架构1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面 【香蜜湖三大圈层】水榭花都水榭花都香蜜山香蜜山香格丽苑香格丽苑熙园熙园香榭里花园香榭里花园香域中央香域中央中旅国际公馆中旅国际公馆香蜜湖香蜜湖1号号香蜜湖内圈香蜜湖内圈香蜜湖外圈香蜜湖外圈缇香茗苑缇香茗苑香逸名园香逸名园香香雅园雅园香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈香山美树香山美树香诗美林香诗美林盛景国际盛景国际风临左岸风临左岸园博中央园博中央翠海花园二期翠海花园二期新天国际名苑新天国际名苑 【香蜜湖内圈：供应量及价格分析】楼盘楼盘占地（占地（㎡㎡））建面（建面（㎡㎡））开盘时间开盘时间售价（元售价（元/ /㎡㎡））高层二手房价高层二手房价香榭里花园香榭里花园1 1期期49297492971600001600001999-6-11999-6-18600860012000-1400012000-14000香榭里花园香榭里花园2 2期期492974929767818678182001-11-262001-11-26100001000012000-1400012000-14000水榭花都水榭花都1 1期期164764.2164764.2（总）（总）82532825322002-7-182002-7-18110001100020000-2600020000-26000水榭花都水榭花都2 2期期164764.2164764.2（总）（总）1000001000002003-7-122003-7-12140001400020000-2600020000-26000水榭花都水榭花都3 3期期164764.2164764.2（总）（总）99480994802005-10-292005-10-291600016000————中旅国际公馆一期中旅国际公馆一期55831558311228151228152003-6-72003-6-79000900014000-1800014000-18000中旅国际公馆二期中旅国际公馆二期53530535301915311915312005-10-12005-10-11400014000————熙园熙园127962.6127962.61433901433902003-8-232003-8-23100001000016000-1900016000-19000香域中央香域中央66904669041385501385502005-4-242005-4-24100001000015000-1600015000-16000香蜜湖香蜜湖1 1号（华府）号（华府）9354493544131000131000预计预计2006-62006-6预计预计3000030000————Ø新推盘售价约新推盘售价约1500015000元元/ /㎡㎡，一手楼与二手楼价格非常接近；，一手楼与二手楼价格非常接近；Ø水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰，水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰，接近接近2 2万元万元/ /㎡㎡；；Ø香密湖香密湖1 1号高层再次刷新片区纪录，预计达号高层再次刷新片区纪录，预计达3 3万元万元/ /㎡㎡。
【【香蜜湖内圈：户型分析香蜜湖内圈：户型分析】】楼盘楼盘总户数总户数三房三房面积区间面积区间套数比套数比四房四房面积区间面积区间套数比套数比香域中央香域中央7107102020130-132130-13213%13%237237167-175167-17552%52%5252145-149145-1498383186-189186-1892121153-160153-1604747198-209198-209熙园熙园689689307307159-172159-17245%45%293293183-217183-21743%43%中旅国际公馆一期中旅国际公馆一期548548273273116-164116-16450%50%212212165-185165-18539%39%中旅国际公馆二期中旅国际公馆二期935935190190104-106104-10620%20%338338153-170153-17036%36%水榭花都水榭花都1 1期期470470117117121-129121-12925%25%353353171-202171-20275%75%水榭花都水榭花都2 2期期4734738181147-166147-16617%17%324324190-205190-20568%68%水榭花都水榭花都3 3期期4724728282148-165148-16517%17%374374191-308191-30879%79%总计总计4297429711431143 27%27%22612261 53%53%Ø区域以三房、四房、五房供应为主；区域以三房、四房、五房供应为主； 170170㎡㎡-200-200㎡㎡的四房占供应主导位置的四房占供应主导位置Ø户型区间较其他区域宽敞户型区间较其他区域宽敞20-4020-40㎡㎡ 【【香蜜湖外圈：供应量及价格分析香蜜湖外圈：供应量及价格分析】】楼盘楼盘占地占地建面建面开盘时间开盘时间均价均价二手房价格二手房价格金地香蜜山金地香蜜山1 1期期78679786791698601698602004-5-12004-5-18500850010000-1300010000-13000金地香蜜山金地香蜜山2 2期期2004-12-52004-12-58700870010000-1400010000-14000望郡望郡20882208821007651007652002-9-152002-9-157000700010000-1100010000-11000香逸名园香逸名园9500950060000600002002-3-22002-3-2650065009500-130009500-13000缇香名苑缇香名苑20365203651044171044172004-5-32004-5-3850085009500-110009500-11000香格丽苑香格丽苑150361503690554905542005-12-102005-12-1098009800————香雅园香雅园7413741322823228232006-3-192006-3-1998009800————Ø新推盘售价接近新推盘售价接近1000010000元元/ /㎡㎡Ø一手楼与二手楼价格非常接近；素质较高的二手楼价格区间达一手楼与二手楼价格非常接近；素质较高的二手楼价格区间达10000- 13000元元/㎡㎡ 【香蜜湖外圈：户型分析】100-135100-135平米的三房为主，两房、四房各占一定比例平米的三房为主，两房、四房各占一定比例楼盘楼盘总户数总户数两房两房面积区间面积区间套数比套数比三房三房面积区间面积区间套数比套数比四房四房面积区间面积区间套数套数比比金地香蜜金地香蜜山山1 1期期5445447979797915%15%369369104-135104-13568%68%9696148-184148-18418%18%金地香蜜金地香蜜山山2 2期期443443 8181118-126118-12664%64%132132148-160148-16037%37% 201201129-146129-1463030184-193184-193望郡望郡568568363668.9-68.9-69.469.46%6%989894-10994-10917%17%105105115-143115-14318%18%香雅园香雅园28928915315364-7264-7253%53%13613684-9884-9847%47% 0%0%缇香名苑缇香名苑658658888871.77-71.77-72.9272.9213%13%18018096.28-96.28-114.9114.964%64%5050162.20-162.20-162.76162.768%8%244244129.52-129.52-151.4151.4 香格丽苑香格丽苑61261212312378.56-78.56-83.8483.8420%20%397397104.28-114104.28-11465%65%9292130130、、13713715%15%香逸名园香逸名园400400100100858525%25%300300103-118103-11875%75% 0%0%总计总计35143514579579————16%16%20062006————57%57%505505————14%14% 【香蜜湖幅射圈：供应量及价格分析】楼盘楼盘占地占地建面建面开盘时间开盘时间均价均价二手房价格二手房价格香山美树苑香山美树苑382953829599600996002005-10-222005-10-22800080008700-95008700-9500盛景国际花园盛景国际花园21145.221145.275413754132004-10-302004-10-307500750095000-1100095000-11000风临左岸风临左岸150001500054000540002002-11-22002-11-2620062009500-100009500-10000香诗美林香诗美林31288312881000001000002004-12-42004-12-4750075009800-110009800-11000园博中央园博中央39333933199501995020062006年年6 6月月1500015000————Ø一手楼与二手楼价格非常接近；二手豪宅均价为一手楼与二手楼价格非常接近；二手豪宅均价为9000元元/㎡㎡- 12000元元/㎡㎡Ø出现部分素质较高项目（如园博中央、蝴蝶谷）凭借园博园景观优势预计达出现部分素质较高项目（如园博中央、蝴蝶谷）凭借园博园景观优势预计达1400014000元元/ /㎡㎡ 【香蜜湖幅射圈：户型分析】楼盘楼盘总户数总户数两两房房面积区间面积区间套数比套数比三三房房面积区间面积区间套数套数比比四房四房面积区间面积区间套数比套数比香山美树苑香山美树苑71271211411476-8576-8516%16%42442497-11597-11560%60%172172138-139138-13924%24%盛景国际花盛景国际花园园91291211211271-7571-7512%12%42842889-13189-13147%47% 0%0%风临左岸风临左岸42442421221290-9590-9550%50%106106108-112108-11225%25%106106129-132129-13225%25%香诗美林香诗美林99099039139175-8175-8139%39%539539110-118110-11854%54%7070136-140136-1407%7%园博中央园博中央98982323838323%23%464612212247%47%252516016026%26%总计总计31363136852852 27%27%1541543 3 49%49%201201 6%6%Ø90-11890-118㎡㎡的三房占主导的三房占主导Ø其次是其次是70-9070-90㎡㎡的两房与的两房与130-140130-140㎡㎡的四房各占的四房各占1/41/4强的比重强的比重 【香蜜湖圈层分析总结1】 【香蜜湖圈层分析总结2】 开发环境开发环境区位分析区位分析1.市场划分：香蜜市场划分：香蜜湖三大圈层湖三大圈层2.区域尴尬：现状区域尴尬：现状与未来的矛盾与未来的矛盾3.区位展望：站在区位展望：站在2008年时点上，年时点上，重新定义安托山重新定义安托山户型分析户型分析形象定位形象定位报告架构报告架构1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面 项目地块基本资料项目地块基本资料n区位：安托山东片区区位：安托山东片区 处于香蜜湖外圈处于香蜜湖外圈n位置：安托山六路、位置：安托山六路、侨香四路交汇西北侨香四路交汇西北n占地：占地：99109910㎡㎡n总建面：约总建面：约5 5万万㎡㎡n容积率：约容积率：约5 5 •现状：重污染工业区、未开发区域：现状：重污染工业区、未开发区域：–南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂–西面：混凝泥土厂、安托山采石场西面：混凝泥土厂、安托山采石场–东面：武警用地，存在军产房住宅出售东面：武警用地，存在军产房住宅出售–总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重•未来：全新的规划前景未来：全新的规划前景–片区完善的居住及教育配套规划片区完善的居住及教育配套规划–侨香村大型福利房侨香村大型福利房20082008年年6 6月建成，月建成，20082008年底前入住年底前入住–BRT2008BRT2008年通车年通车–地铁地铁2 2号线预计号线预计20102010年建成年建成–山姆会员会及国投山姆会员会及国投SHOPPING MALLSHOPPING MALL强大的幅射效应强大的幅射效应【【区域区域尴尬：现状与未来的矛盾尴尬：现状与未来的矛盾】】 武警用地、香格丽苑武警用地、香格丽苑山姆会员店山姆会员店沃尔玛沃尔玛安托六路、武警用地安托六路、武警用地本案地块本案地块北环路、塘朗山、高坡北环路、塘朗山、高坡安托山采石场安托山采石场混凝泥土厂混凝泥土厂待开发地、预制厂、沥青厂等待开发地、预制厂、沥青厂等【地块现状】北北 【 BRT1号线和地铁号线和地铁2号线号线】BRT1BRT1号线号线20062006年底开工，预计年底开工，预计20082008年年 投入使用投入使用农林路站农林路站地铁地铁2 2号线规划由福田中心区至蛇口港，计划号线规划由福田中心区至蛇口港，计划20102010建成建成农园路站农园路站 【 侨香路福利房侨香路福利房2006年中建成年中建成】p侨香村用地面积侨香村用地面积127790127790㎡㎡，建筑面积约，建筑面积约4242万万㎡㎡，， 1515栋栋3232——3535层高楼，层高楼，39963996套住宅套住宅p小区配套包括商业、净菜市场、幼儿园、文体中心、健康和物管中心等，停车位小区配套包括商业、净菜市场、幼儿园、文体中心、健康和物管中心等，停车位31703170个个p侨香村将于侨香村将于20082008年年6 6月建成交付使用，计划在月建成交付使用，计划在20082008年底前入住年底前入住 p侨香村是深圳市最后一批侨香村是深圳市最后一批““福利房福利房””，是为了解决近，是为了解决近70007000名在名在20022002年年1212月月3131日前调入深圳，日前调入深圳，且符合分房条件但至今没有住房的党政机关、事业单位员工的住房问题。
且符合分房条件但至今没有住房的党政机关、事业单位员工的住房问题 【【片区未来完善规划片区未来完善规划】】片区定位：片区定位：配套设施齐全的大型生活区商业配套：商业配套：山姆会员店、国投SHOP-PINGMALL、综合市场，商业公共设施社区配套：社区配套：区级文化中心、区级图书馆、运动场、公共泳池、网球体育中心、区级医院教育配套：教育配套：•3个小学•2个中学•3个幼儿园•（名校）香蜜湖实验学校侨香村福利房：占地侨香村福利房：占地12.78万㎡，约4000户，带来相应完善配套配套完善的街区生活配套完善的街区生活侨香村侨香村福利房福利房山姆会员店山姆会员店 【 站在站在2008年的时点上，重新审视安托山年的时点上，重新审视安托山】p周边工厂、采石场搬迁，安托周边工厂、采石场搬迁，安托山复绿工程展开山复绿工程展开p中心区、中心西区的发展带来中心区、中心西区的发展带来大量置业需求，关内供求矛盾大量置业需求，关内供求矛盾短期内无法解决短期内无法解决pBRTBRT开通开通p侨香村福利房建成即将入住侨香村福利房建成即将入住p山姆会员店及山姆会员店及SHOPPING MALLSHOPPING MALL商业幅射效应商业幅射效应p侨香村、片区内规划教育、文侨香村、片区内规划教育、文教设施开始建设教设施开始建设p由厂区变成纯粹的居住区域，绿由厂区变成纯粹的居住区域，绿色景观资源丰富色景观资源丰富 p土地总供应量土地总供应量4444万万㎡㎡，是福田未，是福田未来最集中最大的住宅开发用地来最集中最大的住宅开发用地p交通改善，扩大客户范围交通改善，扩大客户范围p提升片区知名度与美誉度，形成提升片区知名度与美誉度，形成良好的居住氛围良好的居住氛围p高档次、完善的商业及文化配套高档次、完善的商业及文化配套 1.1.整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施 借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套体系体系 2.2.区域体量：区域体量：4444万万㎡㎡，福田区仅有的高规划起点、整片待开发土地，福田区仅有的高规划起点、整片待开发土地3.3.片区定位：片区定位：福田区纯粹高档居住区福田区纯粹高档居住区 作为香蜜湖的有力供应补充作为香蜜湖的有力供应补充4.4.环境氛围：舒适的街区尺度；纯粹、宁静的居住氛围环境氛围：舒适的街区尺度；纯粹、宁静的居住氛围 丰丰富富的的绿绿色色山山景景资资源源；；文文教教配配套套齐齐备备，，人人文文气气氛浓厚氛浓厚香蜜湖香蜜湖·纯街区纯街区 Block Town【 项目档次定位项目档次定位】 开发环境开发环境区位分析区位分析户型分析户型分析1.户型定位：户型户型定位：户型推导研判过程推导研判过程2.户型分解及创新户型分解及创新建议建议形象延展形象延展香蜜湖香蜜湖·纯街区纯街区报告架构报告架构1.市场划分：香蜜市场划分：香蜜湖三大圈层湖三大圈层2.区域尴尬：现状区域尴尬：现状与未来的矛盾与未来的矛盾3.区位展望：站在区位展望：站在2008年时点上，年时点上，重新定义安托山重新定义安托山1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面 市场市场客户客户档次档次自身条件自身条件宏观政策宏观政策户型定位户型定位【影响户型定位的重要因素】 片区项目存片区项目存量动态分析量动态分析123结论一结论一【户型推导研判思路】市场角度分析市场角度分析二级市场成二级市场成交交/需求分析需求分析项目自身条项目自身条件修正分析件修正分析新政应对修新政应对修改户型配比改户型配比4结论四结论四政策角度分析政策角度分析结论三结论三自身条件分析自身条件分析结论二结论二客户角度分析客户角度分析 推导过程推导过程分析过程分析过程: :> >通过香蜜湖外圈、幅射圈同类项目进行整体分析通过香蜜湖外圈、幅射圈同类项目进行整体分析; ;> >考虑年限的变化特征考虑年限的变化特征, ,寻找之间的规律寻找之间的规律; ;> >选取选取02-0602-06年的共年的共1111个项目进行分析个项目进行分析; ;目的要求目的要求: :> >由片区存量动态分析由片区存量动态分析, ,找出基本变化规律找出基本变化规律, ,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例; ;数据来源数据来源: :> >中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库1 1: : 样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准21311个个4年年 香蜜湖外圈、幅射圈高档住宅项目香蜜湖外圈、幅射圈高档住宅项目【【环香蜜湖圈层环香蜜湖圈层02-0602-06年已年已/ /在在/ /近期销售项目分析近期销售项目分析】】片区片区/ /项目项目0202年已售项目年已售项目0404年已售项目年已售项目0505年已售项目年已售项目0606年发售项目年发售项目香蜜湖外圈香蜜湖外圈望郡望郡金地香蜜山金地香蜜山香格丽苑香格丽苑香雅园香雅园香逸名园香逸名园缇香茗苑缇香茗苑香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈风临左岸风临左岸香诗美林香诗美林香山美树苑香山美树苑园博中央园博中央盛景国际花园盛景国际花园 项目二房三房四房五房其他望郡69㎡ 占6%94-109㎡ 占17%115-143㎡占18%165-203㎡占34%复式181-242 ㎡占23%香逸名园85㎡ 占25%103-118㎡ 占75%——————风临左岸90-95㎡ 占50%108-112㎡ 占25%129-132㎡ 占25%————金地香蜜山79㎡ 占8%104-146㎡ 占66%主力129-146 ㎡148-193㎡ 占26%主力148-160㎡————盛景国际71-75㎡ 占12%89-131㎡ 占47%单房占40%缇香茗苑72㎡ 占13%96-115㎡ 占27%129-151㎡ 占44%主力117、139、142㎡160-162㎡占8%单房占13%香诗美林75-81㎡ 占39%110-118㎡ 占54%136-140㎡占7%香格丽苑78-84㎡ 占20%104-114㎡ 占65%130-137㎡占15%香山美树苑76-85㎡占16%97-115㎡占60%138㎡ 占24%香雅园64-72㎡ 占53%84-98㎡ 占47%园博中央83㎡占23%122㎡占47%160㎡ 占26%1 1、、02-0602-06年面积和比例统计年面积和比例统计02040506 > >通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。
的主力户型 > >由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，> >从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位 0202年以来，环香蜜圈住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；年以来，环香蜜圈住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；四房比例则呈明显下降趋势四房比例则呈明显下降趋势据此线性趋势预测，据此线性趋势预测，本项目可以参考主力房型比例为本项目可以参考主力房型比例为三房比例约为三房比例约为6565％左右，四房比例约为％左右，四房比例约为2020％左右％左右; ;2.2.整体三房、四房比例分析整体三房、四房比例分析 面面 积积（（㎡㎡））1181189494151 151 898911411497 97 三房三房四房四房1431431151151931931361361381381301300202年至今，年至今，三房三房/ /四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有逐步放大趋势四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有逐步放大趋势; ;三房出现紧凑型、舒适型、享受型三种档次的分类趋势；三房出现紧凑型、舒适型、享受型三种档次的分类趋势；我们的研究将从这些区间中研究我们的研究将从这些区间中研究02-0602-06年面积区间的畅销段年面积区间的畅销段; ;20022002年年20052005年年20042004年年20062006年年12212284 84 1601603.3.三房、四房基本面积区间分析三房、四房基本面积区间分析上限上限下限下限 u三房户型区间设置在三房户型区间设置在100100㎡㎡以下、以下、105105－－117117㎡㎡、、120120－－130130㎡㎡之间；之间；u四房户型区间设置在四房户型区间设置在130-160130-160㎡㎡之间；之间；结论：结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目4.02-064.02-06三房、四房畅销区间分析三房、四房畅销区间分析时间时间三房三房四房四房0202年年105-115105-115㎡㎡125-130125-130㎡㎡0404年年135-140135-140㎡㎡、、110-117110-117㎡㎡、、89-9589-95㎡㎡136-140136-140㎡㎡，，160-165160-165㎡㎡0505年年105-118105-118㎡㎡130-138130-138㎡㎡0606年年86-9886-98㎡㎡、、115-120115-120㎡㎡（案例较少）（案例较少） 关于近4年环香蜜湖片区可参考项目之两房分析望郡望郡香蜜山香蜜山缇香名苑缇香名苑香格丽苑香格丽苑20022004200569㎡约约6%79㎡约约8%72 ㎡约约13%78-84㎡约20% 时时间间轴轴线线环香蜜湖圈层可比项目中，两房所占比重较少环香蜜湖圈层可比项目中，两房所占比重较少套数比约占套数比约占1010－－1515％。
％5.5.两房两房设置建议设置建议主力区间主力区间:70-80:70-80㎡㎡两房比例两房比例: :约约10-15%10-15% 【【初步推导户型面积和比例初步推导户型面积和比例结论一结论一: 】】二房三房四房区间70-80 70-80 ㎡㎡100100㎡㎡以下以下105-117105-117㎡㎡120-130120-130㎡㎡130-160130-160㎡㎡比例1010－－15%15%65%-75%65%-75%15%-20%15%-20%说明说明: :> >以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究, ,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值; ;> >在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上, ,需要再次论证以求出项目最终面积和比例需要再次论证以求出项目最终面积和比例; ;> >由于目前只是推断由于目前只是推断, ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例; ;> >接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; ; 分析过程分析过程: :> >通过环香蜜湖片区三级市场成交和需求进行分析通过环香蜜湖片区三级市场成交和需求进行分析; ;目的要求目的要求: :修正基本户型修正基本户型> >由三级市场成交和需求户型由三级市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行户型区间修正面积对本项目进行户型区间修正; ;数据来源数据来源: :> >中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程2 2: : 户型上的分布十分集中，户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达三房四房的比例高达8383％；％；三房占据半壁江山三房占据半壁江山统计结果显示，统计结果显示，本片区二手楼成交均价保持在本片区二手楼成交均价保持在11000-1300011000-13000的水平的水平, ,说明二手楼与新盘价说明二手楼与新盘价格差别不大格差别不大环香蜜湖片区片区三级市场成交资料（三级市场成交资料（05.1005.10－－06.506.5））户型成交比例平均面积面积区间（㎡）平均总价（万元）平均单价（元/㎡）一房2.6%50.52 48-53.036112105 两房3.8%85.18 80.84-90.6310211644 三房52.3%129.13 94.2-219.8117013160 四房31.0%178.50 140.13-239.5724613763 五房10.3%227.24 118-35045119853原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部1. 1. 环香蜜湖片区三级市场成交分析环香蜜湖片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名：三房房型需求及成交量排名：三房>四房四房>二房二房 片区二手客户需求基本上和成交情况吻合，片区二手客户需求基本上和成交情况吻合，三房需求占据半壁江山，四房比重占三房需求占据半壁江山，四房比重占1/41/4强；强；2.2.香蜜湖片区三级市场需求分析香蜜湖片区三级市场需求分析原始资料来源：中原三级市场天然居、中旅国际公馆等地铺 •成交以三房、四房为主成交以三房、四房为主•两房所占据比例很小两房所占据比例很小原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部成交户型成交户型平均面积平均面积平均单价平均单价平均总价平均总价二房二房79791000010000790000790000三房三房130130120001200015600001560000四房四房157157125001250019625001962500五房五房1931931350013500260550026055003.3.片区典型个案三级市场分析：片区典型个案三级市场分析：金地金地- -香蜜山项目香蜜山项目 •成交成交3 3房占房占6 6成比例；成比例；•成交成交4 4房占房占1/41/4强；强；•该项目有一定比例的两房成交，主该项目有一定比例的两房成交，主要是项目单独设置了一栋小户型，要是项目单独设置了一栋小户型，2 2房体量较大房体量较大原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部成交户型成交户型平均面积平均面积平均单价平均单价平均总价平均总价二房二房72721100011000792000792000三房三房117117130001300016510001651000四房四房1651651300013000214500021450003.3.片区典型个案三级市场分析：缇香名苑项目片区典型个案三级市场分析：缇香名苑项目 1 1、成交户型面积集中段分别为：、成交户型面积集中段分别为：–两房两房72-7972-79㎡㎡–三房分三房分105-117105-117㎡㎡、、130130㎡㎡两个面积段两个面积段–四房四房140140－－160160㎡㎡2 2、成交价格：、成交价格：–三房单价与四房平均单价基本相近三房单价与四房平均单价基本相近–三房成交比例高，价格也比较坚挺三房成交比例高，价格也比较坚挺–两房的单价明显较低，该片区两房的单价明显较低，该片区2 2房客户对价格敏感度极高房客户对价格敏感度极高3 3、二手楼与新盘售价差距较小、二手楼与新盘售价差距较小–市面上热销的市面上热销的2 2手楼存量项目，都是近年规划建成的，位置优越，素质较高手楼存量项目，都是近年规划建成的，位置优越，素质较高4 4、三级市场成交户型和面积综合统计、三级市场成交户型和面积综合统计 二房二房三房三房四房四房区域表现区域表现70-8070-80㎡㎡100100㎡㎡以下以下117 117 ㎡㎡132132㎡㎡130-160130-160㎡㎡个案反映个案反映5%-8%5%-8%70-7570-75％％2020％％5 5、三级市场主力户型区间和比例统计、三级市场主力户型区间和比例统计【【三级市场成交三级市场成交/需求分析推断，需求分析推断，结论二结论二: 】】结论二结论二二房二房三房三房四房四房区间区间70-80 70-80 ㎡㎡100100㎡㎡以下以下110-117110-117㎡㎡120-130120-130㎡㎡130-160130-160㎡㎡比例比例8%8%15%15%40%40%17%17%20%20% 推导过程推导过程分析项目自身条件限制；推断本项需要规避的劣势分析项目自身条件限制；推断本项需要规避的劣势考虑未来竞争局面考虑未来竞争局面对原定户型比例进行修正对原定户型比例进行修正3 3: : Ø整体项目占地面积为整体项目占地面积为99109910㎡㎡，容积率，容积率〉〉5;5;Ø为保证产品的通透性和舒适性，本项目开发方向基本为高层或小高层为保证产品的通透性和舒适性，本项目开发方向基本为高层或小高层; ;Ø园林可用空间不大，难以塑造高档豪宅形象；园林可用空间不大，难以塑造高档豪宅形象；Ø项目南侧为待开发用地，未来规划不可知，估计视线遮挡严重；项目南侧为待开发用地，未来规划不可知，估计视线遮挡严重；Ø项项目目北北面面绿绿色色山山景景资资源源丰丰富富，，但但北北面面为为中中学学用用地地，，且且存存在在约约1010余余米米的的高高差，学校的噪音将对北面户型影响较大差，学校的噪音将对北面户型影响较大Ø项目面市期间，污染厂区估计尚未全部拆除，片区的状况仍未最终改善项目面市期间，污染厂区估计尚未全部拆除，片区的状况仍未最终改善1.1.项目开发条件分析项目开发条件分析建议在片区需求户型比例的基础上建议在片区需求户型比例的基础上对大户型比例进行适度下降对大户型比例进行适度下降 2、未来竞争局面分析、未来竞争局面分析1.1.前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可开发土地非常有限，且属小地块开发，前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可开发土地非常有限，且属小地块开发，因此未来的竞争主要是与存量因此未来的竞争主要是与存量2 2手楼的竞争；手楼的竞争；2.2.前提二：本片区前提二：本片区1 1手楼比手楼比2 2手楼单价高手楼单价高10%-15%10%-15%，是客户可接受的范围；，是客户可接受的范围；3.3.前提三：为保证发展商的利益最大化前提三：为保证发展商的利益最大化4.4.前提四：保证总价均等（具有竞争力）前提四：保证总价均等（具有竞争力）建议在片区需求面积的基础上收缩建议在片区需求面积的基础上收缩10%-15% 结论二结论二二房二房三房三房四房四房区间区间70-80 70-80 ㎡㎡100100㎡㎡以下以下110-117110-117㎡㎡120-130120-130㎡㎡130-160130-160㎡㎡比例比例8%8%15%15%40%40%17%17%20%20%结论二结论二二房二房三房三房四房四房区间区间65-75 65-75 ㎡㎡9595㎡㎡以下以下110-115110-115㎡㎡120-125120-125㎡㎡130-140130-140㎡㎡比例比例8%8%23%23%40%40%17%17%12%12%面积缩减后，通过户型面积缩减后，通过户型设计创新，解决户型的设计创新，解决户型的舒适度问题舒适度问题【【项目自身条件分析推断，项目自身条件分析推断，结论三结论三: : 】】 推导过程推导过程新政影响分析新政影响分析最大威慑力的举措：最大威慑力的举措：————套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上％以上——这也意味着这也意味着90平方米以上房源的套数占总房源套数的比例将平方米以上房源的套数占总房源套数的比例将一定小于一定小于30%。
4 4 说明说明: :Ø 将将9595㎡㎡的小三房面积的小三房面积调低到调低到9090㎡㎡以下，比例下调到以下，比例下调到20%20%；；Ø 将将30%30%的大户型保持在的大户型保持在110-115110-115㎡㎡的中三房，此户型作为项目核心产品的中三房，此户型作为项目核心产品结论三结论三二房二房三房三房四房四房区间区间70-78 70-78 ㎡㎡9595㎡㎡以下以下110-115110-115㎡㎡120-125120-125㎡㎡130-140130-140㎡㎡比例比例8%8%23%23%40%40%17%17%12%12%针对新政调整后的户型配比针对新政调整后的户型配比结论四结论四二房二房三房三房四房四房区间区间70-78 70-78 ㎡㎡90㎡㎡以下以下110-115110-115㎡㎡120-125120-125㎡㎡130-140130-140㎡㎡比例比例8%8%20%42%18%18%12%12%备注备注约约12%12%户型组合户型组合户型组合户型组合户型组合户型组合【【新政应对修改户型配比新政应对修改户型配比 结论四结论四: : 】】 p平面组合（花园扣院）平面组合（花园扣院）p垂直组合（复式、三错层）垂直组合（复式、三错层）【【户型组合作方式建议户型组合作方式建议】】4.54.5米高米高客厅、餐厅客厅、餐厅4.54.5米高米高客厅、餐厅客厅、餐厅3 3米高卧室米高卧室3 3米高卧室米高卧室3 3米高卧室米高卧室入户入户花园花园入户入户花园花园拆除花园间的墙壁拆除花园间的墙壁即完整的大户型单位即完整的大户型单位3 3米高卧室米高卧室 【【项目规划建议项目规划建议】】规划目的：规划目的：Ø实现一梯三户或一梯四户；实现一梯三户或一梯四户；Ø保证中心园林最大化、共享性强；保证中心园林最大化、共享性强；Ø主入口可设置一圈临街商铺，形成入口处小型商业广场主入口可设置一圈临街商铺，形成入口处小型商业广场24层层18层层户型排布：户型排布：Ø大四房；大四房；Ø大三房；大三房；Ø中三房；中三房；Ø小三房小三房Ø两房两房 开发环境开发环境区位分析区位分析户型分析户型分析1.户型定位：户型户型定位：户型推导及验证过程推导及验证过程2.户型分解及创新户型分解及创新建议建议形象延展形象延展香蜜湖香蜜湖·纯街区纯街区报告架构报告架构1.市场划分：香蜜市场划分：香蜜湖三大圈层湖三大圈层2.区域尴尬：现状区域尴尬：现状与未来的矛盾与未来的矛盾3.区位展望：站在区位展望：站在2008年时点上，年时点上，重新定义安托山重新定义安托山1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面1.客户定位：城市客户定位：城市核心阶层核心阶层2.客户心理需求：客户心理需求：香蜜湖情结香蜜湖情结3.项目档次追求：项目档次追求：与众不同的品味与众不同的品味感感 圈层圈层香蜜湖内圈香蜜湖内圈香蜜湖外圈香蜜湖外圈香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈客户性质客户性质自住为主，部分投资自住为主，部分投资自住为主，少量投资自住为主，少量投资自住为主，投资较少自住为主，投资较少区域来源区域来源福田客户为主，辐射罗湖、福田客户为主，辐射罗湖、南山，在部分关外、外地南山，在部分关外、外地客户客户福田为主（约福田为主（约60%60%），主要为中心区、），主要为中心区、景田、莲花北、和车公庙；景田、莲花北、和车公庙；辐射区域有南山（约辐射区域有南山（约10%10%）、梅林、罗）、梅林、罗湖；少量关外湖；少量关外车公庙、中心区为主车公庙、中心区为主部分景田客户部分景田客户职业职业私企老板、公司高层、高私企老板、公司高层、高级公务员为主级公务员为主2 2房：公司白领、中级管理人员房：公司白领、中级管理人员 3 3房四房：中小企业主，公司管理层、房四房：中小企业主，公司管理层、金融证券、高科技人员、福田老居民金融证券、高科技人员、福田老居民车公庙和中心区白领、车公庙和中心区白领、 高科技人员、小私营业高科技人员、小私营业主主家庭年收入家庭年收入3030万以上，超级富豪居多万以上，超级富豪居多2020万以上万以上1515万以上万以上年龄年龄35-5035-50岁为主岁为主2 2房房25-3025-30岁为主，岁为主，3 3房房30-4530-45岁为主岁为主25-3525-35岁为主岁为主家庭结构家庭结构3 3口以上居多，部分携父口以上居多，部分携父母居住母居住2 2房房2 2口之家多，口之家多，3 3房房3 3口以上居多口以上居多2 2口、口、3 3口之家居多口之家居多置业需求置业需求150150——190190平米以上四房、平米以上四房、五房为主五房为主适中适中3 3房为主，房为主，2 2房也有一定比例房也有一定比例实用两房、三房为主实用两房、三房为主关注因素关注因素依次为环境、档次、教育依次为环境、档次、教育配套及车位配套及车位依次为价格、位置、户型（赠送面积）依次为价格、位置、户型（赠送面积）依次为价格、户型、位依次为价格、户型、位置等置等【 三大圈层客户特征总结三大圈层客户特征总结】 【 客户分类描述客户分类描述】客户范畴：以香蜜湖外圈客户为主，以香蜜湖幅射圈为辅客户范畴：以香蜜湖外圈客户为主，以香蜜湖幅射圈为辅p中高收入白领阶层、金融证券、高科技人员中高收入白领阶层、金融证券、高科技人员ü事业上升阶段，月供能力强，购房意向更实际化，期望总价适中的居家式住宅事业上升阶段，月供能力强，购房意向更实际化，期望总价适中的居家式住宅ü文化层次较高，追求生活的品味与格调文化层次较高，追求生活的品味与格调p企业中高级管理阶层企业中高级管理阶层ü多为二次置业者，社会地位较高，收入稳定丰厚多为二次置业者，社会地位较高，收入稳定丰厚ü追求生活质量，对居住环境、家居品味、档次要求较高追求生活质量，对居住环境、家居品味、档次要求较高ü购房时注重心理感受，注重物业的形象包装与其身份是否吻合购房时注重心理感受，注重物业的形象包装与其身份是否吻合 p（具较强经济实力的）个体户、中小私营企业老板（具较强经济实力的）个体户、中小私营企业老板–车公庙、景田片区所占比例较大，车公庙、景田片区所占比例较大，–自有资金较足，长期滚打拼搏，消费观念谨慎，购房精打细算，综合楼盘性价比自有资金较足，长期滚打拼搏，消费观念谨慎，购房精打细算，综合楼盘性价比客户归纳：客户归纳：城市核心阶层城市核心阶层 p生活信条：生活信条：–勤奋工作，舒适生活勤奋工作，舒适生活–追求放松、舒适的街区生活追求放松、舒适的街区生活p购房区域：购房区域：–对区位认知程度较高对区位认知程度较高–具有香蜜湖情结具有香蜜湖情结–但未能购买香蜜湖核心圈产品但未能购买香蜜湖核心圈产品p生活品味：生活品味：–注重生活质量，对居住环境、家注重生活质量，对居住环境、家居品味及档次要求高居品味及档次要求高–注重物业所带来的心理感受注重物业所带来的心理感受【 客户购房心态客户购房心态】【 营销启示营销启示】p舒适、闲散生活方式的追求舒适、闲散生活方式的追求p香蜜湖区位满足其虚荣心理香蜜湖区位满足其虚荣心理–在案名及宣传主题上与香蜜湖在案名及宣传主题上与香蜜湖挂钩，如香格丽苑、香蜜山、挂钩，如香格丽苑、香蜜山、香诗美林、香山美树苑香诗美林、香山美树苑p格调与品位更高一筹格调与品位更高一筹 【 关于形象的思考形象的思考1 1】香香 颂颂u字面意思：香蜜湖颂歌字面意思：香蜜湖颂歌u名词涵义：法国音乐流派，暗示一种优雅、名词涵义：法国音乐流派，暗示一种优雅、闲适、浪漫与品位的生活方式闲适、浪漫与品位的生活方式 闲适、香蜜湖、格调闲适、香蜜湖、格调……他们的结合点在哪里？他们的结合点在哪里？ 【【香颂香颂 代表什么？代表什么？】】 【 关于形象的思考形象的思考2 2】闲适、香蜜湖、格调闲适、香蜜湖、格调……他们还有什么表现方式？他们还有什么表现方式？湖湖 岸岸u香蜜湖岸，直接拉近项目与香蜜湖的心理香蜜湖岸，直接拉近项目与香蜜湖的心理距离距离u湖岸，也体现一种自然生态的景观，以及湖岸，也体现一种自然生态的景观，以及闲适、自在的生活状态闲适、自在的生活状态 1.顺理成章，案名建议：顺理成章，案名建议：【 形象定位】香香 颂颂湖湖 岸岸2. 项目定位：项目定位：香蜜湖香蜜湖 · 纯街区纯街区·自然法式生活自然法式生活Block Town 一种一种 自然、高贵、优雅、闲适自然、高贵、优雅、闲适 的生活即将上演的生活即将上演…………法式文化生活与音乐、自然晨昏的交汇，产生不同的情怀与调性法式文化生活与音乐、自然晨昏的交汇，产生不同的情怀与调性【 生活演绎】清晨清晨··田园牧歌田园牧歌意境：清晨田园，每一种动听的韵律，都有它自己的颜色。
意境：清晨田园，每一种动听的韵律，都有它自己的颜色 在这个和谐、明朗的阡陌世界，心情也是原色的在这个和谐、明朗的阡陌世界，心情也是原色的 家，离开城市的禁锢，心情完全撒野家，离开城市的禁锢，心情完全撒野调性：通过原木材料、家俱，以及绿色的点缀，调性：通过原木材料、家俱，以及绿色的点缀， 营造一个纯自然的家园营造一个纯自然的家园 午后午后··云中漫步云中漫步 意境：云中漫步，发生在南部葡萄园的故事意境：云中漫步，发生在南部葡萄园的故事 从都市到自然的回归，浸染在乡间的美妙的风景从都市到自然的回归，浸染在乡间的美妙的风景 以及浓厚的亲情之中以及浓厚的亲情之中调性：自然、碎花的蔓妙风情，配合午后闲散的心境，调性：自然、碎花的蔓妙风情，配合午后闲散的心境， 散发出家所独有的温馨与细腻散发出家所独有的温馨与细腻晨晓晨晓··日光海岸日光海岸 意境：日光海岸，是由班德瑞乐队演奏的轻音乐集意境：日光海岸，是由班德瑞乐队演奏的轻音乐集 随着阳光在浪尖上跃动，心情轻快、明朗、舒展。
随着阳光在浪尖上跃动，心情轻快、明朗、舒展调性：一汪纯净的蔚蓝，几滴水的通透，点缀些海洋气息调性：一汪纯净的蔚蓝，几滴水的通透，点缀些海洋气息 家，是鲜亮、充满阳光的港湾家，是鲜亮、充满阳光的港湾 开发环境开发环境区位分析区位分析户型分析户型分析1.户型定位：户型户型定位：户型推导及验证过程推导及验证过程2.户型分解及创新户型分解及创新建议建议形象延展形象延展香蜜湖香蜜湖·纯街区纯街区报告架构报告架构1.市场划分：香蜜市场划分：香蜜湖三大圈层湖三大圈层2.区域尴尬：现状区域尴尬：现状与未来的矛盾与未来的矛盾3.区位展望：站在区位展望：站在2008年时点上，年时点上，重新定义安托山重新定义安托山1.新政出台：市场新政出台：市场从激涨到观望从激涨到观望2.片区供需：仍保片区供需：仍保持供需失衡局面持供需失衡局面 品味居家品味居家1.客户定位：城市客户定位：城市核心阶层核心阶层2.客户心理需求：客户心理需求：香蜜湖情结香蜜湖情结3.项目档次追求：项目档次追求：与众不同的品味与众不同的品味感感湖岸湖岸·香颂香颂 项目报告回顾项目报告回顾Ø站在站在20082008年的时点上，重新定义安托山：年的时点上，重新定义安托山：香蜜湖纯街区香蜜湖纯街区Ø户型推导研判：户型推导研判：二房二房三房三房四房四房Ø物业定位：物业定位：香蜜湖香蜜湖··纯街区纯街区··自然法式生活（自然法式生活（Block townBlock town））Ø形象定位：形象定位：湖岸湖岸··香颂香颂结论结论二房二房三房三房四房四房区间区间70-78 70-78 ㎡㎡9090㎡㎡以下以下110-115110-115㎡㎡120-125120-125㎡㎡130-140130-140㎡㎡比例比例8%8%20%20%42%42%18%18%12%12% 预祝地业安托山项目取得圆满成功！预祝地业安托山项目取得圆满成功！- THE END - 。