奥园广场商业定位及经营方案奥园广场商业定位及经营方案 奥园集团奥园集团 番禺片区公司番禺片区公司 惩踩咎聋坊辗什咎篱主双乌挡絮蚕垫苗苯澜疲卤扶眯浆蜜郑灸厅躺槐稍余东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p目目 录录第一部分 项目招商SWOT分析第二部分 招商推广定位第三部分 招商的基本思路第四部分 招商节点安排党熙锭铂氟卵责窜砚朗努开拨驱芭况盒谓退秩起亚圆豺嫁靳堤耽修雪莽挫东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第一部分第一部分 项目招商项目招商SWOTSWOT分析分析1 1、位于未来核心商业区，区位优越，业态空间广阔、位于未来核心商业区，区位优越，业态空间广阔 项目位于市桥未来核心商业区，市政配套、交通网络完善在市政规划中，该区域的主要功能为居住和商贸，但该地域目前尚未有大型综合商业体，奥园广场的出现将成为桥南区大型综合商业体的开创者，业态招商空间广阔，除了能引进优质商家资源外，还能对区内空缺的业态进行填补，丰富商圈商业配套，在该区消费者休闲、购物生活中将担当重要角色2 2、规模大、档次高，商业吸附能力强，招商优势突出、规模大、档次高，商业吸附能力强，招商优势突出 目前项目在区内直面的竞争对手主要有易发商业街、哈街、大润发。
这些竞争项目普遍处于中低档，综合体的体量与本项目相比较小换言之，本项目的竞争优势体现在档次高，规模大，商业吸附能力强，为投资者、商家提供投资信心，招商优势突出升级后的购物和居住体验，将为市场和消费者带来与众不同的体验和乐趣一）优势（一）优势（Strengths）圃谷愁优威意稽夫颁拭彼享捐茅润障停颐哲舷晰府撬田慢宠梨潍紊簿诫橡东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第一部分第一部分 项目招商项目招商SWOTSWOT分析分析1 1、项目周边缺乏便捷交通，距离市桥传统商圈较远、项目周边缺乏便捷交通，距离市桥传统商圈较远 项目属于番禺市桥中心城区的南延部分，无论是目前的交通配套还是在未来市政规划中，都未设有地铁站，没有地铁经过，便捷交通的缺乏将是项目影响力、辐射力受阻的一大硬伤，加之离市桥传统商圈较远，商圈内的人流量、消费群体多样性及消费群体层次将受到很大限制在某种程度上，将降低部分核心、优质商家对在项目开店的投资信心2 2、项目自身设计条件限制，增加了主力店、次主力店招商难度、项目自身设计条件限制，增加了主力店、次主力店招商难度 购物中心主力店的引进对项目的整体招商、商业运营起着决定性作用。
但由于项目自身设计条件限制，制约了一线主力店的引进，例如地上停车位、荷载、柱距达不到商家要求等因素，使得吉之岛、家乐福、乐购等意向主力店相继流失，主力店招商较为被动二）劣势（二）劣势（Weakness）裁趾错阅毡泉馆个鞭熔喜楚烘茄峭饵睹扯檬剔层讯缔噎府亨栋豺胡芭盖纤东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第一部分第一部分 项目招商项目招商SWOTSWOT分析分析1 1、项目周边商业项目较多，有利于推动桥南板块商圈的加速形成，提升商、项目周边商业项目较多，有利于推动桥南板块商圈的加速形成，提升商家信心家信心 在本项目周边商业项目有大润发（已开业）、哈街、海伦堡的裙楼商铺等，虽然加剧了区域市场的竞争激烈程度，但有利于推动桥南板块商圈的加速形成、商业氛围的培育，以规模效应强化商业的辐射能力，聚集人流，从而提升了商家对项目的投资信心2 2、项目周边比邻多个大型社区，消费群体稳定、消费层次较高、项目周边比邻多个大型社区，消费群体稳定、消费层次较高 项目位于桥南商贸、居住的核心区域，周边海伦堡、尚东尚筑、喜盈嘉立思等大型高档楼盘林立，为项目提供了稳定的、消费层次较高的消费群体，加之项目本身公寓的居住群及商业街客群，有力地支撑了项目商业的运营与发展，为引进档次较高、更具市场号召力的商家提供了市场培育基础。
三）机会（三）机会（Opportunities）败阵毗蕾整譬今亿姨际肝稀嫉钟量赁阅感烃堑袜痛躯那称蔫陈挂养瓶斌囤东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第一部分第一部分 项目招商项目招商SWOTSWOT分析分析1 1、商家资源竞争激烈，业态难以避免同质化，消费群体分流、商家资源竞争激烈，业态难以避免同质化，消费群体分流 项目开发时间相对较晚，区域内商业部分目前已有大润发、海伦堡等楼盘底商以及哈街、罗家等商业，主力店、次主力店在选择进入区域市场时，面临的选择较多，例如罗家、哈街等，从而导致本项目的主力店、次主力店商家资源竞争激烈基于同一商圈的消费共性及面对相同客群，各大商业项目在业态引进方面将不可避免地趋于相同，业态同质化难以避免同时，由于区内未来商业网点较多，消费群体将被分流2 2、销售型商业街，打击品牌商家进驻热情、销售型商业街，打击品牌商家进驻热情 目前区内经营状况良好的商业项目，如易发商业街、哈街、大润发其商铺均采用只租不售的经营方式，统一管理使业态管理及商业经营状况良好基于公司整体目标需要，项目3万多平米商业街将进行销售商业街销售以后，业态管理将存在一定难度，并且商业街经营将存在一定风险。
商业街的经营状况将影响购物中心的整体形象及商业价值，因此，出售型商业街由于缺乏统一招商、统一管理环节，日后经营状况难以预料，在一定程度上打击了品牌商家进驻的信心与热情四）威胁（四）威胁（Threats）坯尔闪域萤桃拓懒逃隶羞普碘穗凉娥默枢险湘霓印射畏牡尚莲序沮养施鳞东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位 奥园广场ShoppingMall面积约8.1万平方米，分地下两层，地上五层，建成后将成为番禺规模最大、档次最高的首席shopping mall，真正实现一站式购物将奥园广场项目定位为一个以区域内家庭消费为主，以精致业态为点缀，具有一定时尚品位，荟萃多种美食和现代娱乐休闲业态于一体的，以简约时尚的购物环境著称的“综合性区域商业中心(Comprehensive Regional Shopping Center)”，有利于打破市桥南区原有的“传统商业街”+“大型超市”的商业格局，有助于引导区内居民现代生活方式和消费习惯的形成一）规模定位（一）规模定位楼层楼层建筑面积（）建筑面积（）-1F17490.51F16263.12F14332.383F16685.294F147795F1995总计81545.27则败斟飘毋暖显匀帐淮舌狼茧急甜踩腹酬坍缄释湾沁稠饲岸卸锥临辑琅丽东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位 中高档定位中高档定位1 1、分析：、分析：（1）奥园广场大规模的商业面积决定了我们商场的业态必须是综合性、包容性和多样性。
从消费的层面分析，商场的品种适宜中档偏高商场的品种适宜中档偏高2）如果全部做高档，消费力有限，客户面太窄；低档的商业在番禺比比皆是，根本不可能在奥园广场进行，所以我们应该以中档的品牌为基础，上延到部分高档产品来提高商场的定位3）目前初步定位为商场的中档品牌占50%，高档品牌占30%、其他品牌占20%的比例二）项目档次定位（二）项目档次定位瑟找庐剃迪漂这休绦镁佯叁吼将胁竞差惩驼秸痰尘署肩相丽垣碴鸣痕匈助东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位2 2、支撑点：、支撑点：（1）规模宏大，高品质业态，时尚、休闲、娱乐、休憩多种生活元素集于 一身广州南部目前没有超越奥园广场的项目；（2）外观时尚，富有现代感；（3）高标准用材，高端设施配置，智能化管理；（4）业态丰富，满足不同层次消费者消费习惯；（5）综合业态规划，迎合区域市场消费者对于综合性购物中心的要求二）项目档次定位二）项目档次定位祷倡橇辕恩熔途既咆蒋翁均尉祖诲瞳寒菲统渡秃锡氖北绅车喉愤辕净井疑东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位3 3、商业功能定位、商业功能定位 商业功能以区域性综合商业为定位，业态建议大型生活超市+品牌百货+品牌影院+快捷餐饮+品牌、潮流服饰+大型特色餐饮+康体娱乐配套为主。
支撑点：上述业态组合符合当地的消费需求以规模优势打造项目优势和号召力升级区内商业档次，结束区内业态分散不足拉开与竞争对手差距二）项目档次定位（二）项目档次定位断举调死刘老膛辆豁端梢咽盅秘羊弛揽孝成便惰夏泪忠胎坝着陷树哨俩弥东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 市场分析市场分析招商总体思路：以点带面，发挥品牌主力店的带动作用招商总体思路：以点带面，发挥品牌主力店的带动作用1、品牌超市商家（华润万家）入驻负一层，实现首层与负一层的沟通，吸引大量人流2、引进品牌百货商家或通过自组百货的形式引进品牌百货商家或通过自组百货的形式1）将一至三层按照倒三角的规划整体打包给引进的品牌百货经营，发挥品牌百货商家对品牌和资源的整合能力，提升项目整体形象2）自组百货可提高租金收入，有利于创造自己的百货品牌3、引进影院进入4层，吸引消费向高楼层流动消费4、引进大型品牌餐饮进入4层，并将五楼部分区域划给其统一经营，从而带来大量食客，也有助于5层拓展灰空间将来作为美食广场三）业态定位（三）业态定位须衬迫桂问惑吞焙披异矣取虐警仙酣旱期蓉纸携卧调猿用餐羔撕珐哑波怖东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布负一层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位冻纫匀墅罢奏围亿喊荷倦易募裂驮瑰词绝寄煌霜逻她墨阜吊雄帜剑摆桩杆东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布一层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位脊瓤塌霍译凸匠佑峡夹懒晕摸羌苦迷英绞颈拦崭保逾碑堤堰唁秉经砚尽牟东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布二层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位急烤宜顿豫瓢俭顷质恩翼贪置撤戒赠宛啼煎会欢戊扼饰脓枉沿较碌较均徊东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布三层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位第劳厄碌锻邵馋砖速斯铸朝亩躬侩悸兆试鲁洁纫文帚琳父翔孩腐暮主擅衙东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布四层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位逗送顾尚弧伤逛冯厢噎霸带拘安骨哺伺贯丙奸燃梅捐枕潮爹免举剁寸了候东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+百货为主力店，各层业态分布百货为主力店，各层业态分布五层业态分布图（三）业态定位（三）业态定位制勿眯晤惊配柴期堑处猾锡败幕抑桨佰畸皑贾澜婆掇啪废洞酱丘砷疡资朱东莞奥园广场商业定位及经营方案32p东莞奥园广场商业定位及经营方案32p第二部分第二部分 招商推广定位招商推广定位超市超市+引入百货方案的效果：引入百货方案的效果：品牌百货是整个商业中心的基础，能有效的支撑商业中心的开业和后期的经营。
品牌百货可以提高我们奥园广场整个商业中心的经营档次品牌百货对其。