XX不动产评估有限公司 土地估价报告第一部分 摘 要一、估价项目名称XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款土地评估二、委托估价方委托单位：XX市 三、受托估价方估价单位：XX不动产评估有限公司单位地址：XX区朝阳中路666号法人代表：XX执业范围：全国范围内从事土地评估业务资质注册号：XX联系：XX四、估价目的为XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款提供土地使用权市场价格参考依据五、估价期日根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发[2013]20号）》规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准本次评估以《XX市规划局关于XX小区超容积率建设的处理决定》批复日期为估价期日六、估价日期二〇一六年九月二十三日至二〇一六年九月三十日七、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日2016年9月2日，评估设定两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度,用途为住宅用地，设定土地剩余使用年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据规划设计条件和利用现状，待估宗地容积率由1.3调整为1.68应补交地价款的公开市场价格。
2、土地实际开发程度待估宗地在估价期日的实际开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度3、土地估价设定的开发程度待估宗地土地估价设定的开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度八、估价结果宗地一：土地面积：63766平方米新增建筑面积:24231.08平方米楼面地价: 774.28元/平方米补交地价：18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾壹元整宗地二：土地面积：20748.140平方米新增建筑面积: 7884.30平方米楼面地价: 766.41元/平方米补交地价：6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整两宗地补交总地价：24804247元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟贰佰肆拾柒元整（详见土地估价结果一览表）九、土地估价师签字估价师姓名 资格证书号 签 名 十、土地估价机构估价机构负责人签字：XX不动产评估有限公司 二〇一六年九月三十日- 71 -XX不动产评估有限公司 表1-1 土地估价结果一览表估价机构: XX不动产评估有限公司 估价报告编号: 山智评[2016]（估）字第XX号 估价期日:2016年9月2日 估价目的：补交出让金 估价期日的土地使用权性质:出让估价期日的土地使用者地号土地使用证编号估价期日的用途估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度剩余土地使用权年限/年容积率土地面积/m2建筑面积/m2新增建筑面积/m2楼面地价/元/m2补交总地价/元证载实际设定原容积率新容积率原容积率新容积率XX置业有限公司住宅用地住宅用地住宅用地七通一平七通一平62.451.31.6863766.0082895.80107126.8824231.08774.2818761641住宅用地住宅用地住宅用地七通一平七通一平63.111.31.6820748.14026972.5834856.887884.30766.416042606合计109868.38141983.7632115.3824804247一、上述土地估价结果的限定条件表1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表估价期日土地使用者地面平整情况周围道路情况供电情况供水情况通讯条件排水情况供暖情况供气情况土地权利限制规划限制其他条件XX置业有限公司平整南临建国街市城区供电网市城区供水网XX市通讯网市城区排水网市城区供暖网市城区供气网无有无二、其他需要说明的事项：1.本报告采用的建筑面积为土地面积和规划容积率乘积并保留两位小数。
估价机构：XX不动产评估有限公司 二〇一六年九月三十日XX不动产评估有限公司第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：XX市 二、估价对象 估价对象是指XX置业有限公司使用的位于XX市XX路西的两宗国有出让土地，证载用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，设定用途为住宅用地，其中：宗地一证载土地面积63766平方米，委托评估面积63766平方米；宗地二证载土地面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米估价期日，待估宗地内场地平整，土地利用现状为XX住宅小区三、估价对象概况1、土地登记状况宗地一：证 号：使用权人： 座 落： 地 号：用 途：住宅用地级 别：住宅一级权利类型： 出让 终止日期：2079年2月14日宗地面积：证载面积63766平方米，委托评估面积63766平方米宗地四至：宗地二：证 号：使用权人： 座 落： 地 号：用 途：住宅用地级 别：住宅一级权利类型： 出让 终止日期：2079年10月12日宗地面积：证载面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。
宗地四至：2、土地权利状况待估宗地土地所有权属国家所有，XX置业有限公司为待估宗地土地使用权人待估宗地产权清楚，来源合法于估价期日，待估宗地剩余土地使用权年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据委托方提供的待估宗地土地利用的相关资料，至估价期日，未发现待估宗地上设有他项权利3、土地利用状况估价期日，待估宗地场地平整，待估宗地土地利用现状为XX住宅小区根据《国有建设用地使用权出让合同》，容积率为不高于1.3不低于1.0四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、 城市资源状况（1）地理位置（2）气候（3）行政区划及人口状况2、城市规划与发展目标3、城市社会经济发展状况 4、基础设施（二）区域因素1、区域概况2、城市社会经济状况3、交通条件4、基础设施条件（三）个别因素待估宗地位于XX市XX路西，其中：宗地一面积63766平方米,委托评估面积63766平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地宗地形状不规则，宗地东临XX、南临XX、西临XX、北临XX；宗地二面积20748.140平方米,委托评估面积20748.140平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地宗地形状不规则，宗地东临XX、南临建国街、西临XX、北临XX。
估价期日，宗地所在区域基础设施开发程度为宗地外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度，土地利用现状为XX居住小区，土地利用状况良好 第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》国土资厅（2013）20号；2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）；3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，１９９８年１２月２４日国务院第１２次常务会议通过，1999年1月1日施行）；6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）；7、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发［2015］12号）；8、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；9、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）；10、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部、国家税务总局令第49号）；11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉；12、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部部令第 39 号）；4、土地评估有关的资料A．《XX市土地级别与基准地价图》（XX市）；B.《XX市城区土地级别与基准地价使用手册》（XX市）。
三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）四）其他资料1、委托方提供的有关资料；2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价（一）估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、价值主导原则影响土地价格的主要因素是土地综合质量的优劣，在估价过程中，应充分考虑土地的实体状况和权属状况，包括土地的区位，土地规划用途，土地的使用年限，土地级别，基础设施，交通便利度，环境质量的优劣，宗地形状，地质条件，土地使用权人，是否存在他项权利等等，都会影响土地的价格2、审慎原则在国有土地使用权出让，或因土地容积率发生变化，需要补交地价款的估价中，在确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行情况，有关行业的发展状况，确定估价结果时，应充分考虑存在的风险3、 合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分从评估宗地的实际出发，认真进行调查研究和实际勘察，按照有关法规政策和技术规程的要求，实事求是的分析地价资料的有效性、真实性、客观反映当前地价实际水平，采用科学的评估方法、标准和程序，进行地价评估。
4、 替代原则根据市场运行规。