城市运营案例解读城市运营案例解读——西安曲江和北京华侨城城市运营是站在城市经济与资源的制高点，对区域内的资源、产业等进行整合、优化并重新配置，进而提升整个城市的实力与形象城市运营的崛起，标志着中国的城市化发展进入了一个崭新的时代一）西安曲江新区开发（一）西安曲江新区开发1、项目总体概况、项目总体概况项目介绍项目介绍曲江新区原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于 1993 年批准设立的省级旅游度假区，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，规划面积 15.88 平方公里，另与雁塔区共建 30 多平方公里，合计 47 平方公里2003 年 7 月，经西安市政府批准，更名为“曲江新区”曲江新区是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积 47 平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近 150 平方公里曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到 2011 年成为国家级文化产业示范区，5A 级景区和生态区项目区位项目区位曲江新区属于雁塔区，位于西安城东南区内有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游点。
投资与周期投资与周期十年来，曲江新区以文化立区、旅游兴区及“重大项目带动战略”为主旨，累计投资200 多亿，先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大庸不夜城等 30 多个重大文化项目，组建了曲江文化产业 投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团，形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地. 陕西文化、旅游产业发展的标志性区域西安曲江文化产业投资集团成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸”行列2、项目定位与规划、项目定位与规划项目定位项目定位以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区中国西部重要的游客集散地、旅游中心和文化中心规划布局规划布局在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌曲江新区在规划上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的功能布局：“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”：既贯穿整个新区，宽 100 米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100 米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。
3、项目开发模式、项目开发模式（（1 1）理念模式）理念模式曲江模式，是一种文化经济模式是以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游的契合；是中国城市化初期文化经济与城市发展的一种范式曲江模式实质：特质文化内核+价值传播+新城市主义曲江特质文化内核是以唐为主的盛世文化，意在实现非物质文化社会价值最大化、商业价值最大化，曲江文化外向表征为重大文化工程、产业集群链条及其所形成的重大城市文化景观曲江的传播从精确策划开始，对任何一个项目的策划，事先都要找到市场的兴奋点，国际国内检索后的创新点大唐芙蓉园建园之初，段先念同志一口气讲了“三十三条”原则，至今仍是同类主题公园的建设宝典曲江传播借用国际理念，但不崇洋媚外大雁塔北广场建筑获得鲁班奖；大唐芙蓉园的灯光曾获得国际照明协会金奖曲江的项目策划获得过国内策划界的最高奖，这些曲江都没有宣传过曲江传播常用“组合拳”，讲究“阵地战”相信“门票就是投票”曲江传播形式唯美，力戒假、大、空曲江传播虽有欠缺，但拒绝炒作曲江新城市主义是新城市主义的曲江化，它摈弃工业化、平庸化、同质化；但不排斥现代化、时尚化、个性化，它回归文脉绵延、山水格局、文化繁荣、和谐世界的人文精神。
从古希腊城邦到中世纪城堡，到工业化城市，到现代意义的新型城，市的发展经历了城市中心——中心城市——到城市郊区化——到“爪牙化”城市——到新城市主义的发展轨迹新城市主义倡导：城市让生活更美好这是曲江的城市理想和城市实践曲江的城市格局是南北两湖青林丛复，绿水弥漫唐城墙遗址公园是“都市森林”；曲江大道是绿色走廊五年，营造绿地 180 万，绿化覆盖率 49.69%2005 年，曲江获得全国最佳人居环境奖曲江的集约化发展形成于郊区，不走低水平的郊区化，不走奢侈的现代化，而走集约的现代化公共设施集聚化：大唐不夜城——亚洲第一唐文化 MALL；六大文化场馆、九大公共广场，20 万平方米唐风建筑群商业设施集聚、旅游要素集聚、文化产业集聚旅游文化产业集群化： 在 500 米半径内，旅游文化项目连缀成群，人居、购物、休闲、娱乐，功能齐备，错落有致城市资源利用集约化：南、北两湖水系全为城市中水回用，补水全系水厂退水土地利用集约化：限制城市边界，建设节约型城市；城市规划容积率 1.2 ，承载人口20 万曲江是人性化城市，路旁随处可见文化休闲凳，大雁塔北广场设置自用饮水机， “城市家具”完美呈现规划的空间尺度处处照顾人的出行、居住、购物。
六年快速发展，一个立体化的曲江令“国人震撼，世界惊奇”，骨架健壮、肌肉丰硕、血脉贲张、精神昂扬，彰显着独特的气格2）区域发展模式）区域发展模式曲江以“文化立区、旅游兴区”，大融资、大投入、大策划，践行着项目集群、成片开发、运营城市、自我平衡的开发总路线以城市运营为手段，超前规划建设体系完备、功能完善、具有国际水准的城市基础设施框架，促进城市资源的扩张和价值提升依托人文、区位优势，建构一批内涵丰富、影响巨大、示范性强、市场前景广阔的文化旅游项目，促进城市资源价值再提升整合优质文化资源，积极拓展文化产业门类，形成相互依托的文化产业体系，缔造强势品牌3）投融资模式）投融资模式西安发展文化产业资本资源严重不足曲江融通大资金、实施大开发，问题迎刃而解土地经营，流程再造，一次性征地、配套、规划，分批次招商拍卖这是曲江投融资的源动力资本运作、资源整合是曲江制胜“法宝”资产商品化流动化，土地资本化市场化，运作公司化效益化，曲江文化产业集团五年资本翻几番（6000 万到 33 亿）4）招商经营模式）招商经营模式风车从来不主动找风曲江经纬线上，众多项目要依靠社会力量来补给和填空曲江坚信：造环境就是招商，突破传统招商模式，实施“两结合”，把文化资源和项目结合起来；把公益性和企业利益结合起来，形成自己独特的价值取向：服务是基础，经营是灵魂，机制再造是核心，流程重组是关键，品牌共享是招牌。
花香蝶自来世界 500 强中海外来了，金地集团来了，融侨地产来了，都是因为文化广场开放了，大唐芙蓉园建起来了，曲江池遗址公园启动了5）文化产业运营模式）文化产业运营模式曲江文化产业模式不同于深圳华侨城、浙江宋城的“旅游+人居”；不同于涿州、横店的“影视+旅游”不同于单一企业的外溢式发展，不同于多个产业类型独立运行，走出“文化+旅游+人居+商业”的新路曲江文化产业集团十四个子公司，涵盖旅游、会展、影视、演艺、商贸、餐饮等十余门类，共举同一文化品牌，共用统一文化符号，集群发展、多元互补，产生强大的聚集效应 （（6）文化事业发展模式）文化事业发展模式曲江文化事业和文化产业，情同“鱼水”，深度依存产业反哺事业，事业滋养产业，公共文化事业政府投资，公共文化服务政府提供，产业责任企业承担曲江勇为文化产业创新的先行者创办五大节会，城市居民共享发展成果老西安博物馆为古城存续文化根脉；陕西民俗大观园、戏曲大观园荟萃秦风；长安古乐等非物质文化遗产落户大唐芙蓉园秦腔剧院划归曲江，曲江管委会“只予不取”，“百戏之祖”古木新生所有的模式都属于历史曲江模式不是固步自封、盖棺定论；而是发展辩证的，是需要在实践中不断被丰富完善和超越的。
4、项目盈利模式、项目盈利模式引进社会资本，借助社会资本的力量进行将旧城改造与建设主题文化公园结合起引进社会资本，借助社会资本的力量进行将旧城改造与建设主题文化公园结合起来，发挥政府在协调、引导、组织方面的优势，最大限度的利用社会资本，然后通过来，发挥政府在协调、引导、组织方面的优势，最大限度的利用社会资本，然后通过提升城市整体形象，政府和市民获益，这就是所谓的曲江模式提升城市整体形象，政府和市民获益，这就是所谓的曲江模式当西安高新开发区和经济开发区难以缓解西安的城市发展压力，旧城改造，经济结构调整的紧迫任务压在西安市政府头上时，西安南城的那片农田进入了政府的视野，这里有高高耸立的大雁塔，有大慈恩寺、唐城墙遗址、秦二世陵及汉宣帝杜陵等历史遗迹，每一片土地上都有讲不完的故事旅游项目的开发，带动了土地价值的提升2003 年 12 月 31 日，投资 5 亿元的大雁塔北广场开放当日涌进 10 万人，让曲江名声大噪，2 万多平米的仿唐商业铺面的出让成了曲江掘到的第一桶金从此曲江地价狂飙不止，由曲江新区成立时的 20 万元一亩达到 2009 年最高的 600 万每亩2005 年 4 月 11 日，投资 12 亿的大唐芙蓉园盛大开园，该项目由中海地产投资建设，同时中海地产摘牌拿到大唐芙蓉园周围约 1400 亩土地的开发权，综合一次性出让价格为28 亿元，2006 年年底中海地产宣称将在曲江投资 100 亿元用于房地产开发。
2008 年 7 月 1 日，占地 1500 亩，投资 19 亿的曲江池遗址公园及唐城墙遗址公园免费开放上述项目由金地集团投资建设，同时金地集团摘牌拿到曲江池周围 1200 亩土地的开发权，项目签约仪式上金地宣称将在曲江投资 140 亿元用于房地产开发二）（二）北京华侨城旅游地产开发北京华侨城旅游地产开发1、项目总体概况、项目总体概况项目介绍项目介绍北京华侨城是华侨城集团投资兴建的首个区域外大型综合项目，占地 1.5 平方公里，位于北京东四环与京沈高速交接处，距 CBD 仅 3.5 公里，是华侨城进军北京的开篇力作83 万平米主题居住区、1 平方公里七大主题的旅游生态乐园北京欢乐谷，6.5 万平米连接欢乐谷和居住区的意大利维吉奥风情商业街一期开发约 1000 套的舒适三居为主的住宅，成为北京 CBD 居住新宠自 2005 年正式推出以来，得到了市场的广泛好评，2006 年进入全面成熟阶段，一期业主 7 月圆满入住项目区位项目区位北京华侨城位于北京东四环与京沈高速交接处，CBD 东进 3.5 公里处，踞守四方桥东南角，沿京沈高速路南开口西进，直接接壤 CBD 城芯繁华投资与周期投资与周期总投资 20 亿元人民币。
2、产业定位与规划、产业定位与规划项目定位项目定位“创意新区域，休闲新生活”,打造集旅游、居住、娱乐、文化于一身的 CBD 休闲核心区域规划布局规划布局总用地面积约 146.7 公顷，其中公园占地约 100 公顷；房地产开发占地 46.7 公顷，规划总建筑面积 83.87 万平方米，容积率为 2.583、项目开发模式、项目开发模式旅游+地产模式华侨城旅游已成功打造出一个以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢在北京华侨城的最初地块上，与深圳华侨城起步时的基础条件类似，地块状况基本以荒地、仓库及待拆迁的郊区民房为主，其周边的泛辐射区域也同样处于待发展状态在现在看来，在距离国贸 4 公里左右的地方拥有一片达到 1.5 平方公里的土地，无疑是拥有了一座金矿而华侨城之所。