Code of this report | 1© Copyright ZhongBang Properties, 2012本报告仅供客户内部使用在获得中邦地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播[南国.悦公馆市场定位报告][武汉中邦地产顾问] [wuhan.2012.07] Code of this report | 2© Copyright ZhongBang Properties, 2012报告说明近年来，随着武汉保利文化广场以及武昌中央文化区两大项目相继落户中南、中北路，武昌最高档的传统商圈中南商圈地位进一步得到提升片区品牌高端项目云集，豪华写字楼成为中南—中北一条街最集中的地方 Code of this report | 3© Copyright ZhongBang Properties, 2012A.片区市场分析B.项目概况C.项目SWOT分析D.项目定位E.项目规划设计建议F.总结 41320293945报告内容页码 Code of this report | 4© Copyright ZhongBang Properties, 2012片区市场分析Part Al片区概况l商业及项目分布l片区项目介绍l片区小结 Code of this report | 5© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域概述范围界定商业形态构成>中南商圈位于武昌洪山区，为武昌规模最大、最集中、最密集的商业街区。
>其核心区域为中南路，延及武珞路路段与中北路>连接徐东商圈与街道口商圈，与水果湖商业步行街相望>中南商圈主要由百货、大型超市和专业卖场构成商圈商业气氛浓厚，集中了中南商业大楼、中商百货、中商广场、银泰百货等百货，家乐福、中商平价、易初莲花等超市，工贸家电、苏宁电器、国美电器等专业卖场，以及必胜客、永和、麦当劳、肯德基等餐饮配套 Code of this report | 6© Copyright ZhongBang Properties, 2012商业及项目分布中南国际城中建三局民主路洪山路中南路中南二路中南一路南国悦公馆海山金谷保利文化广场中南大楼中商广场中商百货中建广场银泰百货（世纪店）建设大厦武珞路家乐福1818中心武昌中央文化区中北路华润置地公馆洪山广场 Code of this report | 7© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍1.武汉保利文化广场地理位置地理位置武昌中南路和民主路交汇处占地面积占地面积1.2万方开发商开发商湖北保利置业有限公司建筑面积建筑面积14.3万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率8.89主力户型主力户型绿化率绿化率25%均价均价总户数总户数开盘时间开盘时间物业费物业费销售情况销售情况只租不售停车位停车位地上19、地下656说明：武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。
另与19层配楼形成空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”项目总投资逾11亿，开发周期3年武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，项目由美国SOM国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计 Code of this report | 8© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍2.中南路88号地理位置地理位置武昌中南路二路和民主路交汇处占地面积占地面积0.75万方开发商开发商湖北阳光世纪置业有限公司建筑面积建筑面积4.48万方物业类型物业类型小高层、高层住宅容积率容积率5.99户型户型49——160m2绿化率绿化率29.59%均价均价13500（毛坯）总户数总户数486开盘时间开盘时间2008.9.13物业费物业费1.6销售情况销售情况在售停车位停车位122说明：中南路88号地处中南二路，CBD核心区，精致生活样本，集商务、居住休闲、文化科教中心于一体醇熟的生活配套，洪山广场、家乐福、中商广场、世纪中商近在咫尺，绝版价值典范都市坐标，小高层、南北向、纯板式结构，绝佳都市核心居住区，多种户型面积选择，45㎡~165㎡，将多彩生活与空间享受发挥到极至。
Code of this report | 9© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍3.海山金谷地理位置地理位置武昌中北路和水果湖西路交汇处占地面积占地面积1.63万方开发商开发商湖北长久房地产开发有限公司建筑面积建筑面积13万方物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商业容积率容积率5户型面积户型面积住宅95——175m2 写字楼500——1200m2绿化率绿化率30%均价均价住宅16000，写字楼17000总户数总户数436开盘时间开盘时间2010.10.30物业费物业费2.2销售情况销售情况在售停车位停车位758说明：海山金谷项目定位“洪山广场•国际资源集成体”，涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人会所多元业态，以可再生能源为基础，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建筑科技，实现健康、舒适、节能、环保的低碳绿色物业 Code of this report | 10© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍4.1818中心地理位置地理位置武昌中北路和公正路交汇处占地面积占地面积4.96万方开发商开发商湖北博瀚置业有限公司建筑面积建筑面积33.89万方物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商铺容积率容积率5.57户型户型公寓50——125m2绿化率绿化率31%均价均价总户数总户数1268开盘时间开盘时间酒店式公寓将7月开盘物业费物业费销售情况销售情况待售停车位停车位1564说明：武汉1818中心项目是正在建设的34万平米的集高端百货、超五星写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的城市综合体项目。
其标志建筑物高度达181.8米，为武昌区地标性建筑，建筑面积约6万平米，共41层，建筑风格为新典雅式双塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙地下负一层与武汉地铁四号线连通，形成地铁商业超五星写字楼部分位于双塔塔楼的8-26层，单层建筑面积约2000平米，建筑面积约3万平米，层高达到4.2米私人酒店公寓位于28—39层，建筑面积约为2.2万平米40、41层为天幕会所办公楼及住宅全部采用瑞士恒温、恒湿、恒氧技术 Code of this report | 11© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍5.万达时代中心地理位置地理位置武昌中北路117号占地面积占地面积82.2万方开发商开发商武汉万达东湖置业有限公司建筑面积建筑面积50万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率开间面积开间面积120——1700m2绿化率绿化率均价均价18000总户数总户数开盘时间开盘时间2011.11.19物业费物业费12销售情况销售情况在售停车位停车位500说明：万达时代中心，是万达集团完全按照低碳、智能的标准设计的8栋世界级的5A级写字楼，地上建筑面积约50万平方米，首创集群式办公，聚合产业力量，成为世界级企业总部中部战略布局的新焦点。
项目建筑设计由加拿大B＋H公司亚洲区总裁David Stavros施岱珞主笔完成，建筑外形取自中国灯笼，结合LOW－E玻璃幕墙，彰显挺拔大气拥有武汉唯一的千平水景星级大堂，10米挑空气度非凡，独具奢华气派10部三菱高速电梯，创造快捷交通公共空间奢华装修 Code of this report | 12© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍6.广泽中心地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积5.79万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77开间面积开间面积800m2绿化率绿化率30.6%均价均价总户数总户数开盘时间开盘时间待定物业费物业费12销售情况销售情况在售停车位停车位365说明：广泽中心雄踞武昌公司总部区，包含2栋写字楼及5层裙楼商业，兴业银行已选择广泽中心双塔楼其中一栋，用于兴业银行湖北省分行总部广泽中心以5A标准打造，近揽“楚河汉街”独特景观，营造舒适的生态商务、花园办公环境模式 Code of this report | 13© Copyright ZhongBang Properties, 2012区域项目介绍7.湖北省科技创业大厦地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积6.23万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77开间面积开间面积699——1170m2绿化率绿化率30.6%均价均价16500总户数总户数开盘时间开盘时间2011.7.10物业费物业费销售情况销售情况在售停车位停车位400说明：项目总建筑面积约6.2万多平方米，由A、B两栋组成。
其中，A座25层，B座23层，地下2层均为停车场，总车位数达400余个，车位比高达100：1，远超国际标准A、B两座1—3层裙楼为高端商业配套，塔楼按照5A甲级写字楼标准建造 Code of this report | 14© Copyright ZhongBang Properties, 2012> 该区域是武昌传统成熟商圈，百货扎堆，业态也比较丰富，其辐射区域遍布整个武昌，而且周边区域政府机构居多，消费潜力无限1> 该区域有洪山广场、洪山体育馆等公共休闲运动设施留住消费人群，商圈餐饮娱乐配套都比较完善东沙连通工程和中北路延长线的竣工，地铁2、4号线在中南路交汇（分设洪山广场和中南路站），使得区域交通得到显著改善2 该区域高端项目云集，是武昌地区的豪宅集中营各大商业银行总部、高端写字楼在中南—中北沿线耸立，未来该区域极有可能成为武昌金融一条街3区域小结 Code of this report | 15© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目概况Part B Code of this report | 16© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目概况项目内容项目内容名称南国悦公馆容积率3.5开发商武汉南国洪广置业有限公司用地性质商业地理位置中南路洪山广场西周边配套相当成熟占地面积0.61万方建筑面积3.46万方工程进度外立面绿化率35%南国悦公馆南国悦公馆洪山体育馆洪山体育馆保利文化广场保利文化广场洪山广场洪山广场说明：南国悦公馆建筑总面积约3.46万方。
其中地上30层，约2.13万方；地下3层，约1.33万方建筑总高度约94.8米 432套27㎡~83㎡高品质精装小户型，建筑1层为酒店大堂，结合架空层营造良好的建筑空间景观，2层以上为精致一房和二房的铂金公寓和大开间景观套间 Code of this report | 17© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目SWOT分析Part C Code of this report | 18© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目SWOT分析项目优势1项目劣势2项目机会3项目威胁4优势弥补劣势，机会解决威胁优势弥补劣势，机会解决威胁>进出不便：项目入口道路坡度高>建筑设计形象差>不临街：巷子里面>地块面积小>交通优良：十字路口旁，地铁、公交直达>丰富景观资源：洪山广场、东湖风景>配套齐全：商业百货、银行、餐饮酒店>开发商实力品牌：上市公司、品牌实力强>区域高端项目众多、供应量大、竞争激烈>片区发展向北倾斜，总部经济区崛起>住宅限购，商业地产迎来黄金发展期>地处繁华商圈、片区商业气氛浓厚，易形成规模效应。
>高端写字楼成群，中低端写字楼是市场空白点 Code of this report | 19© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目SWOT分析总结项目最大优势：地段一流、周边配套成熟项目最大优势：地段一流、周边配套成熟典型的商业项目典型的商业项目1.1.小户型公寓式酒店小户型公寓式酒店2.2.商务办公楼商务办公楼 Code of this report | 20© Copyright ZhongBang Properties, 2012项目定位Part Dl市场定位l客群定位l产品定位l价格定位l形象定位 Code of this report | 21© Copyright ZhongBang Properties, 2012市场定位市场最终定位市场定位支撑点>1.周边高端写字楼成群，竞争激烈，中低端写字楼有市场空间>2.创展型商务办公中心：针对中小企业设立的商务办公楼，地段好，办公配套相对5A级商务中心稍差中南路首席创展型商务办公中心中南路首席创展型商务办公中心市场背景：对那些员工较少、实力较弱，以为大公司提供配套技术和服务，赚取附加值利润为主的小型企业来讲，大型写字楼昂贵的租金和各种开支是他们所难以承担的。
同时受“住宅禁商”政策的影响，住宅办公的“孵化器”功能也大受影响，因此这些小公司纷纷把落脚的目光投向灵活度更高、成本更低又不受注册限制的办公场所，创展型写字楼应运而生 Code of this report | 22© Copyright ZhongBang Properties, 2012客群定位客户需求特征客户不认购原因>客户对物业的需求是什么？1.1.中小企业中小企业：高端商务区位置、使用成本低、面积适中、总价低、百变互享办公空间2.2.投资客：投资客：总价低、出租率高、租金回报高、风险小、升值潜力>办公配套不全、价格不合理、物业费高项目需求客户项目需求客户 中小企业：投资客中小企业：投资客 = 6：：4 Code of this report | 23© Copyright ZhongBang Properties, 2012产品定位甲级写字楼甲级写字楼案名：洪广案名：洪广·国际中心（国际中心（I 楼）楼）保利文化广场（保利文化广场（h楼）楼） Code of this report | 24© Copyright ZhongBang Properties, 2012形象定位形象包装定位享受国际性总部商务空间， Code of this report | 25© Copyright ZhongBang Properties, 2012价格定位 Code of this report | 26© Copyright ZhongBang Properties, 2012 Code of this report | 27© Copyright ZhongBang Properties, 2012 Code of this report | 28© Copyright ZhongBang Properties, 2012Thanks for your attentionWish you a good day! Code of this report | 29© Copyright ZhongBang Properties, 2012R-24G-130B-135R-192G-0B-0R-114G-191B-197R-127G-127B-127报告中使用的基准色报告中使用的补充色R-16G-136B-218R-253G-138B-59R-191G-191B-191?R-?G-?B-?我们严格限定报告所采用的基准色，可以通过设定色块的RGB值来实现 Code of this report | 30© Copyright ZhongBang Properties, 2012 … …>本项目>本项目同样是一个典型的左右分栏描述说明页面，有色块的标题下面一般用来进行文字说明 Code of this report | 31© Copyright ZhongBang Properties, 2012 … … …>11>11>11这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模块，有色块的标题下面一般用来进行文字说明 Code of this report | 32© Copyright ZhongBang Properties, 2012>11>11>11说明说明说明这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模块，横线的标题下面一般用来进行数据的罗列和演绎 Code of this report | 33© Copyright ZhongBang Properties, 2012 第一点结论1 第二点结论2 第三点结论3 第四点结论4 Code of this report | 34© Copyright ZhongBang Properties, 2012单击输入主标题Part 1 Code of this report | 35© Copyright ZhongBang Properties, 2012单击输入副标题Part C.1 Code of this report | 36© Copyright ZhongBang Properties, 2012Two Factors(1)2222 因素2 因素1>...>... Code of this report | 37© Copyright ZhongBang Properties, 2012Two Factors(2)……>…>… Code of this report | 38© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(1)因素2> ...因素1>...因素3>......... Code of this report | 39© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(2) 因素2 因素1 因素3>...>...>... Code of this report | 40© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(3)因素1因素3因素2>...>...>... Code of this report | 41© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(4)...... 因素1 因素2>...>... 因素3>... Code of this report | 42© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(5)…………>…>…>… Code of this report | 43© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(6)…………>…>…>… Code of this report | 44© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(7).........1...2...3>...>...>...>... Code of this report | 45© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(8)...1...2...3......>...>...>... Code of this report | 46© Copyright ZhongBang Properties, 2012Three Factors(9)… ………>…>…>… Code of this report | 47© Copyright ZhongBang Properties, 2012Four Factors(1) 因素1 因素2 因素3 因素4>...>...>...>......... Code of this report | 48© Copyright ZhongBang Properties, 2012Four Factors(3)…>……………>…>…>… Code of this report | 49© Copyright ZhongBang Properties, 2012Four Factors(4)……………>…>…>…>… Code of this report | 50© Copyright ZhongBang Properties, 2012Four Factors(5)…………§…§…§…§… Code of this report | 51© Copyright ZhongBang Properties, 2012Five Factors………………>…>…>…>…>… Code of this report | 52© Copyright ZhongBang Properties, 2012Step by step(1)第一步第二步第三步123>...>...>... Code of this report | 53© Copyright ZhongBang Properties, 2012Step by step(2)……>…>……>………… Code of this report | 54© Copyright ZhongBang Properties, 2012………>…>…>…Step by step(3) Code of this report | 55© Copyright ZhongBang Properties, 2012Step by step(4)1234............ Code of this report | 56© Copyright ZhongBang Properties, 2012Step by step(5)……………… Code of this report | 57© Copyright ZhongBang Properties, 2012Consequences(1).........>...>...12...1>...3>...2>... Code of this report | 58© Copyright ZhongBang Properties, 2012Consequences(2)…1>…32>…>…>…>..>… Code of this report | 59© Copyright ZhongBang Properties, 2012............text>...>...>...>...text>...>...>...>...text>...>...>...>... Code of this report | 60© Copyright ZhongBang Properties, 2012Standard formTitle…total§这里是对表格数据的进一步说明或补充 Code of this report | 61© Copyright ZhongBang Properties, 2012Time schedule(1)………………… Code of this report | 62© Copyright ZhongBang Properties, 2012Time schedule(2)………………... Code of this report | 63© Copyright ZhongBang Properties, 2012Time schedule(3)12345678910 111213 14 15 16 1718 19 20 21 221201020304月周时间内容1、…2、…3、…4、…5、… Code of this report | 64© Copyright ZhongBang Properties, 2012Useful itemsSource：Centaline ResearchNote：这里是对个别数据的注释§这种文本框可以灵活的运用，复制到需要的地方即可 Code of this report | 65© Copyright ZhongBang Properties, 2012World Map Code of this report | 66© Copyright ZhongBang Properties, 2012China Map(1) Code of this report | 67© Copyright ZhongBang Properties, 2012China Map(2) 。