成都新建住宅小区入住率市场调查报告 〔doc 21页〕成都新建住宅小区入住率调 查 报 告成都市房产治理局二○○九年五月目 录第一部分 调查概况 .............................................错误 .未定义书签；一、调查范畴 .......................................................错误 .未定义书签；二、调查内容 .......................................................错误 .未定义书签；三、调查时点 .......................................................错误 .未定义书签；四、闲置住房标准 ...............................................错误 .未定义书签；五、指标说明 .......................................................错误 .未定义书签；六、样本说明 6其次部分 入住率总体情形 7一、入住率与住房建成年限呈正相关； 7二、中心城区总体入住率为 92% ，处于合理水平； 8三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大； 9四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低； 10第三部分 入住率区域特点 11一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显； 11二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低；......................................................................................................12三、市场热点板块入住率不高； 14四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低； 16第四部分 闲置住房业主特点 18一、闲置住房业主地域来源构成与全部新建住房业主地域来源构成基本一样，外地业主空房率略高于本地业主； 18二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主就反之； 19三、闲置住房业主年龄构成与全部新建住房业主年龄构成基本一样， 40-50 岁业主空房率略高于其他年龄段； 20四、20-40 岁业主的小套型住房空房率较高， 40-60 岁业主的大套型住房空房率较高； 211998 年以来， 随着城镇住房制度改革的深化， 居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求连续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速进展时期，并在 2007 年达到高峰；但 2021 年的调整告知我们，市场的进展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支将来需求的助推； 本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求， 把握新建住宅六、样本说明经对本次调查回收样本数据进行校核审验，最终有效样本共掩盖中心城区的 835 个住宅小区的 33.97 万套住房，占实有住房套数的 31.3%；由于客观条件的限制，本次调查结果只反映了部分新建住宅小区的入住率情形，与整体情形可能存在肯定差异；但由于回收样本具有随机性且掩盖了实有住房总数的 30%左右，调查结果仍是有较高的牢靠性，具有讨论意义；调查样本住房占实有住房的比例样本住房31%从所调查的样本住房建成时间看，建成岁月在 10 年以内的住房共计 28.6 万套， 占调查总数的 84%，说明本次调查的绝大部分样本属于 2000 年以后交房的新建住宅，基本达到调查目的；新建住房占样本住房的比例10年内样本住房84%其次部分 入住率总体情形一、入住率与住房建成年限呈正相关；调查显示，中心城区新建住宅小区的入住率都是随着建成年限的增加而提高，特殊是在小区建成的最初几年里，入住率呈快速增加态势；小区建成早期入住率普遍较低，这是正常现象，缘由不难懂得；一是通常情形下一套住房从交房到入住往往需要较长一段时间的装修、搬家期，因此，交房后一段时间内未入住实属正常；二是不少小区建成后周边配套设施短期内没有跟上也会影响入住；三是确有部分业主是出于保值增值提前购房的，其在交房后相当一段时间里并无入住的必要；中心城区不同建成年限住房入住率情形建成1 年以1～ 22～ 33～ 44～ 66～ 88～1010 年年限内年年年年年年以上入住40% 74% 86% 93% 96% 97% 98% 99%率100%中心城区不同建成年限住房入住率情形80%60%40%20%0%1年以内 1～2年 2～3年 3～4年 4～6年 6～8年 8～10年 10年以上二、中心城区总体入住率为 92% ，处于合理水平；截至调查时点，中心城区建成时间在一年以上的 28.48 万套样本住房中，已入住 26.06 万套，入住率为 92％，空房率为中心城区新建住宅小区入住情形闲置8%8%；已入住92%总体看来，我市中心城区新建住宅小区入住率处于较高水平，高达 92％的入住率说明住房资源得到了较为有效的利用， 与城市化进程以及近年来房地产市场的进展状况基本相适应；从国外情形看， 美国和英国的空房率长期稳固在 10%左右，最高时达到过 13%左右；但美国和英国已经处于城市化进程晚期，新建住房比重较小，我市尚处于城市化快速进展时期，建成年限在 10 年内的住房占了相当大的比重，考虑到建成年限对入住率的庞大影响， 我市中心城区 8%的空房率应当说是相当合理的；三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大；调查显示，一环以内的小区平均入住率为 98%，一环至二环的入住率为 95%，二环至三环的入住率为 91%，三环以外的入住率为 79%；各环域入住率高低与小区到市中心的距离呈负相关关系， 越靠近市中心入住率越高， 越往城外走入住率越低， 住房需求的圈层分布特别明显；由于我市尚处于城市化过程之中，市中心依旧是整个城市扩张的核心动力，资源配置也最为完备， 就业、 就医、 入学吸纳人数也最多， 出行购物最为便利， 居住条件最为成熟，从而导致居民的居住偏好于市中心，加之住房平均建成年限随环域外延而缩短，使得入住率呈明显的以市中心为最高点随着距离的延长而逐步递减的特点；各环域住房入住率情形一环内 一至二环 二至三环 三环外98% 95% 91% 79%特殊好玩的是，三环路内的入住率都在 90%以上，三环路外的入住率不到 80%，两者差距较为明显；假如把 90%作为入住率是否正常的判定标准，那三环路内的入住率就处于正常状态，三环路外的入住率就有些偏低，说明城市的扩张速度某种程度上超前于住房的实际需求；考虑到我市新建住宅小区较多且建成早期入住率偏低是正常现象等实际情形，这种超前应当说不是太严峻；不同环域住房入住率情形100%90%80%70%60%50%一环内一至二环二至三环三环外四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低；调查结果显示，入住率与住房套型面积呈负相关关系，随套型面积的增大而变低；分套型面积住房入住率情形套型 90 平方米以下 90-144 平方米 144 平方米以上入住率 95% 90% 87%100%不同套型住房入住率情形90%80%70%60%50%90平方米以下 90-144平方米 144平方米以上第三部分 入住率区域特点一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显；调查显示，中心城区住房入住率的环域特点特别明显，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各种套型住房的入住率都出现同样的特点，其中 144 平方米以上大套型住房表现得尤为明显；说明公共配套、居住环境、就医入学上班便利、交通便利等因素对提高入住率有着明显的促进作用；中心城区住房分环域分套型入住率情形96%97%95%98%98%94%87%95%93%90%87%91%一环内一至二环二至三环90 平方米以下90-144 平方米144 平方米以上 合 计三环外 87% 76% 71% 79%中心城区各环域不同套型住房入住率情形90平方米以下 90-144平方米 144平方米以上 合计100%90%80%70%60%50%一环内 一至二环 二至三环 三环外二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低；调查说明， 中心城区各方位入住率均达到 88%以上；其中，西北方位入住率最高，达到 98%；其次是市中心，达到 96％；城东、城西入住率较低，均为 88％，主要是由于新建住宅小区 较多所致；中心城区住房分方位入住率情形市中方位 东 南 西 北 东南 西南 东北 西北心入住 96% 88% 92% 88% 94% 95% 91% 89% 98%率中心城区住房分方位入住率情形100%90%80%70%60%50%市中心 东 南 西 北 东南 西南 东北 西北从各方位不同套型住房入住率比较看， 90 平方米以下住房在各方位的入住率相差不大，但 144 平方米以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为 73%、82%，比高的方位差了 15 至 24 个百分点， 这也是造成城东、城西整体入住率较低的一个缘由；中心城区住房分方位分套型入住率情形90 平方米以下 90－ 144 平方米144 平方米以上市中心96%97%95%东94%78%73%南97%90%91%西93%86%82%北95%94%97%东南96%95%92%西南97%90%83%东北86%92%89%西北98%98%97%中心城区住房分方位分套型入住率情形90平方米以下 90－144平方米 144平方米以上100%90%80%70%60%50%市中心 东 南 西 北 东南 西。