房地产估价师：案例分析课堂笔记7一、 市场比拟法：难点是交易修正1、 适用对象和条件：适用对象是常常性交易的房地产适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多2、搜集交易实例搜集内容：①交易双方的根本状况和交易目的要说明交易双方是否在公开的市场状况下进展公正自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）包括坐落位置、外形与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的根本状况，权利状况；③成交日期；④成交价格包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等状况；⑤付款方式一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；⑥交易状况见下面5）3、选取可比实例选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区一样，或是在同一供求范围内的类似地区。
②可比实例的用途应与估价对象的用途一样（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）③可比实例的建筑构造应与估价对象的建筑构造一样钢构造、钢砼构造、砖混构造、砖木构造、简易构造）④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质一样（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格4、建立价格可比根底统一付款方式、统一采纳单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位5、交易状况修正进展交易状况修正，应排解交易行为中的特别因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价风格整为正常价格a 有利害人之间的交易；b 急于出售或急于购置的交易；c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d 交易双方划某一方有特殊动机或偏好的交易；e 特别方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g 相邻房地产合并交易；h 受债权债务关系影响的交易。
对于交易税费非正常负担的调整方法：① 正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格② 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格6、交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价风格整为估价时点的价格可通过价格指数或价格变动率进展调整房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种① 采纳逐期递增或递减的价格变动率进展交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=在估价时点的价格②采纳期内平均上升或下降的价格变动率进展交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有以下几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率假如引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率在无房地产价格指数或变动率的状况下，估价人员可以依据当地房地产价格的变动状况和进展趋势及自己的阅历积存进展推断，加以修正7、房地产状况修正可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。
思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进展逐项比拟，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比拟和间接比拟）；最终依据差异程度对可比实例的价格进展调整可用百分率法、差额法和回归分析法进展修正留意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况8、求取比准价格采纳百分率法、差额法和回归分析法每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%9、方法应用过程中简单消失的问题：⑴可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，构造是否全都，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；⑵根底数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比根底），是否剔除了交易税费的非正常负担⑶影响因素的选择是否适宜；留意修正的方法是用直接比拟还是间接比拟；⑷各因素的修正方向是否有误因素说明表中的因素与描述中因素是否全都各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度最终比准价格是否进展了综合和说明二、 收益法：难点是求取净收益时扣除工程的精确界定和资本化率确实定。
1、根本思路：由于房地产寿命长期，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在将来连续获得收益所以，购置收益性房地产可以视为一种投资投资者购置收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所制造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身制造的收益收益性房地产的价值凹凸取决于：①可获得收益的大小；②可获得净收益期限的长短；③获得该净收益的牢靠性2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租状况下运用此方法收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（拖延支付租金和不付租金）以及其他缘由造成的收入损失后所得到的收入6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
不包括所得税、房地产抵押贷款归还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费运营费用率=运营费用/有效毛收入7、净收益的求取：①出租型房地产净收益=租赁收入－修理费－治理费－保险费－税金－租赁代理费租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入在实际求取时，修理费、治理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的根底上打算应当留意租约商定税费由谁负担，从而确定扣除工程带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的奉献②直接经营型房地产其特点是房地产全部者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开A、商业经营型房地产净收益=销售收入－商品销售本钱－经营费用－商品销售税金及附加－治理费用－财务费用－商业利润Ｂ、工业生产型房地产净收益＝产品销售收入－生产本钱－产品销售费用－产品销售税金及附加－治理费用－财务费用－厂商利润③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比拟得出④混合型看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采纳正常客观的数据有租约限制的，租约期内的租金采纳租约所确定的租金，租约期外的租金应采纳正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常状况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进展比拟若与正常客观的状况不符，应进展适当的调整修正，使其成为正常客观的。