历史追溯 细数个人住房贷款政策的发展演变发布时间：2013-08-10 10:07 来源：房贷计算器 浏览： 151 次[摘要]个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变 个人住房贷款政策的发展演变 1、在 1988 年第一次住房体制改革会议召开后，1991 年住房信贷业务开始了起步，各... 个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变个人住房贷款政策的发展演变1、在 1988 年第一次住房体制改革会议召开后，1991 年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台1991 年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法2、由于住房体制改革进展较慢，并在 1992 年出现了房地产热，1993 年着手进行控制3、中国人民银行于 1995 年 8 月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为 10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的 30%，存款期限必须在半年以上。
4、1997 年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保二是没有明确规定存款期限三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行期限为 5 年的，执行 3 年期固定资产贷款利率，期限为 5 年以上至 10 年的，执行 5 年固定资产贷款利率，期限为 10 年以上的，在 5 年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过 5%四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房五是贷款发放主体是 223 个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复5、1998 年 4 月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》1998 年颁布的《个人住房贷款管理办法》和 1997 年 4 月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买房贷漫画住房的范围原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。
二是扩大了贷款的实施城市范围原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农 3 家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务四是利率更优惠规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限 5－10 年个人住房贷款执行 3－5 年一般贷款利率，期限 3－5年的执行 1－3 年一般贷款利率五是加快了处理程序由原来的三个月时间缩短为三个星期这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998 年个人住房贷款比上年增加了 324 亿元，1999 年又增加了 858 亿元6、1999 年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从 70%提高到 80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务同年9 月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从 20 年延长到 30 年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调 10%。
同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5 年以上的公积金贷款利率按 4．59%执行，5 年以内的按 4．14%执行贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了因此，2000 年住房贷款增长进入了快速增长阶段新增贷款的一半用于个人住房贷款7、2002 年 2 月 21 日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5 年以下（含 5 年）由现行的 4．14%下调为 3．6%，5 年以上由现行的 4．59%下调为 4．05%8、2003 年 6 月 13 日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
《通知》规定，对购买第一套住房按揭贷款自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于 20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款9、2005 年 3 月，央行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，将贷款利率的上限打开，并再次重申下限利率为基准利率的0.9 倍同时，地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 2 成提高到 3 成10、2006 年 5 月，央行发布《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，规定从 2006 年 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 3 成；但对购买自住住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的仍执行首付款比例 2 成的规定11、2006 年 8 月，央行在上调人民币存贷款基准利率的同时，为了进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的 0.9 倍扩大到 0.85 倍，个人住房公积金贷款利率保持不变。
12、2007 年 9 月，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍13、2008 年，央行发布通知决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%14、国务院 2010 年 4 月 17 日下发房贷新政，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房即对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率 1.1 倍的操作标准商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款与此同时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房” 的放贷业务 2012 年 6 月 8 日和 7 月 6 日，央行连续两次宣布降息，5 年期以上贷款的基准利率将从年初的 7.05%降到 6.55%，累计降了 0.5个百分点。
由于多数银行的住房按揭贷款利率按“次年调整” 的方法计算，即从利率调整后的第二年的 1 月 1 日起，按上一年末 12 月 31 日当天的新利率执行所以多数老贷款购房者下月起能享受到降息之后的实惠2012 年 4 月，为了抑制房价过快上涨，国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人住房贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。