最全房产营销过程中涉及相关法律问题

志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227房产营销过程中涉及相关法律问题1志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件1、期房销售条件、期房销售条件《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；2志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（一）明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

最终要件：取得预售许可证！最终要件：取得预售许可证！ 3志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件2、现房销售条件、现房销售条件根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件； （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； 4志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实 体现：取得大产权证体现：取得大产权证在房地产的相关诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有来自开发公司在销售过程中操作不规范导致的问题法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！5志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件3、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让（1）、根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

换言之，即禁止期房的转让6志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件（2）、《城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让”；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权，并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效7志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险案例案例1：：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票， 上面记载房屋坐落位置、单价及总价。

过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款， 经销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三人2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付房屋问： 1、该案中，现场操作有哪些违规行为？ 2、开发公司是否需承担责任？ 8志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险违规操作提示：违规操作提示：1、未签认购协议书 2、名片上出具承诺3、转卖房屋前，未发书面解约函 法律风险点提示：法律风险点提示：1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险） 2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的物变更？（表见代理风险）3、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责任？ 4、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的约定行使权利。

9志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险法庭辩论法庭辩论原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为 被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合同判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求现原告变更诉讼请求要求开发公司承担违约责任，该案正在审理中 10志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险法务分析法务分析房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。

根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：1、正式房屋买卖合同11志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险2、具备特定条件的预约合同最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同12志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险3、房屋买卖合同的其他书面形式 《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。

根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立 在本案例中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立 13志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险 表见代理：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表现特征，本人须对之负责任的代理表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中， 销售员为开发公司代理公司员工，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。

本案，其实只需开发公司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与纠纷 常见表见代理情形：（1）本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在授予代理权后又撤回其授权2）本人交付证明文件给行为人， 行为人以此证明文件与相对人实施民事行为3）代理人关系终止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对人实施行为4）本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对14志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险知识点扩充知识点扩充1、预售许可证是期房预售的前提条件，原则上若开发商没有预售许可证，则不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但《商品房买卖司法解释》为了促进房产市场的发展，特别规定在购房者起诉前取得预售许可证的，预售合同可以认定有效《解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效） 2、购房合同特别规定 (1)国家所有的房屋，由各级房屋管理部门统一管理，或由使用单位代管。

非经国家主管部门依法特别批准，任何单位都无权自行出售 (2)任何全民的企事业单位，非经上级主管部门的特许，不得擅自购买集体所有的和公民私人所有的房屋15志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险 (3)房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效但买卖集体土地上的房屋不得买卖地基 (4)出售的房屋涉及他人权益时，应事先向买主说明第三人对房屋的权利在同等条件下，原租用人有优先购买权；如未经原租用人同意而出卖给其他人的，原租用人有权请求人民法院废除该房屋买卖合同而由其购买 (5)城市中国家投资建设的住宅，可按主管机关规定的办法出卖给公民个人法务建议：法务建议：规范现场操作，合同事先防范！16志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险《商品房买卖司法解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任要要约约：：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人17志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险要约的构成要件：要约的构成要件：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束要约邀请：要约邀请：又称“要约引诱”是希望他人向自己发出要约的意思表示承诺：承诺：是受要约人同意要约的意思表示18志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例2：：乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员告诉乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全可以远眺中心广场乙随即打消顾虑，并签订合同楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座挡住，看不到中心广场，双方遂起纠纷，乙方根据《消费者权益保护法》中虚假广告要求甲公司赔偿8万元。

问：问：1、沙盘、宣传材料能否作为合同的一部分？2、乙方的请求能否得到法院支持？19志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解解析析：：本案的焦点在于甲方沙盘及宣传彩页能否认定为购房合同的组成部分宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看沙盘、宣传彩页是要约邀请还是要约沙盘是要约邀请还是要约要具体分析，本案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑进而，根据我国《合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”但“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”具体到本案中的沙盘及宣传彩页认定为签订商品房买卖合同既没有详尽的约定乙方购买的房子的具体位置及坐标，也无法证明甲方曾经明确承诺过，故无法判定沙盘、彩页构成虚假广告20志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例3：：郑州市民张某与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某购买开发商开发的某小区商品房一套，交付时间为2006年6月30日以前。

合同签定后，张某按约支付了房款，但在收房时发现房屋内厨房和卫生间的位置与宣传画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房双方协商未果，张某诉至法院要求开发商承担违约责任，并支付逾期交房违约金问：问：张某请求能否得到支持？21志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解析：解析：通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般只作为要约邀请，而不作为合同的要约，对双方当事人均不产生合同约束力 22志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例4：：在某楼盘沙盘上，甲看到小区某处有垃圾中转站这样的标识，不过销售人员乙说，在规划上其实是挪走了如果甲收楼时还是见到有这个垃圾中转站，则乙的口头允诺是否构成违约？23志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解析：解析：本案还是涉及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，这条司法解释的适用限制是在对“开发规划(俗称红线)范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果广告中是对开发规划范围以外的说明和允诺是不能视为合同条款的，也就是说，房地产开发商对周边环境的承诺是不能视为合同条款的。

比如关于周边环境、学校、交通、购物等的介绍不能视为合同的条款 至于垃圾中转站的问题，沙盘上有，销售人员说会搬走，将来收楼的时候，如果你没证据证明销售人员说过此话、以及中转站会对合同订立和房屋价格的确定有重大影响的话，也就无法证明开发商违约 24志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险小小结结：：关于宣传彩页、沙盘等广告宣传资料能否作为购房合同的一部分，大家需要掌握一个关键点：即该广告宣传资料关于该楼房的宣传是否“具体明确”，如果达到具体明确的要求了，那么法院在认定的时候一般会考虑将广告内容认定为构成要约25志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险风险防范：风险防范： 基于以上案例，特别是对售楼人员来说，不能为了销售而随意允诺，否则一旦允诺与实际不符很容易产生纠纷其次，产生纠纷后，作为销售人员就不要再去澄清以前说过什么了，尤其是打的或者带着律师的客户总之，为了企业的信誉，也为了避免以后产生纠纷，讲解或承诺尽量应实事求是。

26志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案案例例5 2001年成都华德房地产开发有限公司（以下简称华德公司）在邛崃市修建兴贤商业步行街，并向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料，其在宣传资料中有“华德兴贤商业步行街 21世纪商业投资锦囊 70年旺铺产权＝一家三代的摇钱树”等内容同年6月20日，朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同，以178000元购买了兴贤商业步行街D栋1号房在该合同中双方为对房屋产权的年限未对房屋产权的年限作出约定而华德公司与邛崃市国土资源局于2001年2月23日订立的国有土地使用权出让合同，约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为50年，出让年限届满，邛崃市国土资源局有权无偿收回出让土地的使用权，该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由邛崃市国土资源局无偿取得2004年，朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有50年产权，为此，朱劲浩认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，华德公司对以上房屋70年产权的允诺具体确定，应当视为要约，华德公司收取了其70年产权房屋房款，却只交付了50年产权的房屋，即华德公司多收取了20年房屋使用权的房款。

故请求法院判决华德公司退还房款的七分之二即50857元27志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险【判决要旨】邛崃市人民法院经审理后认为，一方面，《解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任目前对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等，朱劲浩无证据证明土地使用权的期限对本案争议房屋的价值确有影响因此，华德公司“70年旺铺产权”的宣传内容不符合上述条款规定的构成要约的条件，不应视为合同内容28志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险另一方面，华德公司的上述主张也不构欺诈理由如下：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已经规定了综合用地的使用年限最长为50年，朱劲浩应当知道不存在70年的产权；2、消费者在购房时，只要审查卖方的各种文件，就可以查清产权状况，原告无证据证明被告实施了故意隐瞒相关文件误导消费者的行为。

据此，邛崃市人民法院判决驳回原告的诉讼请求宣判后，朱劲浩不服，向成都市中级人民法院提起上诉29志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险成都市中级人民法院经审理后认为，1、购买商品房是市民生活中较大的事项，当事人在购买房屋过程中，应对相关的法律法规有所了解《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院于1990年5月19日颁布实施的法规，距今已有较长时间，且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确规定综合用地的使用年限最长为50年因此，有关综合用地使用年限的规定属朱劲浩应当知道的范畴30志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险2、本案中，虽然华德公司就所售房屋作出的“70年旺铺产权”宣传，对购房者有一定的诱导作用，但朱劲浩未提供证据证明，其取得该宣传资料是在与华德公司签订购房合同之时且双方签订的《邛崃市商品房购销合同》首页《说明》的第4条对购房者在购房时应查看相关证照做了提示，而双方签订房屋买卖合同之前，华德公司已经取得了“兴贤商业步行街”房产的国有土地使用证。

没有证据证明华德公司故意隐瞒该国有土地使用证的内容或向朱劲浩提供了其他虚假资料朱劲浩在签订房屋买卖合同时，有条件查询包括国有土地使用证等相关资料，只要朱劲浩尽到注意义务，就能够知道其所购房屋相应土地的使用年限为50年，不应当因华德公司的“70年旺铺产权”宣传而作出错误意思表示故不能认定华德公司在订立房屋买卖合同时对朱劲浩实施了欺诈行为31志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任但该规定中的“说明和允诺”视为合同有效内容应当同时具备两个基本条件一是具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；二是必须符合法律法规的规定从房屋价格成因分析，房屋的公允市场价格主要与房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关联，并最终由市场供求关系所决定。

土地使用年限对房屋价格有一定影响，但未达到重大影响的程度另外，根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定“综合用地的使用年限最长为50年”，而华德公司开发建设的为“家带店独立跃式商铺”，属综合用地的范畴，相应的土地使用年限应为50年70年旺铺产权”也不符合该行政法规的规定，因此，有关“70年旺铺产权”的宣传内容不能作为本案商品房买卖合同的有效条款32志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险4、因双方签订的买卖合同中，并未载明朱劲浩购买的房屋有70年产权同时，也无其他证据证明朱劲浩与华德公司签订房屋买卖合同，是按70年房屋产权确定的房款，结合前述理由，应当推定朱劲浩购买的是50年产权的房产综上，二审法院认为原审判决驳回朱劲浩诉讼请求正确，应当予与维持遂判决驳回上诉，维持原判33志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例6：：某群诉案销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示， 但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求开发公司承担违约责任。

法律风险点法律风险点广告内容不符交房要求，与合同约定不符开发公司面临虚假广告的法律风险广告形式多样化：媒体广告、报纸杂志、宣传单、样板房及各种宣传资料等34志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险分析：分析：根据《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但就在开发规划范围内及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约即使该说明和允诺未载进合同，仍为合同内容 1、何谓具体明确？属于法官自由心证的范畴2、虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任3、判决结果：开发公司不承担责任，判决驳回原告诉讼请求35志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险知识点扩充：惩罚性赔偿知识点扩充：惩罚性赔偿1、民法基本原理：同质救济以弥补损害为原则，不支持损害以外的赔偿责任 损害以外的赔偿具有惩罚性，称为惩罚性赔偿 2、在商品房买卖中，为了规范市场交易行为，《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条特针对几种情形约定了对开发商的惩罚性赔偿,买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

1）、一房二卖2）、欺诈故意隐瞒抵押事实，隐瞒未取得预售许可证的事实及提供虚假证明， 隐瞒所出售房屋已经为拆迁安置房屋事实3）、擅自抵押 惩罚性赔偿责任：返还购房款及利息、赔偿损失， 并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 36志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 一房二卖产生原因：一房二卖产生原因：利益、合同签订时间与房屋产权的取得不一致如何避免一房二卖：如何避免一房二卖：预告登记制度、售控措施 37志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 案例案例7：：甲于8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价50万；于8月2日与丙与签订同一房屋的买卖合同，售价60万元；于8月3日与丁又签订同一房屋的买卖合同，售价70万，并于当日与丁一起办理了产权变更登记后乙丙得知后诉至法院，请求确认甲、丁转让房屋行为无效 问：乙丙之请求是否于法有据？本案应如何处理？38志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 涉及问题：涉及问题：1、甲与乙、丙、丁之间的合同是否有效？2、房屋产权发生变动的时间为何时？注意：注意： 不动产物权的变动以登记为生效要件。

动产物权以交付为生不动产物权的变动以登记为生效要件动产物权以交付为生效要件何为不动产？何为动产？不动产范围：不动产范围：土地；建筑物与构筑物；林木；与不动产尚未分离的产物，如农作物39志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 解析：解析： 上述案件如何处理？因丁已与甲办理过户手续，房屋所有权已经发生转移，丁取得房屋的所有权 根据物权法“一物一权”的原则，甲的房屋不可能存在第二个所有权，故甲与乙、丙 之间签订的房屋买卖合同根本无法履行，甲属于构成根本违约而所有权属物权，违约责任属于债权，根据物权优先于债权的基本原则，乙、丙的请求很难得到法院的支持故，乙、丙诉只能请求法院判决甲赔偿违约金40志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 若甲为房地产公司，则乙、丙可请求法院判决甲赔偿购房款一倍的损失法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

41志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 又假如甲公司将房屋过户给了丙，乙的请求及法律依据同上，而丁请求法院判决甲赔偿购房款一倍的损失的法律依据则为上述《解释》第九条 “出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实物权优先于债权原则的例外”——买卖不破租赁42志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 一房二卖纠纷处理的一般原则一房二卖纠纷处理的一般原则一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人又称房屋的二重买卖房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。

但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题 43志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 对一房二卖纠纷，应分别不同情况予做不同的处理：1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务44志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 依据《合同法》的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行的情况下，买受人不得要求履行。

出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务出卖人依《合同法》规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任45志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人系出卖他人之物《合同法》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力违反《合同法》规定，即属于无权处分行为关于无权处分制度，《合同法》规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿46志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?47志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：（1）、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（2）、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的;可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

48志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 （3）、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，且出卖人未将产权证书移交给买受人或有关单位，则按买受人行使请求权时间上的先后确定 房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果4）、上述情形都不存在时，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定49志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 4、在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理 值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《民法通则》第五十八条第(四)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”的情形?因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。

50志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规则因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，该解释未尽之处，方可依一般原则进行处理1、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任51志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 2、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持3、在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。

所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利52志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 4、在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议；二是就补偿的房屋问题达成协议。

如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则而且因为买卖合同的标的物——拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利53志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 案例案例8：：甲有一栋房屋，于2000年8月1日出租给乙，租期5年2002年3月1日，甲将房屋卖于丙并登记后丙持房产证要求乙搬出，乙不允，遂起纠纷问：问：1、丙能否要求乙搬出房屋？2、承租人可否以优先购买权为由要求法院确认甲与丙之间的行为无效？ 54志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 法律依据：法律依据：关于承租人的优先购买权1、《合同法》230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利2、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》118条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第21条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；55志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （1）房屋共有人行使优先购买权的（《民法通则》第78条 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利）；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （4） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 注意问题：出租人出卖出租房屋应提前 15天通知承租人56志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险案例案例9：：甲有一套中心城区的产权房准备出售，他在当地报刊上登了“售房公告”，公告中明确写明了该房座落、结构、面积、售价及联系。

乙见报后迅速与甲联系，表示愿意以甲的售价购买该房，并付了2万元定金给甲两天后，丙找到甲表示愿以更高的价格买下该房，甲因贪图钱财，便与丙签订了售房合同乙得知后认为甲违约，要求其赔偿损失，并双倍返还定金但甲却以自己刊登的是“要约邀请”而非要约为由拒绝赔偿损失，仅答应归还定金2万元问：1、甲的公告是否为要约邀请？ 2、该案如何处理？57志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险首先我们来明确几个概念：定金、订金、保证金、预付款 定金：指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物 定金的功能：担保方式；违约责任 订金：常用于承揽合同、服务合同场合它指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保 订金的功能：单方担保 保证金：常适用于租赁合同等场合，所担保的对象往往是标的物的返还预付款：是合同当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同58志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

59志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险定金类型及适用范围定金类型及适用范围根据最高法院在2000年12月8日公布的“关于适用《担保法》若干问题的解释”，定金的类型和适用主要有如下几种： 1、订约定金《解释》第115条规定了订约定金订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚60志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险2、成约定金《解释》第116条规定了成约定金作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。

但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效 3、解约定金《解释》第117条规定了解约定金解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任 61志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险4、违约定金《担保法》第89条对违约定金作了规定，《解释》第120条、第122条对违约定金作了补充规定违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，《解释》进一步对“不履行”分不同情况作了不同规定一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。

二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿62志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险定金罚则的内容：定金罚则的内容：1、交付方违约的，定金丧失2、收受方违约的，双倍返还定金63志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险定金与订金的区别定金与订金的区别根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面： 1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金3、定金的数额在法律规定上有一定限制，《担保法》规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制（但上海市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价）4、定金具有担保性质，其罚则内容为：交付方违约的，定金丧失；收受方违约的，双倍返还定金而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质 可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能适用定金罚则64志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”,由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

但实际上，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还 购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼样品房与实际状况不相符的 65志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险案例案例10:甲为房产公司，与乙签订一房屋买卖合同，约定甲于6月1日前将房屋交付乙方；乙方付定金10万元给甲方后甲方于6月2日将房屋交付乙方，乙方以甲方违约(迟延履行1天)为由，请求甲方双倍返还定金20万元.问：乙方的请求应否支持?66志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险定金罚则适用的具体情形： 1、根本违约的 2、因第三人原因根本违约的 不适用情形：1、因不可抗力致主合同不能履行的2、因意外事件致主合同不能履行的3、双方都违约的 ，失去意义，应返还 。

67志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险【裁判理由】【裁判理由】轻微违约无碍合同目的适用定金罚则于法无据法院经审理认为，《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”由此可知，适用违约定金罚则的条件是：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，也被称为合同目的落空当事人有违约行为是适用定金罚则的必要条件，但仅有违约行为还不够，还必须有违约行为致使合同目的落空的结果在适用定金罚则上，违约行为和合同目的落空两个条件缺一不可定金罚则是一种严厉的惩罚措施，应严格适用，只有一方当事人不履行债务，构成根本违约，导致合同目的无法实现的情况下，才适用定金罚则。

在一方只有轻微违约行为的情况下，不可适用此条款的但书规定的“当事人另有约定的除外”也不能突破“合同目的不能实现”的限制，否则会违反民法的公平原则因此，本案中，卖方的行为仅为迟延履行，并非不履行，卖方的违约行为并不构成根本违约，也无碍合同目的实现，本案不能适用定金罚则若买方有证据证明因卖方迟延交付涉案房产的行为而受到损失，可另循法律途径要求赔偿损失68志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险案案例例11 原告张三，被告李四2010年8月11日，原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》，约定被告将自建房屋181平方米砖瓦结构房屋卖给原告，价格为25万元，原告先行给付10万元定金，余款15万元于被告12月23日倒房时交清，如被告到期不退房或交付房屋证照有债务纠纷等问题，被告必须双倍退还定金，如哪方违约，应承担法律责任，向对方违约金15万元；合同签订后，原告给付了被告15万元定金，被告给原告出具了收据数日后，房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查，被告认为被原告欺骗，多次找原告要求退还定金，不再卖房，但原告不同意解除卖房协议，要求继续履行；2010年10月5日，被告将该房屋卖给了其朋友王五，并且双方到房产部门办理了过户手续；现原、被告双方协商未果，原告诉讼到法院，要求被告继续履行购房协议。

在诉讼中，被告同意解除合同并返还定金10万，但不同意支付违约金69志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险分歧分歧法院在审理过程中，对原告要求违约方支付违约金并双倍返还定金的诉讼请求是否应予以支持，存在两种不同的意见：第一种意见认为，根据合同法的规定，在当事人既约定违约金又约定定金的情况下，一方违约时，非违约方不得同时适用违约金和定金条款因而，对原告要求对方承担违约责任的请求予以支持，而对其要求返还定金的请求不应予以支持第二种意见认为，虽然违约金责任和定金罚则不可并用，但非违约方选择违约金责任请求后，并不影响其要求对方返还定金的权利故对摩托行的诉讼请求应予支持法院肯定和采纳了第二种意见70志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险评析评析本案涉及经济合同中违约责任条款和定金罚则的适用问题我国合同法第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

根据合同法的这一规定，我国法律是排斥违约金责任和定金条款的并用的我国担保法也有类似规定根据合同法和担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金这一规定通常也称为定金罚则71志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险一般来说，定金属于担保物权的范畴，其功能在于担保债权的实现，督促当事人积极履行合同但根据定金罚则，一旦合同一方当事人不履行合同约定的债务，定金就转化成一种违约责任形式，由违约方依定金罚则承担违约责任因此，如果合同中既约定了违约金责任，又约定了定金条款，在一方当事人违约时，二者在性质、功能等方面相同，都是针对违约行为而适用，适用其一，即可达到补偿非违约方损失的作用如果二者并有，其数额可能会远远超过因违约所造成的实际损失，这就加重了对违约方的惩罚，可能使非违约方获得不当得利所以，我国法律排斥二者的并用，而要求非违约方在违约金责任和定金罚则中选择一种要求违约方承担。

72志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险这样，在同时约定违约金责任和定金条款的合同中，一方违约时，就要求非违约方应根据合同约定的具体情况，选择最有利于保护自己合法权益的形式来要求违约方承担本案中，双方约定的违约金责任为15万元；适用定金罚则，违约方被告应双倍返还定金10万元（原、被告双方协商的购房价格为25万元，原告交付被告定金10万元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额20%的规定，应按法律规定确定该定金数额为5万元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告10万元），相比之下，非违约方原告选择违约金责任要求被告承担较为有利73志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险另一方面，我国法律虽然排斥违约金责任和定金罚则的并用，但并没有规定当收受定金的一方违约时，给付定金的一方不得要求违约方返还定金也就是说，当收受定金的一方违约时，非违约方选择违约金责任后，并不影响其要求对方返还定金的权利。

因为违约金是违约方不履行合同约定的义务时应承担的责任，而定金作为债权的担保，在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回；在收受定金的一方违约时，定金已失去了担保给付定金一方及时履行合同义务的功能，这部分金钱本来就属于给付定金的一方所有，因而理应返还同时，如果在收受定金的一方违约时，对非违约方已交付的定金不予返还，就会发生无论当事人对定金条款是否约定以及数额如何约定，非违约方获得的实际赔偿总是相同的这种情况下，当事人对定金条款及数额的约定就没有意义相应地，与同标的、未约定定金的合同相比，就会使违约方“意外”获利，这样的结果显然损害了交付定金的、没有违约的一方的利益74志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险案案例例12 李小姐毕业留沪后，因父母都不在沪，早有心买房，但因工作时间短和房价太高，所以一直租房生活，后听朋友介绍一处开发项目，位置虽远了点，但价格很便宜听了这样的消息，李小姐一阵心动，于是在第二天就赶到了售楼现场售楼小姐介绍：房子还没有盖，二年后交房，现可以排号等候，但需交一万元定金。

李小姐听说二年后才能交房，有点犹豫，但看交钱排号的人络绎不绝，加上价格实在诱人，李小姐也交了一万元定金交钱后，开发商没让李小姐办理任何手续，仅出具了一张定金收据，并告诉李小姐回家等通知李小姐等了一年，也未收到任何通知，打问了几次，销售人员称项目还未办完预售许可证，还不能签订合同李小姐无奈之下，提出退还定金75志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227五、房屋销售定金风险五、房屋销售定金风险评评析析：：按《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条及《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条的规定，开发商进行房屋预售应当取得商品房预售许可证依据上述规定，项目未取得商品房预售许可证，不得进行房屋预售，否则，预售行为无效，即双方签订的《商品房买卖合同》无效本案中，因开发商在未取得房屋预售许可证前以收取定金的形式将房屋预售给李小姐，因房屋不具备预售条件，所以其预售行为应属无效的民事行为依据合同法关于无效合同的相关规定，李小姐可要求开发商退还已收取的一万元定金，并可要求开发商支付收取定金期间的相应利息致双方无法签订《商品房买卖合同》，开发商系过错方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条（一）的规定，开发商应当双倍返还定金。

76志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险随着近两年国家房地产市场调控的加剧，房产市场波动越来越大，房价的波动影响了民众的购房情绪，引来退房的风险有部分购买者确实属于政策原因无法办理贷款，有的是恶意退房，针对退房，我们主要反击的是恶意退房人 讨论：贷款政策是否属于不可抗力范畴？若不属于不可抗力，买受人是否必然违约？77志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险案例案例13：：杜某为开发公司小区购房者，在开盘当天缴纳定金，并签署认购协议书，后在约定时间内，未签订预售合同，在经开发公司多次催讨的前提下，杜某迟迟不来签订预售合同，亦不缴纳房款，以银行贷款不能及时办理为由不签合同（银行政策调整，首付款提高至30%）经开发公司多次催讨未果，发送书面解除函后，开发公司将房屋转卖给第三人 后杜某诉至法院要求开发公司返还定金？ 问：如何处理？到底是退还是不退？78志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险法务风险提示法务风险提示1、政策变化，导致市场波动，带来退房隐患法律风险。

2、开发公司为求销售成绩，违规操作，带来风险 3、销售现场为保证业绩，代理公司入驻，现场管理混乱，风险隐患法庭辩论法庭辩论原告主张：银行政策变化不是自身因素，政策的变化属于不可抗力， 自身不存在违约行为，被告应当返还定金 且被告案场经理同意原告将签约时间拖延，不存在违约行为 被告抗辩：银行政策的变化不属于不可抗力，贷款能否是原告自身的资信问题，且原告主张的我方同意签约时间顺延没有任何证据证明， 事实不成立79志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险法务分析法务分析根据《商品房买卖司法解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的， 出卖人应当将定金返还买受人 将定金返还买受人 分析：不想订立合同与不能订立合同不想订立合同适用定金罚则， 不能订立合同不适用定金罚则案件结果：法院判令开发公司返还定金，原因为银行贷款政策变化后，要给当事人合理时间准备资金，为不属于双方当事人原因，退还定金。

个人观点：个人观点：贷款政策的变化影响银行贷款合同的办理，不是预售合同签订的不可归责！法务建议：法务建议：严格按照流程，行使权利！80志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险案例案例14 徐某、陈某为开发公司小区购房者，在2010年4月底购买小区房屋一套， 缴纳首付款，并签订预售合同，后因房价下跌，购房人以银行贷款政策不能办理贷款为由，要求退房，返还购房款经查明，现在确属无法办理银行贷款合同约定为组合贷款，当事人为第三套房屋贷款，在办理贷款过程中，由于当事人坚持要办理组合贷款（个人住房组合贷款是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称错过了办理商贷的时间，导致无法办理贷款合同，合同约定由开发公司代为办理银行贷款问：开发公司是否该退还预售款项？81志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险法庭辩论法庭辩论原告主张：1、开发公司承担不能办理贷款的责任，根据合同条款约定开发公司代为办理银行贷款，贷款不能责任由开发公司承担；2、合同明确约定为组合贷款，无法办理公积金贷款不能视为违约；3、银行贷款政策变化为不可抗力范畴，因此，按照《合同法》规定应解除合同，回复原状。

被告抗辩：1、开发公司仅为代办贷款，贷款能否办理成功应看原告自身的资信和偿还能力，贷款不能的责任由原告承担；2、关于付款方式为原告自身的原因，我公司只按合同进度收取房款；3、银行政策变化不属于不可抗力政策，原告不能援引抗辩，况且，原告未在约定时间内付款，在迟延付款后发生政策变化，不能引用不可抗力免责82志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227 六、房屋销售中银行政策变化风险六、房屋销售中银行政策变化风险个人观点：在本案中，关键的是原告在迟延付款后发生银行政策变化 ，况且，不可抗力的内涵为不能预见，无法预见，而在宏观调控的大背景下，已经排除了不可预见范畴且，根据《合同法》的规定，在迟延履行后，发生不可抗力政策，不能援引不可抗力免责贷款不能的原因不能由开发公司承担，为原告自身的资信问题83志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 交房属于销售的后期环节，但在销售的一些隐患会在后期交房体现出来，如虚假广告等风险。

在这里主要与大家分享一下房屋质量问题的风险案例案例15 王某系开发公司上海某小区的业主，其购买的房屋出现墙面裂缝、地面不平整等问题，在验房当天，拒绝收房，王某在当天的验房单上写下了14条房屋问题，开发公司物业人员在上面盖章表明接受整改后因无法达成一致，王某一直拒绝收房王某诉至法院，要求开发公司承担逾期交房的违约责任，并要求整改维修 问：开发公司是否需承担责任？84志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 法律风险提示法律风险提示1、质量问题是否属于拒收房屋理由？ 2、物业在上面签署同意整改法律效力如何？ 3、开发公司有无逾期交房？法庭辩论法庭辩论原告主张：1、开发公司房屋存在质量问题，且物业人员出具承诺同意整改 ；2、因质量问题不符合国家要求，无法达到交房标准，被告承担逾期交房责任 被告抗辩：1、根据《商品房买卖合同司法解释》，只有房屋主体质量不合格时，业主有权拒收房屋，不然构成逾期收房，合同约定交付标准为通过综合验收，我司出具的竣工验收备案表已表明我司房屋达到交房标准；2、关于物业人的承诺不属于开发商的法律责任，非我司出具的承诺，不具有法律效力。

审理结果：调解结案，开发公司赔偿5000元85志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 法务分析法务分析在交房标准上，主要看合同的约定业主是否有权拒收房屋，一是看房屋主体质量是否不合格；二是看房屋质量问题有否严重影响到居住生活第一点的判断可由专门的鉴定机构认定（如果确实存在质量问题而验收合格，则先提起行政诉讼），在第二点的鉴定尚有自由心证的范畴物业人员虽与房产公司为独立法人主体，但为开发公司委托单位，且经营商直属一家，有被认定为表见代理的风险虽然在本案中，业主无权拒收房屋，但是合同未约定质量标准，则应按照国家标准或地方标准执行，若鉴定不能达到，开发公司须无偿修复至合格标准86志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 问题问题1：房屋有质量问题客户能不能要求退房？保修期过了的重大质：房屋有质量问题客户能不能要求退房？保修期过了的重大质量问题怎么办？量问题怎么办？购房人入住之前应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。

如果开发公司出具《合同》约定的“二书”，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担87志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 《房屋建筑工程质量保修办法》第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；㈤装修工程为2年如果保修期过了出现重大质量问题，说明住宅质量没有保证，起诉之前委托有关的司法鉴定部门对房屋质量进行鉴定（若在起诉后向法院提出房屋质量司法鉴定，开发商可能暗中活动），将开发商、建筑商、工程质量检验单位全部列为被告，主张解除合同并索赔损失，包括差价损失；或者请求换房并赔偿装修损失等。

88志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 问题问题2、开发商在交房时总强行要求交物业公司费，并且另外收取配、开发商在交房时总强行要求交物业公司费，并且另外收取配套费如电表增容、太阳能热水器费用，否则不交房，这合法吗？套费如电表增容、太阳能热水器费用，否则不交房，这合法吗？首先声明一点，购房户与开发商之间除房款外没有其他款项是必须缴纳的，起码不是开发商交房条件这一点是业主维护自身权利要把握的前提开发商或物业公司在交房时要求业主缴纳的费用无非是以下几类：1、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施的初装费2、面积测量费3、物业管理费用4、公共维修基金、契税和房产证代办费89志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 应当了解商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。

对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的费用外，都属于“未予标明的费用”因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、等初装费、开通费都是错误的同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费即使房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外增加的项目，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，也不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费 因此这部分费用是无论如何也不能成为开发商的交房条件的90志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 对物业公司代收的供暖费，购房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费对物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费要有相关部门的委托授权并且绝对没有普通和高档之分，高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。

因此，这部分费用若物业公司有授权是可以缴纳的，但并不是业主收楼的前提对面积测量费，根据相关法律法规的规定，商品房交付时，开发商应向每个业主提供《商品房面积测绘技术报告书》对房屋面积进行实际测量，是开发商的法定义务，因此这部分费用是开发商的开发成本之内的必要支出，他们无权将房屋面积的实测费用强加到业主的头上所以我们当然有权拒绝缴纳91志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 对物业管理费，根据《物业管理条例》的规定，物业费的缴交方式及金额应由业主与物业管理公司协商确定，物业管理公司应在向业主收费之前详列费用的构成及用途物业管理费用的缴纳不应作为业主收房的前提条件，若开发商擅自更换聘用的物业管理公司的，业主还有权暂不缴纳费用，待物业管理公司确定后，再行协商确定缴纳金额和费用对公共维修基金、契税和房产证代办费根据法律法规的相关规定，开发商无权擅自代收维修公共基金商品房契税只能由当地的地税局委托房屋管理局收取因此，开发商无权要求业主在收房时缴纳上述两项费用但在实际的操作过程中好多业主是委托开发商代办产权的，业主拥有自主选择的权利，若业主没有委托的情况下开发商无权单方面决定代收这部分费用。

即使业主同意委托代办产权，开发商收取此项费用也必须出示此项收费合法性的依据及费用用途并不能作为交房的条件92志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 购房人在遇到上述交房的情况时完全有理由拒绝缴纳上述众多费用要求开发商交房，如开发商逾期交房的话我们就可以按照合同有关逾期交房的违约责任有权要求开发商给予赔偿并且在特殊情况下还可以行使解约权依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3%的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的购房人亦可请求解除合同93志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 对于房地产商违约，购房人的索赔权首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的情况下，业主还应当注意二年诉讼时效问题，因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。

94志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 问题问题3：因产权证办理延期及煤气通气延期但合同中没有相关约定开：因产权证办理延期及煤气通气延期但合同中没有相关约定开发商是否应承担违约责任？发商是否应承担违约责任？就上述问题，我想部分房地产客服人员在回复业主的赔付要求时，可能会说：合同对此没有约定，因此即使违约也不应当赔付，实际情况并非如此：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：95志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算同时参照合同法第111条—113条的规定，损失赔偿额应以实际损失为限96志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227七、销售后期，交房风险七、销售后期，交房风险 综合上述法律法规、司法解释的规定，如果延期办理产权，合同没有约定违约金的，一般参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；如果煤气通气延期，合同没有约定的，在排除没有政府行为和不可抗力的情况下，实践中存在二种典型性的裁判方式：第一是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第二是判决每延期一段时间（一天、一个月等），则应当给付业主一定数额的迟延赔偿金因此，在迟延情况发生后，建议在查清事实的基础上，与各部门及时联络，尽快处理，并与业主就延期的赔付问题达成相应的互谅意识97志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227八、购房者按揭贷款中的法律风险八、购房者按揭贷款中的法律风险 在期房按揭贷款中，开发商的法律风险主要来自购房人购房人逾期还款会直接导致银行要求开发商承担连带担保责任，而在遇到不良购房者的情况下，该购房者还涉及多个债务纠纷，在法律上又没有明确规定开发公司可以优先受偿，可能会面临无法追偿的风险98志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227八、购房者按揭贷款中的法律风险八、购房者按揭贷款中的法律风险 案例案例16 樊某系开发公司小区购房者，于2009年10月16日与开发公司签订商品房买卖合同，首付520914元，同年向建行贷款206万元，开发公司承担全程连带担保责任由于樊某涉及非法集资，依法被刑事审判，导致樊某无力偿还建行贷款，被建行依法起诉，开发公司被要求承担连带担保责任。

期间，由于樊某涉及刑事犯罪，其购买的房屋被法院查封扣押 问：开发公司若承担保证责任后，如何维护自己权益？99志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227八、购房者按揭贷款中的法律风险八、购房者按揭贷款中的法律风险 本案法律风险点本案法律风险点1、全程连带担保责任风险 2、承担保证责任后，追偿权难以实现 3、若买受人涉及债务纠纷众多，买受人财产被查封，导致多个债权人平均受偿或执行受偿顺序的不同带来开发公司较大经济损失100志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227八、购房者按揭贷款中的法律风险八、购房者按揭贷款中的法律风险 法务分析法务分析面对此种案例，关键在于防范于未然，严格审查买受人还款能力 避免选择全程连带担保责任方式，选择阶段性连带担保阶段性连带担保的责任方式要小于全程连带担保，一旦银行办理了房屋抵押登记 ，开发商的保证责任即刻免除 帮助银行办理抵押预告登记，保证银行债权优先受偿，从而减少开发公司承担连带担保责任的风险101志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 案案例例17：：2005年1月，李某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》。

同年6月，A房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给李某，并于同年7月进行了房屋的初步登记，9月为李某办理了房屋过户手续2005年8月，李某与王某签订《购房合同》在合同中，双方约定由王某一次性支付给李某全部购房款，李某则将该房屋交付给王某使用并在A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某2005年10月，王某得知李某已经取得了房产证，要求其履行合同义务而李某认为签订《购房合同》时，商品房属于期房且没有房产证，故《购房合同》应属无效而拒绝为王某办理过户手续王某多次与李某协商无果，只得起诉至法院，要求其继续履行合同最终法院支持了王某诉讼请求，判令李某限期为王某办理房屋过户102志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 本案涉及的法律关系及问题比较复杂，需要逐步分析：首先，本案中的商品房是不是期房？所谓期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证的大产证为止,所出售商品房，即正在建设或未竣工验收合格的预售商品房根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，自2005年5月1日起，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，换言之，即禁止期房的转让。

因此，如果该商品房属于期房，那么对于李某与王某签订的《购房合同》就会因违反法律的强制性规定而自始无效，李某就有权拒绝为王某办理过户手续并不承担任何违约责任在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而该商品房已经于同年6月经竣工验收合格，并于7月办理了房屋的初步登记故该商品房在转让时，是现房不是期房103志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 其次，李某转让其拥有的现房合同是否有效？根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效在本案中，李某与王某签订的《购房合同》时，并没有与A房地产公司办理商品房过户登记，因而商品房所有权依然属于A房地产公司李某未经A房地产公司同意而转让该商品房属于无权处分行为根据合同效力理论，该《购房合同》属于效力待定合同而李某订立合同之后又取得了该商品房的所有权，故李某与王某签订的《购房合同》依法有效。

104志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 最后，现房能否在未办理过户之前进行再转让？对于购房者所拥有的现房能否在未办理过户之前进行再转让，现行的法律法规中没有明文的规定由于现房的再转让属于房屋买卖的一种表现形式，而房屋买卖又归属私法调整，故根据私法意思自治原则，只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定，那么就应当认为是合法有效并受法律保护的与现房再转让相关的法律法规的强制性规定，105志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 主要有两个：一个是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第七条第六项之规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让；另一个是建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权；并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而A房地产公司已经于同年7月办理了房屋初步登记取得大产权；同时双方又在合同中约定，A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某，故李某与王某签订的《购房合同》并未违反法律法规的强制性规定，应当是合法有效并受法律保护的106志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 综上所述，该商品房属于现房，而不是期房，因而法律并不禁止其再转让李某虽然在与王某签订《购房合同》时无权处分该商品房，但事后取得了该商品房的所有权，同时合同本身也未有违反法律法规的强制性规定之处，故法院判定该合同依法有效，李某应当依约履行合同义务，限期为王某办理房屋过户手续 107志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227九、商品房转让相关法律问题九、商品房转让相关法律问题 提示：近年来，购房者在与开发商签订了《商品房买卖合同》之后，因各种原故需要将房屋再转让第三人的情况十分普遍。

但由于法律不完善和实践操作的不规范，购房者与第三人之间经常发生纠纷为了保护双方的合法权益，提醒注意以下两点：1、商品房处于期房阶段时，购房者与第三人不得签订房屋买卖合同，否则会因违反法律法规的强制性规定而自始无效；2、商品房处于现房阶段时，购房者与第三人可以签订房屋买卖合同，但是必须约定在购房者办理房屋过户登记取得房屋所有权之后，才能与第三人办理过户登记手续108志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 定义：业主对区分所有建筑物（物权法表述为建筑物内的住宅、经营性用房）的专有部分所有权、共有部分所有权（共用部分的持分权）以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权直接体现直接体现：建筑面积、套内面积、公摊面积109志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 1、对共（私）有部分使用产生的纠纷、对共（私）有部分使用产生的纠纷 案例案例18：：甲某和乙某是上下楼邻居， 2003 年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。

可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭法律依据：《物权法》71条 业主对专有部分行使所有权时不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益110志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 2 、地下停车位的产权归属问题、地下停车位的产权归属问题 案例案例19：：某市某商品住宅小区建成于 90 年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明确注明该小区地下停车场的产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的现象111志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 关于车位产权归属问题，请购房者注意！！关于车位产权归属问题，请购房者注意！！（1）、《物权法》第74条只明确了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由于地面车位属于临时性质且没有交纳土地出让金，所以根本不允许出售，按照国家相关规定，地上停车位只能租赁不能出售物业公司可划定停车位，也可向停车的业主收取停车费，扣除物业公司基本的管理成本费(如雇请保安等产生的费用)之外的收益，则属于全体业主而地下车库、车位则要视乎投资情况和双方的约定，但如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售2）、车位归谁要仔细看合同，《物权法》第74条的关键规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定这就使得地下车位、车库等的归属，由作为平等民事主体之间的购买者和开发商进行相关约定，所以，业主在与开发商签订商品房买卖合同时应先明确车位、车库权属，然后再对于具体使用问题做进一步的约定，如果对此有疑问，可到房地产管理部门进行查询112志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 提醒业主，购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

3）、通过对物权法第74条的解读，即：建筑区划内占用共有的道路或者其他场地而设的车位归全体业主共有由于小区的土地使用权属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位这类车位应当由业主委员会决定是否设定并委托物业公司进行管理，出租收益属全体业主共有建筑区划内规划用于停放汽车的地上车位和地下车位，如果车位的面积已被计入了公摊面积中，则归小区全体业主共有；如果车位的面积没有被计入小区公摊面积中，则属于开发商所有，开发商可以通过出售、附赠、出租等方式将所有权或使用权优先让渡给业主 113志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 （4）、如果地下车位(库)建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人5）、 没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是有的地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

但是，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有6）、还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库)，这种停车位虽然没有计算在建筑物的建筑面积之内，但根本无法取得产权证开发商和物业公司无权擅自处理这些车位(库)，它们应该属于全体业主的共有财产114志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 从目前的司法实践来看，对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见，但令人惊喜的是，南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊我们认为，鼓楼区法院的做法是符合法理的，虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体，但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额，它就不能够作为一个独立的建筑物而可以被开发商予以处分，相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。

该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决，不无积极意义115志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 案例案例20：：隔热层的使用归属问题开发公司某小区在销售时，对顶层的用户约定，同意其使用顶层隔热层空间后顶层的两户业主对隔热层使用发生争议，诉至开发公司，要求解决问1：合同中承诺是否有效？116志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 违规操作提示违规操作提示承诺隔热层行为无效，开发公司面临违约责任风险可能涉及整个小区顶楼业主的诉讼隔热层从法律定义上来看为业主共有部分，不论是开发商还是业主都无权私自对隔热层作出归属约定若是顶楼的业主需要使用隔热层，必须经本幢业主全体同意使用开发公司在销售合同中作出的承诺为违法承诺，该条款为无效条款，业主可以根据缔约过失责任要求开发公司承担法律责任《物权法》第74条第1款有关“车位应当首先满足业主的需要”。

第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定第3款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有117志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 3、业主其他共有事项：《物权法》第七十二条《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务不缴纳物业费的问题）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让第七十三条第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有第七十九条第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有118志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 4、住宅变经营用房纠纷、住宅变经营用房纠纷案例案例21：甲将自己购买的车库装修后改成一小吃店，乙所购一楼正好位于小吃店的正上方，每天甲方厨房烟囱排出的油烟顺风吹到乙方家里，致乙方夏天不能开窗，乙方多次与甲方协商，未果，诉至法院。

要求乙方不准经营问问： 法院能否支持？119志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十、建筑物区分所有权法律问题十、建筑物区分所有权法律问题 法律依据：法律依据：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》：业主将住宅改为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持物权法第七十七条物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意120志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因121志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 ■买卖或转让那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让?首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题与现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在本村集体成员内部转让、置换122志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 ●相关知识：购买乡产权房会有什么风险第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于城市居民和外村村民购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会全部支持其要求赔偿损失的请求而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限123志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 第二，政策风险，购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，也很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

124志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证而且，入住后的物业管理也极易出现问题第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户同时对房屋的保值和升值也有很大影响125志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十一、小产权房买卖合同效力问题十一、小产权房买卖合同效力问题 乡产权房屋有可能变成大产权房吗?有不少人认为随着《物权法》的深入普及，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。

那乡产权房屋究竟能否转化为真正意义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体126志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十二、拆迁安置房买卖合同效力问题十二、拆迁安置房买卖合同效力问题还建的安置房绝大多数没有未取得房屋所有权证和土地使用权证，对其转让合同的效力，有三种观点：第一种观点认为合同无效《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；该法第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”，上述法律条款是对房地产转让行为的强制性规定，如果转让方全部未取得房屋所有权证和土地使用权证书，则房屋所有权和土地使用权不得转让。

《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效因此转让合同应认定为无效127志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十二、拆迁安置房买卖合同效力问题十二、拆迁安置房买卖合同效力问题实际情况还会涉及到产权究竟归哪些人所有，转让人是否能提供所有共有人同意转让的证明，如果受让人能证明其他共有人在知道转让后提出异议，合同也因侵犯房屋共有人的合法权益而无效第二种观点认为合同有效根据我国民事立法所依据的理论及具体条文，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记原则在这种模式下，登记行为与债权合同是相互独立的两个行为，登记行为只是物权取得与转移的证明，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于合同的履行问题，不是合同的生效要件这种观点认为：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定，针对的是登记行为而不是债权合同如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权，行政机关不得办理变更登记手续，其结果是出让方无法履行合同，而合同本身的有效性不受影响。

这种观点的理论分析和对法律的解释乍一看似乎很有道理，但仔细分析却不然首先，《城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，并不仅仅针对的是登记行为，而且包括签订转让合同行为，如果仅仅针对的是登记行为，就应该是“不得过户”，而非“不得转让”；其次，没有取得房地产权属书而转让房地产，就存在无处分权的问题，因而，以下第三种观点更为合理128志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十二、拆迁安置房买卖合同效力问题十二、拆迁安置房买卖合同效力问题第三种观点认为合同效力待定《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效这种观点认为：转让方未取得房地产权属证书与受让人订立房屋所有权和土地使用权转让合同，属于无权处分行为，合同效力待定《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《土地使用权解释》)采用了这种观点，并将效力待定的时间限定在向人民法院起诉前该司法解释第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

129志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 所谓房屋共有，是指两个或者两个以上单位或个人共有的房屋共有的房屋包括按份共有和共同共有《物权法》第九十三条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有共有包括按份共有和共同共有130志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务《物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系、合伙合同关系在共同共有中，各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利，同时共同承担相应的义务每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利131志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 按份共有是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有的份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。

《物权法》第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权就是说，各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权，这种份额并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部例如，甲乙二人共有四间房屋，甲方占四分之三，乙方占四分之一，这并不是指甲占其中三间，乙占其中一间，而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务，该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配132志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 共同共有与按份共有的联系与区别共同共有与按份共有的联系与区别作为共有关系的两种形式，按份共有与共同共有具有一些相同点：两者都是由两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权和共同承担相应的义务，共有人的权利都基于共有物的全部但两者又有很大的区别，主要表现在：1、产生的依据不同房屋的共同共有根据共同关系产生，以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。

例如，以夫妻关系存在为必要条件，以家庭关系存在为必要条件，以合伙关系存在为必要条件而按份共有则不需要这个前提条件，只需要共有人的共同意志而发生133志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、享有权利的范围不同在共同共有中，共有的房屋是不分份额的，共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的房产份额只有在共同共有关系终止时，才可以对共有房产进行分割，确定自己的份额例如，夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房，就不能划分哪间房是丈夫的，哪间房是妻子的假如夫妻离婚，即可依法进行分割而按份共有，是按照各自的份额享有权利并承担义务的134志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、对共有房屋的处分方式不同根据《民法通则》第七十八条的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利可见，在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额，而无需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权（优先购买是有期限的，而且只限于一次，在约定的期限不购买的，应视为放弃优先购买权）而共同共有的房屋，共有人要对共有房产进行处分时，必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意，否则，部分共有人擅自处分的共有房产，一般情况下都认定为无效最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务135志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效但对第三人善意、有偿取得这项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”；《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

可见，共有人有权对整个财产作出处分权利，但由于共有财产属于全体共有人所有，因此，对共有财产的处分，如转让、赠与、设定抵押等，都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意但是，如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为同意共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议，可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理但是多数人在处分共有财产时，不得损害少数人的利益，否则，受害的共有人可通过司法途径解决136志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 综上所述，无论是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的权利人在向房地产登记机关申请权属登记时，应根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请，共有的房屋，由共有人共同申请登记行为的前提条件必须是房屋共有人的共同申请如果房屋共有人没有共同书面申请，房产局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不予办理房地产权属过户登记手续。

否则，构成侵权，没有书面申请的房屋共有人为维护自己的合法权益，将房产局列为被告，将已书面申请的房屋共有人列为第三人进行行政诉讼 137志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 下面我们重点讲一下夫妻共同财产的问题：下面我们重点讲一下夫妻共同财产的问题：何谓夫妻共同财产，性质是什么？何谓夫妻共同财产，性质是什么？《婚姻法》第十七条《婚姻法》第十七条对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫妻共同所有的财产范围作出了规定，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：（1）工资、奖金，指在夫妻关系存续期间一方或双方的工资、奖金收入及各种福利性政策性收入、补贴；（2）生产、经营的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方从事生产、经营的收益；（3）知识产权的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方拥有的知识产权的收益；138志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 （4）继承或赠与所得的财产，是指在夫妻关系存续期间一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的财产。

对于继承遗产的所得，指的是财产权利的取得，而不是对财产的实际占有即使婚姻关系终止前并未实际占有，但只要继承发生在夫妻关系存续期间，所继承的财产也是夫妻共同财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产 139志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 婚姻法婚姻法18条：条：以下为夫妻一方的财产：（1）一方的婚前财产；（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产 140志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 特殊约定：特殊约定：19条条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有约定应当采用书面形式没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。

关于夫妻共有财产的性质：关于夫妻共有财产的性质：共同共有，而非按份共有物权法相关规定：103条 共有关系的性质无法查明的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有141志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 婚姻房屋相关问题婚姻房屋相关问题问题问题 1 婚前和婚后买的房产有什么不同，离婚时产权怎么认定？离婚涉及的房产分割问题，成为双方争议的焦点根据我国《婚姻法》及相关司法解释，结合司法实践经验，作如下总结：如何认定房屋权属，关键是以下几点因素：1、签订购房合同的时间以及首付款的时间；2、领房产证的时间和领结婚证的时间；3、房产证上的名字142志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 1、结婚登记前购房、办理产证的、结婚登记前购房、办理产证的（1）、结婚登记前签订购房合同，房款已经全额付清，则该套房产为个人婚前财产，离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割2）、结婚登记前仅签订合同，婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的，则该套房产是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

3）、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上为一方名字的，则房产为个人婚前财产，但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行财产分割，而且房屋在婚后的增值部分应由产权人给另一方适当补偿（适当的最佳标准就是平分）143志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 （4）、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上写有夫妻一方和一方的父母的，则该房产本身为一方家庭共同财产，按揭款要看具体的借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方的，而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明的)的，则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行财产分割，而且房屋在婚后的增值部分应由产权人给另一方适当补偿（适当的最佳标准就是平分）144志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、结婚登记后购房，办理产证的、结婚登记后购房，办理产证的（1）、领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，房屋产证上写的是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的；（2）、领证后，一方和其家人共同购房，房产证上是一方和其父母的名字，则一方名下的房产份额属于夫妻财产，离婚时双方可以就房产份额进行协商，协商不成的，另案起诉分割房产。

3）、领证后，一方父母出资购房，产权登记在子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产145志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、房产证是双方名字或是原来是一个人名字，后增加为两个人名字、房产证是双方名字或是原来是一个人名字，后增加为两个人名字的，无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后，都是夫妻共同财产，的，无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后，都是夫妻共同财产，离婚时可以财产分割离婚时可以财产分割4、房产证原是一方父母名下，后变更为一方名下或双方名下的、房产证原是一方父母名下，后变更为一方名下或双方名下的（1）、无论婚前或婚后，由一方父母名下变更为一方名下的，视为其父母对子女个人的赠与，属其个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割；（2）、无论婚前或婚后，由一方父母名下变更为双方名下，都是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割146志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题 2 为什么说新婚姻法对女方很不利？女方要怎么样保护权利，为什么说新婚姻法对女方很不利？女方要怎么样保护权利，要注意什么？要注意什么？纠正提问者的说法,根本就没有什么所谓新婚姻法,只不过是公布婚姻法的司法解释（三）。

之所以感觉对女方很不利，主要是因为解释二第22条第2款跟解释三第7条第1款的规定变化非常大，前者视为父母将房屋赠与小两口，后者视为将房屋赠与自己子女一方而房屋问题绝大多数是由男方解决，结婚后男方父母所购房屋永远归男方个人所有，房屋租金、增值部分都归男方所有如果男方突然卖掉房屋，女方无权干涉，连个窝都没有，毫无安全感一旦离婚，女方就得净身出户过去是“女怕嫁错郎”，现在即使嫁对郎也不可靠所以，女儿当自强147志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 婚姻法解释（三）短短婚姻法解释（三）短短19条内容，其中就有五条直接涉及家庭共有条内容，其中就有五条直接涉及家庭共有房产权属认定的相关规定，足见房产在婚姻家庭共有财产中的地位房产权属认定的相关规定，足见房产在婚姻家庭共有财产中的地位是多么重要了是多么重要了下面请大家看一下相关的具体规定：下面请大家看一下相关的具体规定：第五条第五条 “夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产应认定为夫妻共同财产”。

第六条第六条 “婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理定处理”合同法第一百八十六条合同法第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定证的赠与合同，不适用前款规定这一条与《婚姻法》第这一条与《婚姻法》第18条（条（3）比较，有变化比较，有变化148志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第七条第七条 “婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”《解释二》中的第二十二条第二款 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外 由“该出资应当认定为对夫妻双方的赠与”到“视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，变化非常大149志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第十条第十条 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”《婚姻法》第三十九条第一款“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”150志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第十一条第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持第十二条第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。

购买该房屋时的出资，可以作为债权处理第十四条第十四条 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割151志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 《解释二》第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力建议一：婚前购房产咋处理才能让女性感觉婚姻有保障？1、在婚前，女方把房屋装修费、家电费，辆车购置费等直接投入到房子里去，与男方共同购房，让男方另外出资装修、购买家电等2、男方已经购房屋的，加上女方姓名，而且双方要一同办理，如果男方无法办理，必须提供委托书、赠与合同、结婚证等相关材料3、男方已经按揭的，因需要先赎出红本，成本一般较高，所以签订婚内夫妻共有财产约定协议，只需要交纳300元左右的公证费4、赠与协议 双方签订，按赠与市价的2%收费，一定要公证5、对于父母全部或部分出资的，建议以借条的方式处理，夫妻双方偿还，房屋变成婚姻共同财产。

152志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 建议二：婚后所购房产处理1、如果没有父母等提供购房款，不用变更，但注意保留资金来源的相关证据，以防止离婚时出现假债务2、如有父母提供的购房款，则建议加名，然后通过债权债务的方式寻求平衡权利153志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题3 为了规避继承法出台后的税费，很多客户给孩子买房，这样合适吗？有利也有弊利：1、如果父母欠债，法院不能查封和拍卖属于孩子的房屋；2、如果父母离婚，用不着为分房产问题而纠结蔽：1、在孩子18岁以前，父母和孩子以买卖、抵押等方式处理房屋的行为都是无效的；2、孩子成年后如果是个败家子，做父母的也只能眼看着败光却不能用法律手段进行阻止154志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题4：产权写孩子名字，父母代办产权证可以吗？需要什么材料？正常来说，还是建议由产权人亲自办理产权，如果产权已经写了孩子名字，父母为其孩子代为办理产权证，涉及到委托代理的问题，一般来说需要代理人向登记机构提交的当事人身份证明、代理人身份证明和经公证的委托书等材料。

如是外籍人士，当事人委托代理人代办手续，代理人应当向登记机构提交当事人的身份证明、代理人身份证明和经公证的委托书需要补充的是，境外当事人可向中国驻该国使（领）馆办理公证或者认证证明，当事人向当地公证人申办公证的，该公证书须经中国驻该国使（领）馆认证；境外当事人在与我国无外交关系的国家办理公证文书，需经与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证155志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 办理公证委托时，需到市或区公证中心填需公证内容表格，这个环节是必须买卖双方本人到场的双方把需要委托办理的环节注明在公证书上“如委托代办买卖协议、代办过户、代取他项权证、代取产权证等一切事宜”另，实践中还牵涉到先购房后赠与的形式，现在许多购房者在购买商品房时，直接以赠与的形式，用孩子的名字办理了产权手续这种形式在实践中可以操作，但是建议营销部需要向购房者进行相应的法律风险提示，因为如果房屋进行抵押等用途，办理相关手续将比较繁琐复杂156志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题5 继承原则以及财产分配比例是怎么样的？请举例。

继承原则以及财产分配比例是怎么样的？请举例继承制度的基本原则1、保护公民私有财产继承权的原则我国《宪法》第13条中规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权《民法通则》第76条规定：“公民依法享有财产继承权《继承法》第1条讲到立法的宗旨时指出，“为保护公民的私有财产的继承权，制定本法保护公民的私有财产的继承权包括两方面的含义一方面，法律确认公民的私有财产继承权，保护其不受非法侵害；另一方面，在公民的继承权受到侵害时，法律予以救济，国家以其强制力予以保护因此，保护公民的私有财产继承权的原则主要表现以下方面：157志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第一，凡公民死亡时遗留的个人合法财产，均为遗产，都得由继承人依法继承第二，被继承人的遗产一般不收归国家所有，尽可能由继承人或受遗赠人取得第三，公民的继承权不得非法剥夺第四，保障继承人、受遗赠人的继承权、受遗赠权的行使第五，公民在其继承权受到他人非法侵害时，得于法律规定的期间内通过诉讼程序请求人民法院依法给予法律保护。

158志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、男女继承权平等的原则我国继承权男女平等原则在整个继承法的各个主要制度中都得到充分体现，主要在以下几个方面：（1）、 公民享有继承权不分性别2）、 同一继承顺序中的继承人不论男女都享有平等的继承权3）、 在代位继承上也是男女平等的，即无论先于被继承人死亡的是儿子，还是女儿，他们的子女都享有同等的代位继承的权利4）、 对遗产范围的确定，坚持婚姻法规定的夫妻共有财产制，除夫妻另有约定外，只能以共有财产的一半作为死亡一方的遗产，另一半分出为生存的配偶所有159志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、养老育幼原则养老育幼，即赡养老人，抚育未成年子女以及照顾病残者，是我国社会主义家庭的重要职能之一赡养、敬重和照顾老年人、关心、爱扩和抚育未成年人，是我们中华民族长期以来形成的优良传统和美德，它完全适应我国社会主义法制和社会主义道德规范的基本要求。

它同样也是建设社会主义精神文明的要求社会主义道德规范与社会主义法律规范的内在一致性，需要社会主义法律规范反映尊老爱幼、养老育幼的要求我国的宪法和法律早已把它确立为社会主义法制的一项原则，我国的继承立法当然也不例外，理所当然将其列为继承制度的一项重要原则160志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 4、权利义务一致原则权利义务一致是我国社会主义宪法的一个重要原则，即公民享有权利和承担义务是完全一致的，不允许任何公民只享有权利而不尽义务我国继承制度同样也以此作为重要原则之一马克思主义认为：没有无义务的权利，也没有无权利的义务享受权利和承担义务相一至的原则是社会主义区别于资本主义和一切剥削阶级社会一个重要原则社会主义国家从根本上消灭了阶级和阶级对立，消灭了剥削阶级，因而也就完全有可能从根本上实现权利和义务的一致我国继承制度所确立的权利与义务相一致的原则就是由社会主义制度的性质所决定的，是完全符合我国的经济基础和社会现状的它有利于继承法的正确实施和社会主义道德的发扬161志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 5：遗嘱继承优先于法定继承的原则。

《中华人民共和国继承法》第五条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理162志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 争遗产姑嫂对簿公堂遗嘱继承优先法定继承争遗产姑嫂对簿公堂遗嘱继承优先法定继承继承开始后，小姑子拿出其母亲生前立的公证遗嘱要求继承她母亲留给自己的房产，而嫂子侄子则认为应按法定继承来分割遗产，到底孰是孰非?4月12日，龙州县人民法院对这起遗嘱继承纠纷案依法作出判决李某与罗某是姑嫂关系，被继承人吕某是李某的母亲，罗某的婆婆2003年1月，自知生命快走到尽头的吕某经过深思熟虑后，到龙州县公证处立下公证遗嘱，将登记在自己名下归她个人所有的房屋一间立遗嘱留给女儿李某继承该房屋一直由罗某和其两个儿子李甲、李乙居住(罗某的丈夫已去世)2008年8月，吕某去世，李某遂向嫂子侄子讨要母亲立遗嘱留给自己的房屋，但嫂子罗某认为应按法定继承来分配该房产，虽然丈夫已去世，但可以由两个儿子李甲、李乙代位继承他们父亲应分得的遗产分额。

李某无奈，起诉到龙州县人民法院，诉求法院主持公道法院审理后认为，我国实行的是遗嘱继承优先于法定继承的原则被继承人生前立有遗嘱的，在继承开始后，应按照遗嘱继承来处理遗产遂判决遗产房屋归李某所有，罗某、李甲、李乙于判决生效三十日内搬离该房屋，并将该房产交给李某163志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题6：遗产继承所需材料？：遗产继承所需材料？（一）所谓遗产继承是指享有继承权的继承人继承被继承人死亡时所遗留的财产的行为一般认为生前享有财产因死亡而转移给他人的死者为被继承人；被继承人死亡时遗留的财产为遗产；依照法律规定或者被继承人的合法遗嘱承接被继承人遗产的人为继承人；继承人依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被继承人遗产的权利就是继承权1、继承人包括法定继承人、遗嘱指定的继承人、遗赠扶养协议指定的继承人另根据《继承法》第28条规定，“遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理164志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、遗产继承顺序，是指被继承人死亡后，继承人继承遗产的先后秩序。

《继承法》第10条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不能继承没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承《继承法》第12条还规定，“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人 在遗产继承中，被继承人立有遗嘱将其个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，或者在遗嘱中明确将其个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人的，应遵照该遗嘱执行 此外，根据《继承法》第27条之规定，立有遗嘱的遗产继承中，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（1）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（2）遗嘱继承人丧失继承权的；（3）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（4）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（5）遗嘱未处分的遗产165志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 （二）关于继承人的其他问题不再阐述，现结合营销部所关心的遗产继承所需材料进行如下分析：一般来说，继承遗产需要完善和准备如下材料：(1)公安机关、医院关于被继承人死亡的证明；被继承人的死亡日期的户籍资料或宣告死亡的判决书;亲属关系证明；(2)被继承人主要遗产所在地的证明及遗产种类、数量及折价清单； (3)被继承人生前债权、债务情况的证明;(4)被继承人遗嘱原件，公证遗嘱的公证书，代书、录音或危急情况下口头遗嘱，及所附的两份以上证人材料;(5)养子女、非婚生子女、形成抚育关系的继子女应提供收养、出生证明、形成抚育关系的证明材料;166志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 (6)继承人放弃继承权的亲笔书写的弃权书及有关证据;(7)丧偶儿媳、女婿继承公婆、岳父母遗产的，关于自己尽了主要赡养义务的证明;(8)关于继承人以外的依靠被继承人抚养的缺乏劳动能力又无生活来源的人或者继承人以外的对被继承人抚养较多的人要求分得被继承人遗产的有关证明;(9)医院关于继承人已怀孕的证明;(10)其他证据167志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 以上为产生继承纠纷时需要准备的材料，涉及材料较多，也不便掌握，为便于向购房者进行说明，建议结合继承公证所需要的材料向购房者进行说明，如：（1）被继承人死亡证明，包括医院开具的死亡医学证明或派出所开具的死亡证明;（2）继承人情况证明(被继承人的父母、配偶、子女)，由被继承人的户籍派出所或人事档案单位开具;如上述第一顺序继承人不存在，则提供被继承人的第二顺序继承人(被继承人的祖父母、外祖父母、兄弟姐妹)情况证明;（3）房产所有权证;土地使用权证;契证;如果房屋拆迁安置没有办理产权证的，需提供原房产证复印件、拆迁安置协议、购房收据、拆迁户回迁资金结算单等;（4）所有继承人的身份证等。

168志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题7：与特定人身密切相关等事情能否委托办理？：与特定人身密切相关等事情能否委托办理？凡与特定人身密切相关的问题，以及法律规定只能由本人亲自办理的事情，都不能委托他人委托办理如申办遗嘱、遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养关系、解除收养关系、生存状况、委托、声明、保证及其他与自然人人身有密切关系的事项169志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题8 ：协议离婚后拿协议书能否办理产权过户？：协议离婚后拿协议书能否办理产权过户？夫妻双方离婚，对于商品房产权的分割问题，因离异产权包括的范围很广，现就协议离婚的问题答复如下：所谓协议离婚指婚姻关系因双方当事人的合意而解除的离婚方式根据《登记条例》及民政部颁发的《婚姻登记工作暂行规范》等行政规章，民政局婚姻登记机关的办理离婚登记的一般程序为：第一、当事人提交证件和相关证明材料；第二、婚姻登记员讲明婚姻法关于登记离婚的条件并询问离婚意愿以及对离婚协议内容的意愿；第三、当事人双方填写《申请离婚登记声明书》；《申请离婚登记声明书》中“声明人”一栏的签名，必须由声明人在监视人面前完成；170志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第四、夫妻双方亲自在离婚协议上签名，婚姻登记员作监誓人。

协议书夫妻双方各一份，婚姻登记处存档一份第五、最后取得离婚证，解除婚姻关系在实践中，经常有购房业主或者购房业主的配偶拿着离婚协议书，要求开发商在办理产权时将产权变更为另一方名下，综合上述就协议离婚程序的分析可知，取得离婚协议并不必然导致婚姻关系的解除，因此还是建议以离婚证或者生效的判决书和调解书作为审查婚姻关系是否解除的要件171志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题9 ：前期购房签订业主公约是否有效？（属开发商代签）：前期购房签订业主公约是否有效？（属开发商代签）就前期业主公约中，业主未签字、开发商代签的法律问题在我国法律法规相对规定的较少，在实践中也存在一定的争议，以下具体分析：所谓业主公约一般是指业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则以前的业主公约一般是沿用的建设部临时业主公约和业主公约，但近几年，各地根据法律法规和各地的实际情况，已经拟定了各自的业主（临时）公约和业主公约，武汉市有关部门在2009年也对原《业主公约》进行了修订，分为《临时管理规约》和《管理规约》两个示范文本。

就临时管理规约的制定问题，我国《物业管理条例》第22条和第23条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益172志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺综上，有意见认为：虽然业主临时规约是由开发商代拟，但是实质上临时管理规约应是所有业主意志的统一，开发商在预售商品房之前，应制订临时管理规约，并作为《商品房预售合同》的附件，由买房人签字确认，并自第一买房人签字时发生效力，对以后的新业主及使用人均有约束力如果物业买受人并没有对临时管理公约签字，则对业主不发生效力173志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 另一种意见认为：业主临时公约对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段，只要有购房业主与开发商签订业主临时公约，业主临时公约就当然发生效力。

原因是在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”，也就是最大业主，为了让这一阶段的业主活动也有章可循，确定业主临时公约的效力也就显得很有必要因此，为避免因签订临时业主规约的问题产生纠纷，因此营销部在实际操作过程中，尽量让购房业主亲自签订临时业主规约或者让业主在《商品房买卖合同》附件中明确承诺遵守临时业主规约的约定174志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题10《婚姻法解释三》：在房产证上加名有什么法律后果？《婚姻法解释三》：在房产证上加名有什么法律后果？ 男方在婚前购买了一套房屋，在女方要求下，在房产证上加上了女方的名字在房产证上加名有什么法律后果？这样的房屋是否属于夫妻双方的共有财产？离婚时这样的房屋应该怎么分割？答：在房产证上加名应视为该房屋的原权利人通过加名的行为将自己原先对于房屋的权利部分赠与给了他人根据我国物权法“物权公示公信”的原则，房产证登记在谁的名下，房产就属于谁，因此这样的房屋属于夫妻双方共同财产。

离婚时，这套房屋应作为夫妻共同财产进行分割，但考虑到这套房屋的权利是由男方在婚前取得的，对于出资购房房屋的男方应当予以适当多分175志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 提醒：提醒：根据婚姻法司法解释（三）的规定，夫妻之间的房产赠与的约定在房屋变更过户前可以撤回，公证了的赠与约定除外因此，即使婚前购房的一方书面同意将房产的一部分赠与给对方，只有房产证上还没有最终加上对方的名字，婚前购房的一方仍然可以反悔，不再履行加名的承诺即使一方在房产证上加了对方的名字、房子变成了夫妻共同财产，离婚时房屋也不会平均分割176志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题11 婚前购买使用权婚后购买产权离婚时如何分？婚前购买使用权婚后购买产权离婚时如何分？王某与李某2004年登记结婚，随着时间的推移，由于种种原因，双方在日常生活中产生隔阂，夫妻关系一度紧张最后发展到李某带着儿子在外租房居住。

由于担心房子的问题，两人的关系一直处于这样的僵持状态2006年无法忍受的王某向法院起诉离婚，同时提出孩子归自己抚养，并要求分得一半的房款李某也同意离婚，但同时提出继续居住在原来的住房，因为房子是李某婚前购买的产权房，与王某无关双方对此争执不下？原来，王某与李某的房产属于共同承租的公房，但在结婚前李某已经通过购买使用权的方式，取得了公房的承租权，婚后又通过售后公房的形式变成了产权房177志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【张雷律师法律分析】此问题涉及到婚前一方承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，其公房使用权本身蕴含的价值，如何归属和处理？（一）首先此套房产是李某一方婚前承租的公房使用权，同时是以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权的，根据相关法律的规定，此房屋为夫妻共同所有二）在进行离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的李某一人所有，是李某的个人财产，产权房的剩余价值按共同财产分割178志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【法律依据】婚姻法司法解释（二）第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释（二）若干问题解答（一）一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割179志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题12 登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产如何定性登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产如何定性及分割？及分割？按农村的风俗习惯举行结婚仪式的当天，父母为女儿陪送嫁妆要送至男方家中，男方父母也同样要为儿子购置结婚必备的生活用具男女双方的以上财产均是在登记以后，举行结婚仪式之前购买，离婚时该类财产如何认定和分割？180志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 对这个问题有两种观点：一种观点认为该财产应认定为夫妻共同财产，并按共同财产的有关规定进行分割。

理由是，根据《婚姻法》第八条的规定：“要求结婚的男女必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记符合本法规的，予以登记，发给结婚证取得结婚证，即确立夫妻关系……”因此，男女双方只有到婚姻登记机关进行结婚登记，取得结婚证，才是确立夫妻关系的前提，而是否举行结婚仪式不是法定的，只是风俗而已，与婚姻关系是否确立没有必然的联系从结婚登记直至婚姻关系解除时为止的一段时间，称为夫妻婚姻关系存续期间；根据《婚姻法》第十七条第一款第（四）项的规定，双方父母为儿女结婚购置的财产，是父母赠与的财产，且是在登记以后举行结婚仪式之前购买，系夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，故应为夫妻共同财产当然也有例外，即赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外综上，登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产应认定为夫妻共同财产，并按共同财产的有关规定进行分割 181志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 另一种观点认为，该财产应认定为夫妻一方的婚前个人财产笔者同意这种观点，理由如下； 1、从出资情况分析男女双方为结婚购置的财产，虽然是在登记以后、举行结婚仪式之前购买，但夫妻双方没有实际生活在一起，没有共同的劳动和收入。

购买财产的资金大多是各自的父母或其他的近亲属，少数也有夫妻一方婚前个人的收入谈到出资问题，在具体的离婚案件中也有这样的抗辩：女方陪嫁的财产系婚前收受男方的彩礼而购买，故陪嫁的财产应属男方财产，归男方所有笔者认为，人民币系种类物而非特定物，是否是彩礼所购买无法查清，但即使能够查清也不能混为一谈，因为彩礼与陪嫁的财产不是同一法律关系陪嫁的财产争议的是权属问题，彩礼则争议的是是否返还的问题况且关于彩礼是否应该返还，婚姻法解释（二）已经作出了明确规定故从出资情况看，该财产属夫妻个人财产更为合理 182志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、关于赠与行为所谓赠与，是指赠与人将自己的财产无偿的给与受赠人，受赠人表示接受该赠与的行为其中转让财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人因赠与合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致，赠与合同即成立，依法成立的赠与合同自成立时生效登记后，举行结婚仪式前该财产已经购置，父母与子女间已达成了赠与的意思表示，赠与合同在举行结婚仪式并共同生活之前已经成立并生效，该财产的赠与人和受赠人已非常明确，即自己的子女是受赠人。

结婚”后该财产才会随女方“陪嫁”到男方，双方购置的财产才会合二为一，双方共同占有、使用因此不管是从法理、情理还是从父母的本意出发，该类财产应认定为父母对自己子女的个人赠与 183志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、符合公序良俗，避免矛盾激化审判实践中，离婚案件的当事人对该类财产的归属一般不持异议，认为女方陪嫁的财产就是其个人财产，男方购置财产就是男方的财产，这是毋容置疑，天经地义的这样处理起来也比较符合风俗习惯，当事人容易接受，避免矛盾激化 问题13 丈夫瞒着妻子出卖房屋，合同是否有效？张某和妻子钱某夫妻关系不和，两人已分居三年，即将办理离婚两人在婚后曾购买住房一套，因即将离婚，张某瞒着钱某将房子以18万元的价格卖给了自己的表弟刘某（与张某夫妻也是邻居）两人签订过房屋买卖合同以后，刘某先将首批10万元房款交给了张某，另约定其余8万元等房产过户以后支付在两人即将去房产局办理房产过户手续的时候，钱某发现了丈夫私自卖房的行为，并坚决反对，从而双方产生纠纷钱某主张卖房未经过自己的同意，故协议无效。

刘某则以婚姻法司法解释的相关规定为依据不同意放弃，双方各执一词请问在这种情况下，到底谁的主张是正确的？184志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 律师戴玉满解答：本案中钱某反对卖房并主张协议无效是有法律依据的，这份房屋买卖合同应当是无效合同，张某应当将已收取的10万元返还给刘某，刘某无权再要求办理房产过户手续具体理由如下： 第一，这套房屋是张某和钱某婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效另外，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条也规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分本案中，张某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反了法律规定，应当认定无效 185志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第二，依据我国《城市房地产转让管理规定》第六条第（四）项的规定，共有的房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

故本案中房屋转让行为无效而且，我国《城市私自房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权本案中，张某将房屋卖给刘某，未经共有人钱某的同意，侵犯了钱某对该房屋的共有权和优先购买权，因此这一买卖行为系无效民事行为第三，至于刘某的主张，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”但本案的情况并不能适用此规定首先张某在卖房时并未与钱某协商，取得一致意见其次，刘某作为张某的亲戚和邻居显然对张某夫妇的分居以及正在闹离婚的事实应当是知情的，其难以有正当理由相信这一卖房行为系夫妻共同意思表示，刘某不符合善意第三人的条件因此，刘某的主张是不正确的 186志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题13 登记为夫妻一方而未经另一方同意的房产买卖行为是否有效登记为夫妻一方而未经另一方同意的房产买卖行为是否有效？？【案情】郭某与尹某系夫妻，共同拥有一房产德财宾馆（房屋产权和土地使用权登记人为郭某）。

2009年1月，郭某夫妻曾经彭某介绍与谢某商谈房屋买卖事宜，并签订买卖合同，后因双方对是先付款还是先办房屋过户产生分歧而交易未成2009年8月初，彭某再次帮郭某联系到了有意购买该宾馆的罗某，经过商谈，当日郭某、罗某在《房屋转让协议书》上签字，郭某出具了一张收到罗某298万元的收条给罗某2009年8月25日，罗某接手德财宾馆并于8月26日开始重新装修到9月份郭某按约定期限和罗某去办理土地使用权过户时，因尹某拒绝到场签字未能办成后经朋友多次作工作，尹某仍然明确表示不同意去办理过户此后德财宾馆由罗某装修完毕后开张营业，但一直没有办理房屋过户手续187志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【分歧】未经妻子尹某同意郭某将房产卖于罗某的行为是否有效?对此存在两种不同意见第一种意见认为，因郭某夫妻曾与谢某有过卖房交易，后郭某与罗某的买卖行为应构成表见代理，因此双方的买卖行为有效第二种意见认为，德财宾馆虽然登记所有权人为被告郭某，但系夫妻共同财产，在未经过共同所有人尹某同意的情况下，被告郭某单独处分夫妻共同所有的财产系无效行为。

188志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【评析】笔者同意第二种意见，理由如下：一、郭某与罗某的买卖行为并不符合表见代理的构成要件表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理表见代理具有如下构成要件：1、须行为人不具有代理权成立表见代理的第一要件是行为人无代理权如果行为人有代理权，则属于有权代理，不发生表见代理的问题2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，这是成立表见代理的客观要件这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上的或法律上的联系为基础的被代理人与代理人之间在客观上有某种较为紧密的联系，因客观情由掩盖了无权代理人无权代理的实质，给他人以假象，致使善意第三人确信无权代理人具有代理权 189志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、第三人善意且无过失，这是表见代理成立的主观要件，即第三人不知道行为人所为的行为系无权代理行为。

如果第三人主观上有恶意，即明知行为人没有代理权仍与之实施民事行为，这种情况就失去了法律保护的必要，故表见代理不能成立4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件表见代理发生有权代理的法律效力，因此，表见代理代理应具备民事法律行为成立的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等如果不具备民事法律行为的有效要件，也不能成立表见代理具体到该案，房屋买卖属于重大交易行为，夫妻间并不能互为代理，正是在这种情况下，买家不能在妻子尹某没明确同意交易的前提下，推定其同意，而相信其丈夫郭某的代理权再者，前面郭某夫妻同谢某的交易行为与郭某一人同罗某的交易行为并没有当然的联系性，因此，也不能据此认定尹某对郭某同罗某的房屋交易行为也是同意的由此可以看出，郭某与罗某的房屋买卖行为并不符合第三人有理由相信且善意的这一要件，不构成表见代理，买卖行为是无效的 190志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 二、 夫妻共同财产的转让必须经过双方一致同意根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在郭某的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产 根据《合同法》解释一及《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 191志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 本案中的郭某虽然与罗某签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于郭某和尹某综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，罗某也并非善意第三人况且对于该房屋买卖行为，尹某不但未予追认，且一直是反对的因此，笔者认为虽然房产证上是郭某的名字，但由于本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某无权单独进行转让，另外尹某也没有对郭某的行为予以追认，买卖行为是无效的192志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 综上，郭某与罗某的买卖行为不符合表见代理要件，而本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某又无权单独进行转让，因此，该房产买卖行为是无效的。

当然罗某对宾馆重新装修的增值部分可以由双方评估后另案处理作者：江西省泰和县人民法院 周兰彬193志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题14 请求办理房屋过户手续是否适用诉讼时效？请求办理房屋过户手续是否适用诉讼时效？【摘要】房屋买卖合同中，卖方拒绝办理房屋过户手续的情况较为多见，并且在这种情况，买卖双方通常没有签订书面的房屋买卖合同，仅仅对房屋买卖事项作了口头约定即履行付款义务，卖方也接受买方支付的购房款那么，未签订书面的房屋买卖合同是否能够形成房屋买卖合同关系？请求办理房屋过户手续是否受诉讼时效的调整？194志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【案情简介】原告刘甲和刘乙系姐妹关系，2001年四月，在妹妹刘丙的牵线下，经口头约定，被告将松江区某处某室（以下简称“系争房屋”）以总价80000万的价格的房屋卖给原告2001年5月，原告支付第一笔款项6万元之后即搬入系争房屋居住，并在约定期限内与2001年5月25日付清了全部购房款（被告出具了收条，收条上注明系系争房屋“购房款”）。

但被告收到房款后不履行约定，拒绝协助原告办理房屋过户手续经原告的多次催告，被告仍旧拒绝履行过户义务因协商不成，于2011年诉至松江区人民法院，要求判令：1、被告协助原告办理系争房屋的过户手续2、赔偿原告律师费40000元被告辩称：原被告之间曾就房屋买卖进行过磋商，但最终未能达成一致协议，未签订购房合同195志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【本案争议焦点】1、原被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？2、原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求是否超过诉讼时效？3、原告的律师费诉讼请求能否得到支持？196志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【赵清海律师点评】1、原被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？依据《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖合同应当签订书面合同但是未签订书面房屋买卖合同，当事人一方已经履行了主要债务并且对方接受的，该合同成立本案中，原被告虽然应当签订而未签订书面房屋买卖合同，但是原告依约支付了全部购房款并且被告接受了原告的购房款。

故本案中，原被告之间的房屋买卖合同关系成立197志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求是否超过诉讼时效？最高院和司法实践中的倾向性意见认为：1、房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可以根据合同约定要求出卖人交付房屋其请求权属于债权请求权，应当受到《民法通则》中关于诉讼时效的约束出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人已经实现了对房屋的占有的，买受人要求出卖转移房屋所有权、办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定但是本律师建议，买受人仍旧应当积极通过法律途径要求出卖人办理所有权转移手续（过户登记本案中，被告并未主动提出时效抗辩，即使该请求适用诉讼时效并且确已过了诉讼时效，法院也不能以诉讼时效为由驳回原告的诉讼请求198志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、原告的律师费诉主张能否得到支持？依据我国现行法律规定，除合同另有约定外，违约责任的损失赔偿范围通常不包括律师费在内。

但是在知识产权侵权领域、人身损害赔偿侵权（交通事故）领域，原告是可以主张律师费所以，本案中，原告的律师费主张难以得到支持判决结果】因原告依约付清了全部的房款并且被告接受了原告的房款，故法院认为原被告之间的房屋买卖合同成立，并支持了原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求原告的律师费主张因既没有合同对此的约定，也没有相关法律依据，故法院驳回了原告的该项诉讼请求199志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【重点法律指引】《城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式《合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持200志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、原告的律师费诉主张能否得到支持？依据我国现行法律规定，除合同另有约定外，违约责任的损失赔偿范围通常不包括律师费在内但是在知识产权侵权领域、人身损害赔偿侵权（交通事故）领域，原告是可以主张律师费所以，本案中，原告的律师费主张难以得到支持判决结果】因原告依约付清了全部的房款并且被告接受了原告的房款，故法院认为原被告之间的房屋买卖合同成立，并支持了原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求原告的律师费主张因既没有合同对此的约定，也没有相关法律依据，故法院驳回了原告的该项诉讼请求201志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题15 婚前集资婚后购买的公改房是否为夫妻共同财产？婚前集资婚后购买的公改房是否为夫妻共同财产？【案情】花某与杨某经人介绍相识恋爱，于1999年2月14日登记结婚，婚后婚久不久即产生矛盾。

2008年11月12日，花某向法院提起离婚诉讼在诉讼过程中，双方对于共同居住的房屋是否属于夫妻共同财产问题产生争议1996年2月花某出资3万元参加所在单位集资建房，1998年6月花某单独立户向单位递交“购买公有住房申请表”申请购买该住房因花某当时尚未与杨某登记结婚，故未列入杨某参与房改经房改办批准后，1999年7月23日花某与单位签订房屋买卖协议，同年9月3日花某向单位支付房款7万元（包括已支付的3万元）2000年1月17日领取了房产证，而该房产证上只有花某一个人的名字 202志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【分歧】对于花某与杨某婚前集资，婚后购买的房屋是否属于夫妻共同财产，产生了两种不同的意见：第一种意见认为，该房屋系花某在1996年集资建房取得，且房改时，房改办批准由花某单独立户房改，杨某未列入家族成员参加房改，根据当地房改政策，离婚后，杨某可享受房改补贴，故该房屋应确定为花某个人财产，但其交纳的部分购房款应认定为夫妻共同财产第二种意见认为，该房屋虽系花某婚前集资房，但房屋买卖合同的签订，大部份的购房款的支付及房屋权证的领取均在双方办理结婚登记手续后，故该房屋应认定为夫妻共同财产。

203志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【管析】笔者同意第二种意见，其理由是：根据《婚姻法》规定，有下列情形的，为夫妻个人财产：（1）一方的婚前财产；(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(4)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产对于夫妻共同财产，依照法律规定，是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、从事生产经营的收益、知识产权收益等以及其它应当归夫妻共同所有的财产本案中涉及的婚后夫妻共同居住的房屋，是花某婚前以个人名义参加的单位集资建房，花某已交纳了部分房款，但购房协议及大部分房款的交纳是在婚后办理204志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 如何认定该房屋是否属于夫妻共同财产，笔者认为应从该房屋购买的过程及资金来源进行分析本案涉及的房屋不是商品房，而是花某所在单位的集资房。

集资建房是指政府、机关团体、事业单位出面组织，由城镇居民、单位职工投资或参与部分投资建设住宅的一种形式集资建房后，产权分配有多种方式，通常由个人在交纳投资款的基础上补交造价，将房屋产权是归个人所有，或者将房屋产权归公有，个人作为租住公房，将原有的集资款充抵租金205志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 不论是商品房，还是集资房都应符合国家的法律规定，符合一般的交易转让规则，都要经过合意、订立协议、取得房屋产权等步骤我国法律明确规定，房屋转让应签订书面合同，在合同中载明双方的权利义务，并最终取得房屋产权，完成房屋转让的所有过程由此可见，合意是订立房产转让合同的基础和前提，但并不能以此来认定双方权利义务已确定本案中，花某参加了本单位的集资建房，交纳了3万元集资款，可以认定其有取得房屋产权的意思表示，但由于集资建房的特殊性，应当以花某与本单位正式订立房屋产权转让协议来确定双方已就房屋产权转让达成一致而本案中花某与本单位订立房屋产权转让协议，交付其余房款以及领取房产证均在婚后，可以认定该房屋是婚姻关系存续期间，为了夫妻共同生活需要，以夫妻共同收入取得的夫妻共同财产，而不是婚前花某个人取得的个人财产。

综上所述，本案花某与杨某争议的房屋应属于夫妻共同财产，而对于花某在协议订立之前所出的3万元集资款应属于花某的个人财产206志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题16 婚前一方按揭购买的房产，婚后夫妻双方共同还贷，离婚婚前一方按揭购买的房产，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时如何对该房屋进行分割？时如何对该房屋进行分割？《婚姻法解释（三）》第十一条第二款规定：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿该解释第六条规定：“夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产笔者认为上述规定比较合理，据此对另一方的合理补偿应为夫妻所共同偿还贷款中属于配偶一方清偿的部分及其增值下面以案例来说明此问题207志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 张某（女）于2001年用个人财产付首付10万元，办理分期付款购置某房屋，面积为100㎡，价值60万元，贷款期限10年，每年还款5万元，并登记于个人名下，2003年1月1日张某与李某（男）登记结婚，婚后夫妻双方共同还完了房贷。

2010年二人因感情不合离婚，该房屋此时的价值为90万元，对该房屋应当如何处理？首先该房屋的物权应当属于张某其次，我们必须查清该房屋所在地2001年、2003年、2010年同地段、同类型房屋的价格，如分别为6000元、6500元/㎡、9000元/㎡最后，对李某进行合理补偿即对夫妻共同还房贷的数额及其增值应视为夫妻共同财产进行合理分割2003年该房市场价值为65万元（其中包括张某婚前投资及增值的25万元、双方婚后还房贷40万元)，2010年房子的市场价为90万元，2003年至2010年房子的投资收益比为（90万元－65万元）÷65=5/13，那么该房屋2003年 至 2010年 的 夫 妻 共 同 还 贷 款 及 其 增 值 为 40万 +40万×5/13=55.38万元如二人于2010年离婚，法院应将该房屋判给张某所有，原则上李某获得合理的补偿款应为：55.38万元÷2=27.69万元208志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 计算公式：夫妻共同还款的增值额=(离婚诉讼年房屋市场价-结婚年房屋市场价）÷结婚年房屋市场价×夫妻关系存续期间还贷款本息额也可详细计算如下：1、计算夫妻关系存续期间还贷款额40万元；2、计算婚前到离婚诉讼期间一方个人付款额20万元；3、计算房子取得已支出总额60万元； 4、计算夫妻关系存续期间还贷款额占已交房款比例66.67%=夫妻关系存续期间还贷款额÷房子取得已支出总额5、夫妻共同还贷款的增值额=(离婚诉讼年房屋市场价-购房年房屋总价）×夫妻关系存续期间还贷款额占已交房款比例=（90万元－60万元）×66.67%=20万元209志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题17 当房产权利的取得时间与实际财产的占有时间不一致时，应当房产权利的取得时间与实际财产的占有时间不一致时，应当以什么时间作为区分婚前财产与婚后财产的分界线？当以什么时间作为区分婚前财产与婚后财产的分界线？[案情] 原告彭某与被告刘某均系再婚，彭某是刘某的第三任丈夫。

1985年上半年经他人介绍相识，1986年6月办理结婚登记，婚后彭某上门，两人在被告刘某处生活原、被告结婚以前，被告已先后与其第一任、第二任丈夫建好房屋的基脚并置办了大部分建房材料1986年下半年，原、被告在腰陂镇老街上建造了一栋三层房屋，1989年在原屋旁边又建了三层房屋一栋，两栋房子都办理了房产证，且都是登记在刘某名下2006年5月被告之子在腰陂新街上建造一厢五层房屋一栋，并已办理了产权登记在建造该房屋时，原、被告因一些琐事发生争执，原告彭某一气之下即跑到广东打工2007年6月原告打工回家，双方分开居住原、被告双方自2006年5月起就分居两地，很少联系原告彭某于是以夫妻感情破裂为由诉至法院要求离婚以及平等分割夫妻存续期间的共同财产210志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 [分歧] 本案中，原告彭某与被告刘某在夫妻感情已经破裂这一点上不存异议，即双方都同意离婚争议的焦点是房屋的分割问题在审理过程中，合议庭有以下几种意见： 第一种意见：对于1986年原、被告共建的房子，因被告刘某在与原告彭某结婚以前，已建好房屋的基脚并置办了大部分建房材料，可视为房子的大部分为被告刘某的婚前财产。

因此，在离婚分割房屋时，应将该房子的大部分划归被告刘某所有对于1989年所建房屋，由于是原被告在婚后共同建造的，因些应为夫妻共同财产，应当平等分割； 第二种意见：对于1986年原、被告共建的房子，尽管被告在婚前已经备置了大部分材料，但房屋建成确实是在婚后，因此应当将该房屋视为夫妻共同财产；对于1986年所建房屋，理所当然也是属于夫妻共同财产，所以应是一人一半综上， 1986年和1989原被告共同建造的房屋都属于婚姻关系存续期间的共同财产，所以应当将两栋房产平分211志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 [评析]笔者赞成第二种意见1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过、根据2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改〈中华人民共和国婚姻法〉的决定》修正的《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权第十八条第一款规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有 212志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 约定应当采用书面形式没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定所以，在我国，夫妻财产制一般分为法定财产制和约定财产制两种法定财产制是指配偶在婚前或者婚后未就财产作出约定或者财产约定无效的情况下，依法当然适用的夫妻财产制而约定财产制是指夫妻以合同的形式确定其婚姻财产关系的制度从两者的关系来看，约定财产制的效力明显高于法定财产制只有在没有约定的情况下，才适用法定财产制因此，弄清楚什么是“婚姻关系存续期间的所得”这个概念就显得非常关键213志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 婚姻关系存续期间是指从办理结婚证之日起，至配偶一方死亡（含宣告死亡）或者离婚判决发生效力之日止的时间。

所得财产是指对该项财产权利的取得，而非必须对实际财产的占有也就是说，如果是婚后共建的房子，哪怕是在婚前一方准备了材料或是做好了建房的准备，也以取得房屋产权证的时间为准当财产权利的取得时间与实际财产的占有时间不一致时，应当以所有权的取得时间作为区分婚前财产与婚后财产的分界线所以在本案中，既然两栋房子的房产证的取得时间是在结婚以后，那么就说明财产权利的取得是在婚姻关系存续期间，应为夫妻共同财产因此，本案中的两栋房子应认定为夫妻共同财产，在离婚时应当依法平等分割 214志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题18 离婚诉讼期间购买的公改房是否属于共同财产？离婚诉讼期间购买的公改房是否属于共同财产？答：公改房应属于夫妻双方婚姻存续期间的夫妻共同财产，但如果其中一方在购买过程中自愿主动放弃了该项权利，而该项财产处分行为又不违法律的强制性规定，则应当予以支持，即公改房应另一方所有理由如下：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”： （一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”。

从以上条款中的第（二）项可知，“公改房”是夫妻双方在婚姻关系存续期间实际取得或者应当取得的住房补贴，应属于夫妻共同财产215志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 2、《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有约定应当采用书面形式没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”从该条款可知，夫妻双方可在婚姻关系存续期间约定财产归属如果其中一方在购买过程中对公改房明确不予购买，视为其放弃因公改房所应得的财产权利，且约定符合法律的规定，是为有效的法律约定，对双方都具有法律约束力3、婚姻法虽带有浓厚的身份性质，与身份有关，但婚姻法同为民事法律规范范畴，民事法律规范应遵循的普遍原则，婚姻法同样应予遵循意思自治是民事私法的精神所在，即尊重当事人的意思自治，如果其中一方在庭审中明确表示，“自己不同意申请购买公改房，也没有支付购房款，其单位上的的房改补贴款也没有转入参与房改”可知，其自愿主动放弃因公改房所应取得的财产利益，也视为其对夫妻共同财产的一种处分。

既然同意放弃该项权利，而这种处分又不违法法律的强制性规定及公序良俗原则，则法律应充分尊重当事人的意思自治，尊重其处分行为216志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题19 单方擅自出卖夫妻共有房屋是否有效？单方擅自出卖夫妻共有房屋是否有效？案情 姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而分居婚后两人共建房屋一栋，房屋产权证书上登记所有权人为姚某和许某两人分居后，房屋由许某居住2007年12月21日经人介绍，姚某将该房屋卖给陆某双方签订房屋转让协议，协议约定，姚某将房屋转让给陆某，房屋转让价为10万元付款方式：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清2008年3月10日，姚某将房屋交付给陆某使用，双方如有违约，违约方应承担3万元违约金协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元3月5日，姚某和陆某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给陆某后姚某一直未交付房屋，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，要求交付房屋。

在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效217志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 分歧 本案在审理过程中，存在二种不同的处理意见第一种意见认为，该房屋买卖协议有效理由是：一是姚某与陆某均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，也未损害国家和社会公共利益，因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务；二是协议签订后，陆某按照约定已交付房款10万元，姚某也按照约定办理了房屋所有权变更登记手续，该房屋买卖合同合法有效，且物权也发生了变动；三是《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人本案中，陆某在购买房屋时并不了解姚某的婚姻状况，其有理由相信姚某出卖房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示，因此，许某不得以不同意或不知情为由对抗陆某的善意取得。

第二种意见认为，该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某218志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 评析：笔者同意第二种意见理由如下：1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权《民法通则意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效本案中，姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效2、共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权本案中，姚某将房屋卖给陆某，未经共有人许某同意，侵犯了许某对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。

219志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3、《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人姚某与许某夫妻感情不和，正在分居生活，姚某未与许某协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要决定，其动机并非为了日常生活的需要，而是为了独占夫妻共同财产陆某作为房屋买卖合同的买受人，并未尽到对合同标的物的产权的审查义务（如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等），因此，不能认定其有理由相信姚某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示220志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 4、善意取得的标的物应为动产，不适用不动产善意取得制度是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。

动产物权的存在，以占有为其公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人许某的利益221志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 5、虽然房屋买卖合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应受到法律保护《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任本案中，姚某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但姚某未尽到对合同标的审查注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错，因此，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息损失由姚某自行承担 222志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题20 工龄优惠购买的公房是否属于夫妻共有财产？工龄优惠购买的公房是否属于夫妻共有财产？根据2000年最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中的答复精神，购买公房时所享受的双方的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。

因此，不能因为购买公房时享受了双方的工龄优惠就以此认定所购房产系夫妻共同财产按照最高人民的司法解释，购买公房时享受的工龄折扣或工龄优惠并非是认定房产属于夫妻共同财产的依据夫妻关系存续期间购买的公房也不一定就是夫妻共同财产认定房产是否属于夫妻共同财产的主要依据仍是看购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产只有在房款出资来源不能查清的情况下，才能推定夫妻关系存续期间所取得的房产属于夫妻共同财产223志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函（2000年2月17日 [2000]法民字第4号）司法部律师公证工作指导司：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。

夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产以上意见，供参考224志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题21 如何认定离婚协议赠与财产的效力如何认定离婚协议赠与财产的效力?潘伯山与黄台英于1989年经人介绍认识，1990年双方办理了结婚登记手续，1991年生一子潘义，1992年生一女潘思后来双方由于性格不合，夫妻感情逐渐破裂2005年6月1日双方决定协议离婚，并签订了离婚协议书，协议书中双方对夫妻共同财产和子女抚养进行了约定：婚姻存续期间共同购置县城中山路房屋一栋的房屋产权归儿子潘义所有，潘伯山只有使用、居住权，没有处置权，房产证由黄台英保管；共同购置县城东门路套房一套及店面二间的房屋产权归女儿潘思所有，黄台英只有使用、居住权，没有处置权，房产证由潘伯山保管；婚生儿子潘义归黄台英抚养，女儿潘思归潘伯山抚养此后双方到公证处办理了《离婚协议》公证。

2005年6月2日，潘伯山与黄台英到民政局办理了离婚手续在上述离婚协议中，潘义、潘思均未签字，该房产也未办理产权过户手续现因黄台英认为，该离婚协议名义上是将房子赠给子女，实际上房子仍被潘伯山控制和占有，协议上约定的房屋分割根本无法履行，潘伯山欺骗其签订离婚协议，借此达到占有全部财产的目的，再者，赠与财产的权利并未转移，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，黄台英诉请法院要求对房屋依法重新作出分割 225志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 对上述案件的处理，有三种不同的意见：第一种意见认为，离婚协议中的赠与行为生效，但可撤销，可对房屋重新作出分割因为本案离婚协议中虽对房屋进行了一种形式上的赠与，但该赠与约定存在瑕疵，实质上潘伯山和黄台英仍享有所有权的部分权能，赠与财产的权利未完全转移，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与226志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第二种意见认为，离婚协议中的赠与行为生效，但不可撤销，不可对房屋重新作出分割。

因为受赠人表示接受的形式，应依是否具有民事行为能力作区分，有完全民事行为能力的人应在协议上签名表示接受，对于无或限制民事行为能力的人应由其监护人作书面表示本案中，受赠人的法定监护人是其父母，其父母也就是财产的赠与人，两个身份竞合在一起，应当视为受赠人已表示接受该离婚协议已办理公证，赠与条款作为协议中的一部分，应当视为已公证根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得撤销赠与因此，该离婚协议中赠与条款的内容和形式符合法律规定，依法成立并生效，不可撤销227志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 第三种意见认为，离婚协议中的赠与行为不成立，可对房屋重新作出分割因为本案离婚协议是潘伯山和黄台英签订的，双方的子女并没有在协议上签字，因而双方在离婚协议中作出的房屋归子女所有的意思表示只是单方的法律行为赠与合同是赠与方有赠与的意思表示，受赠方表示接受的双方法律行为本案离婚协议中的单方意思表示不构成合同法意义上的赠与合同，赠与合同并没有成立离婚协议中对房产的约定，双方的真实意思表示是互相限制对方的权利，使自己和对方均不能得到房屋所有权，该协议仍然是夫妻双方分割财产的一种形式。

夫妻共同财产的分割协议，目的是要在解除婚姻关系的同时分割共同财产，将共同财产由夫妻共有转变为分别所有然而，本案离婚协议对财产的约定不能达到夫妻分别所有的目的，因此，该离婚协议中涉及房屋处理的这部分是无效的，可对房屋重新作出分割笔者同意第三种意见228志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题22 仅夫妻一方追认的无权代理合同是否有效？仅夫妻一方追认的无权代理合同是否有效？【案情】2008年，王某和李某夫妻俩准备在城里买一套房子住，便委托自己在城里居住的亲戚孙某留心是否有1000元左右一个平方的房子，后孙某发现一个非常好的地段有一个每平方1500元的房子准备出售，因来不及和王某夫妻俩商量，就自己出资10000元以王某的名义订了一套，后李某极力反对认为价格高了，而王某同意，并在自己父母处借钱给孙某，并委托孙某以王某的名义办理了产权过户手续后王某和李某离婚但对该套房子是否是夫妻共同财产发生争议229志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【分歧】仅夫妻一方追认的无权代理合同是否有效？第一种观点：因当年李某对合同没有追认，并且购房款是王某父母给的，所以房屋不属于夫妻共同财产。

第二种观点：当年孙某的代理行为属于无权代理，后经王某的追认，代理行为生效；虽然李某并未同意，但王某的追认行为相对于李某是一种表见代理，王某夫妇取得房屋所有权，在离婚是李某有权要求分割共同财产230志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 【分析】原文笔者同意第二种观点，其理由是：孙某的代理行为属于民法的无权代理行为无权代理行为是指行为人没有代理权、超越代理权范围或代理权终止以后实施的“代理行为”无权代理行为如事后得到被代理人的承认，可为有效而在本案中，王某夫妇委托孙某买房，而孙某超越了代理权限为其购买了房屋，属于无权代理，但此代理行为并不必然无效，王某事后借钱给孙某，并委托孙以自己的名义办理了产权过户手续为追认的意思表示行为孙某的代理行为经过王某的事后追认转化为有效代理其次孙某的行为构成了表见代理，其行为相对于善意第三人来讲应该是有效的在本案中，因为王某与李某是夫妇，孙某有理由相信其妻同意买房，此房是王某与李某夫妻关系存续期间所购买的，应属于夫妻共同财产；虽然王某购房款是其父母所借，但是根据我国《婚姻法》，在夫妻关系存续期间，除遗赠或赠与合同中明确归夫或妻一方的财产继承或赠与所得的财产属于夫妻共同财产，因此本案中，该房屋应属于夫妻共同财产，李某有权分得房屋的一半产权。

231志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 本文笔者不赞同原文笔者的观点及理由，也不同意原文分歧部分的两种意见本文笔者认为该案不属于表见代理，只能视为是无权代理行为，李某事后对该代理行为的追认致使无权代理行为生效因李某极力反对以1500的价格买房，视为对该买卖行为的否定，且买房款并不是夫妻共同财产，而是王某借用父母的，因此该财产不能视为是夫妻之间的共同财产理由如下：232志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 一、表见代理是指“指行为人虽无代理权，但善意第三人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担”我国表见代理由以下要件组成：1．客观上存在足以使相对人相信行为人具有代理权之事由2．相对人须为善意无过失3．无权代理行为的发生与本人有关从以上定义及构成要件可知，表见代理一般发生于委托、合同等行为中，夫妻作为一种特殊的关系，在民事行为大多视其为一个整体，夫妻一方对外的行为，大多视为夫妻之间的共同行为。

即使事实上某种民事行为为夫妻一方的个人行为，但在法律上及司法实践中大多都视其为夫妻共同行为，只要该民事行为与个人身份无关联，都视为有效的民事行为，对夫妻双方有效在该案中，对于孙某来说，不管王某和李某夫妻俩谁行使了追认权，该无权代理行为都生效，可见该案并不适用表见代理制度233志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 二、李某极力反对以每平方1500元的价格购买房子，可视其为对购买房子权利的放弃，在夫妻之间可看做是形成了某种法律约定，即李某不同意以该价格买房而在事后，王某则在李某不同意的情况下，私自借款买房，且以自己的名义过户办理了房产证从以上行为及事实来看，可得出如下结论：在对外王某和李某夫妻俩任何一方实行的民事行为，只要相对方是善意，则对王某和李某都有效；在对内王某和李某对该买房行为已有了法律约定，且王某买房并未用夫妻共同财产，债务也是由自己偿还因此，如若将该房屋确定为夫妻共同财产，则有失法律公平，有违民事法律公平原则综上，本文笔者认为该案不适用表见代理制度，王某事后的追认视为夫妻双方的追认，王某借钱买的房子应归其所有，不应认定为夫妻共同财产。

234志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题23 婚前财产，谁有继承权？婚前财产，谁有继承权？[案情介绍] 赵先生是一名退休干部，早年丧妻几年前，经人介绍与王女士相识，为了两人日后共同生活，赵先生用自己全部的积蓄买了一套100平米的大房子并办理了登记备案，随后两人办理了结婚登记，搬进了新家并拿到了房产证可天有不测风云，今年7月份，赵先生突发心脏病去世赵先生有两个儿子，均已经成家立业王女士认为房产证是婚后拿到的，房子应当是两人的共同财产，老伴去世后，房子应当归自己一人所有，两个儿子没有份但两个儿子却认为，房子是父亲婚前购买的，该房屋应属于父亲的个人财产，跟王女士没有关系，作为儿子他们才是继承人于是兄弟俩找到王女士商量想要回父亲的房子，王女士一听就火了，将兄弟俩拒之门外无奈之下兄弟俩只好来到律师事务所咨询，到底这套房子该怎么分?235志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 [律师点评]东莞莞鹏律师事务所专业律师认为：东莞莞鹏律师事务所专业律师认为：根据《婚姻法》的相关规定，夫妻一方的婚前财产为其个人财产，夫妻在婚姻存续期间所取得的财产为夫妻共同财产。

另根据《物权法》的规定，不动产的物权归属和内容应以登记为准，而房产证仅是对权利人享有不动产权属的一种公示和确认，不能作为不动产权属的根本依据本案中，赵先生在婚前交付房款并办理了备案登记，应当以该备案登记来确定房屋所有权的取得时间，因此房子应当认定为赵先生的婚前财产，归赵先生个人所有既然房子是赵先生的个人财产，那该如何来继承呢？按照我国《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人所有的合法财产在没有遗嘱的情况下，应当按照法定继承，由第一顺序继承人父母、配偶、子女继承，各继承人间的份额一般应当均等本案中，赵先生突然去世，没有留下遗嘱，因此赵先生的这套房产，应当作为他的遗产由其合法配偶王女士和两个儿子按照法定继承的规定，以均等的份额来分割，任何一方想独自占有全部房产都是没有法律依据的236志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 莞莞鹏鹏律律师师事事务务所所汤汤律律师师提提醒醒：：被继承人在自己的意思能够清楚表达时，最好能订立遗嘱，将自己所有的财产归属进行明确安排;继承人在进行遗产分割时，也要明确被继承人的遗产范围，以避免将他人的财产作为遗产来处置，而侵害其他权利人的合法权益237志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题24 父母子媳共同建造的房屋归谁所有父母子媳共同建造的房屋归谁所有[案情]李某与温某自幼认识，2000年开始同居生活，2002年1月8日补领了结婚登记手续。

婚后一直与温某父母一起生活2002年在温某购买了一块土地使用权之后，温某夫妇与温某父母一起建房，为建房温某夫妇和温某父母都经手借了部分钱用于建房房屋落成后，温某夫妇与温某父母均搬到该房中居住，温某夫妇为还债外出打工，期间给温某父母几万元用于还债，温某父母在家于2004年将原有的两套老房子卖掉了一套用于还债2003年10月，温某父亲前往该县土管局、房产局办理了土地使用证和房屋所有权证，户名均为温某2009年6月，李某提起离婚诉讼时，主张该房屋为夫妻共有，要求分割房屋温某父母便向该院提起诉讼，请求确认该房屋为家庭共有238志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 [分歧]讼争房屋应归谁所有？对此有三种不同意见：第一种意见认为：讼争房屋为原、被告家庭共有本案中原、被告在建房之前和房屋落成之后，均在一起生活，双方未曾有过分家析产等行为，符合共同生活关系的特征另外本案中房屋建设资金来源及还款情况都可以说明房屋系原、被告共同创造、共同取得，符合共同财产的特征第二种意见认为，讼争房屋为两被告夫妻共有，两原告出资是对两被告的赠与。

两原告有房屋两套，两个儿子，其处置一套房屋用于清偿两被告债务，另一套明显是准备留给另一儿子，故应认定其出资为赠与；原、被告建房时两被告关系融洽，两原告出资没有明显表示赠与被告温某个人，同时，农村普遍存在产权证登记于男方一人名下，从其当时的行为应推定其真实意思是赠与两被告，而非温某一人第三种意见认为，讼争房屋为两被告共有，两原告出资应认定为对被告温某个人的赠予239志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 [评析]笔者同意第三种意见，理由如下：首先，2001年建设部颁布实施的《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证第十一条第二款“共有的房屋，由共有人共同申请本案中，土地使用权证、房屋所有权证都是温某父亲一手操办的，在其代为签字的03年房产所有登记审核表格中以及房屋所有权证书中，均载有“共有权利人”一栏，他将产权办理在温某名下，没有在共有人处填下自己的名字，应认定其行为明确表明其认可温某为讼争房屋的权利人。

其次，《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的取得和变动采取公示主义，并以登记作为不动产物权的公示方法房屋作为一种不动产，其所有权的取得自然也应以登记的内容为准，即只有在产权证上登记的权利人才是该房屋的所有权人该案房产证上写明所有人为温某，温某当然取得该诉争房屋的所有权而该讼争房屋在婚姻关系存续期间所建，应认定温某妻子为共有人之一240志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 最后，根据江西省高级人民法院2008年8月14日审委会第22次会议通过的《关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》第10条：“如何理解《婚姻法解释二》第二十二条规定的父母为子女购置房屋出资构成对一方或双方的赠予？ 《婚姻法解释二》第二十二条中‘应当认定为……赠与’是指父母实际出资的具体意思不明情形下，拟制为赠与，若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定实践中，夫妻一方的父母在婚姻关系存续期间为子女购买房屋，产权登记在出资者自己子女名下的，可推定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为出资人子女的个人财产，若登记在出资人子女配偶的名下，除非出资人明确表示赠与其子女配偶，否则应认定为对双方的赠与，该部分出资应认定为夫妻共同财产。

本案中温某父母在建房中的出资，应认定为对温某的个人赠与241志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 问题问题25 婚前房产婚后出售，用卖房款再购得的房产离婚时如何分割婚前房产婚后出售，用卖房款再购得的房产离婚时如何分割？？案情简介原告：王某，男，住上海市某区被告：丁某，女，住上海市某区王某、丁某2003年初登记结婚结婚用房是王某2002年购买的，产证登记在王某一人名下，总价值40万左右到2003年两人结婚时，该房子还欠10万多元贷款，这部分贷款由两人婚后共同偿还2004年，丁、王两人决定卖掉这套房子再购房2004年3月22日，王某将该房子以72万元的价格售出同年6月15日，王某用该笔房款又购买了另一套总价160万的房子，首付70万，剩余90万以王某名义贷款，房产证登记在王某一人名下242志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 后来王、丁两人因种种原因离婚。

2005年8月王某向法院提起诉讼，要求离婚并主张160万的房子应当认定为他的个人财产，王某还向法院提供了如下证据：(1)2002年签订的第一套40万元房产的预售合同、买卖合同以及商业发票，以证明该房产是自己的婚前个人财产2)2004年3月，王某与第三人签订的第一套房产的买卖合同，以证明王某将婚前房产出卖，并获得72万元房款3)王某与上海银行签订的个人住房抵押借款合同的协议，以证明王某以个人名义贷款购买第二套160万的房产243志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 (4)王某在交行的个人结算账户，证明买家账户所属银行将房款打入该账戶，说明该款项是王某的个人财产5)王某婚前开立的银行账户存取明细，以证明第二套房产由王某用婚前财产还贷针对王某的这一说法以及众多证据，丁某认为：第一套40万的房子的确是王某婚前购买的，但是两人结婚后共同还贷，因此认为对这套房产自己享有权利，而后王某将该房出售又购得的新房，该房是在婚姻关系存续期间取得，虽然登记在王某一人的名下，但是应当认定为两人的共同财产，因此要求依法平均分割该房产。

244志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 审理结果法院审理后认为，因第一套房产是王某的个人婚前财产，结婚后，王某将该房卖掉，又用房款付首付购得第二套房产，并以个人名义用个人婚前财产还贷，故该房产应当认定为王某的个人财产为宜但是王某应偿还丁某5万元还贷款接到一审法院判决后，丁某不服，向二审法院提起上诉，要求认定第二套房产为夫妻共同财产，否则要求分割长宁区房产的婚后升值部分32万元二审法院认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确至于丁某要求分割升值部分的主张，法院认为该升值部分是基于王某婚前个人财产而随市场浮动自然产生，并非王某、丁某共同经营所得，因此对该增值部分丁某无权要求分割245志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 案件争议焦点及法律适用本案争议的焦点有两个：第二套房产是否属于夫妻共同财产？丁某能否要求分割第一套房产增值的32万元？对于第一个问题目前存在着不同的看法，根据上海市高院的相关解释，通常是把这第二套房子作为个人财产来处理的。

理由是这只涉及到个人财产形式的转换，而不是性质的转变，因为如果认定为共同财产的话，就会出现这样一个怪象：婚前的买的房子如果不卖的话，认定为个人财产，而一旦出售就变为共同财产，这样的处理方式是荒唐因此，对这一问题上海法院的做法大同小异，通常都会认定为个人财产不变，但是其他省市地区的法院则有不同的判决，对这种区域的差别，没有统一的标准，当事人只能参考当地的规定做出适当的判断246志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 具体实践中，在判断个人财产于婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院会根据案件实际情况，对各种形式个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，若是基于原个人财产的自然增值，则该增值部分为个人所有；若是基于夫妻共同经营行为所产生的增值，则通常认定为共同所有此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后的投资行为所产，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有247志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 不管怎样，“打官司就是打证据”这是不变的真理，在实践中，当事人还得注意操作层面上保存好相应证据，以尽量减少不必要的麻烦。

对此类问题深圳离婚律师给当事人以下几点建议：1．保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票这是最基本的常识，购买大宗物品要保留发票、单据，买房尤为如此婚前购房的合同以及发票，是证明房产归自己所有的有效证据，必须慎重保存若购房的合同及发票已经遗失，可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印2．若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中属配偶的部分留存，若婚前房产出售后变成现金，而该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额时，将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置248志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 3．售房款资金规范管理售房后，不论是定金还是首付款或其他所付款项，尽量由下家通过银行转账打入一个账户内，避免一行多户头或多行多户操作，造成资金来源和去向说不清楚，以致举证不能的境况每次存取款，保存好资金存取款凭条规范管理售房资金，对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产，将能起到至关重要的作用。

4．买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议249志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十三、房屋共有与转让问题十三、房屋共有与转让问题 5．产权登记在自己一人名下若用婚前房产婚后出售的钱再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割但若登记在—方名下，另一方便不能对该房产主张权利6．贷款尽量以一人名义即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，这就会给一方造成隐患既然一方同意未出资的另一方在共同抵押人处签字，便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款当然，若能采用签署夫妻婚内财产协议的方式明示房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之举。

所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上六点，相信会对您大为有益！250志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题1 ：如房屋面积超出：如房屋面积超出3%或小于或小于3%部分，合同约定与政府相关规部分，合同约定与政府相关规定存在冲突，应以哪方为准？定存在冲突，应以哪方为准？按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；251志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人从上文引用的司法解释可知，在具体处理面积差时，还是首先要尊重买卖双方的合同约定，在合同没有约定或者约定不明确时，才会根据司法解释的规定进行处理，只要销售合同对于面积差的处理方式的约定不违反我国法律法规和司法解释的规定，一般在处理时仍依约执行252志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题2、房屋销售合同中很多关于违约责任和赔偿标准是空白，开发、房屋销售合同中很多关于违约责任和赔偿标准是空白，开发商可以随便填有没有法律规定的上下限？如逾期付款的惩罚是以商可以随便填有没有法律规定的上下限？如逾期付款的惩罚是以千分之几还是万分之几为单位？开发商逾期交房，违约金的比例应千分之几还是万分之几为单位？开发商逾期交房，违约金的比例应是多少，法律有明确的规定吗？是多少，法律有明确的规定吗？如何确定违约金的比例和数额如何确定违约金的比例和数额违约金可分为法定违约金与约定违约金。

法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用253志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 几种法定违约金的计算方法合同对违约金作了原则性规定，且有关法律规定了违约金比例，适用法定违约金在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同第一，有关法律明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额1、原《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金并明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。

2、原《加工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的1‰偿付违约金3、《重庆市物业管理条例》规定，业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用3‰的滞纳金254志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，即“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额 ”；第17条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第18条“由于出卖人的原因，买受人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算255志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 5、《农副产品购销合同条例》第十七条规定“交货数量少于合同的规定而需方仍然需要的，应照数补交其补交部分按本条第四款有关逾期交货的 规定处理超过规定期限不能交货的，应偿付需方不能交货部分货款总值1%—20%的违约金 如因违约自销或因套取超购加价款而不履行合同时，应向需方偿付不履行合同部分货款总值5%—25%的违约金，并退回套取的加价款和奖售、换购的物资；违约自销多得的收入，由工商行政管理部门 ”；第十八条规定：“一、在合同执行中退货的，应偿付供方退货部分货款总值5%—25%的违约金因此使供方造成损失的，还应根据实际情况赔偿其损失二、无故拒收送货或代运的产品，应向供方偿付被拒收货款总值5%—25%的违约金，并承担因此而造成的损失和费用”。

256志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 6、公路货物运输合同实施细则》第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%7、逾期归还金融机构贷款根据中国人民银行2008年12月23日颁布的存贷款利率标准，自2008年12月23日起，逾期归还银行贷款按年率5.4％收取罚息8、逾期付款如果当事人没有约定，则按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款罚息的标准计付违约金9、民间无息借贷逾期还款如果当事人没有另外约定，则自逾期之日起，按银行同类同期贷款利率计付利息10、违约占用他人资金或者违约行为导致他人资金被占用或其他类似情形如果当事人未约定违约金，则自资金被占用（或类似情况发生）之日起按银行同类同期贷款利率计付违约金如：收取预付款而不履行合同的，应退回预付款，并按照银行同类同期贷款利率支付违约金257志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 11、逾期支付费滞纳金。

每天按欠费金额的3‰计算滞纳金12、逾期交货比照逾期付款违约金的规定，按逾期交付货物的价值金额以银行逾期贷款罚息标准计算违约金由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的各种滞期费、滞纳金等适用如上规定第二，有关法律只规定了违约金一定比例范围这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额1、原《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五258志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 2、《安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见》第八条 当事人在合同中约定的违约金高于造成的损失的，如果可以计算出实际损失的，约定的违约金超过实际损失一倍以上的，可以请求人民法院予以适当减少如果不能计算出实际损失的，有下列情形之一的，人民法院应准予适当减少违约金：（1）、约定的违约金超过合同标的总价款的；（2）、租赁合同、承包合同约定违约金超过两年租金或者承包金的；（3）、合伙、联营合同约定的违约金超过投资总额30%的。

4）、其他需要减少违约金的情形259志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 3、《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》第九条明确规定，违约金通常不超过合同未履行部分的价金总额.一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围法定违约金只应适用于法律有明文规定的情形260志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 约定违约金约定违约金相对于法定违约金而言，具有更强的针对性、灵活性，体现了当事人的自主意志特别是在一些违约损失难以量化的情况下，约定违约金具有更为重要的意义我国合同法第114条对约定违约金作了原则性规定： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

由于约定违约金的比例法律无明文规定，有人认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效实践中也常常遇到约定违约金过高的问题261志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 根据意思自治原则，只要没有违反法律的禁止性规定，当事人对违约金的比例或者金额的约定原则上有效，应予以支持约定违约金的最高限额应为违约部分的货款或酬金的总额的20%这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金从法律上讲，《民法通则》第122条第2项和《合同法》第114条第1项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷如原《工矿产品购销合同条例》规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图这显然不利于经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法权益。

262志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿如果当事人认为，自己遭受的损失大于约定的违约金金额，当事人完全可以选择主张赔偿损失这一救济方式最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决263志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。

在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立合同的一般原则性规定即要看其是否有显失公平、是否有胁迫、欺诈、乘人之危等情况的存在如果发现有属于法律关于可撤销的合同的规定的，受害一方可以依法主张撤销合同;有属于法律关于无效合同规定的，就应认定该违约金条款为无效264志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 有的律师提出以下算法值得推荐：一年期贷款利率的四倍为允许范围内，逾期贷款利率再加收50%由于商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间为 [0.9，1.7]，因此，同期银行贷款利率1.7倍之后的四倍，逾期贷款罚息可在此基础上加收50%，则逾期付款违约金为60%左右如果未约定利率标准，根据1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金即依据现行贷款指导利率标准，在此基础上加收50%265志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题3、开发商承诺有飘窗，到期没兑现，怎么办？、开发商承诺有飘窗，到期没兑现，怎么办？如果开发商建造商品房时，相应的设计图纸具有主卧室飘窗设计，而实际上没有，那么开发商须采取相应的补救措施，如向业主支付一定的赔偿金，或者重新为业主提供飘窗设计（即，将平窗保质保量地改成飘窗）；如果相应的设计图纸并不具有主卧室飘窗设计，而开发商对外推出的置业计划书、推出的楼盘沙盘模型图有，那么，开发商就存在商业欺诈嫌疑。

根据《合同法》相关规定，业主可向开发商提出退房、换房、改窗、赔偿损失等要求但业主要收集相关录音、文本等证据，否则，购房合同里没有飘窗的明确规定，开发商不承认曾经的承诺，业主维权会比较困难支招：让同一栋楼的大多数业主在诉讼时相互作证，证明开发商承诺有飘窗）平窗改飘窗：1、将原来的窗户拆除；2、窗台底部铺设钢筋、支模板，两端要至少入两侧的外墙100～150mm，现浇混凝土地板；3、同样支模板、现浇混凝土顶板，最好和过梁或者圈梁的钢筋连接、浇注在一起，否则下雨漏水；4、等一周后拆模、抹灰，最好再浇一个窗套，省得外墙和窗户之间下雨漏水5、最后按照尺寸定做飘窗 266志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题4、仲裁和法院诉讼有什么区别？孝感有仲裁委吗？合同第、仲裁和法院诉讼有什么区别？孝感有仲裁委吗？合同第20条条能能2个都选吗？个都选吗？ 二者区别：1、管辖不同仲裁是协议管辖，而法院诉讼是强制管辖，也可约定管辖仲裁以当事人双方自愿为原则，必须有双方事前或事后达成的仲裁协议，仲裁机构才能依法受理，并在此种情况下，法院无权受理此案件；而法院诉讼不必得到另一方当事人的同意或者双方达成诉讼协议，只要－方当事人向有管辖权的法院起诉，法院就可以依法受理争议案件。

仲裁不实行地域管辖和级别管辖，而法院诉讼实行地域管辖和级别管辖当事人双方有权选择任一合法成立的仲裁机构进行仲裁，不同的仲裁机构之间无任何隶属关系；而诉讼只能依法向有管辖权的法院起诉，当事人无权选择法院仲裁排除法院管辖，即如果选择了仲裁，就不能到法院诉讼了2、受案范围不同婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷在我国是不能申请仲裁的，而法院却可以受理上述案件267志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 3、仲裁庭和法院审判庭的组成方式不同仲裁可由当事人约定仲裁庭的组成方式并自主选定或者委托指定仲裁员，而法院诉讼当事人不能选择审判庭的组成方式和审判员4、管理机构不同，仲裁委的监督机构是中国仲裁协会，其仲裁员大多是律师和政府机构人员兼职从事而法院是国家的司法审判机关，审判员是人民代表大会任命的国家公职人员，是专职人员5、审理不同除特殊情形外，诉讼实行公开审理，而仲裁注重保护当事人的商业秘密，一般实行不公开审理6、制度不同仲裁实行一裁终局制度，不存在上诉或再审，也不得向法院起诉当事人只有提出证据证明仲裁裁决确实存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所列情形之一，经中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决；而我国法院诉讼实行两审终审制，当事人不服法院判决可以上诉或者申诉。

268志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 7、收费不同，仲裁费高，而且不能缓交、免交、减交8、仲裁委不执行案子，裁决之后当事人向法院申请执行9、境外执行不同法院判决在境外执行一般需要判决地国与执行地国签订有司法协助条约，或者有共同确认的互惠原则；仲裁裁决在境外执行，如果是在1958年《承认及执行外国仲裁裁决公约》的缔约国（140多个国家和地区）执行，则会比较方便仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立仲裁委员会由前款规定的市的人民政府组织有关部门和商会统一组建孝感没有经济仲裁委（元劳动仲裁委和农村承包土地仲裁委）仲裁委和法院，只能选择其中一个解决纠纷，不能两个都选269志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题5 什么是蓝印户口？外地人在孝感买了房子怎么迁户口？有什么政策？什么是蓝印户口？外地人在孝感买了房子怎么迁户口？有什么政策？蓝印户口也叫蓝印户籍，是指对在投资、购买商品住宅或者被该城市的单位聘用的外省、市人员（本省、市农民），具备规定的条件，经公安机关批准登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证。

其一般是由当地政府出台争得，对投资者、购房者或者“人才引进”等外地人给予的优惠待遇拥有者基本上可以享受正式户口的利益，经过一定时期后，可以转变为正式户口 持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和等方面享受本市常住户口的同等待遇 蓝印户口不是常住户口，取得蓝印户口者，每年须进行年检，不符合年检的，公安局给予注销而蓝印户口在转为常住户口前，原所在地常住户口并不注销 因投资或者购房取得蓝印户口3年以上、或者因被单位聘用取得蓝印户口5年以上，且有固定合法住所的，可以按有关规定向公安机关申请常住户口经批准取得常住户口的应当按规定缴纳城市建设费 270志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 产生原因产生原因最早的蓝印户口大致出现在1992年左右，最初以中小城市居多1994年之后，上海、深圳、广州等大城市也开始办理蓝印户口在许多地方，蓝印户口成为商品房的推销手段之一2000年之后，蓝印户口在各地逐步被叫停，渐渐退出历史舞台 优惠政策优惠政策蓝印户口人员在入托、入园，义务教育和普通高中、职业高中教育、计划生育、医疗卫生、就业、申领营业执照等方面享受当地常住城镇居民户口人员同等待遇。

蓝印户口的时限为7年如无违法犯罪被劳动教养或判处刑罚、违反计划生育政策规定，满2年后，由本人提出申请，经市公安机关批准，转为常住城镇居民户口 271志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 转户要求转户要求1、到所购房的发展商处领取蓝转常申请表2、填申请表并附上蓝印户口本、房产证、购房蓝印户口转常住户口计划生育查验合格证明书，送到发展商处，由发展商将申请资料统一送到区房地产交易中心蓝印户口办公室3、收到缺补材料的通知，需到发展商处将材料补齐4、材料齐全由发展商通知申请人到区房地产交易中心建设办公点缴纳城市增容费5、将交费发票交到蓝印户口办公室6、收到批准通知后，到房地产交易中心蓝印户口办公室取准迁证272志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227十四、房屋营销中其它问题十四、房屋营销中其它问题 问题问题6、房屋买卖合同签订注意什么问题？、房屋买卖合同签订注意什么问题？1、主体适格问题分3类：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人民事行为能力：是民事主体独立地以自己的行为为自己或他人取得民事权利和承担民事义务的能力合同主体必须具备的条件：完全民事行为能力与处置权利2、权利义务明确的问题。

3、文字表述严谨性的问题：“还（hai huan）欠款”的问题4、违约责任细化，不漏项273志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227结束语结束语在销售的环节中，有众多的法律风险，以上的几类案件和风险都是现在较为典型的风险，只要一个环节出问题，后面的隐患将无穷扩大， 必须谨慎行使除了上述的法律风险，还有众多现场管理及代理存在 的风险，希望大家群策群力，共同建立一个健全的法律防范体系！274志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227谢 谢！275志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 ：027-82754636、82755227部分资料从网络收集整理而来，供大家参考，感谢您的关注！。