《2007 房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 ：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构天津燕宇置业有限公司燕宇艺术城地产项目企划报告编制： 审批： 日期：2005 年 3 月 19 日1一一 项项目目环环境概况境概况1．名称、位置与．名称、位置与环环境境《燕宇家园（暂定名）》位于天津市北辰区的西南侧（见附图一），是天津市政府 2001 年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分天津市建委规划处和天津市安居工程办公室在 1998 年 8 月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段西横堤居住区”位于天津市西北部，南侧为天津市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110 公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约 16 公顷作为天津市第四工人文化宫选址（见附图一）。
《燕宇家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块的 28812.7 平方米以及相邻界外的 11570.7 平方米不属于《燕宇家园》居住小区地块），占地面积 23.38 公顷（350.69 亩）玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30°51′36″（南偏东 30°51′36″）（见附图二）《燕宇家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与2“西横堤居住区”成为一体与《燕宇家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸， “佳园里”地区始建于 1998 年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近 12 年的扩建和发展， “佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征 “佳园里”地区经过 10 余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。
在《燕宇家园》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为 200 余万平方米、配套齐全的大型居住社区《燕宇家园》居住小区的东3北方向约 2 公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不 附图三 天津市的风玫瑰图是天津市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对《燕宇家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《燕宇家园》居住小区约 1.5 公里，该风景区的兴建对天津市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。
2．建．建设设用地的用地的获获得得《燕宇家园》居住小区 24.54 公顷地块的中心地带，原为天津市红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约 5.66 公顷，其余 18.88 公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）从 1998 年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于 1999 年 6 月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将 24.54 公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用3．市政配套．市政配套设设施施现现状及状及规规划划4⑴道路《燕宇家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽 43 米，两块板结构，断面为：4.5—15.5—3—15.5—4.5路中心线 3 米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四南仓道现状为路宽 7 米，规划南仓道为主干道，红线宽 50 米，四块板结构，横断面为 4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。
桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽 30 米，一块板结构，断面为 4—22—4规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二规划路中心桩坐标及规划高程 表一桩号YX规划高程41030192507.907307848.7054.86 51230392961.266308095.9604.56 41040193257.186307600.8294.47 41030292757.171307431.6324.74 41030492632.538307640.1674.90注：1．规划坐标值采用 1990 年天津市任意直角坐标系2．规划高程采用 1972 年天津市大沽高程系，以 1993 年水准高程起算《燕宇家园》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：5634 路：佳园里—东北角（经本溪路、丁字沽一号路、京津公路、中山路）37 路：王庄—中心公园（经三号路、西站、西南角、南市、劝业场）606 路：佳宁里—尖山温泉小区（经三号路、北门、食品街、海光寺、南京路、白楼、乐园、尖山）634 路：瑞亨小区—天津站（经三号路、芥园道、东北角、百货大楼、中心广场）658 路：瑞亨小区—体院北（经商学院、三号路、河北大街、百货大楼、海光寺、八里台、体院北）837 路：双环村—中心公园（经商学院、三号路、西站、西南角、 南市、劝业场）962 路：金苑公寓—下瓦房（经佳园南里、三号路、西站、北门、南市、滨江道、白楼、下瓦房）规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧 15 米（车站段两侧各 22 米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围 180×20 米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地 400 平方米。
鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求《燕宇家园》居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出⑵给水工程管线该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有7一条 φ600 给水干管和两条 φ300 配水管根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地 2000 平方米《燕宇家园》居住小区的规划水源由丁字沽三号路上 φ600 给水干管和南仓道上规划 φ800 给水干管提供根据规划需要，在桃江路上规划一条 φ600 给水干管和二条管径分别为 φ300、φ400 配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为 φ300、φ400 配水管对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）⑶排水工程管线目前，在丁字沽三号路上有两条 φ800～1200 污水干管和两条φ800 雨水管，在南仓道上有一条 φ1200 杨咀罐站雨水出水管道规划排水采用雨污分流制根据天津市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。
规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条 φ400～1000 污水管和一条 φ600～1500 雨水管 《燕宇家园》居住小区内排水排入以上管8道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）⑷热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）⑸燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有一条 φ500 煤气中压管；在南仓道上有二条 φ600 煤气中压管根据天津市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源在桃江路、玉泉东道上均规划 φ300 煤气中压管和 φ200 煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）⑹电力工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条 10KV 电力电缆；在南仓道上有一条 35KV 电力架空线根据天津市城市总体规划修编成果， 《燕宇家园》居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状 220KV 变电站规划将南仓道上现状 35KV 电力架空线入地在南仓道上规划 35KV、10KV 电力电缆及 220KV 电力电缆；在桃江路上规划 10KV 电力电缆和 35KV 电力排管；在玉泉东道上规划 10KV 电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑺电讯工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条 30 孔通讯管道9根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设局一座，占地 1200 平方米规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条 12 孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）图 例 410401———·———·———512303 控制点编号，路中心线现状——S12 ————CW————CY————CNL————CDH————M1 ————CM2——规划——S11————W————Y————NL————DH————M1————M2————R——自来水管道污水管道雨水管道电力电缆通讯管道燃气低压管道燃气中压管道供热管道玉泉东道地下配套工程管线现状及规划示意图───M2φ300，M1φ200─────────────────────────────S11φ300────────────────DH12─────────────────────────────Yφ600～800───────────────── 410301────── · ────── · ────── · ──────512303────────────Wφ600────────────────R──────────────────────────────S11φ400──────────────────────────────NL10KV───────────────桃江路地下配套工程管线现状及规划示意图───NL10KV─────────────────────────────S11φ300──────────────────────────────R──────────────────────────────NL35KV──────────────Wφ400～500──────────────────── 410302─── · ───Yφ800──。