利率利率 汇率汇率房地产房地产 探究步骤•构建适合我国国情的房地产价格与利率､汇率关系模型 •对研究结果进行分析•得出结论 •房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响｡•在开放的经济条件下,利率､汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机｡ 构建模型•假定房地产价格由两部分组成: Pt=Pmt+Ht(1) •Pt代表t期的房地产价格;•Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格•;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值｡ •房地产预期增值收益的现值可表示为: H*t+1=Ht.(1+it)• Ht=H*t+1/(1+it) (2) H*t+1代表下一期预期增值收益;•i代表t期的利率 •下一期房地产增值收益可表示为: H*t+1=f(gt,it,Et) (3) •gt表示房地产价格增长率,•E表示汇率,•上述公式说明H*t+1是由过去价格的增长率､利率和汇率共同决定 •自身使用时的房地产价格可表示为: Pmt=f(Yt,it)(4) •将方程(3)､(4)代入方程(3),可得到如下表达式: •Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5) •通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入､过去房地产价格实际增长率､利率和汇率｡•根据方程(5)建立近似线性方程如下: pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6) •在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多｡房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌｡ •房地产价格与利率在经济上呈负相关关系 •由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨｡如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外｡因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系｡ •为了更好地发挥利率､汇率对房地产业健康发展的调节作用,我们认为应采取如下几个方面的措施: •1.继续提高房地产贷款利率｡进一步提高房地产贷款利率,将大幅增加投机购房者的成本,有利于消费者转变市场预期,有利于培育消费者的理性购房行为｡ （个人观点，仅供参考） •2.加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度｡公积金制度的实施降低了消费者的购房成本,对投机购房也有抑制作用｡因此,加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的稳定｡ •3.人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定｡当前,在我国不完善金融制度下汇率与房地产价格呈正向关系,人民币小幅升值将有利于房地产价格的稳定｡但从长期来看,随着我国汇率制度的完善,保持汇率稳定将有利于房地产价格的稳定｡ •4.逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险｡当前,我国房地产业发展所需资金主要来源于银行,风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题｡因此,逐步拓宽融资渠道,化解银行信贷风险,是我国房地产金融体制改革和房地产业保持长期安全运行的必然选择｡ • 5.增加金融市场的透明度和政策取向的可信度｡金融市场的信息不对称性很严重,地方银行为了吸引更多的客户,常常降低资质审核,造成了中央政策紧地方政策松的局面｡这种逆向选择行为对消费者而言是一个误导,容易导致市场非理性投资行为产生｡因此,增加金融市场的透明度和政策取向的可信度也是一个重要的政策选择｡ 。