东北亚国际采购中心项目建议书XXX二OO六年七月目 录一、项目概况………………………………………………41.1 项目名称………………………………………………41.2项目定位………………………………………………41.3 项目规模………………………………………………41.4 项目选址条件…………………………………………41.5功能特色………………………………………………51.6交易规模………………………………………………51.7业态构成………………………………………………51.7.1商贸采购中心………………………………………51.7.2会展商务区…………………………………………61.7.3国际化商住区………………………………………6二、项目开发商简介………………………………………7三、 项目成功的有利条件………………………………93.1项目开发管理方式……………………………………93.1.1项目开发方式………………………………………93.1.2项目管理方式：……………………………………93.2融资渠道和资金保证…………………………………93.2.1运作模式……………………………………………93.2.2资金保证……………………………………………103.3招商策略………………………………………………103.4招商资源与渠道…………………………………………11四、项目选址地条件分析……………………………………124.1长春市宏观概况…………………………………………124.2长春市宏观经济发展概况………………………………144.3长春市商业环境分析……………………………………164.3.1长春市现有商圈状况…………………………………164.3.2长春市现有商贸市场状况……………………………194.4项目开发的SWOT分析…………………………………204.4.1物流经济开发区现状情况分析……………………214.4.2 SWOT分析…………………………………………234.5社会经济效益评价……………………………………244.5.1带动区域经济发展…………………………………244.5.2标志性建筑群………………………………………254.5.3推进长春国际化大都市建设………………………25五、结论与建议……………………………………………255.1结论……………………………………………………255.2建议……………………………………………………26一、项目概况1.1 项目名称 东北亚国际采购中心1．2项目定位本项目将把CPD、CBD和现代商贸物流等多种业态有机融为一体，以地区性国际采购为核心，同时具备商品的展示交易、信息交流、电子商务、商务办公、商务居住等多种功能，建立东北地区跨国采购商圈，提供国内工商企业融入全球经济一体化的理想对接平台。
这不仅是东三省生产资料及生活资料集散中心和东北国际经济圈的贸易中心，也是全国工商联总部基地北方的分中心基地1.3 项目规模规划总占地面积约1000亩，总建筑面积约70万平方米其中商贸采购区约占50%，建筑面积约为35万平方米；会展商务区约占20%，建筑面积约为15万平方米；国际商住区约占30%，建筑面积20万平方米项目总投资约20亿元人民币1.4 项目选址条件1．4．1 东三省省会城市与老中心城区接壤的城市附中心1．4．2 路网发达，交通便捷1．4．3 地域开阔，土地成本低廉1．4．4 政策优惠，投资环境宽松1.5功能特色：东北亚国际采购中心由商贸采购区、会展商务区及国际商住区三大功能区构成，三者之间互补兼容，各种功能协调互动，构成一个以超大规模化、复合化、立体化为特色，以国际采购、国内大宗贸易、区域批发、商务办公、会展交易、信息交换、订单物流、商务旅行、商务居住为主要功能，以日常零售商业、餐饮娱乐、休闲观光为辅助功能的复合商务综合社区1.6交易规模 项目设计交易规模为100---200亿元/年1．7业态构成本项目由商贸采购中心、会展商务区、国际商住区三个主题功能区构成，各功能区业态构成如下：1．7．1商贸采购中心分为生产资料和生活资料两大类，由二十二个专业市场组成：生产资料类（十个专业市场）：◆ 五金机电市场◆ 化工原料市场◆ 加工机具市场◆ 重型机器市场◆ 汽车、摩托车配件市场◆ 农资市场◆ 建材装饰材料市场◆ 灯具电工电料市场◆ 金属材料市场◆ 二械设备市场生活资料类（十二个专业市场）：◆ 电子数码市场◆ 通讯产品市场◆ 家居市场◆ 国际陶瓷市场◆ 医疗器械及药材交易市场◆ 国际玩具批发市场◆ 纺织品批发市场◆ 日用化妆品批发市场◆ 服装批发市场◆ 国际收藏品市场◆ 农产品批发市场◆ 酒店设备市场1．7．2会展商务区 建设打造国际化中央会展商务区。
由以下主要功能区组成：◆ 写字楼，入住主体为 吉林省民营企业总部东三省民营企业对东北国际窗口机构世界华商企业驻东三省窗口机构国际企业驻东三省跨国采购机构◆ 商务酒店◆ 会展中心◆ 金融服务机构◆ 配套商务服务机构1．7．3国际化商住区 ◆ 国际商住公寓 ◆ 零售商业主题步行街区为高档商住区配套的零售商业、餐饮、娱乐步行系统◆ 社区会所及休闲广场二、项目开发商简介XXX是一家集商贸、地产、金融、重工为一体的大型民营企业集团，近年来致力于专业化市场、超大型商贸物流市场和房地产的开发和经营，年开发商业面积逾200万平米，已经形成遍布全国十几个省（市）的商贸物流网络 XXX住宅年开发面积超过100万平方米，开发的楼盘中：“AAA”、“AAA”、“AAA”在“中国十大名盘”中高中三元XXX全资控股的全国最大的家具流通企业XXX集团、AAA建材连锁超市已有连锁商店和大卖场300多家，遍布全国大中城市；并与全国3万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了规模庞大的商贸物流网络XXX已经搭建起了中国最大、最具权威性的家居行业电子商务平台——“家居中国”网，并导入CI工程和ERP系统，建立了专业化的物流配送系统，形成了物流配送、电子商务和连锁经营三位一体的商业发展新模式。
XXX是国内第二大的工程机械集团的控股集团控股AAAA等数家工程机械类上市公司XXX是AA发展银行、AA证券和AA基金管理公司的大股东，具有强大的资金实力和融资能力XXX董事长AAA先生是全国政协委员、全国青联副主席、XXX省私营企业商会主席；总裁AAA女士是全国妇联常委、中国十大女杰、全国工商联家具装饰业商会会长，在商界具有极强的影响力和号召力XXX凭借自身的资金优势、市场网络优势、品牌优势、人才优势、厂商客户资源优势以及现代化市场建设培育和管理经验的优势，具备参与大中型城市的规划开发建设和同时运作十几个百万平米超大型项目的运作实力与能力三、 项目成功的有利条件 3．1项目开发管理方式3．1．1项目开发方式：项目采取整体规划、分步实施、分块建设的开发方式进行开发建设总开发建设工期为4年3．1．2项目管理方式：XXX将对项目采取统一物业管理、统一品牌运作、统一市场规范、综合配套服务、与XXX在各地已开发成功市场联动发展的方式，进行本项目的运营管理3．2融资渠道和资金保证3．2．1运作模式 XXX根据“分步实施，分块建设”资金使用的具体情况，凭借雄厚的现金和资产实力，以自有资金、向战略投资方股权融资等方式，解决开发初期的资金需要；在进入开发期后、项目开始运营和项目成熟期之前，通过物业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。
在项目分期开发中，在前一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫作准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增殖，完成对下一期项目的运作投资，直至项目全部建成并投入使用3．2．2资金保证XXX投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目前景的科学分析的基础上投资建设东北亚国际采购中心项目有可靠的资金保障投资主体 XXX作为投资主体，目前在全国已经建成的商贸网络项目已形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强大的资金保障XXX商贸项目的成功业绩和企业良好的资信为企业搭建了良好的融资平台战略发展伙伴 XXX与中国银行、中国建设银行是战略发展伙伴；XXX是AA银行和AA证券以及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅通的融资渠道现金流保证 项目建成后，通过部分产权式商业物业的出让，可以收回部分投资；物业出租可以形成一定的现金流，保证项目的日常运营3．3招商策略◆东北亚国际采购中心项目开发采取整体规划，业态互补的复合商业形式，将国际采购、国内大宗贸易、区域批发、商务办公、会展交易、信息交换、订单物流、商务旅行、商务居住为主，日常零售商业、餐饮娱乐、休闲观光为辅的复合商务功能融为一体，形成配套齐备、具有综合功能的商贸住新城区，对企业和商户具有强大的吸引力；◆XXX目前的商贸网络建设已经实现了量身定做、订单式开发。
项目规划设计期间，相关行业商会、龙头企业都要形成入住投资意向，主力企业经营场所的建设直接体现各主力经营者的战略目标和经营需要；◆利用行业龙头企业较高的知名度和一流的经营水平提升项目的影响力，促进人流的汇聚，带动中小型企业聚集；◆ 低门槛准入对国内外有实力的知名企业和商家采取开发商让利、政府政策扶持的办法吸引其入驻，在项目招商初期，形成投资的低谷效应，吸引知名企业纷纷入住，短时间内提升项目的无形资产，使物业快速增值，成为中小企业投资关注的热点；◆ 借助全国工商联的影响力，将会员企业汇聚一起，形成全国工商联的东北总部基地3．4招商资源与渠道◆ 充分借重全国工商联的影响力，吸引全国各省市知名民营企业、机构入驻◆ 充分借重世界华人总商会、中国太平洋经济合作委员会的影响力，吸引国外民间商业服务机构、国外企业、跨国采购集团等入驻◆ 投资商及其战略合作伙伴相关联企业集团总部或驻长春机构率先入驻◆ XXX董事长AAA先生作为AA省私营企业商会主席，总裁AAA女士作为全国工商联家具装饰业商会会长在商界有较强的影响力，他们将影响其他省市具有较强实力的厂商入住◆ XXX目前已建成经营的商贸流通基地有山东聊AA大市场、江西南昌AA装饰材料城、江西景德镇中国陶瓷商贸城等近200万平米，汇聚了2万多家厂商。
同时即将建成投入运营的商贸流通基地有山东临沂中国商贸城、河南郑州郑东商贸物流园、河南洛阳国际商贸中心、湖北随州商贸中心、沈阳XXX商业广场；即将开工建设的——河北石家庄商贸中心、安徽蚌埠皖北商贸新城、保定国际商业中心、武汉华中工程材料采购中心、武汉华中办公设备采购中心等项目，已使数万家厂商的发展和XXX商贸网络的发展达成战略上的契合XXX商贸开发项目已成为他们市场拓展不可或缺的载体这大批厂商成为XXX商贸网络稳定的商户资源，也是本案入住的重要商户资源◆ 东三省、长春现存散乱的厂商企业，未形成规模市场中有活力的主体商家也将成为入住的主体四、项目选址地条件分析4．1长春市宏观概况u 长春是吉林省省会，全省政治、经济、文化中心、著名的汽车城、电影城，位于吉林省中部松辽平源，铁路有京哈、长白、京大、长图等线，国道有302线、102线及高等公路，交通四通八达长平高速公路1996年通车；长吉高速公路及环城高速公路97年通车；长春机场为口岸机场，可起。