竞争对手分析报告—资产管理启示目录一、 香港置地研究 21、简介 22、香港置地的业务策略： 33、香港置地的资产构成： 34、 香港置地委托的专业物业管理公司之一：ISS 45、 香港置地选择投资伙伴的标准 46、 香港置地与万通的合作项目一新城•国际 5二、 汉斯公司研究 51、 简介 52、 投资管理业务 63、 房地产开发业务 74、 资产管理业务 85、 收购和转让业务 96、 营销和租赁业务 11三、 中国国际贸易中心股份有限公司研究 121、简介 122、 业务情况 133、 经营情况 14四、 关于资产管理(Asset management)的启示 151、 资产管理的含义 152、 经营性物业管理的含义： 163、 经营性物业管理的内容 164、 经营性物业管理的收入 175、 经营性物业管理资金的使用 186、 写字楼的管理与服务 187、 公共商业楼宇的管理： 208、 物业管理公司参与规划设计的要点： 21―、香港置地研究1、简介香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Limited）成立于1889年，是一家以 房地产投资为主的大型跨国公司。
香港置地的注册地在百慕大，在伦敦交易所第一上市， 在新加坡和百慕大也有股票上市交易此外，它是American Depositary Receipt programme 的发起人之一，其控股方是怡和集团，而怡和曾是英资控制的大型投资集团香港置地控股有限公司在香港负责整个集团的管理，并为香港置地（中国）股份有限 公司、香港置地（国际）股份有限公司和香港置地基建股份有限公司提供服务，香港置地 （中国）股份有限公司在香港中环商务中心区（CBD）拥有和管理约50万平方米的甲级办公 楼及商场，约占占整个中环地区42%的面积，并且在香港和中国大陆有着一系列的开发活 动，香港置地（国际）股份有限公司则负责开发和持有亚洲其他地方的物业项目，在亚洲 主要城市的金融商业中心，在新加坡、菲律宾和越南相当活跃香港置地基建股份有限公 司在香港、中国大陆和印尼持有基建投资项目，并且正寻求建立一个区域房地产组合香港置地的组织结构图如Chartl所示:iidmola-B S^BBInow-Sirn it:hC hief E^BcutivieBu&in-ess GroupsServnce： GroupsCorporete GroupCom m-BFCiialPropertyComm uni cati oosB^in Hawk-5：WinrTkhExecuiiM/e DirectorFrancis Hremghi na nee UirectorHelen ChiuHead of CommunicationsRavmond Cho-wExecutive Di rector^Hon£ Ko noPrO-JEKSlBHum£3n Rc sou「匚u sJames R-obiiisohExecutive DirecstorJanet Spe ncie：Head of Hum-en ResourcesResidentialPropertyRo-ls-erl WWongExecutive DirectorPropertyManagementInfra stru ntuzreFra n ci & HengFinance IDirectorCommercialCrsunsR□awiid iLAinibSenior Legal CounselSecretaria [ -&AlI m iiii vtServicesAnigiifii F u n-gHca d of S so ret口厂i』] B.Ad min i stra t i ve Str 厂vi匚匕凸2、香港置地的业务策略：提高中心资产组合的价值；建立地区性的品牌；最大化基建投资资产的价值3、香港置地的资产构成：◊ 按从事活动的类型分:商业物业居住性物业 基建投资 口苴他数据来源:香港置地2003 年半年报。
5%85%◊ 按所在地区分香港新加坡中国大陆□其他数据来源:香港置地2003 年半年报◊ 香港置地的物业:1）、在建项目和在谈判项目:项目名项目位置及建筑面积项目进展备注新城国际(Central park)北京94万平方英尺一期被SARS延误， 预计到2004年中完 工二期进展正常香港置地占40%的股权Ivy on Belcher'香港97万平方英尺按计划将在2004年中 完工，最早可在2003 年底预售Victoria Road正在进彳丁土地父易 协议谈判Stanley Court03年三季度完成重新 装修2）、已完成项目（持有物业）（略）4、香港置地委托的专业物业管理公司之一：ISSiss是世界上最大的配套服务企业之一，在欧洲大部分国家、亚洲、澳大利亚和南美 洲都拥有领先的市场地位，企业员工超过了26.5万人，大部分是在配套服务的一线工作ISS提供的配套服务范围包括：主要是清洁、维修以及为特定客户群体定制的一系列 服务包，如健康护理、食物保健、自动服务、医疗等等ISS在起源于丹麦，现在遍布世 界38个国家ISS与香港置地签订的物业管理合同包括五个建筑：The Prince's Building, The Landmark, Jardine House and Exchange Square.5、香港置地选择投资伙伴的标准◊ 目标一致；◊有强烈的企业诚信；◊ 具有稳定的管理层；◊ 有适当的经验；◊ 健康的财务经验；◊ 合适的市场定位；◊ 其他伙伴的良好关系；◊ 能互补优势；◊ 与监管机构保持良好的关系；◊ 可协调的企业文化。
6、香港置地与万通的合作项目一新城•国际2001年3月新城•国际的项目公司一一万置公司成立，它是万通实业与香港置地集团 全资子公司——“北京庭园”合资组建而成的，万通与香港置地各占60%和 40%的股份新城•国际位于CBD的核心，北临城市主干路朝阳门外大街由香港置地集团与北京 万通实业股份有限公司组合投资占地 10.5 公顷,总建筑面积约 30 万平方米,配套设施面积 4 万平方米,公寓约 2000 套,逾 5000 平米的会所,地下车库以 130%的比例设置 4 座独具匠 心的环形板式楼体环抱中心广场，弧形平面配合跌级立面解决建筑物之间的遮挡问题户 型齐全，南北通透整个项目邀请 6 家世界顶级建筑公司及顾问公司负责规划设计、园林设计、机电安装 及物业管理，机电设计（材料、机电设施）为柏诚公司（参与北京东方广场、现代城等项 目），结构设计（高层建筑的框架结构设计）为雅纳公司（创作项目：香港汇丰银行、中央 广场、上海金茂大厦等），环境设计为泛亚易道（美国迪士尼乐园、上海中央花园等），规 划设计为香港王董（北京新东安、上海广场、香港太古城中心等）其目标是要打造一个 CBD 核心区内的世界级的优质纯居住社区。
新城国际项目总建筑面积超过32 万平方米，共分四期进行建设，将于 2007 年全部建 成一期工程已于去年开工，将于 2004 年完工，共有 599 套公寓，首批 100 套房今年 4 月初在京正式发售，迅即售罄新城•国际的住宅面积将在20万平方米左右，其他部分规 划为酒店或写字楼此前香港置地在京仅投资了位于京顺路上的高档项目香江花园的三期开发二、汉斯公司研究1、简介汉斯一直为客户的物业增加价值，拥有 40 多年的从业经验的汉斯公司，在评估物业价 值和创造正确的策略来最大化物业价值方面有着很多的技能和知识汉斯为不动产公司或机构所有者提供全面的服务，包括资产管理、物业管理、销售 / 出租、开发/再开发，并购/资产清理，财务/会计和工程公司与每一位客户紧密联系，贴近他们的现实需求，并用创新的解决方案来达到长期和短期的投资目标2、投资管理业务汉斯在为机构投资者建立和成功管理风险项目方面已经拥有25年以上的历史，从1978 年引入NCREIF写字楼指数开始，汉斯美国写字楼物业的业绩比该指数平均每年要高出 172个基点，如此不凡的业绩是在比NCREIF写字楼指数的风险低45个基点的风险水平（用 标准差来衡量）下取得的。
以回收年为基础进行测算,即汉斯的一项投资从开始有汇报的年份到2001年为止所取 得的总回报来计算，汉斯在从1到20年不同的时期中获得的业绩也比NCREIF写字楼指 数要好，如下图所示：Compo un ded Aver age Annual Ret urns Based on Vin tage YearSource: Property & Portfolio Research从1991年，汉斯在美国通过总权益共41亿美元的七个投资实体，采用了一系列的投 资策略来寻找办公楼购入和开发机会，其中最大的一个投资实体叫National Office Partners, L.P.是汉斯和CalPERS合资的一个风险投资从1996年，汉斯在欧洲城市也筹集10亿美元对开发和并构机会进行权益投资，并通 过三个投资实体来选择新兴市场3、房地产开发业务从 1960 年开始汉斯总共开发面积达 2 亿 1 千 5 百万平方英尺，注重细部处理、效率、 效益和设计创新是这些项目的共同点，公司在工程方面特有的长处使得它的合作伙伴能够 在不超出预算的情况下完成其开发目标在最近十年，汉斯公司为生物科技、生命科学和医药产业的领先企业开发了超过 350 万平方英尺的面积。
汉斯公司在生物科技团体和公司总部聚集的主要城市拥有物业，并正 在同未来的客户进行洽谈具体来说，房地产开发业务包括：• 可行性分析和经济分析• 环境和地段评估，政府批准合作• 开发预估• 预算编制和管理• 建筑和工程合同谈判• 概念设计• 设计合作• 建筑收购• 日程安排• 会计 / 控制/报告• 营销和公共关系• 工程监理• 出租性物业管理• 运作和维护规划案例研究：汉斯协助日本地产公司进入洛杉矶市场Mitsui Fudosan (USA), Inc.是日本最大的房地产开发公司，在洛杉矶城中心买下了一块 地段很好的地快，他们计划建成一个世界级的、52 层的、有140 万平方英尺建筑面积的办 公塔楼，他们需要寻求一家当地开发企业的帮助，他们想找一家保持项目进展和融合一个 开发项目所有复杂的跨文化因素这两方面都游刃有余的公司汉斯在开发风险管理、开展出租前活动和最大化价值的长达36 年的业绩记录使 Mitsui 相信他们选择汉斯是正确的，这两个美国和日本房地产巨头一起制定了一个包括整个开发 过程所有方面的计划，包括进度安排、预算和绩效目标，针对塔楼设计和工程的每个方面 的严格的工程成本控制使项目的经济收益风险大大降低，在动工之前一个野心勃勃的营销 运动就已然展开。
汉斯在成本工程技术为Mitsui省下了超过250万美金的建安成本，同时为长期经济效 益极大的提高了建筑的效率，营销团队在完工之前就成功的租出了写字楼的85％的建筑面 积，比Mitsui的原先预计要高35%以上，在最初12个月的运作中，项目的入住率攀升至 93%，这在高度竞争的市场上实属不易。