开发成本的分摊方法（1）1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设 施费分摊等三个问题作如下分析说明（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口 径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费 ”按照 实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进 行分配2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的 其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房 地产之间进行分配3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营 利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项 目应负担的成本二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发，其 取得土地使用权所支付的出让金为 1000 万元该房地产公司在这块土地 上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积 15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的 道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000 平方米。
公寓的公共配套 设施当中有游泳池占地面积 100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发 商改变为对外开放的经营性质的设施公寓已出售 90%，写字楼尚未转 让二）按占地面积分摊土地出让金1. 公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法 如下：公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米x （项目支付土地出让金总额1000万元十项目总占地面积10000平方 米）2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1） 公寓不可售占地面积应负担的出让金公寓总占地面积 6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计 算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方 米x （项目支付土地出让金总额1000万元十项目总占地面积10000平方 米）2） 公寓可售面积应分摊的土地出让金公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出 让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元3. 本次清算应负担的土地出让金：本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土 地出让金590万元x已出售比例90%。
三）按建筑面积分摊土地出让金1. 公寓应分摊的土地出让金为：（1）总建筑面积=写字楼建筑面积 15000 平方米＋公寓建筑面积16000平方米=31000平方米（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元=公寓建筑面积16000平 方米x （出让金总额1000万元十总建筑面积31000平方米）2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1） 公寓不可售占地面积应负担的出让金不可售面积应负担的土地出让金 16 万元=不可售建筑面积 500 平方 米x （项目支付土地出让金总额1000万元十项目总建筑面积31000平方 米）2） 公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元=公寓应分摊的土地出让金 516 万元－不可售面积应负担的土地出让金 16 万元3. 本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 450 万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元x已出售比例90%三、开发成本分摊、分配方法（一）交易情况 某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为 3450 万元建筑面积 15000 平方米，可售面积 14600 平方米，不可售面积 400 平方米，其中 公共配套设施当中有游泳池建筑面积的 200 平方米，开发商改变为对外开 放的经营性质的设施。
公寓已出售 90%二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本1.不可售面积应分摊的开发成本：不可售面积应分摊的开发成本=改变用途的游泳池建筑面积X （项目 支付开发成本总额十项目总建筑面积）不可售面积应分摊的开发成本46万元= 200平方米X （3450万元十15000平方米）2. 可售面积应分摊的开发成本：公寓可售面积应分摊的开发成本 3404 万元=公寓应分摊的开发成本 3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法如果全 部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分 摊的成本为 0，可售建筑面积负担全部配套设备费如果只是部分归全体 业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例 分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费开发成本的分摊方法（2）本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计 科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便但是，现行所 有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财 务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。
根 据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房 地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：1. “开发成本”科目本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工 程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价 的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门 管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土 地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细 科目2.“开发间接费用”科目本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为 开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用3. “开发产品”科目本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4. “出租开发产品”科目本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资 产的土地和房屋5. “周转房”科目本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋 编制资产负债表时，以上增设的 5 个会计科目的期末余额，均应计入 报表的“存货”项目三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本 两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本建筑成本构成比较复杂， 既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费 用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本 构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如， 一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比 例计算分摊建筑成本和土地成本具体做法是，将小区可售房产连同归全 体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成 本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按 各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比 如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将 其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成 本。
这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、 用途不同的房屋，此法即不可采用一般情况下，对成片开发不同用途、 不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可 采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本估价修正法是 通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本 的方法这种方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本所谓房屋单位建筑成本，实际为每平 方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建 筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发 产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=E （不同结构的房屋面积x该结构房屋估 算的单位建筑成本）如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估 算成本将其单计并从总成本中剔除接着，应计算修正系数修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的 建筑总成本三开发产品估算的建筑总成本。
如果可出售产品中有少量项目单 独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“一”号前后的“总成本”中扣 除如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发 产品估算的建筑总成本”为建筑总成本最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本x修正系数；该类房屋单 位成本=该类房屋建筑成本三该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本X修正 系数如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明 确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根 据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本售价比率法是以房屋 单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法一般而言，房屋售价 的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结 构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高” 因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发 的土地成本时，采用售价比率法较为适宜售价比率法也需分步实施（以 同时开发住宅房和非住宅房为例）：1、计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
2、运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结 构对售价的影响运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价 格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅 房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本X （1+成本毛利率）各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单 位建筑成本）X该类非住宅房总面积X （全部房屋售价总额三全部房屋成本 总额）3、 再计算土地成本比率土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本 售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）三（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）X100%4、 再计算不同用途房屋应分摊土地成本公式为：（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价x土地成本率（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）X土地成本率以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际 售价或预订价为准；尚未。