私房税收纳税业务宁乡县地方税务局 喻林冬二O一六年十月十二日经营性私房税收管理• 经营性私房的概念• 经营性私房涉及的税种 • 各税种的具体征税规定 • 其他税收规定 • 营业用房涉及相关税收举例经营性私房的概念• 经营性私房是指个人用于生产经营的房产 ，包括私房自营、私房出租私房出租按 照规划用途的不同，又分为营业用房出租 、非营业用房（住房）出租经营性私房涉及的税种 • 私房自营：房产税、城镇土地使用税• 私房出租：营业税（2016年4月30日前）、 增值税（2016年5月1日起）、城建税、教 育费附加、地方教育附加、印花税、个人 所得税、房产税、城镇土地使用税各税种的具体征税规定 • 营业税 ·纳税人：取得租金收入的个人为纳税人一 般是房屋产权所有人，但如果房屋在承租 后再转租，则转租人同样也是纳税人·计税依据：营业税的计税依据为纳税人取 得的租金收入月租金收入超过30000元， 达到营业税起征点，就应按照规定全额计 征营业税；月租金收入未超过30000元的， 不征收营业税各税种的具体征税规定• 营业税·税率：营业用房出租的税率为5%；非营业用房（住房）出租的税率为3%， 并在此基础上减半征收营业税，即征收率 为1.5%。
·应纳税额：计税依据×税率各税种的具体征税规定 • 增值税 ·纳税人：出租房屋（提供销售服务）取得租金收 入的个人为纳税人一般是房屋产权所有人，但 如果房屋在承租后再转租，则转租人同样也是纳 税人·计税依据：增值税的计税依据为纳税人取得的 不含税租金收入不含税月租金收入超过30000 （含税31500）元，达到增值税起征点，就应按照 规定全额计征增值税；不含税月租金收入未超过 30000元的，不征收增值税各税种的具体征税规定• 增值税·税率：个人营业用房出租的增值税征收率为5% ；个人非营业用房（住房）出租的增值税按 照5%的征收率减按1.5%征收·应纳税额：计税依据×税率各税种的具体征税规定• 增值税增值税发票：个人出租房屋、场地的增值税发票由地税机关代开各税种的具体征税规定• 附加税城建税、教育费附加、地方教育附加为营业税、 增值税的附加税，三个税费种的计税依据均为实 缴的营业税、增值税，城建税的税率分别是县城 、建制镇（集镇规划区域，不含所辖行政村）、 工矿区5%，农村1%；教育费附加的税率3%，地 方教育附加税率2%应纳税额=实缴营业税额（增值税额）×税率各税种的具体征税规定• 印花税纳税人为签订租赁合同当事人，即出租方和承租方 均为纳税人，其计税依据为租赁合同所记载的租金 额，税率为1‰。
个人出租住房免征印花税 • 个人所得税适应于财产租赁所得税目，只对出租房产、场地进 行计征其计税依据为取得的租金收入减除费用后 依20%的税率征收个人所得税，非营业用房（住房 ）出租减按10%的税率征收我市现在对私房出租 的个人所得税一般是按照租金收入核定征收，营业 用房出租的，按租金收入的2%征收；非营业用房（ 住房）出租的，按租金收入的1%征收各税种的具体征税规定• 个人所得税财产租赁所得个税的计算：在确定财产租赁的应 纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的 税金和教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财 产租赁收入中扣除准予扣除的项目除了规定费 用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、 准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际 开支的修缮费用允许扣除的修缮费用，以每次 800元为限一次扣除不完的，准予在下一次继续 扣除，直到扣完为止• 个人所得税个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳 个人所得税时，应依次扣除以下费用：1.财产租赁过程中缴纳的税费（营业税、附加税、 房产税、土地使用税、印花税等）;2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用 (最高以800元为限/月);3.税法规定的费用扣除标准。
各税种的具体征税规定• 个人所得税应纳税所得额的计算公式为：①每次(月)收入不超过4000元的：应纳税所得额=每次(月)收入额一准予扣除项目-修 缮费用-800元②每次(月)收入超过4000元的：应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修 缮费用]×(1--20%)注意: 财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次各税种的具体征税规定各税种的具体征税规定• 房产税·纳税人：法定纳税人为产权人所有人产权所有人不在房 产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决 的，由房产代管人或者使用人缴纳如果房屋免 租的，免租期内的纳税人为产权所有人；如果房 屋无租使用，则纳税人为实际使用人·计税依据：自营房产：从价计征我省规定按照房产原值一 次性减除20%后的余值作为全年的计税依据出租房产：从租计征，即以房产租金收入作为计 税依据，包括货币收入和实物收入各税种的具体征税规定• 房产税·年税率：自营房产：1.2%；营业用房出租：12%；非营业用房（住房）出租：4%·应纳税额：计税依据×税率各税种的具体征税规定• 城镇土地使用税·纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地 的单位和个人纳税人不在所在地的由代管人或 实际使用人缴纳。
土地使用权未能确定或权属纠 纷未解决，由实际使用人缴纳·计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据多层 建筑按照自营或出租的建筑面积占总建筑面积的 比例乘以全部土地面积作为计税依据个人出租 住房免征土地使用税各税种的具体征税规定• 城镇土地使用税·年税率：分类分级的幅度定额税率（或称分等级 幅度税率）根据《长沙市人民政府办公厅关于 印发〈长沙市城镇土地使用税征收范围与地段等 级税额标准规定〉的通知》（长政办发〔2015〕 35号）文件规定，我县范围内对土地等级和税额 标准共分5个档次，即2级、3级、4级、5级、7级 ，每平方米年税额标准分别为10元、8元、6元、5 元、3元·应纳税额：年应纳税额=实际占用土地面积×适用税额 其他税收规定 • 纳税期限私房自营的，房产税和土地使用税均为按 年计算，分季缴纳；私房出租的，印花税在 签订合同时一次性缴纳，其余税种均为按月 缴纳但纳税人如果愿意在收到租金时一次 缴纳，也可施行 • 纳税地点经营性私房相关税收的地点一般为房屋、 土地所在地其他税收规定 • 计税依据核定在日常税收征管工作中，私房出租的租金收入在合同上以 及在调查中一般都会偏低，因此，可按照同街同类房屋一 般租金水平来核定应收租金作为计税依据。
• 税收优惠1.房产税、城镇土地使用税：纳税人纳税确有困难的，可 以向主管地税机关提出申请，由县级以上地税机关按照税 收减免管理权限审查批准，酌情减征如：残疾人、重 大疾病等）2.个人所得税：残疾、孤老人员和烈属的所得；因严重自 然灾害造成重大损失的等情形，经批准可以减征个税营业用房自营相关税收税 种农村城 镇房产税不征全年按房产原值×80%×1.2%土地使用税 不征全年按占用土地面积×适用税额住房出租相关税收税种月租金3万（含）以下月租金3万以上农村城镇农村城镇 营业税、增 值税免征免征租金收入×1.5%租金收入×1.5%城建税免征免征营业税额×1%营业税额×5%教育费附加 免征免征营业税额×3%营业税额×3%地方教育附加免征免征营业税额×2%营业税额×2%印花税免征免征免征免征个人所得税 租金收入×1%租金收入×1%租金收入×1%租金收入×1%房产税不征租金收入×4%不征租金收入×4%土地使用税 不征占用土地面积 ×适用税额 （全年）不征占用土地面积 ×适用税额 （全年）营业用房出租相关税收税种月租金3万（含）以下月租金3万以上农村城镇农村城镇 营业税、增 值税免征免征租金收入×5%租金收入×5%城建税免征免征营业税额×1%营业税额×5%教育费附加免征免征营业税额×3%营业税额×3%地方教育附加免征免征营业税额×2%营业税额×2%印花税租金收入×0.1%租金收入×0.1%租金收入×0.1%租金收入×0.1%个人所得税租金收入×2%租金收入×2%租金收入×2%租金收入×2%房产税不征租金收入×12%不征租金收入×12%土地使用税不征占用土地面积 ×适用税额 （全年）不征占用土地面积 ×适用税额 （全年）营业用房涉及相关税收举例• 农村营业用房税收 自营房产：不征收房产税、土地使用税，因此自营房产 不征税。
营业用房涉及相关税收举例• 农村营业用房税收出租房产：例1.某纳税人在农村拥有一栋5层的房产， 占地面积为500㎡，总建筑面积为2500㎡， 房产原值为500万元该纳税人于2015年1 月1日将房产的一楼租给他人开饭店，租期 为一年，月租金收入为18000元，请问该纳 税人2015年的房屋出租行为需要交纳些什 么税，应交纳多少税？营业用房涉及相关税收举例• 解析：农村房产不征收房产税、土地使用税月租金收入18000元，未达到营业税起征点， 不征收营业税、城建税、教育费附加、地方教 育附加1）印花税：18000×12×1‰=216000×1‰=216 元（2）个人所得税：18000×12×2%=4320元合计为4536元综合征收率为4536÷216000×100%=2.1%，应纳 税额为租金收入的2.1%营业用房涉及相关税收举例• 农村营业用房税收出租房产：例2.某纳税人在农村拥有一栋5层的房产， 占地面积为500㎡，总建筑面积为2500㎡， 房产原值为500万元该纳税人于2015年1 月1日将房产的一楼租给他人开饭店，租期 为一年，月租金收入为31000元，请问该纳 税人2015年的房屋出租行为需要交纳些什 么税，应交纳多少税？营业用房涉及相关税收举例• 解析：农村房产不征收房产税、土地使用税。
月租金收入31000元，达到了营业税起征点1）营业税：31000×12×5%=372000×5%=18600元（2）城建税：18600×12×1%=186元（3）教育费附加：18600×3%=558元（4）地方教育附加：18600×2%=372元（5）印花税：31000×12×1‰=372元（6）个人所得税：31000×12×2%=7440元合计为27528元综合征收率为27528÷372000×100%=7.4%，应纳税 额为租金收入的7.4%营业用房涉及相关税收举例• 城镇营业用房税收自营房产：例3.某纳税人在县城拥有一栋5层的房产， 占地面积为500㎡，总建筑面积为2500㎡， 房产原值为500万元该纳税人于2016年1 月1日将房产的一楼用于自己开饭店，请问 该纳税人2016年的房屋自营行为需要交纳 些什么税，应交纳多少税？（该房产所在 地城镇土地使用税等级为2级，年单位税额 为10元/㎡）营业用房涉及相关税收举例• 解析：（1）房产税（按房产余值计征）：房产余值=5000000÷5×1×（1-20%）=800000 元应纳税额=800000×1.2%=9600元（2）城镇土地使用税：实际占用面积=500÷5×1=100㎡应纳税额=100×10=1000元合计为10600元。
营业用房涉及相关税收举例• 城镇营业用房税收出租房产例4.某纳税人在县城拥有一栋5层的房产， 占地面积为500㎡，总建筑面积为2500㎡， 房产原值为500万元该纳税人于2016年1 月1日将房产的一楼租给他人开饭店，租期 为一年，月租金收入为18000元，请问该纳 税人2016年的房屋出租行为需要交纳些什 么税，应交纳多少税？（该房产所在地城 镇土地使用税等级为2级，年单位税额为10 元/㎡）营业用房涉及相关税收举例 • 解析：月租金收入18000元，未达到营业税起征点，不征 收营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 1）房产税：18000×12×12%=216000×12%=25920 元（2）城镇土地使用税：与自营相同，即 500÷5×1×10=1000元（3）印花税：18000×12×1‰=216000×1‰=216元（4）个人所得税：18000×12×2%=4320元合计为31456元，剔除。