店铺投资计划及评估,,,目 录 连锁店投资原则与主要投资项目 连锁店投资评估 大型商铺的投资形式 大型商铺投资的原则,连锁店投资原则与主要投资项目,房地产E网,,店铺开发的目的,1、连锁店投资原则,2、连锁店开店决定因素,立地是否适当,营业额预估的准确性,适当规模的设定,同行竞争力的比较,投资、损益平衡点及回收年限的分析,本店人员补充、营运资金的考虑,可行性的评估,3、连锁店开店投资的主要项目,,,设备,工程,包装耗材,设计装修 费用,包括冷冻冷藏设备、空调、收款机、水电设备、车辆、后场办公设备、仓储设备、卖场陈列设备,包括内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程,3、连锁店开店投资的主要项目,单店的设备投资,设备,工程,场地租金,设计装修 费用,,,,,分为冷冻冷藏设备、空调、后场备品、机器设备、办公室自动化设备、收银系统、卖场备品、水电设备、车辆分为内外装修(含招牌)工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程分为包装材料和消耗品分为内外装修设计费用、工程设计费用,连锁店投资评估,1、连锁店资金需求预估,2 、投资评估指标,投资效率指标,,（1）以卖场规模来设定目标单位面积效率,目标单位面积效率=,（2）以设备资金额来设定目标折旧费率,,目标折旧费用率=,（3）以预估人事费用来控制目标人事薪资率,（4）以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当),,目标人事薪资率 =,,目标租金率=,,,,2 、投资评估指标,（5）以广告经费来设定广告促销费用率,广告促销费用率 =,（6）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率),财务负担比率 =,2 、投资评估指标,企业竞争力方向指标,（1）毛利率：商品的附加价值,毛利率=,（2）商品周转率：商品的变现能力,,,商品周转率=,,,,2 、投资评估指标,（4）劳动生产效率,（5）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值,,每人的销售额劳动生产效率=,,,,,,=毛利率×商品周转率,商品投资回报率= = ×,（3）商品投资回报率：每1元的商品投资所能创造的利润,2 、投资评估指标,房地产E网,劳动分配率 =,（8）劳动分配率：每1元生产附加价值所需的人事费用,单位面积生产力= × =单位面积效率×毛利率,（7）单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值,单位面积效率 =,（6）单位面积效率：每平方米的平均营业额,2 、投资评估指标,10年损益分析,（1）营业额预估(不含加值营业税),,,,,,10年间会影响营业额的因素：,物价上涨指数,人口数、户数的变动,市场的没落,竞争店的加入,道路交通体系的改变,消费行为改变或产生业态发展的新趋势,2 、投资评估指标,（2）销货成本预估(一般含损耗),,,,,,一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本,房地产取得成本(地价、房价或租金)的摊提,租金,开办费用摊提,开店成本(贷款)的利息,保险费用(产物保险),（3）管理销售费用(固定费用部分),物业管理费,折旧费用,2 、投资评估指标,（4）管理销售费用(变动费用部分),,,,,,薪资费用,促销费用,水电费用,负税,其他费用,修缮费用,2 、投资评估指标,,（6）损益平衡点销售额的预估,,,,损益平衡点销售额=,（5）损益,营业收入-销货成本=销货毛利 销货毛利-变动费用-固定费用=税前损益(店责任损益) 税前损益(店责任损益)-分担总部费用(连锁店时)=店实质损益,2 、投资评估指标,大型商铺的投资形式,1、大型商铺的投资价值,商铺是有房地产形式存在，面对公众进行商业零售、商业服务的场所。
商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形式是商业性,大型商铺的特点 稳定性 良好的成长性 多因素性 缺乏可比性,1,商铺投资有直接投资和间接投资两种形式,商业利润,租金收益,商铺增值,“产租能力”，是指房地产实物或其他租赁标的物在租赁经营活动中产生租金的能力，包括租金单价、数量、产租时间以及租金变化趋势2,3,1、大型商铺的投资价值,Diagram,商业房产开发,商铺租赁,转 租,大型商铺投资的原则,房地产E网,1、长期投资,图(a)中B 的位置,在图(b)中的OA阶段前期介入，承租开发中的小区的商铺，以取得未来的优惠租金投资者在图(c)中的OA阶段介入，此时所包含的商铺投资的风险大于收益 当投资者在图(c)中A位以后介入，投资者必将会承受过高的租金成本压力2、合适的业态,从商铺价值的角度来看： 只有合适的业态才能使商铺的价值最大化，才能达到租金收益的最佳状态 所以对特定的商铺而言，要确定其合适的业态并不容易相邻商铺的共生关系,,,,,,竞争成市,“配套成龙”,延续消费,需求互补,连贯消费心理,相邻商铺的互补关系,相邻的依附关系,2、合适的业态,独店,规模巨大的独店,特色鲜明的独店,同行相拼,业态相克,商品层次差异,邻店损害,2、合适的业态,3、价格比较,吸引客户的能力,供求关系,折让手段,减少隔离空间与管理费用,支付保障,商圈内外的价格差异,面积大小的价格差异,楼层高低的价格差异,商铺其他条件形成的价格差异,4、大型商铺经营收益,商铺投资不同阶段的收益形式,大型商铺经营的直接利润,商业用房的开发利润,期房现房转让利润,商铺租赁经营的水平高低，影响商铺租金的产出与商铺经营的利润,转租利润,转租人的优势条件,对转租的准确判断,Thank You !,。