2021年9月,苏州调研案例分析,,——,月光码头,,——,新光天地,目录,区域介绍,月光码头项目解读,A,B,宏观区位分析,,周边商业对比,项目调研,,项目评价,新光天地项目解读,C,项目调研,,项目评价,小结,D,区域介绍,,,,,,,,,,,,,,,,,,宏观区位分析,,周边商业比照,A,在苏州市城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区〞格局中的“苏州新城〞地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一宏观区位分析,工业园区城市中心,相城片城市副中心,高新区城市中心,吴中片城市副中心,古城城市中心,城市发展次轴,城市开展主轴,“一心〞指以苏州古城为核心、 老城为主体组成的城市中心区；,,“两区〞即高新区城区和工业园区城区；,,“两片〞为相城片和吴中片东西城市开展主轴：由北部高新技术产业带、中部公共设施效劳带和南部旅游及文化产业带组成;,,南北城市开展次轴：以南北公共设施效劳带为主体，串联古城城市中心、吴中片和相城片的城市副中心苏州工业园区是中国唯一的国家商务旅游示范区苏州市规划,,沿金鸡湖形成居住、商务、商贸核心；,,双核：,,湖西CBD〔中央商务区〕城市主核、湖东CWD〔商业文化区〕围绕金鸡湖合力开展，形成园区城市核心区。
工程所在区域标签,,中国唯一的国家商务旅游示范区居住聚集区域〔消费能力强〕,,商业重点分布区域〔区域商业气氛好，竞争压力大〕,,拥有良好生态环境〔环境优势突出〕,宏观区位分析,,1,独墅湖科教创新区,2,金鸡湖中央商务区,3,中新生态科技城,4,综合保税区,5,三期高新产业区,6,阳澄湖生态旅游度假区,,CBD,城市主核,CWD,城市主核,金鸡湖,独墅湖,阳澄湖,,两工程所在区域,苏州工业园区规划,周边商业介绍,月光码头,新光,,天地,,文博广场商业中心,iStation,诚品,,书店,,,,,,,,,现代大道,苏州大道东,华池街,星湖街,地铁,1,号线,圆融时代广场,晋合,,广场,,,月廊街,湖东商业文化区商业位置一览,从交通和商业气氛来看，月光码头不及其他工程从生态环境方面来看，月光码头紧邻金鸡湖诚品书店和圆融时代广场可望湖周边商业介绍,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,湖东商业文化区商业比照分析,,月光码头工程解读,,,,,,,,,,,,,,,,,,工程调研,,工程评价,B,项目调研,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,纯粹欧陆风情小镇式建筑风格；业态含高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。
工程背景：,,苏州工业园区商业旅游开展，是中新合作苏州工业园区开发金鸡湖区域综合旅游产品和观光商业的支柱企业，是目前江苏省规模较大的综合类旅游地产营运商已建成的工程有金鸡湖商业广场、湖滨新天地、月光码头、现代广场、星都中心、重元寺、青少年活动中心、摩天轮乐园、金鸡湖水上游艇、白塘生态植物园等演讲重点,,在开盘已经7年，占地面积、地形、楼栋〔主要是两层〕通过了解本工程，看看符不符合工程的标签，对此作出客观的评价,,,,,,工程标签：,,新建元控股集团旗下企业拥有商业、旅游、酒店、汽车等四大支柱产业，,,公司成立于1996年9月，前身为苏州工业园区旅游开展，2002年12月正式更名为苏州工业园区商业旅游开展，2021年11月并入苏州新建元控股集团已建成的工程有金鸡湖商业广场、湖滨新天地、月光码头、现代广场、星都中心、重元寺、青少年活动中心、摩天轮乐园、金鸡湖水上游艇、白塘生态植物园等其中，月光码头被评为苏州最正确休闲商业街区、苏州十大商业地产新地标、苏州市特色商业街、文明示范商业街区、苏州十大最美夜景地之一；湖滨新天地工程被评为“文明示范商业街区〞；摩天轮乐园荣获2021首届中国景区互联网创新营销最具网络人气旅游景区奖。
此外，正在建设中的新悦城、斜塘老街工程也必将成为未来园区商业、住宅新亮点美国优联加建筑设计事务所于2003年成立于美国公司设计范围包括城市规划和建筑设计，包括酒店、办公、商业文化设施、住宅、学校、体育场所等，并重视开展城市景观设计、建筑设计与室内设计的衔接与渗透作品：苏州园区独墅湖绿岛新堤、苏州园区月亮湾滨湖景观带、苏州园区圆融星座、苏州园区李公堤三期四期商业区、苏州园区李公堤会所,交通概况〔500M范围内〕：,,地铁线路：据1号线文化博览中心站仅50米；,,13条公交线路,,工程四至：,项目调研,从道路人流导入角度来看，工程主要通过观枫街和月廊街导入人流，另外通过周边其他工程导入人流，被其他文化商业观光工程包围并截流；从公共交通人流导入角度来看，工程区位优势较为明显月光码头,北：,,临水阁路，与,istation,,商业中心隔路相望,东：,,中央河景观带；可通过诚品书店南部沿金鸡湖局部进入工程,南：,,临金鸡湖水,面，充分利用金鸡湖水景,西：,,苏州科技文化艺术中心,,地铁,1,号线,,（文化博览中心站）,现代大道,观枫街,本案,苏州文化艺术中心,,,,,,,,月廊街,苏州国际博览中心,Istation,商业中心,,,,公交站点,地铁线路,道 路,水阁路,苏州大道东,,圆融时代广场,诚品书店,,,,,,,,,,,A1,A2,A3,A4,A5,A6,B1,B2,B3,B4,C1,C2,C3,C4,大型中餐〔1〕,休闲养生〔2〕、休闲餐饮〔1〕,精品酒店〔1〕、大型中餐〔1〕、休闲餐饮〔1〕、特色餐饮〔1〕,休闲餐饮〔1〕,大型中餐〔1〕、休闲养生〔1〕、餐厅酒吧〔1〕,休闲养生〔2〕,特色餐饮〔1〕,特色餐饮〔3〕,休闲餐饮〔2〕,项目调研,大型中餐〔1〕,共,17,栋楼，从北向南分为,A,、,B,和,C,区，主要业态为高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。
A,区大型中餐和会所，,B,区精品酒店和特色餐饮、,C,区酒吧一条街和会所C5,C7,C8,共,17,栋楼，,A,区主要以大型体量为主，,BC,区以小型体量为主，,C,区建筑较为分散鼎族怡华：足浴,,蓝色音符餐厅酒吧：,提供欧美及东南亚各国美食及各种酒水饮料，菲律宾驻场乐队安薇塔：甜点饮品,,休闲养生：包括足浴、健身会所、俱乐部等,,休闲餐饮：咖啡馆、餐厅和酒吧娱乐的结合、,,餐厅酒吧一条街，,C4,为休闲养生，,C7,休闲餐饮,,,,项目调研,工程以餐饮为主，从北至南，A区到C区业态丰富度降低缺乏特色小商铺，群众餐饮，游船码头/水上乐园,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,项目调研,纯粹欧式风格为主的欧陆风情小镇式建筑风格；,,创意性亲水概念，建筑直接深入水中60M展开，360°全方位亲水；,,共17栋楼，2层为主，最高4层分为A区、B区、C区A区主要以大型体量为主，BC区以小型体量为主，C区建筑最为分散工程建筑布局较为分散，且建筑间尺寸过大，围合感较弱项目调研,,车行道,,主要人行动线,,项目入口,动线分级明确，但仅通过水阁路一条车行动线进入工程，且位于工程外部，其余全部为人行动线，与工程体量及功能定位不符，降低了工程体验感。
作为一个观光商业工程，两个停车出入口不能满足工程的人流量；,,由工程的体量，南北和东西较长，内部无车行动线会降低游客体验感；,,会所、酒吧、酒店需要车辆进入停车场出入口,停车场出入口,水阁路,,,项目评价,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,竞争不过其他工程，也可能是因为工程建设较早，后面的起来了之后，此工程却没有赶上时代的不发,新光天地工程解读,,,,,,,,,,,,,,,,,,工程调研,,工程区位,,规划布局,,亮点展示,,运营策略,C,,,,,项目概况,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,现代园林式的百货公司，,新光三越集团在大陆独立投资建设的首家百货公司工程背景：,,新光三越是台湾百货业三巨头之一〔新光三越、太平洋、远东百货〕，由台湾新光集团与日本三越百货在1989年共同合资成立，旗下板块包括时尚百货、餐饮娱乐、生鲜超市，并有新光影城附属事业新光三越对于“创造商圈〞、“移转商圈〞的前瞻性备受业界瞩目百货联营制,经济指标：,大陆分店：,北京,苏州,重庆,成都,项目概况,顾客服务意识,将百货公司与文化艺术结合,与商圈共同发展,周边环境决定业态组合,风格多样化,商业规划先于建筑设计,,,,,新光三越,,,,,,新光天地苏州,--,,,,,,,交通概况〔工程四周〕：,,地铁站：B1与地铁一号线时代广场站直接连通——4号口出。
公交站：3公交站、13条线路,,公共自行车站点,,工程四至：,项目区位,工程主要通过现代大道和华池街两条主干道以及华池街导入人流，公共交通系统兴旺，可达性好四周有小区、酒店、写字楼可以提供多样的、可观的人流量P,停车场,公共自行车站点,公交车站,道路,地铁,地铁线路,,居住小区,圆融时代广场,,,,,,,,,,,,,,,,P,P,华池街,现代大道,月廊街,玉影路,苏州国际博览中心,中岛,,晋合广场,,,,,,,苏州大道东,新光天地,北,：,,隔中岛,望多个高档居住小区,东,：,,凯,悦酒店、晋合广场,南：,,临圆融时代广场写字楼,西：,,月廊,街、隔月廊街望苏州国际博览中心,,,,,,工程由百货区和写字楼两个量体组成，商场的每层层高6.5M规划主打国内外设计师品牌，其中B1F是美丽市场，1F至7F为百货共计13个业种覆盖全客层、世界知名品牌达12000㎡；女性购物区面积达10000㎡每层都有咖啡馆、甜点铺和露台规划布局,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,规划布局,,,,,设计师品牌,化妆品,餐饮,主入口,,,中西式烘焙,市集,美食小吃,,,,,,规划布局,,,,男性用品,女性服饰和配件,休闲服饰,餐饮,女性服饰和配件,男性用品,餐饮,,,规划布局,,,,家庭家电用品,餐饮,运动休闲,男性用品,特色餐饮,女性服饰和配件,,,规划布局,,,,小吃,餐饮,妇婴儿童用品,特色餐饮,,,规划布局,,,,,,,,,,亮点展示,艺术图腾墙,依据楼层业态布局的退台设计,形似山体的玻璃穹顶与露台融为一体且可自然采光,建筑内部园林式设计,陈列,室内坡道,柱子,顶部是苏州花窗的设计,迎宾广场以苏州沧浪亭为原型的景观设计,亮点展示,运营策略,,,,,招商,引进设计师品牌，采用差异化招商,,一楼主力店铺新晋设计师品牌,商户经营管理,百货联营制，但给予商户更大的自由空间,,品牌布局上，同类型或定位类似的品牌处于一区域,品牌组合,营销推广,“大象巡游”大陆首秀,品牌组合上，推崇个性化消费，以设计师品牌和小众品牌为主打，引进国内外特色品牌并和苏州当地特色品牌相结合。
业态布局上，一改百货商店千千篇一律的布局方式，每个楼层购物,/,餐饮,/,休闲相结合,运营策略,关键字：差异化招商、联营制,+,自由空间、个性化消费、强势营销手段,,小结,,,,,,,,,,,,,,,,,,工程比照分析,C,1,、均位于湖东商业文化区，宏观区位优势明显,,2,、市级商业，地位突出,,3,、月光码头靠近金鸡湖生态环境好；新光天地人工环境良好，有特色,,3,、月光码头较新光天地，业态较为单一，吸引客群有限,,4,、建筑设计各有特色，月光码头空间设计分散且缺乏体验感，有缺憾；新光天地深度融合苏州园林文化，层层露台特色突出,,5,、现场来看，月光码头不及新光天地经营状况好，现场残破,小结,宏观区位,,知名度,,环境,,工程规划,,建筑设计,,,经营状况,PK,,,。