社会资本-打破公租房资金瓶颈作者：尉言凯、刘传俊，山西省太原市太原科技大学经济与管理学院， 邮编030024摘要：近两年各地大力开展保障性住房建设，其中公共租赁住房慢慢成为保障房 建设中的主力军但是由于公共租赁住房自身的某些特点，公共租赁住房的资金 供应成为阻碍大力建设和发展的最大障碍，为拓宽公租房融资渠道，国家提出了 引入社会资本进入公共租赁住房建设本文通过分析公共租赁住房发展现状和社 会资本概念，提出了社会资本进入公租房建设的几种主要渠道关键词：公租房；融资模式；社会资本1公共租赁住房在现行的住房保障体系外，还存在着一部分既不符合廉租房的保障标准，又 无经济实力购买商品房或经济适用房的群体，置身与市场与政府保障之间的空白 地带，房价的高涨加剧了住房矛盾，迫切需要一种新的住房制度保障这部分人群 的住房需求这部分群体被形象地成为“夹心层”，针对于“夹心层“群体所处 的尴尬处境以及我国的住房保障制度还需不断发展和完善的现实需求，我国政府 适时推出了公共租赁房这一新型的租赁型住房保障品种，力求解决“夹心层'' 住房困难问题，公共租赁住房也就是在这样的背景下应运而生并逐渐发展起来 的2007年，常州等地开始了公共租赁住房试点，用于保障“夹心层”的阶段 性住房需求。
2008年以来，北京、上海、广州、重庆等一些城市开始探索公租 房的建设，建设方式主要为政府投资自建或在商品房开发中配建这两种方式 2009年到2010年，许多大中城市加入到公租房建设中来，如深圳、郑州、淮安、 青岛、天津、福州、杭州等市2010年6月，住房和城乡建设部等7部门联合 制定下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称指导意见），我国 开始全面推广实施公共租赁住房制度近几年公租房占保障房的比重在逐渐增加数据显示，2010年全国计划新 建公租房40万套，占590万套保障任务约7%； 2011年全国计划新建公租房220 万套，占1000万套保障房任务22%； 2012年全国计划新建公租房230万套，占 700万套保障房项目约33%O部分省市更加明确规定今后将把公租房作为保障房 的主要形式相比两限房和经济适用房，公租房并不能出售，产权不能转让，资金回收难 度大，在租金收取等方面存在很多的不确定性，融资难度较大而且较低的回报 率需要政府资金支持，资金的回收也只有通过租金来实现，需要20-30年才能收 回租金成本，资金回收的时间较长，因此对于地方政府及建设单位的资金要求较 咼2012年6月财政部会同住房和城乡建设部下达了 2012年中央补助公共租赁 住房专项资金660亿元的通知。
2012年年近230万套的公租房，按照平均单套 50平方米计算，1500元/平方米建安费，那么230万套公租房需要的投资额为 1725亿元，其中不包括土地费用减去当前下发的660亿元补贴标准，公租房 的资金缺口为1065亿元虽然还有住房公积金等其他方面的融资，但是2012 年公租房建设资金缺口还是很大2012年3月14日住房和城乡建设部为落实《国务院办公厅关于保障性安居 工程建设和管理的指导意见》，下发了《关于做好2012年城镇保障性安居工程工 作的通知》，各级住房城乡建设部门要积极配合财政部门，研究公共租赁住房商 业银行贷款具体贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性 住房建设、运营和管理2012年3月28日，住房和城乡建设部的副部长齐骥在上海举办的第四届中 国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入保障性住房开发建设的相 关规定2社会资本融资2. 1社会资本目前对社会资本的界定还没有一个统一规范的定义1) 布迪厄(1980)认为：“社会资本是实际的或潜在的资源集合体，这些资源 或多或少与制度化的相互默认与承认的持久关系网络有关布迪厄定义的社会 资本由两部分构成:一是指社会关系本身，它使个人能够涉取被群体拥有的资源; 二是指这些资源的数量与质量。
2) 科尔曼(1988)认为:“社会资本是个人拥有的表现为社会结构资源的资本 资产，由构成社会结构的要素组成，主要存在于人际关系和社会结构之中，并为 结构内部的个人行动提供便利科尔曼将社会资本的表现形式概括为：义务与 期望、信息网络、规范与有效惩罚、权威关系等3) 美国学者普特南将社会资本界定为信任、规范与网络，并认为社会资本 与其它资本形态(人力资本与物质资本)一样具有生产性，它使得实现某种无它就 不可能实现的目的成为可能，并能够通过推动协调的行动来提高社会的效率4) 伯特对于社会资本的界定侧重于社会关系网络的结构特征，他将社会资 本定义为网络结构给网络中的行动者提供信息和资源控制的程度，并指出社会资 本水平是网络结构影响因素的函数，它与网络规模正相关，与网络限制、网络密 度和网络等级负相关5) 林南的社会资本概念最为综合，在吸收了马克思的资本概念，舒尔茨的 人力资本概念，以及布迪厄、科尔曼和普特南的社会资本概念基础上，强调“社 会资本是嵌入于社会关系网络中的可以带来回报的资源投资”林南的社会资本 界定包含了三方面的内容：第一，社会资本植根于社会网或社会关系之中，不能 离开社会关系谈论社会资本；第二，社会资本是一种可以带来增值的资源，这种 增值功能不仅体现在货币、财产等物质资本，也可以体现在人力资本以及声望、 信任、规范等社会资本上；第三，社会资本不仅是嵌入在社会关系中的资源，而 且也是人们为了获取各种效益的投资活动。
目前，国内外学者关于社会资本的内 涵界定大多承袭以上学者的观点，如我国学者张其仔认为社会资本是指社会关系 网络，即网络的工具化使用本文则采用一种更为综合的方式描述社会资本，认为社会资本概念具有多重 属性，其内涵视研究对象的主体与问题层次而有所不同，社会资本的概念主体通 常包括了个人、组织(企业)和地区或国家；社会资本的要素构成包括社会关系与 社会结构，以及信任、规范与网络等；社会资本又可以进一步区分为微观社会资 本与宏观社会资本，前者主要是指个人和组织拥有的社会资本，强调的是社会关 系网络与网络的结构，后者是指地区或国家拥有的社会资本，强调的是由文化和 制度决定的社会结构以及信任、规范等2. 2公租房社会资本融资社会资本是一种存在于社会结构关系之中，可以创造新价值，有减少交易费 用和降低交易成本优势的资源因此根据融资的广义方面的定义，社会资本融资 可以理解为利用社会资本进行的资金融通，包括货币、信用流通以及相关的资金 运动，社会资本通过参与各种不同主体、渠道及方式运用从而实现相互调剂和融 通2. 3公租房社会资金主要来源公租房社会资金来源主要有：居民储蓄和企业资金，企业或机构发行债券筹 资，保险资金、社保基金、养老金等社保基金，个人捐赠和其他。
2011年规模以上工业企业实现利润54544亿元，比2010年增长25.4%表1 2011年规模以上工业企业实现利润及其增长速度单位：亿元指 标利润总额比上年增长％规模以上工业5454425. 4其中：国有及国有控股企业1498915. 0其中：集体企业88234. 0股份制企业3165131. 2外商及港澳台商投资企业1403810. 6其中：私营企业1662046. 0来源T-2011年《中国统计年鉴》年末广义货币供应量（M2）余额为85.2万亿元，比上年末增长13.6%；狭义货 币供应量（MJ余额为29.0万亿元，增长7.9%；流通中现金（Mo）余额为5.1 万亿元，增长13.8%o2011年末全部金融机构本外币各项存款余额82.7万亿元，比年初增加9.9 万亿元，其中人民币各项存款余额80.9万亿元，增加9.6万亿元全部金融机构 本外币各项贷款余额58.2万亿元，增加7.9万亿元，其中人民币各项贷款余额 54.8万亿元，增加7.5万亿元表2 2011年年末全部金融机构本外币存贷款余额及其增长速度单位：亿元指 标年末数比上年末增长％各项存款余额82670113. 5其中：住户存款35195715. 5其中：人民币34804615. 7非金融企业存款3139819. 5各项贷款余额58189315. 9其中：境内短期贷款21748021. 8境内中长期贷款33374711. 8来源于2011年《中国统计年鉴》2011年全年农村金融合作机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银 行）人民币贷款余额66778亿元，比年初增加10012亿元。
全部金融机构人民币 消费贷款余额88717亿元，增加14803亿元其中，个人短期消费贷款余额13555 亿元，增加3965亿元；个人中长期消费贷款余额75162亿元，增加10838亿元2011年全年上市公司通过境内市场累计筹资6780亿元，比2010年减少3495 亿元其中，首次公开发行A股282只，筹资2825亿元，减少2058亿元；A股 再筹资（包括配股、公开增发、非公开增发、认股权证）筹资2248亿元，减少 1824亿元；上市公司通过发行可转债、可分离债、公司债筹资1707亿元，增加 387亿元全年公开发行创业板股票128只，筹资791亿元2011年全年发行非上市公司企业（公司）债券3485亿元，比2010年减少 142亿元企业发行短期融资券8029亿元，增加1287亿元；中期票据7270亿 元，增加2346亿元公租房资金可通过发行房地产信托基金等金融工具吸引居民和企业储蓄以 及其他金融机构的投资，也可吸引企业和机构利用自有资金自建公租房，发行企 业债券筹资建设公租房模式2011年全年保险公司原保险保费收入14339亿元，比2010年增长10. 5%, 其中寿险业务原保险保费收入8696亿兀；健康险和意外伤害险业务原保险保费 收入1025亿元；财产险业务原保险保费收入4618亿元。
支付各类赔款及给付 3929亿元，其中寿险业务给付1301亿元；健康险和意外伤害险赔款及给付441 亿元；财产险业务赔款2187亿元保险资金、社保资金以及住房公积金成为保障性住房融资的首选，而保险资 金是公认的能较快推进的融资渠道自从保监会放开保险资金投资不动产后，保 险公司纷纷对保障性住房项目表达好感截至2011年底，我国保险业总资产已 经达到6. 01万亿元而保险资金的特点是规模大、投资期限长且追求稳定回报, 正符合保障性住房尤其是公共租赁住房的融资需求2011年，上海已经利用了 保险资金参与保障房建设项目，并取得了良好效果北京市政府也与保险公司合 作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作包括 太平洋保险、中国人寿、中国人保等7家保险公司筹集800亿元的保险资金投向 北京保障房建设但是保险资金投资保障房建设还是属于起步阶段，很多方面还 是不成熟所以尽快出台保险资金投资保障房建设的相关细则，完善相关的债权 担保制度后，保险资金进入保障房建设的经验完全可以推广到全国另外2011年全国社会保障基金以信托产品形式投资南京保障房，成为社保 基金投资保障性住房的第一单社保基金和养老金可以学习保险资金成功投资保 障房建设的成功经验，根据自己的实际情况，尽快制订出投资公租房的相关政策 细归规，投资公租房建设。
3公共租赁住房社会资本主要融资模式3. 1融资平台模式基本思路是政府成立保障性住房融资平台，通过“一揽子”业务加强与商业 银行（社会机构）合作，银行通过信贷的形式向公租房建设项目主体提供资金 政府将高回报、高附加值的银行业务与公租房等保障性住房贷款业务进行“打 包”，由政府设立的保障性住房融资平台（如住房投资公司等）负责与银行进行 有效对接，以确保公租房建设贷款。