保利地产财务风险分析与评价摘要：房地产作为资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链 长、地域性强的特点，这些特点决定了其必然会面临一定的财务风险在国内房 地产调控持续收紧的大背景下，本文从财务风险的相关理论入手，运用指标分析 法、比率分析法、财务报表分析法以及数表与图形相结合等方法分析评价了保利 地产的财务风险，针对其存在的财务风险提出降低企业财务风险的防范措施，为 经营者解决公司财务风险隐患和加强公司财务风险管理提供借鉴关键词：保利地产；财务风险；防范措施Analysis and Evaluation of Poly Real Estate Company'sFinancial RiskABSTRACT： Real estate, as a typical capital-intensive industry, with a large investment, high risk, long cycle, supply chain, regional characteristics, these characteristics makes it to face a certain amount of financial risks. In the domestic, real estate regulation continued to become tighten, this article from the financial risk related theoretical to research, using indicator analysis, ratio analysis, financial statement analysis method, as well as numerical tables and graphical method of combining methods and so on to analyze Poly Real Estate company's financial risks, and evaluation of Poly Real Estate company faced financial risks, and preventive measures to reduce financial risk for the operators to help solve the company's financial potential risks and strengthen the company's financial risk management.Key words: Poly Real Estate ; Financial Risk ; Precautionary Measure目录1引言 错误！未定义书签。
2财务风险分析与评价相关理论 12.1财务风险概述 12.1.1财务风险概念 12.1.2财务风险基本特征 22.1.3财务风险分类 32.1.4财务风险影响因素 32.2财务风险分析与评价指标 42.3财务风险分析与评价方法 52.3.1财务风险分项分析与评价方法 52.3.2财务风险综合分析与评价方法 53保利地产财务风险分项分析与评价 53.1筹资风险分析 63.2投资风险分析 63.3资金回收风险分析 73.4收益分配风险分析 94保利地产财务风险综合分析与评价 105保利地产财务风险及防范措施 135.1保利地产存在的财务风险 135.1.1筹资风险 135.1.2投资风险 135.1.3资金回收风险 145.2降低保利地产财务风险的措施 145.3降低房地产企业财务风险的措施 146结论与不足 错误！未定义书签6.1本文的结论 166.2本文的不足 16参考文献 171引言在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观 经济和房地产行业持续健康发展，政府出台一系列针对房地产行业的调控政策 2011年1月26日出台的新“国八条”为全年的市场调控确定了基调，本轮调控 除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了 “限购令”和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求，加大土地供 应和保障房建设以解决市场供求矛盾。
一系列调控政策的叠加，将会对房地产市 场产生较大影响在此背景下，房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投 资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点，正是这些特点决定了其必 然会面临着一定的财务风险⑴这些财务风险隐患已经成为许多房地产企业生存 发展迫切需要解决的现实问题所以房地产企业在开发经营过程中应如何全面、 系统地分析、评价、防范与控制财务风险，增强企业竞争优势就变的十分必要， 对实现我国房地产企业的可持续发展具有重要的理论意义本文通过对财务风险相关理论的介绍与研究，为我们对保利地产财务风险进 行分析与评价提供依据，也有助于对我国房地产企业财务风险的分析与评价通 过对保利地产财务风险的分析与评价使我们更清晰的了解了企业财务风险分析 的内容、方法和意义，以及准确如实的分析与评价房地产企业财务风险的必要性 与现实意义通过选取财务风险指标并运用比率分析法、财务报表分析法以及图 表结合法对保利地产财务风险进行分析与评价，进一步了解保利地产存在的财务 风险隐患，有利于公司管理者强化财务风险防范化解风险；有利于公司管理者认 识财务风险的破坏性作用；有利于保利地产长期、稳定、健康发展通过对保利 地产财务风险的分析、评价及提出防范措施，不仅对其他公司建立财务风险防范 制度可起到示范性的作用还对实现我国房地产企业的健康可持续发展具有重要 的理论与现实意义。
2财务风险分析与评价相关理论2.1财务风险概述2.1.1财务风险概念现代理论界对企业财务风险定义的认识并不一致，主要有以下两种观点：狭 义的观点认为，财务风险是企业偿还到期债务的不确定性，企业的财务风险只与 负债经营相关，通常也称为筹资风险⑵广义的观点认为，财务风险是指企业在 经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，财务状况具有 不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失或获得超额利润的 机会或可能性⑶广义的观点立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的 财务风险而忽视其他方面的财务风险更有利于认识企业财务风险的全貌因此， 本文认为，对财务风险的理解按照广义观点理解更适合房地产企业而具体到保 利地产公司，则需具体分析评价2.1.2财务风险基本特征要想采取有效的方法对财务风险进行分析与评价，首先就必须充分了解财务 风险的基本特征企业的财务风险主要具备以下特征（见图2.1）图2.1财务风险的基本特征1. 客观性即财务风险不以人的意志为转移，是客观存在的⑷2. 不确定性投资回收期是房地产财务风险的时间载体投资回收期越长， 不确定性因素越多，发生财务风险的机率就越大⑸。
同时，漫长的投资回收期使 其受房地产景气循环的影响也较大，市场处于不同的周期阶段将直接决定着房地 产的收益率和财务风险水平，进而导致了其在财务上的成败3. 全面性即财务风险存在于企业财务管理的全过程并体现在多种财务关 系上资金筹集、资金运用、资金积累分配等财务活动，均会产生财务风险⑹4. 预测决策性房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务 技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测 从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低［7］2.1.3财务风险分类根据财务风险的概念及财务活动各环节的不同，将财务风险分为筹资风险、 投资风险、资金回收风险、收益分配风险四项[8] [9] [1°]1. 筹资风险筹资风险，即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务 本息和投资者报酬的风险2. 投资风险投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚 至本金损失的风险即企业因投资活动而给企业带来的风险3. 资金回收风险资金回收风险是由于企业在产品销售、货款回收数量、信用政策等方面管理 不善，造成的财务损失的可能性即在资金回收的过程中存在的资金回收时间和 数额的不确定性。
4. 收益分配风险收益分配风险是指企业由于收益分配可能给今后的生产经营活动产生的不 利影响不合理的收益分配政策会降低企业的偿债能力，挫伤投资者的积极性， 增加企业的经营风险，进而导致财务风险因此，在企业效益有保证，资金运转 正常的情况下，合理的收益分配会调动投资者积极性，提高企业的声誉，增强企 业的盈利能力，为企业今后的筹资活动奠定良好的基础2.1.4财务风险影响因素1. 宏观环境复杂多变，企业财务风险管理难以适应企业财务风险管理的宏观环境复杂多变而导致无法适应该变化，是引起企业 财务风险的原因之一自金融危机以来，全球经济大幅度萧条，人民币在全球经 济压力下，不断升值；中国人民银行调整准备金率的政策，使企业资金成本持续 升高，利润减少宏观环境复杂多变，企业不能对外部环境的变化进行科学预见， 由此产生财务风险，严重影响企业的生存与发展2. 缺乏科学性财务决策，使企业遭受财务风险在会计信息失真的情况下，决策所依据的经济信息不全面、不真实，导致决 策者做出错误决策，使投资项目不能获得预期收益，给企业带来巨大的财务风 险，这是产生财务风险的又一重要原因3. 企业资本结构不合理，企业成本增加企业资本结构不合理。
一是企业内部财务关系混乱，在企业各部门之间及关 联企业之间，资金管理与利益分配等方面权责不明，致使资金使用效率低下，资 金的安全性、完整性无法得到保障二是企业内部存货流动性差，不仅影响营运 资金的正常运转，还必须为保管这些存货支付大量的保管费用，增加企业成本， 减少利润［11］4. 财务人员风险意识淡薄，企业财务风险管理控制机制不强企业财务管理人员风险意识淡薄，是财务风险产生的重要原因之一企业财 务管理人员对财务风险的客观性认识不足，控制偏差和处理突发危机事件的经验 缺乏，企业风险控制和防范能力就弱，导致财务风险发生时束手无策5. 资金使用效益的不确定，企业资金链断裂在企业销售过程中，往往不乏企业为了增加自身业绩，对客户信用盲目赊 销，导致企业陷入大量应收账款失控的困境，资金链出现断裂企业通过资金调 度，严格制定资金流入、流出及周转在时间、金额、形式上的具体规划，杜绝企 业在资金上的拖欠，这样企业才有能力降低或不增加资金占用量，从而保证企业 资金在满足生产经营活动所需的基础上，实现时间上相互衔接、形式上相互补充， 以及资金使用潜力的充分发挥［12］6. 企业财务活动本身的复杂性企业财务活动的复杂性是我国企业产生财务风险的重要内部原因。
企业财务 活动遍布企业活动的全过程，比如日常资产管理中应收账款管理、固定资产管理 及存货管理问题、负债筹资及自有资金筹资比例问题Ml由于我国市场已成为 买方市场，赊销现象在企业中普遍存在有的企业应收账款数额很大，且长期难 以收回，资产被债务人无偿占用，严重影响资产的流动性及安全性企业资金结 构不合理，负债资金比例过高有的已经达到了 70%以上，导致企业利息负担沉 重，偿付能力严重不足由此产生财务风险2.2财务风险分析与评价指标财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程 中，由于各种难以或无法预料、控制的因素作用，使企业的实际财务收益与预计 收益发生偏离，因而蒙受经济损失的机会和可能性［14］ ［15］因此，我们应该采用 一些指标对企业存在的财务风险进行量。