葫芦岛房地产市场初步研究,一、城市研究,葫芦岛市地处辽宁省西南部，葫芦岛市位于辽宁省西南部，东与锦州为临，西与山海关毗连，南临渤海湾，北与朝阳市接壤南北垂直最大跨度约133千米，东西垂直最大跨度约150千米，总面积10375.72平方千米与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一市地理位置,葫芦岛是辽宁省下辖的一个地级市，原名锦西（1994年10月更名为现名），是京沈线上重要的城市之一葫芦岛是半岛，伸向辽东湾内，因头小尾大，中部稍狭，状如葫芦而得名葫芦岛市地处辽宁省西南部，矿产资源颇丰富，拥有铅、锌、铜、钼等矿产同时是一个工业城市，有化工厂，锌厂和造船厂此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇，所以，它也是重要的潜艇基地市下所辖县级市绥中是中国第一位宇航员杨利伟的出生地 葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港口城市，成为迅速推进辽西沿海经济区新的增长点 另外，葫芦岛市还是2013年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市协办男排比赛项目,人口：280.4万（2007年） 面积：10302平方公里,下辖龙港区、连山区、南票区及绥中、建昌两个县，以及不设区的兴城市。
最新的城市规划，葫芦岛市确立了“一核一带，三心三轴”的城镇空间结构 一核：规划形成包括葫芦岛城区、兴城城区的组合型中心城市，成为市域的核心城市规划人口120万人，其中葫芦岛市区85万人、兴城市35万人 一带：京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线，高桥、塔山、葫芦岛市区、兴城、曹庄、沙后所组成的东北-西南走向的狭长地带 三心：现状产业发展条件较好、有一定规模、面临较大发展机遇的城镇，包括南票、绥中、建昌，作为市域的片区中心城市 三轴：两条城市功能辐射轴和一条城市功能联系轴两条城市功能辐射轴为核心城市至建昌的功能辐射轴和核心城市至南票的功能辐射轴一条城市功能联系轴为绥中--建昌城镇功能联系轴葫芦岛是联接东北和华北地区的总要城市，地理位置十分重要，是京沈高速、国道102等多条国家级重点公路必经之地，同时也是东北三省铁路、海运、航空等重要物流交通中心,交通运输,发展规划,,龙湾海滨,,,北港工业区商务园,往兴城,,市中心 （连湾新区）,连山区 （老城区）,都市核心区范围内进行城市功能的综合协调，特别注重与兴城的功能互补和发展整合，包括以下3个主要方面： 南北拓展：向南重点发展龙湾海滨，建成为都市核心区内的重点休闲商务和旅游度假区；向北则重点依托正在建设中的葫芦岛港口，结合正在进行中的填海工程推动临港产业园区的发展建设。
东西优化：重点优化城东“龙港老城区”和城西“连山老城区”城东，外迁和推动改造区内污染和经营较差的中小企业，大力推动生态建设；城西，逐步外迁包括水泥厂在内的严重污染企业，继续提升生活居住的综合环境品质 整体推进：龙湾海滨，重点发展成为市级对外休闲商务和旅游中心；连山区，继续发展和强化市级商业中心的定位；龙港，重点优化生活环境质量，且与北港填海区有机协调，大力发展港口及临港经济；龙湾新区，进一步建设完善城市行政中心服务职能，打造高品质的城市居住生活新城区；连湾，推进新城区建设，建设发展城市商贸中心职能总体布局,,市级旅游度假商务和文化公共中心,,,北港工业区商务园,往兴城,,市级行政及商贸中心,市级商业服务公共中心,总体布局结构 从空间上来看，以龙湾大街和锦葫路内部骨架道路，联系城市分布为几个主要组团，连湾地区将逐渐成为葫芦岛城市的中心地理位置归纳为四心五基十片： 四心：主要包括龙湾新区承载的市级行政公共中心，连湾新区承载的市级商贸公共中心，连山老城区承载的市级商业服务公共中心，龙湾海滨的市级旅游度假商务和文化公共中心 五基：专指葫芦岛城市应当重点推动的五大产业发展基地主要包括船厂、港口、临港、锦西石化和专利技术园区。
十片：在沈山铁路西侧，自北向南依次为东城片区、连山片区、石化片区、专利园片区；沈山铁路东侧，自北向南依次为北港片区、连湾片区、龙湾片区和东窑（龙湾海滨）片区，此外还有位于东侧的龙港片区和船厂片区这十大片区同时也是四心和五基城市重大功能中心或基地发展的重要承载地域人口概况,城乡居民生活继续改善全年在岗职工平均工资 24564 元，增长 17.1% 城乡居民人均储蓄余额 16438 元，增长 15.5% 城镇居民人均可支配收入 15305 元，增长 9.8% 城镇居民人均消费支出 10051 元，增长 11.5% ；城乡居民住房条件继续改善，年末城镇居民人均住房总建筑面积达 27.5 平方米，农村居民人均居住面积达 26.7 平方米人口继续坚持低速增长2009年末全市人口总户数 96.1 万户，总人口 282.3 万人，比上年增长 6.6 ；全年人口出生率为 9.6 ，人口死亡率为 5.4 ，人口自然增长率为 4.2 ,国民生产总值,2002-2008年，葫芦岛市国民生产总值及增长率每年以14%的点数递增，2009年增长速度略有下降 2009年，葫芦岛当地人均GPD指数达到17327元，在辽宁省中,2009年辽宁各市GDP排名 1 大连 4410亿 15% 2 沈阳 4350亿 14.1% 3 鞍山 1915亿 18.5% 4 营口 820亿 19% 5 锦州 790亿 16% 6 盘锦 685亿 4% 7 抚顺 707亿 12% 8 本溪 680亿 18.6% 9 辽阳 658亿 16% 10 丹东 655亿 16.2% 11 铁岭 653亿 18% 12 葫芦岛 468.9亿 13 朝阳 520亿 14 阜新 270亿,城市建设情况,2002-2009年葫芦岛市固定资产投资保持了高速增长势头。
2009年全市全社会固定资产投资完成 317.1 亿元，比上年增长 44.9% 从图表可以看出，不同于固定资产投资的持续高速增长，2002-2009年葫芦岛市场房地产投资增长速度波动比较明显，在整个固定资产投资中所占的比重也有限2009年，葫芦房地产开发投资完成40.7亿元，比08年增长31.6%城市建设情况,二、房地产市场,整体开发情况,连城区：老城中心区距离海滨相对比较远，片区项目多以配套成熟为卖点 龙港区：近葫芦岛港三面临海，海景资源丰富是政府重点打造的区域，是城市的发展热点 兴城区：原兴城市，根据最新的城市规划，兴城市现为葫芦岛的“一区”主要项目分布在市区政府以东区域至兴海大道，“海景+温泉”资源丰富葫芦岛海景项目主要分布在“龙港区”和“兴城区”两大板块,主要房地产板块,市场板块,山城露园,丽景国际,阳光新城,宝岛花园,水岸帝景,万隆碧波花园,首创象墅,凌云金域华城,清华苑,富尔财富广场,丽人公寓,创元家园,天马水木清华,玉皇佳苑,青青家园,百莲花园,乾源山庄,龙港区在售项目分布,凯旋城,距离海边较远的项目,,,老龙港板块,龙湾新区板块,,龙湾海滨（CBD）板块,怡心苑,翠海公寓,望海花园,翠海蓝山,龙湾花园,,靠近海边的在销项目,靠近海边的售毕项目,龙港区的房地产又可以进一步分为三个主要板块：老龙港板块、市中心板块、龙湾海滨（龙湾CBD）板块。
老龙港板块：以原龙港镇为中心，依托葫芦岛港发展起来但是，由于该片区主要为工厂、码头等，目前居住环境比较差，因此，虽然近海却并无海景优势可言，因此，与非海景项目想比，初步了解，价格从2800-3200元/平米不等（新盘），低于部分距离港口相对较远的早期项目二手房成交价（报价为3500-4000元/平米） 龙湾新区板块：距离海边比较远的“ “龙湾新区”板块，以连湾镇为中心发展起来，是葫芦岛市场新兴的行政与商贸中心，以成熟完善之配套取胜，是全市房价最高的区域单价最高的区域目前在售项目单价从3000-6000元/平米不等，依地段及品质之不同而有不同，从初步调查的情况来看，近80%项目的单价集中于3500-4500元/平米，少量项目成价在4500-5000元/平米及以上 龙湾海滨（CBD）板块：以新规划的龙湾CBD为中心，是政府重点打造的“市级旅游度假商务和文化公共中心”据初步调查，目前该区域无在售楼盘，其早期项目二手房价格从3000-4500元/平米不等但是 ，由于其临海近新规划优势，将成为主要的海景项目集中地，目前已经吸引了部分著名开发商的注意，如首创集团在该区域的高端项目已经进入前期推广阶段（工地围墙等已经到位），据其销售人员称，该项目未来预计售价将在6000-7000元/平米左右。
红色：靠近海边的项目 蓝色：距离海边比较远的项目,在售项目列表,一等海,凯悦豪庭,海上钓鱼台,观海国际,海星国际花园,望海明苑,滨海国际花园,福苑山庄,美星花园,富邦世纪阳光,渤海龙江花园,东方俪城,水岸绿洲,兴城区域,世纪阳光,海景项目,非海景项目,注：海景与非海景项目的划分，主要依据其宣传资料以及项目与海边的直觉距离，有待进一步核实在售项目分布,该片区海景房项目的成交均价从3000-4000元/平米不等，其中不能看海的楼层价格集中于为2800-3200元/平米，看海楼层单价在3200-4000/平米以上，最高达到6500元/平米 非海景房项目，由于依靠山景及温泉优势，单价大部分也达到3000-3500元/平米，部分品质比较高的项目单价在3500以上，最高为4500元/平米红色：海景项目 蓝色：非海景项目,在售项目列表,连山区在售项目列表,山河半岛,星河湾,新东方花园,华怡园,双星六月天,河畔花园,三维家园,腾扬家园,。