军队空余房地产租赁中的合同管理探析【摘 要】通过几代房管人的不懈努力，军队空余房地产租赁的规模逐渐扩大，管理正规化水平不断提高，在发挥“战略储备库”作用的同时，发挥资源优势为地方经济建设服务，取得了较好的经济和社会效益但也发生了有毒物质泄露、房屋倒塌亡人等一些安全事故和军地纠纷等不好的现象，影响了军队和国防建设，需要进一步加强租赁活动中的合同管理 1、军队空余房地产租赁存在的问题1.1合同前管理不规范有的单位报批手续不齐，报批不及时或不报批擅自出租房地产；有的单位合同条款不严密、责任不具体；有的单位越权审批，签订超期限、超范围和阴阳合同，形成遗留问题；个别单位违规将军事行政区内的房地产出租，造成地方人员、车辆进出频繁，军民混住、军地混杂，影响办公秩序和安全1.2合同后管理不严格有的单位片面追求经济利益，重租轻管，出租的房屋危破，存在水电线路老化、房屋部分垮塌和火灾隐患严重等问题，尤其是二次转租管理不到位，容易引起军地纠纷；有的单位租金管理不严格，租金缴纳不能及时足额到位，租金收入未纳入财务统管；有的甚至私自减免租金，导致租赁效益上不去2、军队空余房地产租赁工作中的合同管理要解决空余房地产租赁工作中出现的问题，房管人员要加大宣传力度，通过各种途径让租户了解军队空余房地产租赁的政策，积极配合租赁管理工作，同时房管人员要加强自身学习，增强合同意识，通过加强合同管理维护军队的形象和合法权益。
合同管理是一个系统性动态性的过程，包括合同在产生和有效期内的一切管理活动，整个过程从招租、租户审核、洽谈、签订合同、合同审核生效直至合同终止军队空余房地产租赁中的合同管理具有如下三个特点：2.1系统性合同管理涉及一系列的国家法律和军队的诸多规定；合同管理由一系列的步骤和程序组成，需要不同的部门和人员在一定的时间内配合完成；合同的内容涉及了租赁工作的方方面面，对双方的权利和义务作了全面的约定2.2动态性合同管理不是一成不变的，要根据租赁的实际情况，根据合同的约定灵活处理；对于合同没有约定的内容，合同双方应依据国家和军队法律法规协商解决；同时，合同本身也不是一成不变的，根据情况变化，如租金、租期、标的物的变化，双方可协商对合同条款进行修改、补充，甚至重签和终止合同2.3军事性军队空余房地产租赁的目的是为了更好的管护房地产，为军事行动提供有力保障军队空余房地产出租管理应首先保障军事效益，在不影响军事应用的情况下兼顾经济效益因此军队法规对出租的范围进行了严格的约定：处于军事行政区内的、影响军事安全保密的、属于违章建筑的、权属有争议的、不符合使用安全标准的，均不得对外出租3、加强合同前管理的措施3.1明确出租房地产保障战备的具体任务储备房地产担负着“战略储备库”的作用，一旦军事需要必须及时为军事行动提供土地和营房保障，因此在开展租赁活动前应明确其担负的战备任务，在不影响其保障使命的前提下开展租赁活动。
明确具体保障任务，才能有针对性的开展租赁活动，在合同作相关的规定和明确，有效避免租赁纠纷保障战备的使命任务可分为保障战争性军事行动和非战争性行动，也可按平时和战时应急保障来区别，主要由房管部门统一管理的储备房地产保障战争性军事行动主要是指部队编制调整、驻训、演习等，相关保障任务就包括部队编制调整所需的营房保障、战时建指挥所、野战临时营房、临时医院、通信站等部队平时使用的营区因训练和生活等大量的活动而暴露在敌方侦查之下，不利于战斗力的发挥在战时启用储备营区，能达到较好的隐蔽和出奇制胜的效果非战争军事行动是指反恐维稳、防暴处突、抗击洪水、地震雪灾、控制各种疫病传染等任务，主要目的是保证人民群众生命财产安全，这就要求储备营区具有保障大量群众临时生活的能力，需要在预案中作出相应的考虑并配置相应的设备设施3.2明确租户的情况军队空余房地产租赁是为军队建设服务的，因而对出租项目要有所 取舍在选择租赁项目时，从事生产销售易燃易爆等危险品和环境污染大的项目不能租，出现事故将造成严重的影响，严重损害军队形象；涉及外资背景的项目不能租，可能危及军队的信息安全；涉及“黄、赌、毒、私、假、法”的项目更是要杜绝。
要避开不良项目，需要在合同签订前的招租过程中加强对租户的审核，包括对租户的政治背景、信用情况和经营项目的审核，从源头上清除隐患，杜绝不法份子利用军产从事违法活动，避免给租赁管理造成被动3.3明确租赁双方的权利和义务总部统一制订的制式《军队房地产租赁合同》（简称制度合同）是总部经过大量的调研和反复修改后确定的，充分考虑了军队空余房地产的军事性等特殊性，权利义务规定全面细致，能最大程度的避免军民纠纷，维护军队权益在军队空余房地产出租中必须使用制式合同签订租赁合同，规范租赁秩序一是制式合同明确了租赁双方的权利和义务，方便了管理制式合同明确了由租户负责所租房地产的看管维护、环境卫生的维持、安全防火、流动人口管理、计划生育管理等与产权无关的工作此规定明确和管理范围，减轻了房管人员工作压力，强调了“以房养房，以租看房”的要求，强化了军队空余房地产的安全管理二是制式合同明确了相关权属问题，确保产权明晰制式合同规定，经军队研究同意的由租户进行的装修改造项目或者新建添建项目，其房屋产权一律归军队所有由于部分军队空余房地产较老旧，部分租户在承租后由于种种原因要求对营房进行装修改造或新建添建的情况比较普便，处理不当就会导致产权纠纷。
制式合同对该类问题的处理原则作了明确，保证了军队空余房地产的产权清晰三是制式合同明确了因军事原因提前终止合同的，租户必须无条件退还房地产及相关财产，并互不补偿这条规定对于空余房地产出租尤为重要，保证了空余房地产的根本职能的有效履行，保证了在部队需要时进的去、住的下4、加强合同后管理的措施4.1督促保养维护，确保房地产安全部分租户安全意识不强，对安全隐患不重视，或者发现安全问题后因侥幸心理，考虑经济原因不愿处理房管人员要经常检查出租房地产的状况，提醒和教育租户绷紧安全弦，严格按照合同的约定及时处理隐患，加强维护保养遇大风、大雨、大雪、冰雹等恶劣天气时更要加大检查力度，避免出现破窗效应，增加维护的难度和成本对于出租用于办学、办厂和做休闲购物场所等的房地产，应加强临督管理，如检查消防措施是否到位、卫生条件是否合格等，避免出现群死群伤等重大安全事故对发现的问题及时提出，限期整改，对整改不力的应果断中止合同，消除事故隐患4.2复核租户情况，确保租赁安全有的租户利用群众对军队的信任，租赁军队房屋进行涉“黄、赌、毒、私、假、法”的违法犯罪活动有的人认为租用军产对逃避计划生育检查有帮助，就租用军队的房地产企图达到目的。
有非法企图的租户在承租前都会隐瞒情况，不加强检查督导很难发现问题房管人员应定期和不定期地检查租户是否按生产经营许可证上规定的范围经营，有无私自变更经营用途，有无其它违法乱纪的行为对问题严重的应采取果断措施，及时上报，有必要的可中止合同，甚至通知地方相关执法机构另一方面，可以对在租赁活动中表现较好、对营房管护做出贡献的租户给予一定的物质奖励和精神奖励，如租金优惠，优先考虑续租和扩大租赁规模等，褒奖其行为，做好正面宣传，激励其他租户自觉做好房地产管护工作4.3及时处理争议，确保租金安全在合同管理的整个过程中，难免会出现各种类型的争议和纠纷，如双方因对合同的起止时间、租期、租金的支付方式和支付时间等的理解不同而导致争议，对转租、分租等合同禁止行为的界定不一致而导致争议等解决这些问题，一方面是要在签订合同前通过补充协议等形式完善合同内容，明确相关规定，避免歧义条款另一方面，因租赁争议纠纷关系到双方经济利益，时间拖的越长，涉及的金额就越大，情况就会越复杂，就越难处理房管人员要加强合同后管理，及时发现问题，迅速解决，避免事态复杂化，确保租金安全。