基准地价系数修正法案例 房地产估价中基准地价修正法的应用实例 基准地价系数修正法案例 1．估价对象状况 某省某市主要商业街有一待估面积为2022m2的商业用途土地（详细区域因素、个别因素不列）其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2022年1月1日价格该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）基准地价公布时间为1996年1月1日该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3 表1 某市商业效劳用地修正系数说明表 房地产估价中基准地价修正法的应用实例 表2 某市商业效劳用地修正系数表 房地产估价中基准地价修正法的应用实例 2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2022年1月1日的地价。
3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平） （2）确定宗地地价评估的修正系数 依据宗地区域、个别因素条件,对比修正系数说明表中各项指标，确定各子因子状况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般 则依据修正系数表，详细计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1查商业用的容积率修正系数表，则 Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 Pi＝P（1＋K）YTKij＝7000（1＋17.25％）0.9531.151.2＝10794（元/平米） 。