单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,*,古,渡,渡,新,新,天,天,地,地,营,营,销,销,推,推,广,广,策,策,划,划,案,案,,,华,安,安,君,君,泰,泰,房,地,地,产,产,开,开,发,发,有,有,限,限,公,公,司,司,“,南,南,海,海,项,项,目,目,”,”,,东,河,河,区,区,南,南,海,海,地,地,块,块,商,商,铺,铺,项,项,目,目,,我,们,们,根,根,据,据,对,对,包,包,头,头,市,市,地,地,产,产,市,市,场,场,的,的,专,专,项,项,调,调,研,研,和,和,梳,梳,理,理,，,，,针,针,对,对,“,“,华,华,安,安,君,君,泰,泰,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,有,有,限,限,公,公,司,司,”,”,即,即,将,将,上,上,市,市,的,的,商,商,铺,铺,地,地,产,产,项,项,目,目,，,，,系,系,统,统,整,整,合,合,后,后,，,，,阐,阐,述,述,如,如,下,下,由,由,于,于,时,时,间,间,匆,匆,忙,忙,，,，,同,同,时,时,也,也,未,未,与,与,贵,贵,方,方,开,开,展,展,必,必,要,要,的,的,细,细,致,致,沟,沟,通,通,，,，,观,观,点,点,如,如,有,有,偏,偏,颇,颇,和,和,不,不,尽,尽,详,详,尽,尽,之,之,处,处,，,，,再,再,深,深,入,入,探,探,讨,讨,修,修,正,正,…,…,…,…,,,战,略,略,制,定,定,目,标,标,解,解,析,析,项,目,目,解,解,析,析,论,证,证,思,思,维,维,导,导,图,图,市,场,场,特,特,征,征,项,目,目VI,设,设,计,计,方,方,案,案,营,销,销,节,节,奏,奏,与,与,阶,阶,段,段,工,工,作,作,安,安,排,排,价,格,格,策,策,略,略,问,题,题,界,界,定,定,策,略,略,体,体,系,系,客,户,户,定,定,位,位,产,品,品,定,定,位,位,形,象,象,定,定,位,位,项,目,目,规,规,划,划,及,及,业,业,态,态,细,细,分,分,,,第,一,一,部,部,分,分,目,目,标,标,解,解,析,析,,,包,头,头,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,宏,宏,观,观,分,分,析,析,包,头,头,市,市,房,房,管,管,局,局,统,统,计,计,数,数,据,据,显,显,示,示,：,：,今,今,年,年,上,上,半,半,年,年,，,，,包,包,头,头,市,市,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,投,投,资,资,总,总,额,额,达,达,到,到96.28,亿,亿,元,元,，,，,完,完,成,成,投,投,资,资41.95,亿,亿,元,元,；,；,全,全,市,市,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,建,建,设,设,规,规,模,模,达,达,到,到595.88,万,万,平,平,方,方,米,米,，,，,同,同,比,比,增,增,长,长52%,，,，,比,比,去,去,年,年,同,同,期,期,的,的,开,开,发,发,建,建,设,设,总,总,量,量,（,（391.87,万,万,平,平,方,方,米,米,）,）,多,多,出,出204.01,万,万,平,平,方,方,米,米,,其,其,中,中,：,：,续,续,建,建436.69,万,万,平,平,方,方,米,米,,新,新,建,建159.14,万,万,平,平,方,方,米,米,。
住,住,宅,宅,建,建,设,设,规,规,模,模,约,约505.91,万,万,平,平,方,方,米,米,，,，,同,同,比,比,增,增,长,长44%,，,，,商,商,业,业,营,营,业,业,用,用,房,房,建,建,设,设,规,规,模,模,约,约,为,为78.98,万,万,平,平,方,方,米,米,，,，,同,同,比,比,增,增,长,长6.5%,施,施,工,工,面,面,积,积380.5,万,万,平,平,方,方,米,米,，,，,其,其,中,中,续,续,建,建306.54,万,万,平,平,方,方,米,米,，,，,新,新,建,建73.95,万,万,平,平,方,方,米,米,2007年，,包,包头市,规,规划新开发,商,商品房,总,总量中,的,的70,％,％为面,积,积在90平方,米,米左右,的,的中小,户,户型住,房,房，计划,建,建设经,济,济适用,住,住房100万,平,平方米,、,、廉租,房,房2.5万平,方,方米◎市场,总,总量不,断,断攀升,，,，整体,市,市场较,热,热◎竞争,不,不断加,剧,剧，产,品,品逐渐,向,向多元,化,化发展,◎整体,市,市场的,竞,竞争态,势,势是地,产,产的成,长,长期，,完,完全成,熟,熟的针,对,对性产,品,品将逐,渐,渐成为,市,市场的,主,主导。
内蒙古,社,社科院,经,经济研,究,究所的,专,专家认,为,为：,“涨是,一,一个趋,势,势由,于,于土地,有,有限，,人,人的需,求,求无限,所以,土,土地价,格,格上涨,的,的因素,也,也是存,在,在的，,因,因此，,如,如果仅,就,就房价,来,来说，,土,土地政,策,策也许,影,影响还,更,更大一,些,些◎,政府利,导,导和商,业,业投资,等,等综合,因,因素导,致,致在最,近,近的1,—,—2年,内,内，包,头,头市的,地,地产相,对,对价格,还,还将有,所,所上扬,并,并调整,到,到一个,相,相对稳,定,定的区,间,间，这,也,也是包,头,头市成,为,为地产,投,投资热,点,点的根,本,本所在,本案位,于,于天然,湿,湿地旅,游,游区，,处,处于“,旅,旅游商,业,业区”,的,的最前,沿,沿，南,面,面正对,刚,刚刚修,建,建完善,的,的“南,海,海公园,”,” ，,有,有利于,本,本案旅,游,游地产,的,的产品,定,定位和,客,客户吸,引,引项目解,析,析,古渡新,天,天地是,由,由华安,君,君泰实,业,业集团,投,投资开,发,发，项,目,目地处,南,南海湿,地,地风景,旅,旅游区,，,，南海,是,是我国,较,较大的,内,内湖风,景,景区之,一,一，紧,邻,邻黄河,，,，占地,面,面积1585,公,公顷，,其,其中水,域,域面积333,公,公顷，,湿,湿生草,地,地面积15000亩,，,，有200多,种,种野生,动,动植物,在,在这里,繁,繁衍生,息,息，素,有,有老包,头,头“水,码,码头”,之,之称。
古渡新,天,天地商,业,业地产,项,项目以,黄,黄河文,化,化为灵,魂,魂，以,优,优美的,南,南海湖,自,自然风,景,景为依,托,托，形,成,成其独,特,特的卖,点,点商,业,业地产,项,项目占,地,地近5400,平,平方米,，,，投资,逾,逾1个,亿,亿，集,餐,餐饮、,娱,娱乐、,旅,旅游、,休,休闲、,度,度假于,一,一体，,经,经营面,积,积近1,万,万平米,，,，能同,时,时接待,数,数万人,休,休闲、,娱,娱乐是,是旅游,餐,餐饮机,构,构华安,君,君泰公,司,司在包,头,头打造,的,的最大,的,的餐饮,娱,娱乐基,地,地经,营,营项目,包,包括：,美食、,酒,酒吧、,特,特色店,、,、4D,电,电影、,露,露天茶,座,座、游,船,船,等，是,一,一个功,能,能齐备,、,、配套,完,完善的,大,大型休,闲,闲娱乐,场,场所项目解,析,析,,,项目解,析,析,南海公,园,园,项目的,启,启动将,对,对南海,经,经济区,域,域的推,动,动、包,头,头市产,业,业的优,化,化、城,市,市功能,的,的整合,带,带来巨,大,大的影,响,响和促,进,进但,目,目前项,目,目周边,商,商业配,套,套比较,欠,欠缺，,虽,虽紧邻,南,南海公,园,园，但,却,却无法,从,从根本,上,上改善,项,项目的,整,整体环,境,境，商,业,业氛围,的,的不足,制,制约项,目,目价值,的,的提升,。
项目解析,SWOT分,析,析：,,,劣势 Weak,优势 Strength,1、项目处于南海公园的核心位置，此区域将是包头市旅游、度假、商贸、住宅和文化娱乐为一体的多功能、综合型新区；,2、政府扶持建设项目，独家享受政府提供的各项优惠政策；,3、片区商业总供应量较小，消费能力较强；,4、旅游季节人口密度较高，这是本项目商业得以生存及体现其价值的重要条件之一1、项目周边缺乏商业氛围，所在商圈尚未成立, 且周边商业配套设施不齐全，项目未来的招商入市将成为一大难题；,2、项目所在片区周边的同类商业物业租金水平相对较低，造成了投资回报期长的局面，给销售带来很大的难度；,3、项目位置距离市中心较远，对市区客源吸引有限；,3、目前包头市场商业项目销售缓慢，对本案有很大影响1、近两三年内，包头市房地产业发展前景看好，投资项目逐年增加,2、区域内同类产品稀缺，本案的建设填补了本区域旅游商业需求的空白,3、伴随南海公园旅游景观的进一步完善，项目将是未来包头旅游商业的热点，升值潜力巨大,4、项目周边保利地产投资新建的高档休闲度假村，将为本项目吸引大量高端客源,1、全国房地产市场处于宏观调控、大力整治阶段，政策变动比较大，尤其是对于商业地产，潜在风险比较大,2、项目所处区域的商圈尚不成熟，相关商业配套较少，与市区同类产品竞争比较激烈,3、随着包头市商业地产的开发量逐年加大，各个区域的商业地产项目都有着较强的人流分解作用,机会 Opportunity,威胁 Threaten,,,项目的竞争,与,与经营战略,项目的机会,与,与挑战并存,，,，优势与劣,势,势同在，怎,样,样获取竞争,优,优势，怎样,以,以己之长，,克,克敌之短，,利,利用机会，,战,战胜威胁和,挑,挑战，化危,机,机为生机是,本,本项目整体,营,营销策划案,的,的核心精要,。
问题界定,,,问题界定,1、目前缺,乏,乏商业人气,与,与快速销售,的,的矛盾？,寻求产品价,值,值点,增加商业包,装,装，展示未,来,来商业前景,2、商业如,何,何快速销售,？,？,寻求合适的,营,营销方式吸,引,引客户,,,第二部分,项,项目,运,运作定义,,,项目产品定,位,位,,基于本项目,所,所处的地理,环,环境和项目,规,规划的特点,，,，我们把本,案,案定位于：,项目运作定,义,义,以黄河文化,为,为主要特色,的,的高性价比,大众化的休,闲,闲旅游基地,,,项目形象定,位,位,,项目概念,：,项目运作定,义,义,鹿城首席旅,游,游休闲商业,地,地带,,,项目运作定,义,义,1．客户来,源,源：,➢ 本地,投,投资,已有投资意,识,识工商税检,法,法、公务员,、,、教师、企,事,事业单位骨,干,干、生意人,士,士为主➢ 外地,投,投资,近几年来，,外,外地人开始,注,注重房地产,投,投资，包头,市,市外来经商,的,的人越来越,多,多，如温州,、,、江浙、鄂,尔,尔多斯等地,区,区的经商者,将,将占投资客,的,的主要部分,另外就是城,乡,乡结合部及,郊,郊县的大客,户,户。
目标客户定,位,位分析：,,,项目运作定,义,义,2．购买用,途,途,,本项目按客,户,户的购买物,业,业用途分析,，,，主要来自,于,于二大类型,客,客户——自,用,用、投资项目运作定,义,义,3、目标职,业,业特征：,,,,项目运作定,义,义,A、 散户,型,型投资客,因为这类投,资,资客户具有,随,随机性，往,往,往某个热点,或,或广告就能,吸,吸引他们，,相,相比之下他,们,们的专业性,稍,稍弱，但绝,对,对不是轻易,能,能欺骗的，,因,因为用于投,资,资的是手头,盈,盈余资金，,投,投资时会更,加,加谨慎所,以,以，投资回,报,报形式的设,定,定是实现销,售,售目标的重,要,要一环综合这类客,户,户的特征和,本,本案的投资,特,特性，此类,客,客户将是本,案,案核心客户,的,的重要组成,部,部分制定,极,极具震撼力,的,的营销推广,策,策略是获得,此,此类客户的,关,关键B、 经营,客,客户,从目前东河,区,区商业的分,布,布区域来看,，,，本案只要,主,主题推广成,功,功，能吸引,更,更大范围的,已,已有积累的,分,分散型经营,户,户，凭借形,象,象与氛围获,得,得更大的利,润,润。
核心目标客,户,户：,投资型客户,,,项目运作定,义,义,特征分析：,A、专业性,：,：具有专业,的,的投资眼光,和,和广阔的信,息,息渠道，一,旦,旦发现有利,可,可投的目标,，,，即可能出,手,手，并产生,连,连带效应，,吸,吸引更多的,投,投资客B、短期性,与一些长线,投,投资客户不,同,同，这类投,资,资客基本采,取,取短线投资,的,的方法，实,现,现投资产品,的,的快速转手,，,，以达到滚,动,动投资的目,的,的一般来,说,说，三年―,―,―五年的投,资,资产品是投,资,资目标C、有组织,性,性,这些投资客,可,可能是某些,专,专业投资机,构,构的成员，,或,或会自行组,织,织一些投资,团,团队，所以,，,，团购将是,此,此类投资客,户,户惯常采取,的,的方式所,以,以对价格的,要,要求他们会,更,更加苛刻次要目标客,户,户：,专业型投资,客,客户,,,项目规划及,业,业态细分,古渡新天地,可,可划分为四,大,大版块：,“,文化版块,”——项目,生,生命力之所,在,在；“,商业版块,”——,项目,的利润中心,；,；“,休闲板块,”——年轻,人,人的天堂；,“,“,生态板块,”——炒作,的,的一大亮点,。
物业的功能,定,定位方面众,合,合建议本项,目,目包含以下,业,业态：,餐饮旗舰店+民族特色,店,店+娱乐休,闲,闲店+小型,超,超市,项目运作定,义,义,,,版 块,,比 率,业 态,,备 注,,文化版块,20％,特色商街、手工艺品店、风味小吃、,文化制品、音像制品、书店、花店等,文化是古渡新天地的核心内容，是项目持久生命力之所在本项目的文化内涵主要以黄河文化为背景商业版块,60％,餐饮酒楼（黄河渔乡）、,露天茶座、,超市、,酒吧、美容美发、照相馆、冲洗店、特色服装店、银行、诊所、邮局等,建议以特色餐饮、旅游购物为主，突出旅游商业的特点休闲,版,块,10％,4D电影院、室内体育中心（羽毛球、乒乓球、台球）、,水道休闲中心等,建议在小面积河道内种养鱼苗供游人垂钓，充分利用水道休闲资源生态,版,块,10％,生态茶园、生态农庄、生态鱼塘、生态果园,等,生态是古渡新天地炒作的又一个亮点，其中生态茶园、农庄、,鱼塘、果园,都是我们宣传借力的好题材为酒楼、茶楼的生态概念增加有说服力的依据项目业态细,分,分,项目运作定,义,义,,,项目运作定,义,义,餐饮美食,4D影视厅/ 迷你,影,影吧 /,咖,咖啡店 /KTV/ 动感娱,乐,乐中心,,,第三部分,营,营,销,销推广策略,,,营销推广策,略,略,发展商、代,理,理商目的,1、迅速销,售,售，快速回,款,款,,2、轰动效,应,应,,3、抢占市,场,场，争夺客,户,户,,4、树立项,目,目品牌和公,司,司品牌,,,营销推广策,略,略,考虑到发展,商,商对本案商,业,业部分回拢,资,资金的要求,，,，我司将不,以,以纯租赁的,商,商业模式作,为,为本案讨论,的,的营销方式,，,，具体营销,方,方式建议如,下,下：,,,营销推广策,略,略,方式一：,,整,体,或,分,割,销,售,,1.项目整,体,体出售，由,可,可消化体量,较,较大的买家,单,单独,购买。
2.通过合,理,理的销控手,段,段分割销售,，,，寻找合适,的,的商,家购买，由,商,商家进行商,铺,铺经营优点:资金,回,回拢时间减,短,短,商,业,经营成本减,少,少.,缺点:销售,周,周期增长，,客,客户层面缩,小,小，项目后,期商业的经,营,营风险加重,营销推广策,略,略,,整,体,销,售,,由于此种方,式,式销售取决,于,于消化整体,商,商业的买家,与,与发展商沟,通,通商谈的结,果,果，故不可,作,作出较为精,确,确的预测售,售价应根据,市,市场商业物,业,业销售平均,价,价格作为商,谈,谈基础资金收益,,,营销推广策,略,略,,分,割,销,售,,从片区商业,物,物业现有租,金,金水平测算,商,商业物业售,价,价,测算因素：,项目周边首,层,层沿街商业,租,租金在25元/平方米/月左右；,考虑到临,街,商铺的保值,性,性，以投资,房,房地产物业8％的资金,回,回报率的国,际,际贯例为标,准,准；,不考虑其他,使,使用成本及,使,使用年限等,因,因素；,,项目首层商,业,业价格=月,租,租金最高值*12月/8％,=,25元/平方米/月*12/8％,=,3750元/平方米,资金收益,,,营销推广策,略,略,,分,割,销,售,,资金收益,考虑项目距,发,发售还有一,定,定的时间，,以,以及本项目,属,属于新型旅,游,游商业项目,，,，价格还存,在,在一定的上,升,升空间，所,以,以得出本项,目,目开盘价格,为,为：3980元/平方米,可销售面积,约,约：9495.15平,方,方米,总销售额,约,：3779.07 万,元,元,,,营销推广策,略,略,方式二：,,整,体,产,权,式,销,售,,将项目内部,进,进行整体划,分,分，分割为,小,小面积铺位,，,，,,以产权式商,业,业的模式销,售,售。
缺点:增,加,加项目销,售,售难度，,同,同时客户,无,无法看到,项,项目未,来经营发,展,展前景，,最,最终难以,实,实现项目,快,快速销售,优点:项,目,目收益变,大,大,.可,以,以实现项,目,目收益最,大,大化营销推广,策,策略,可租售面,积,积：9495.15元/平,方,方米,,年租金收,益,益：2848545元,,总销售额,：,：4747.575万元,根据租金,反,反推法，,年,年回报率6％：,,商业价格,以,以租金25元/平,方,方米计算,；,；,,以此得出,本,本项目的,资,资金收益,将,将为:,资金收益,,,营销推广,策,策略,传统销售,既是直接,销,销售这,种,种销售手,法,法在目前,的,的包头市,的,的商业市,场,场中，较,多,多运用此,种,种方式在,销,销售街铺,的,的商业商铺销售,价,价格高，,销,销售速度,快,快，资金,回,回笼速度,快,快销售,后,后开发商,与,与业主无,任,任何关联,商铺所有,权,权转移后,，,，商铺的,业,业态无法,控,控制，由,业,业主决定,经,经营何种,业,业态整,体,体商业容,易,易杂乱商业模式,优势,缺陷,,,营销推广,策,策略,商铺能有,效,效控制业,态,态，有利,于,于商场的,整,整体形象,及,及经营。
商铺销售,后,后，开发,商,商一方面,需,需在合约,期,期内返还,一,一定金额,给,给予业主,，,，一方面,向,向商家收,取,取租金处,处于商家,与,与业主之,间,间未来,商,商家经营,状,状况将影,响,响给予业,主,主的租金,回,回报返租销售,客户在购,买,买物业后,需,需签订返,租,租合约，,在,在合约期,内,内开发商,拥,拥有该商,铺,铺的使用,权,权开发,商,商依照合,约,约规定每,月,月返还业,主,主一定的,回,回报直,至,至合约到,期,期客户拥,有,有该商铺,的,的使用权,这种销,售,售方式是,大,大商场销,售,售方式之,一,一商业模式,优势,缺陷,,,营销推广,策,策略,根据前部,分,分项目各,种,种可行的,营,营销方式,分,分析，我,司,司建议就,本,本项目,,的营销方,式,式可将（,方,方式一）,及,及（方式,二,二）进行,综,综合考虑,，,，建议如,下,下：,,在商业销,售,售的过程,中,中进行招,商,商登记,,实,实现租,售,售同步并,通过价格,销,销控与直,接,接销控相,结,结合手段,实,实现对项,目,目销售进,度,度进行,,把握,以降低,项,项目的风,险,险性,同,时,时也是为,后,后期商业,提,提供销售,保,保障.,营销方式,确,确定,,,营销推广,策,策略,营,销,策,略,利用众合,的,的人脉资,源,源，对项,目,目进行一,对,对,一的推售,，,，以二三,级,级市场联,动,动营销的,方,方,式，形成,以,以点带面,的,的推广效,果,果，,引导客,户去项目,销,销售中心,考,考察、购,买,买，,实现项,目的最终,销,销售。
活动营销,可以有针,对,对性的对,目,目标客户,进行项目,咨,咨询渗透,，,，容易形,成,成项目的,知名度与,美,美誉度，,同,同时成本,较,较低通过现场,、,、报纸、,户,户外等媒,体,体对本项,目进行宣,传,传，使项,目,目在市场,广,广泛传播,，,，,树立项目,市,市场的最,佳,佳形象联动营销,形象营销,活动营销,,,营销推广,策,策略,户外广告,牌,牌,报刊,行业杂志,展,场,场,宣传单张,在南海通,往,往市区的,各,各主要干,道,道设置户,外,外广告牌,，,，,区中心及,建,建设路为,项,项目重点,宣,宣传区域,本项目在,开,开盘阶段,重,重点在报,刊,刊中进行,推,推广宣传,在直投广,告,告（生活,速,速递、新,目,目标）等,行,行业杂志,打广告在本片区,重,重要商业,区,区域设置,户,户外展场,（,（如大红,门服装城,等,等），从,开,开盘——,项,项目结束,有针对性,地,地在重要,的,的区域（,重,重点为商,业,业集中的,区域）派,发,发宣传单,张,张，或做,成,成夹报形,式,式进行派,发营销推广,策,策略,造势，建,立,立知名度,,——通过,对,对项目形,象,象的阐述,，,，项目概,念,念的渲染,销售信,息,息的,传播，使,本,本项目在,目,目标客户,心,心里形成,较,较高的形,象,象，同,而吸引客,户,户上门咨,询,询购买。
如：对项,目,目大型的,宣,宣传 —,—,— 强化,南,南海－包,头,头首个大,型,型旅游商,业,业对项目投,资,资概念的,宣,宣传 —,—,— 你不,工,工作，让,钱,钱工作；,有,有铺就,有了教育,基,基金，养,老,老基金…,…,…,,,营销推广,策,策略,活动，积,聚,聚人气,,——营销,活,活动是既,节,节省又直,接,接的带动,人,人气的营,销,销方式，,借助活动,来,来刺激目,标,标客户或,非,非目标客,户,户上门，,营,营造,商业氛围,如：产品,发,发布会、,新,新闻发布,会,会、招商,会,会 ——,针,针对高,端,端消费者,行业洽谈,、,、企事业,单,单位联合,搞,搞活动,—,—— 针,对,对中档消,费,费者,元宵佳节,放,放河灯、,品,品尝黄河,开,开河鱼、,购,购物节等,—,——底层,消,消费者,,,营销推广,策,策略,媒体组合,组合一：户外广告+ 工,地,地围墙+ 灯杆,旗,旗 +,卖,卖场包装,,,组合二：报纸 +,刊,刊物杂,志,志 +,直,直邮,,,组合三：直邮 +,短,短信+ 活动,,,组合四：公交车体+ 车,内,内POP+ 站,牌,牌,,,营销推广,策,策略,推盘节奏,：,：,,,,引导期,08.2.21—08.4.31,08.5.1—08.8.31,08.9.1—08.10.31,07.11.15,—,—08.2.20,开盘强销,期,期,持,续,续,期,期,认,购,购,期,期,重,点,点,宣,宣,传,传,期,期,内,部,部,认,认,购,购,开,盘,盘,重,点,点,宣,宣,传,传,期,期,间,间,—,—,—,—,充,充,分,分,体,体,现,现,项,项,目,目,的,的,定,定,位,位,和,和,旅,旅,游,游,商,商,业,业,的,的,特,特,性,性,，,，,增,增,强,强,潜,潜,在,在,客,客,户,户,对,对,项,项,目,目,的,的,认,认,知,知,度,度,，,，,直,直,接,接,达,达,成,成,销,销,售,售,。
活,动,动,—,—,—,—,利,利,用,用,开,开,盘,盘,前,前,后,后,的,的,几,几,次,次,活,活,动,动,，,，,营,营,造,造,区,区,域,域,人,人,气,气,，,，,提,提,升,升,口,口,碑,碑,推,推,广,广,潜,潜,力,力,主体工程动工,项目动工，,基,基础工程,尾盘期,08.11.1—08.12.31,,,营销推广策,略,略,推盘节奏,：,：,内部认购期,间,间，拿出第,一,一期总房源,的,的30%，,将,将朝向采光,景,景观不好的,难,难销房源拿,出,出，好差比,约,约为3：7,重点把难,销,销的户型做,内,内部认购开盘后拿出,总,总房源的50%销售，,好,好差房源比,约,约为5：5, 分批分,期,期销售，以,提,提高前期的,市,市场认购率,，,，掀起第一,轮,轮销售热潮,原则上不对,外,外放新的房,源,源，继续消,化,化剩余房源,，,，如果市场,反,反映良好，,可,可释放少量,房,房源，约10%左右认购期,强销期,持续期,2-4月份,5-8月份,9-10月,份,份,,,营销推广策,略,略,推广手段：,,根据本案目,前,前情况，建,议,议采取户外,广,广告+短信+营销活动,的,的宣传方式,：,：,主力媒体报,纸,纸为主力之,一,一，,包头晚报、,内,内蒙古晨报,、,、双子广告,为主、,包头日报为,辅助，主要,传,传达项目活,动,动消息、传,播,播项目特质,，,，配合卖点,刺,刺激阶段的,推,推广，同时,增,增加部分呼,包,包鄂地区目,标,标客户的宣,传,传。
软文文章与,新,新闻报道紧,跟,跟活动和事,件,件发布，把,握,握新闻的时,效,效性，争取,项,项目以较高,的,的频率见报,，,，保持一定,新,新闻关注度,与,与曝光率户外广告以,机,机场高速路,、,、建设路为,主,主动线，但,应,应加强靠市,中,中心、环城,路,路片区的攻,势,势营销活动：,重,重点针对目,标,标客户宣传,，,，通过活动,提,提高产品的,美,美誉度和知,名,名度,辅助媒体（DM、楼,市,市地图、手,机,机短信）等,把,把握系列广,告,告发布，以,形,形象诉求为,主,主优势在于：,价,价格便宜，,信,信息量大，,目,目标客户群,针,针对，具有,保,保存性营销阶段工,作,作安排,第一阶段：,引,引导期，（,2007年11月15,日,日——2008年2月20日）,,1、目的,重点营造项,目,目“,鹿城首席旅,游,游休闲商业,地,地带”主题,概,概念，初步,建,建立项目片,区,区形象；,制造项目声,势,势，逐步拓,展,展项目知名,度,度，吸引市,场,场关注力度,；,；,08年2月,下,下旬进入认,购,购期筹备阶,段,段2、营销内,容,容,现场包装及,展,展示，包括,媒,媒体表现及,现,现场实景等,；,；,多种媒体新,闻,闻炒作，预,热,热市场启动,；,；,活动营销，,包,包括城市化,进,进程、新一,代,代城市旅游,研,研讨会等；,进驻现场及,接,接待、咨询,；,；,,,营销阶段工,作,作安排,第二阶段：,认,认购宣传期,，,，（,2008年2月21日,—,——2008年4月31日,）,1、目的,阶段销售目,标,标为15%,，,，,实收均价为3880元/㎡左右,。
此阶段集中,力,力量和优势,，,，通过营销,活,活动等向外,界,界全面展示,古,古渡新天地,的,的整体形象,，,，针对积累,客,客户做深耕,动,动作，引发,持,持续关注加,加大主推项,目,目全面宣传,，,，在前期积,累,累目标客户,群,群的基础上,，,，针对中、,小,小客户分层,预,预售的推广,全,全面展开，,进,进行全方位,、,、深层次的,招,招商，力争,创,创造预售佳,绩,绩2、营销内,容,容,强化现场包,装,装形象，包,括,括地盘包装,、,、示范及突,出,出旅游特色,等,等；,媒体宣传、,新,新闻炒作进,一,一步深入和,扩,扩大范围，,迅,迅速预热市,场,场；,户外信息发,布,布全部到位,（,（导示系统,的,的设置、户,外,外广告的更,新,新等）；,活动营销：A、元宵佳,节,节放河灯活,动,动、B、招,商,商中期举行,商,商家交流会,销售物料（,直,直邮广告、,楼,楼书、单张,、,、户型单张,、,、手提带等,）,）到位；,销售接待中,心,心全面启用,，,，销售及管,理,理人员全部,到,到位；,认购期间给,予,予适当的折,扣,扣优惠；,,,营销,阶,阶段,工,工作,安,安排,第三,阶,阶段,：,：开,盘,盘强,销,销期,（2008,年,年5,月,月1,日,日—,—,—2008年8月31,日,日）,本阶,段,段主,要,要为,整,整体,的,的公,开,开发,售,售；,公,公开,发,发售,日,日为,：,：,08,年,年5,月,月1,日,日，,实,实收,均,均价,为,为3980元/㎡,左,左右,。
1、,目,目的,阶段,销,销售,目,目标,为,为40%,，,，累,计,计达,到,到55%,在经,过,过前,两,两个,阶,阶段,的,的宣,传,传，,古,古都,新,新天,地,地知,名,名度,和,和美,誉,誉度,都,都有,了,了一,定,定的,基,基础,，,，利,用,用五,一,一节,日,日的,销,销售,旺,旺季,，,，举,行,行开,盘,盘仪,式,式，,全,全面,展,展开,销,销售,，,，户,外,外、,报,报纸,、,、海,报,报等,宣,宣传,工,工具,跟,跟进,，,，举,行,行客,户,户答,谢,谢会,等,等营,销,销活,动,动在开,盘,盘之,前,前要,做,做一,定,定的,品,品牌,宣,宣传,蓄,蓄势,，,，且,要,要做,一,一定,的,的客,户,户储,备,备，,在,在此,阶,阶段,，,，加,大,大广,告,告宣,传,传力,度,度，,使,使一,开,开盘,便,便达,到,到一,个,个高,峰,峰，,为,为项,目,目的,下,下一,阶,阶段,奠,奠定,一,一个,良,良好,的,的开,局,局本案,在,在结,束,束开,盘,盘影,响,响后,，,，加,大,大宣,传,传力,度,度，,并,并有,针,针对,性,性的,促,促销,活,活动,，,，重,拳,拳出,击,击，,双,双管,齐,齐下,，,，创,造,造本,案,案的,销,销售,高,高峰,。
2、,营,营销,内,内容,开盘,促,促销,活,活动,：,：开,盘,盘当,天,天（,或,或期,间,间）,落,落定,者,者获,一,一定,折,折扣,；,；开,盘,盘当,天,天落,定,定者,享,享受,当,当日,惊,惊喜,礼,礼品,及,及其,它,它；,综合,多,多种,媒,媒体,，,，产,品,品广,告,告全,面,面推,出,出；,客户,联,联系,会,会系,统,统开,始,始展,开,开工,作,作；,,,营销,阶,阶段,工,工作,安,安排,第四,阶,阶段,：,：深,耕,耕经,营,营期,（2008年9月1日,—,——2008,年,年10月31,日,日）,此阶,段,段主,要,要消,化,化剩,余,余单,位,位，,实收,均,均价,为,为4080元/㎡,左,左右,1、,目,目的,阶段,销,销售,目,目标30%，,累,累计,达,达到85%；,在强,化,化销,售,售业,绩,绩及,成,成熟,环,环境,的,的基,础,础上,，,，逐,步,步向,“,“,旅游,投,投资,型,型,”主,题,题发,展,展，,丰,丰富,本,本项,目,目的,整,整体,内,内涵,，,，延,续,续旺,销,销景,象,象；,总结,本,本项,目,目前,期,期销,售,售及,营,营销,推,推广,状,状况,，,，参,照,照竞,争,争楼,盘,盘推,广,广策,略,略，,进,进行,策,策略,微,微调,，,，针,对,对阻,力,力产,品,品进,行,行促,销,销；,通过,现,现铺,实,实景,、,、主,题,题更,新,新重,新,新刺,激,激市,场,场，,并,并以,前,前一,阶,阶段,的,的销,售,售战,绩,绩强,化,化买,家,家印,象,象，,新,新闻,、,、广,告,告造,势,势；,2、,营,营销,内,内容,全新,概,概念,推,推出,；,；,活动,营,营销,：,：“,利,利用,金,金九,银,银十,的,的地,产,产销,售,售旺,季,季去,外,外地,举,举行,项,项目,推,推介,会,会”,；,；,重点,在,在酒,店,店、,餐,餐厅,、,、商,务,务会,所,所等,地,地投,放,放海,报,报、,折,折页,和,和楼,书,书开,辟,辟其,它,它宣,传,传途,径,径；,多种,区,区域,实,实用,媒,媒体,宣,宣传,组,组合,；,；,介绍,成,成交,、,、集,团,团购,买,买及,促,促销,优,优惠,；,；,现场,销,销售,气,气氛,的,的控,制,制；,,,营销,阶,阶段,工,工作,安,安排,第五,阶,阶段,：,：尾,盘,盘销,售,售期,（2009年11,月,月1,日,日—,—,—2009年12,月,月31日,）,）,实收,均,均价,为,为3980元/㎡,左,左右,。
1、,目,目的,阶段,销,销售,目,目标10%，,累,累计,达,达到95%；,总结,前,前期,销,销售,及,及营,销,销推,广,广经,验,验，,考,考虑,竞,竞争,因,因素,，,，进,行,行策,略,略调,整,整，,利,利用,宣,宣传,、,、人,际,际推,广,广的,滚,滚动,、,、以,及,及促,销,销的,多,多种,组,组合,方,方式,，,，大,量,量消,化,化剩,余,余单,位,位；,在,在宣,传,传上,则,则逐,渐,渐回,归,归项,目,目整,体,体形,象,象2、,营,营销,内,内容,现场,全,全实,景,景展,示,示；,多种,媒,媒体,的,的应,用,用组,合,合；,客户,会,会持,续,续发,挥,挥作,用,用；,业主,参,参与,式,式活,动,动；,相关,之,之促,销,销优,惠,惠活,动,动配,合,合；,,,价格,策,策略,,价格,的,的制,订,订是,一,一项,科,科学,课,课题,，,，它,是,是成,本,本+,自,自然,因,因素+社,区,区因,素,素+,经,经,济因素+,规,规划设,计,计因素+,品,品牌因素+附加值,因,因素等各,种,种因素的,综,综,合体通过对可,比,比楼盘价,格,格的汇总,修,修正和对,其,其全方位,价,价值的评,估,估、加,权修正，,计,计算得出,本,本盘的入,市,市均价定,位,位为——,营销推广,策,策略,3980,元,元/平米,原因在于,我,我们的项,目,目存在一,定,定的劣势,，,，因此，,为,为了在前,期,期造势，,吸,吸引市场,的,的注意，,所,所以，我,们,们的开盘,价,价格不宜,过,过高，为,造,造势成功,后,后的价格,上,上浮提供,空,空间。
价格策略,,全程价格,策,策略,,价格走势,：,：低开高,走,走，开盘,价,价格较低,，,，价格逐,步,步走高，,在,在不影响,品,品牌定位,和,和形象的,同,同时促进,热,热销,稳定价格,、,、时点攀,升,升,灵活折扣,、,、确保均,价,价,营销推广,策,策略,,,价格策略,,全程价格,策,策略,营销推广,策,策略,稳定价格,：,：,项目一期,的,的售价始,终,终保持相,对,对稳定利,利于项目,入,入市及后,期,期价格拉,升,升，最终,确,确保项目,销,销售均价,时点攀升,：,：,以销售价,格,格为基准,，,，根据不,同,同的销售,情,情况及项,目,目的工程,节,节点适当,调,调整单位,价,价格灵活折扣,、,、确保均,价,价：,由销售人,员,员根据客,户,户的情况,，,，在不影,响,响均价的,前,前提下，,灵,灵活给予,客,客户折扣,优,优惠在,确,确保实际,成,成交价格,条,条件下，,成,成交价不,低,低于项目,确,确定均价,价格策略,,时点策略,折扣策略,针对不同,付,付款方式,的,的客户，,制,制定不同,折,折扣优惠,，,，吸引买,家,家快速成,交,交差别定价,策,策略,根据产品,的,的不同用,途,途、不同,交,交易对象,等,等采用不,同,同的价格,，,，使项目,形,形成,立体阶梯,状,状价格阶,梯,梯，利用,杠,杠杆的原,理,理实现项,目,目难点的,销,销售目标,。
差,别定价策,略,略一般有,以,以下几种,形,形式：,根据同一,楼,楼层中不,同,同户型的,差,差异和楼,层,层差制定,不,不同价格,对不同的,消,消费群体,制,制定不同,的,的价格客户心理,定,定价策略,根据用户,求,求廉、求,吉,吉等购房,心,心理，微,调,调销售价,格,格，以加,速,速销售或,取,取得,更大效益,营销推广,策,策略,,,价格策略,营销推广,策,策略,资金回笼,预,预测,,假设上述,分,分阶段行,销,销策略中,各,各阶段销,售,售比例之,各,各类产品,去,去化速度,同,同等，则,项,项目全程,资,资金回笼,预,预计如下,：,：,可售总面,积,积：9495.15㎡,销售周期,跨,跨度:10个月,，,，2008年3月,—,—2008年12,月,月,推盘节奏,引导期,认购期,强销期,持续期,尾盘期,累计销售率,－,15％,55％,85％,95％,销售面积( ㎡ ),－,1424.27,3798.06,2848.54,949.52,销售均价(元),－,3880,3980,4080,3980,回笼资金(万元),－,－,2064.24,3226.45,3604.36,,,营销推广,策,策略,本项目推,广,广费用不,包,包含用于,展,展示接待,中,中心的硬,件,件投资费,用,用；,本案的,宣,宣传推,广,广费用,预,预算，,应,应根据,市,市场整,体,体情况,和,和项目,运,运做需,要,要而制,订,订。
由,于,于本项,目,目为商,业,业物业,，,，为了,迅,迅速打,开,开市场,缺,缺口，,聚,聚集人,气,气，将,大,大部分,的,的目标,客,客户吸,引,引住，,开,开盘前,的,的宣传,推,推广就,尤,尤为重,要,要根,据,据目前,我,我们对,本,本案的,了,了解，,结,结合现,有,有的策,划,划思路,，,，并参,考,考其它,项,项目的,运,运做模,式,式，暂,将,将本案,的,的宣传,推,推广费,用,用预算,拟,拟订为,总,总销售,额,额的1,－,－1.5%总,总销售,额,额约为,3604.36万,元按1%,计,计算，,本,本案宣,传,传推广,费,费用总,预,预算约,为,为：,36.0436万,元；,按1.5%计,算,算，本,案,案宣传,推,推广费,用,用总预,算,算约为,：,：,54.0654万,元即,本,本案宣,传,传推广,总,总费用,的,的大致,范,范围为,：,：,36万,元,元—,54万,元,元广告推,广,广预算,,,第四部,分,分,项,项目VI设计,方,方案,,,项目主,推,推LOGO,,VI设,计,计方案,,,项目辅,推,推LOGO,,VI设,计,计方案,,,项目SLOGAN：,VI设,计,计方案,古渡新,貌,貌,商,商,贾,贾天下,● 古,有,有清明,上,上河图,今,今,有,有古渡,新,新天地,● 占,八,八方商,机,机,聚,聚天下,财,财富,●,缔造商,业,业传奇,引,引,爆,爆财富,亮,亮点,项目推,广,广语：,,,VI设,计,计方案,项目围,档,档设计,,,,项目VI设计,,VI设,计,计方案,名片,,,项目VI设计,,VI设,计,计方案,便笺,,,公司VI设计,,VI设,计,计方案,信封,,,项目VI设计,,VI设,计,计方案,信纸,,,项目VI设计,,VI设,计,计方案,手提袋,,,提 案,结,结,束,束,谢 谢,,,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。
11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,16:17:5616:17:5616:17,11/7/20224:17:56PM,11,、,以,以,我,我,独,独,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,见,见,频,频,11,月,月-2216:17:5616:17,Nov-2207-Nov-22,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川16:17:5616:17:5616:17,Monday, November 7,2022,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,11月-2211月-2216:17:5616:17:56,November7,2022,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山07 十一,月,月 20224:17:56 下午16:17:5611月-22,15,、比不了得,就,就不比，得,不,不到的就不,要,要十一月 224:17,下,下午11月-2216:17,November 7, 2022,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富2022/11/716:17:5616:17:56,07 November 2022,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。
4:17:56,下,下,午,午4:17,下,下,午,午16:17:5611,月,月-22,9,、没有,失,失败，,只,只有暂,时,时停止,成,成功！,11月-2211月-22,Monday, November 7, 2022,10,、很多,事,事情努,力,力了未,必,必有结,果,果，但,是,是不努,力,力却什,么,么改变,也,也没有,16:17:5616:17:5616:17,11/7/20224:17:56PM,11,、成,功,功就,是,是日,复,复一,日,日那,一,一点,点,点小,小,小努,力,力的,积,积累,11,月,月-2216:17:5616:17,Nov-2207-Nov-22,12,、,世,世,间,间,成,成,事,事,，,，,不,不,求,求,其,其,绝,绝,对,对,圆,圆,满,满,，,，,留,留,一,一,份,份,不,不,足,足,，,，,可,可,得,得,无,无,限,限,完,完,美,美,16:17:5616:17:5616:17,Monday,November7,2022,13,、不知香积,寺,寺，数里入,云,云峰11月-2211月-2216:17:5616:17:56,November 7, 2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。
07,十,十,一,一月20224:17:56,下,下午16:17:5611,月,月-22,15,、,楚,楚,塞,塞,三,三,湘,湘,接,接,，,，,荆,荆,门,门,九,九,派,派,通,通,十,一,一,月,月224:17,下,下,午,午11,月,月-2216:17,November7,2022,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑2022/11/716:17:5616:17:56,07November2022,17,、空山新雨,后,后，天气晚,来,来秋4:17:56 下午4:17,下,下午16:17:5611月-22,9,、杨柳散,和,和风，青,山,山澹吾虑,11月-2211月-22,Monday,November7,2022,10,、,阅,阅,读,读,一,一,切,切,好,好,书,书,如,如,同,同,和,和,过,过,去,去,最,最,杰,杰,出,出,的,的,人,人,谈,谈,话,话,16:17:5616:17:5616:17,11/7/20224:17:56PM,11,、越是,没,没有本,领,领的就,越,越加自,命,命不凡,11月-2216:17:5616:17,Nov-2207-Nov-22,12,、越,是,是无,能,能的,人,人，,越,越喜,欢,欢挑,剔,剔别,人,人的,错,错儿,。
16:17:5616:17:5616:17,Monday,November7,2022,13,、知人者,智,智，自知,者,者明胜,人,人者有力,，,，自胜者,强,强11月-2211月-2216:17:5616:17:56,November7,2022,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,07,十,十一月20224:17:56 下,午,午16:17:5611月-22,15,、最具挑战,性,性的挑战莫,过,过于提升自,我,我十一月 224:17,下,下午11月-2216:17,November 7, 2022,16,、,业,业,余,余,生,生,活,活,要,要,有,有,意,意,义,义,，,，,不,不,要,要,越,越,轨,轨,2022/11/716:17:5616:17:56,07November2022,17,、一个人即,使,使已登上顶,峰,峰，也仍要,自,自强不息4:17:56 下午4:17,下,下午16:17:5611月-22,,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您的下,载,载观看,专家告诉,。