2012年中国房地产业发展情况一、2012年中国房地产市场概况（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资2、地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。
近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度如，7月27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展8月23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度武汉10 月1 日起将启动商品房预售资金监管制度近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏3、展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主具体来看，房地产调控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹二）市场特点1、房地产市场已经整体好转业内人士认为，房地产市场已经整体好转据中原研究中心监测的数据显示，2012年9月，十大标杆房企总销售面积约560万平方米，从销售金额来看，前9月，销售前三的房企分别是万科、保利和中海，其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。
从销售金额上来看，这些房企平均完成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一但是从销售面积来看，前三的房企分别是恒大、万科和保利2、看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场很多房企已经纷纷上调了年度销售目标而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹今年1－9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，9月以来更是四处开花公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目，支付价款约127亿元据统计，今年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高其中，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%3、资金集中，流向少部分房企在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，资金也开始集中流向少部分房企。
10月12日，龙湖地产宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据，这是在不到一个月时间内，龙湖第二次融资据中原地产统计，10月以来，包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企，合计推出的境外意向融资额已超过150亿元4、小房企仍然艰难这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续加强大多数中小型房企还是以跑量为主，以价换量10月份，北京海淀区北旺西路的亿城西山公馆推出特价房，每套比照原价优惠约100万元还有楼盘推出15万抵65万元的优惠活动二）新房：全国投资开工增速回落势头趋缓，重点城市供应成交大幅回升，6月成交量接近2010年调控以来高点，价格止跌趋稳从全国来看，2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%上半年批准上市量同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也由一季度的下降19%转为增长6%。
价格方面，自2011年9月开始下跌态势持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加；部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格；北京等地中高端楼盘成交活跃带动了整体均价的结构性上涨从不同区域和城市来看，二季度东部地区和一线城市投资增速略有放大，新开工降幅缩小，一二线城市成交量回升最为显著，价格企稳回升，而三线城市成交表现不佳，价格较为平稳三）二手房：十大城市价格连续四个月环比上涨，成交持续上行成交方面，2012年3月以来，二手房成交量明显回升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%，为2011年3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%价格方面，3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌回升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐趋缓四）土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著供求方面，2012年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转，环比一季度增长10%左右各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。
价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平五）企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创2010年来新高销售方面，2012年上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高水平业绩大幅回升一方面归功于企业降价促销（代表企业上半年销售均价下降3%），另一方面也由于需求得到货币政策利好的鼓励拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二、三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一、二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变二、2012年1-8月全国房地产开发经营数据解读（一）价格：销售均价同比涨幅扩大，百城住宅均价环比涨幅收窄1-8月，全国商品房和住宅销售均价分别为5924元/平方米和5567元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.4%，涨幅较1~7月分别扩大0.1和0.6个百分点。
中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.24%，涨幅较上月缩小0.09个百分点，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌二）需求：累积销售额今年以来首次增长，8月单月销售指标持续增长，增幅略降1-8月，全国商品房销售面积同比下降4.1%，降幅比1-7月缩小2.5个百分点，销售额同比增长2.2%，为今年以来首次增长；西部地区销售面积降幅最大且为唯一销售额下降的区域8月，全国商品房销售面积同比增长12.9%，增速较上月下降0.4个百分点，销售额同比增长20.4%，增速明显快于同期销售面积，但较上月缩小5.9个百分点三）供应：投资增速反弹，8月新开工面积自3月以来首次增长1-8月，全国房地产开发投资额为43688亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，是去年以来增速首次加快，但住宅开发投资额同比仅增长10.6%，增速比1-7月回落0.1个百分点1-8月房屋和住宅新开工面积分别为12.3亿平方米和9.1亿平方米，同比分别下降6.8%和11.1%，降幅分别较1-7月缩小3.0和2.3个百分点8月房屋和住宅新开工面积分别同比增长13.9%和5.0%，是自今年3月以来首次增长。
四）资金来源：整体增速明显提高，除利用外资外，各项资金来源增速均加快1-8月，房地产开发企业本年资金来源5.97万亿元，同比增长9.1%，增速明显提高其中，国内贷款同比增长11.2%，比1-7月提高2.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%，比1-7月分别提高4.6个和5.4个百分点，除利用外资以外，各类资金来源增长幅度均大于1-7月，表明开发企业的资金状况好转更为明显小结：销售额止跌增长，销售面积降幅缩小，投资增速趋稳，新开工面积下滑速度放缓，资金状况继续好转价格方面，1-8月，全国商品房和住宅销售均价与1-7月相比均上涨，同比涨幅继续扩大根据中国指数研究院公布的百城价格指数，全国100个城市住宅均价在8月环比继续上涨，但涨幅收窄，同比继续下跌且跌幅收窄需求方面，商品房和住宅的销售额自年初以来首次增长，销售面积降幅持续收窄，表明全国房地产市场开始全面好转供应方面，开发投资额增速去年以来持续下行的趋势停止，新开工下滑速度放缓（8月单月新开工自今年3月以来首次增长），施工、竣工增速提高，土地购置面积和金额降幅均缩小，表明开发企业对今年金九银十预期较好，投资信心有所恢复。
但8月土地市场趋于平静，地王多为低价成交，表明企业在拿地态度总体谨慎，仍以消化现有土地为主资金来源方面，整体增速自今年5月以来持续回升，除利用外资以外，各项资金来源增速均加快，表明开发企业的资金状况继续好转总体来看，主要城市二季度销售好转后，全国7-8月好转，市场继续向好投资增速止降，累计销售额止跌增长，新开工降幅明显缩小，资金增速提高，各项指标数据显示全面好转由于去年9月起全国销售进入下行通道，今年金九银十在推盘加大、市场热度高、低基数等因素带动下，预计销售业绩不错，全国销售将继续同比增长但需要注意，房地产投资开工加快给固定资产投资和稳增长带来支撑，价格环比上涨引起中央关注，严厉的政策仍是房地产业必须面临的环境三、2012年1-8月房地产开发和销售数据分析（一）土地供应情况2012年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%2011~2012年，土地市场整体呈现量价齐跌的局面，购地成本跌幅大于购地面积跌幅。
二）房地产投资情况2012年1-8月份，全国房地产开发投资。