国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理， 规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、 《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则等有关税收法律、 行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了 《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》，现印发给你们，请遵照执行二OO九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章 总则第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、 《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业 （以下简称企业）第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工：（ 一 ） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
二）（ 三 ） 开发产品已取得了初始产权证明第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税 务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理 ,并逐步规范 , 同时 按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得 事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理第二章 收入的税务处理第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现 金、现金等价物及其他经济利益企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的， 可作为代收代缴 款项进行管理第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收 入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一） 采取一次性全额收款方式销售开发产品的， 应于实际收讫价款或取得索取价款 凭据（权利）之日，确认收入的实现二） 采取分期收款方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款和付款日（ 三 ） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认（四）1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的， 应按销售合同或协议中约定的价款于2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协 议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约 定的价格低于买断价格， 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的， 则应按买断3. 采取基价（保底价） 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的， 属于由企业与购买方签订销售合同或协议， 或企业、 受托方、 购买方三方共同签订销售合同或协 议的， 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价， 则应按销售合同或协议中约定的价 格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现， 企业按规定支付受 托方的分成额， 不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价 的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于 由受托方与购买方直接签订销售合同的， 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受4. 采取包销方式委托销售开发产品的， 包销期内可根据包销合同的有关约定， 参照 上述 1至 3项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品， 企业应根据包销第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股 东或投资人、 抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销 售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的（三）按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、 自治、 直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定 :（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和 郊区的，不得低于 15（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5％四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入 , 应先按预计计税毛利率分季 （或月） 计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后， 企业应及时结算其计税 成本并计算此前销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额在年度纳税申报时， 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前， 与承租人签订租赁预约协议的， 自开发产品交付承租人使用之日起， 出租方取得的预租 价款按租金确认收入的实现第三章 成本、费用扣除的税务处理第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开 发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地 增值税准予当期按规定扣除第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确可售面积单位工程成本 =已销开发产品的计税成本 =第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、 法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交 给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文（一） 属于非营利性且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、 公用事业单位的，（二） 属于营利性的， 或产权归企业所有的， 或未明确产权归属的， 或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的， 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其 中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业 务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本， 抵扣后的差额应调整第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷 款提供担保的， 其销售开发产品时向银行提供的保证金 （担保金） 不得从销售收入中减 除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的 , 其支付境外机构的销售费用 （含佣金 或手续费 ）不超过委托销售收入 10%的部分 ,准予据实扣除第二十一条（一） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用， 可按企业会计准则的规定进行归集和分配， 其中属于财务费用性质的借款费用， 可直接在税前扣 除。
二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用 的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件， 可以在使用借款的企业间合理的 分摊利息费用 ,第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失， 可作为财产损失按有第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失 按有关规定审核确认后准予在税前扣除第二十四条 企业开发产品转为自用的 ,其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用第四章 计税成本的核算第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同） 过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而 确定的费用承担项目计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算； 不能对外经营销售的， 可先作为过渡性成本对象进行归集， 然后再将其 相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象二）分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差 异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三）功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可 以作为独立的成本对象进行核算四） 定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在 较大差异的，应分别作为成本对象进行核算五） 成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较 大差异的，要分别作为成本对象进行核算六）权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原 则分别划分成本对象进行核算成本对象由企业在开工之前合理确定 , 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定， 不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的 各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用 费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置 及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等二）前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可 行性研究、筹建、场地通平等前期费用三）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用主要包 括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等四）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主 要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于 全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出六）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属 于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造 费等第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进 行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用 同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认二）对应计入成本对象中。