2022房地产估价师《理论与方法》：房地产的特性 2.1不行移动（位置固定性） 2.2独一无二 2.3寿命长期 2.4供应有限 2.5 价值量大 2.6 用途多样 2.7 相互影响 2.8 易受限制 2.9 难以变现 2.10 保值增值 2.1不行移动（位置固定性） 含义 房地产位置固定，不行移动 其自然地理位置不行移动，但其社会经济位置可能发生变化 影响 不行移动性打算了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余额，因此无法形成全国性的统一市场，而形成地区性市场 【2022年真题】 房地产具有供应有限特性，本质上在于（ ） A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不行移动 D．价值量大 【答案】C 2.2独一无二 含义 也称为独特性、民质性、非同质性、个别性 没有两宗完全一样的房地产 影响 难以消失一样的大量供应 使房地产之间不能完全替代 价格简单受个别因素的影响 房地产交易难以实行样品交易方式 【2022年真题】 房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A．难以消失一样房地产的大量供应 B．房地产市场不能实现完全竞争 C．房地产交易难以实行样品交易的方式 D．房地产价格千差万别并简单受交易者个别因素的影响 E．房地产价值量大 【答案】ABCD 2.3寿命长期 也称为耐久性 土地称不行消灭性或永续性 建筑物寿命长期 可以为其占用者带来持续不断的利益 留意土地出让年限对土地使用收益年限的限制 2.4供应有限 供应有限造成房地产具有独占性 缘由 土地总量不行增加 房地产不行移动造成了供应不能调剂 2.5 价值量大 单价高 总价大 2.6 用途多样 也称为用途的竞争、转换及并存的可能性 一宗房地产可以有多种不同的用途 用途不行以承意转换的缘由 政府的用途管制－城市规划等 不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（使用原则） 2.7 相互影响 房地产不行移动，因此与其四周的环境产生相互的影响 房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其四周房地产的状况亲密相关，受邻近房地产的影响 外部性 正外部性－某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为些花费代价 负外部性－某经济主体行为使用他人受损，而该经济主体却没有为些担当本钱。