三、杭州房地产市场分析（一）杭州土地供应情况1、2006年土地供应总体分析长期以来，杭州市国土资源局一直实行 “非饱和土地供应”政策2004年杭州计划商品房用地供应将达6000亩，其中住宅用地4500亩但实际供地约4000亩，实际成交约3240亩，其中含住宅用地仅约1426亩，纯住宅用地和商住性质用地合起来1830亩；，仅占计划出让的4500亩住宅用地的40%同样，2005年，杭州计划商品房和公建供地4500亩，其中住宅土地供应量逾3000亩，不过，05年全年实际成交总量仅约2840亩，其中宅地1773亩，公建用地1067亩在06年推出的土地中，共计66宗用地，合计约3671亩，可供建筑面积572万平方米其中截止06年12月31日，已成交49宗用地，合计约亩2722亩，可供建筑面积约为416万平方米；在宅地中，06年新推住宅用地共计35宗，占地面积合计2671亩，可供建筑面积412万平方米其中截止12月31日，已成交宅地22宗，占地1703亩，可供建筑面积约为275万平方米另外，商业、金融、办公用地去年推出的量比较大，共计有31宗，占地面积1001亩06年主要的土地出让集中在7、8月份和年底。
加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年图2、2002-2006年杭州住宅用地供应情况另外，纵观2006杭州全年土地市场，最大的变化是挂牌节奏的变化，上半年与下半年土地挂牌宗数之比是15∶51，这个简单的数据反映出2006年杭州土地市场是一个博弈的市场土地市场的态势是房地产市场发展趋势的写照，2006年是杭州土地市场的“博弈年”，无论是政府与开发商之间，还是开发商与开发商之间，都反映了一个市场逐渐成熟更趋理性的过程2、住宅土地与商业土地出让分析据统计，2006年年初供地计划中，住宅用地与非住宅用地的比例是1.5：1从全年实际成交结果看，这一比例在1.2：1，这意味着住宅用地量比预计要少由于去年房产新政的调控方向仍集中于住宅市场，因此政府在住宅用地出让方面相对较为谨慎尤其是在“九部委意见”等政策影响下，住宅用地的供应量有所限制而随着城市扩张的持续，住宅用地的供应源头将越来越集中于副城及主城外围，但其中一些区域基础设施的相对薄弱，阻碍了开发商进入的步伐从这一方面看，杭州的住宅用地供应在整体质素上并不高。
虽然不时有一些市中心黄金地块出让，激起大众的惊叹，但真正成为未来供应主力的区域仍缺乏足够的吸引力，开发商在选择介入与否时仍显得颇为犹豫，如滨江区的腹地便是一例另一方面，发展前景突出但住宅用地尚未大幅放量的区块，在2006年成为市场瞩目的焦点，如九堡板块、西溪湿地周边等均在此列至于商业类地块的出让，去年呈现出地小量多的特征以规模论，除九堡四季青市场用地和西溪湿地紫金港服务区用地面积在15万平方米以上的地块外，其余的商业类用地均在2.2万平方米以下以数量论，去年34宗地块的出让量比2005年小有增长总体上看，商业地块在去年的出让中基本波澜不惊，由于多数地块规模较小，最终都顺利出手二）杭州商品房销售情况从表2、表3中我们可以看出：2006年杭州全市商品房交易面积660.61万平方米，而2005年的交易面积是609.77万平方米，同比增加了50.84万平方米；统计06年杭州市区住宅商品房交易面积为550.8万平方米，而05年商品住宅预售506.72万平方米，同比也增加了44.08万平方米；总的来说 06年的商品房预售面积较05年略有上升2006年1-12月杭州全市批准预售商品住宅面积为731.08平方米，减去已完成的商品住宅销售面积，还有180.28万平方米的住宅尚未销售，虽比05年的滞留面积减少了近60万平方米，但是据统计，2007年上市量将达到530万平方米以上，也就是说2007年总供应量将在700万平方米以上，销售形势不容乐观，竞争还是相当激烈的。
表2、2006年1～12月杭州市商品房交易信息1-12月批准预售商品房面积841.48万平方米，其中批准预售商品住宅面积731.08万平方米1-12月商品房预售面积660.61万平方米，其中商品住宅预售面积550.8万平方米1-12月二手住房成交面积214.5万平方米1-12月商品住宅预售平均价格6966.7元/平方米1-12月二手住房平均价格6191.6元/平方米 表3、近两年杭州市商品房（含经济适用房）预（销）售交易信息（2005、2006年）交易信息交易套数交易面积住宅均价年份 2006年2005年2006年2005年2006年2005年杭州市52542套48952套660.61万m2609.77万m26966.7元/m26167.4元/m2其中：萧山区8386套11222套119.41万m2152.14万m25677.4元/m24146.8元/m2其中：余杭区9362套12296套136.95万m2162.8万m25098元/m24901.9元/m2（三）杭州商品房价格据杭州市房地产交易所提供的资料，在全国15个副省级城市和4个直辖市中，1998年、1999年杭州房屋销售价格涨幅位居第五，2000年、2001年涨幅跃居第三，仅次于上海和宁波。
2003年全年累计涨幅为6%，商品房销售平均价格每平方米突破5000元大关，位居全国大中城市第三位，仅次于上海和北京从下表中，我们可以看出，除06年受宏观调控影响，杭州房价略有下降外，其余几年均保持上涨趋势，其中2005年上涨幅度达千元从杭州城市经济发展和商品房供需情况来看，未来杭州房价还将保持平稳增长图3、2000-2006年杭州价格走势图（四）杭州房地产市场展望1、城市化进程发展的需要给杭州房地产提供了发展的强大空间“构筑大都市、建设新天堂”率先基本实现现代化是本世纪初杭州发展的重大战略住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”是城市发展的目标定位，有效地拉动了杭州潜在的房地产需求杭州市新一轮城市总体规划确定的布局形态从以旧城为核心的团块布局，转变为以钱塘江为中心的跨江、沿江、网络化组团式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式疏解老城，建设新区，城市建筑和人口布局逐步向城市外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大杭州”发展战略杭州市区行政区域的调整，为城市经济发展带来了新的机遇，给房地产市场提供更多的发展空间另一方面，根据联合国相关机构的统计资料表明，人均GDP在800－8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段，只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。
目前，我国的人均GDP在802美元左右，而杭州的人均GDP已超过3000美元另外在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，住房市场会保持旺盛的住房需求目前杭州人均住宅建筑面积约25平方米，杭州作为浙江省内最具集聚效应的城市，房地产业仍然具有较大的发展潜力2、城市规划与人口发展引发的购房需求量将持续增长城市化注入新动力城市化进程就是人口集聚的过程，住宅空间就是都市提供给集聚起来的人口的生存场所拓展居住空间、优化居住环境、提升居住的品位，又是城市化的一项重要内容未来杭州的发展方向是将杭州建设成为国际风景旅游城市和国家历史文化名城，长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、科教、文化中心，城市建设的都市圈将形成"一个主城三个副城六个组团"的拓展形态要构筑大都市就需要一定规模的人口支撑若在未来三年内，城市化率要提高10个百分点，就需增加人口近60万，如果按照人均20平方米建筑面积的要求计算，60万人口有1200万平方米的住房需求，需要每年新增住宅400万平方米，若按现在每年新开工商品房面积300万平方米计算，三年内每年我市需增加开发量30%左右，所以城市化发展将长期拉动房地产业发展。
四、杭州别墅市场分析（一）杭州别墅的发展史杭州别墅市场从90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区，主要为金苑山庄、宏福山庄等，后来又在九堡一带开发了圆梦园等项目，这些项目开发都不太成功，销售周期都比较长，别墅市场仍处于刚刚启动阶段从1998年后随着杭州房地产市场的启动，城市不断扩张，别墅产品呈现多样性发展，杭州最早的排屋项目就在城西，同时杭州之江度假区九溪玫瑰园的成功销售，推动了杭城高档别墅市场的发展，南都房产、天都实业、宋城房产等知名房地产开发公司纷纷进入别墅领域的开发，并且将高端别墅纳入旅游景区中，由此奠定了杭州旅游景观房产的开发2001年萧山、余杭纳入杭州市区，大杭州格局形成，全方位交通的显现，使杭州的城市迅速扩大，西过闲林到临安、富阳，南到萧山等，极大地丰富了杭州别墅用地资源2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，城市西进交通全面启动，大城西概念逐渐浮出水面，城郊的土地供应逐年放大，板块聚集效应逐渐明显，形成了闲林板块（包括五常、小和山）、青山湖板块、之江板块和银湖板块等自2003年开始，杭州的别墅市场经过近10年的造势和酝酿，进入了爆发性阶段二）、杭州别墅市场现状杭州别墅市场经历了十余年的发展，特别经历过宏观调控后，杭州别墅市场发生了一些新变化，具体表现为：1、整体市场受宏观调控影响不大，将继续保持稳定前行的势头；由于受政策影响，普通商品房市场经受了较大的变化，而作为高档房产的别墅市场似乎未受到很大的影响。
从市场调查来看，排屋产品除了尾盘销售有部分优惠以外，预售及预订的楼盘几乎不享受折扣，可见市场对于此类产品的影响并不是很大再加上别墅禁地令的推出，别墅用地已成为稀缺性资源从长远来看，别墅市场将继续保持稳定前行的势头2、传统板块逐步走向成熟，供应量减少；经过四五年的开发，之江、银湖、闲林、小和山等别墅集中开发区域逐步走向成熟，多数别墅项目已经交付使用，新盘推售量逐渐减少，即使在推售中的楼盘中也是后续推量，数量不大，依靠积累客户消化应该不成问题传统板块整体推广力度较小，区域步入低调的成熟期3、排屋成为主流需求产品从对别墅用地供应叫停后，杭州别墅市场悄悄的发生了改变，为了顺应市场的变化，众多开发商增加了排屋开发量，减少独立别墅开发2006年独立别墅和双联别墅的需求比05年减少，而多联排别墅/排屋的需求比例和05年10月份相比有所提升，其比例接近60％而通过市场调查了解杭州别墅市场上排屋的供应量也不多由此可见排屋是目前杭州别墅市场上的主流需求产品4、青山湖板块、萧山闻堰板成为别墅主要供应区从板块分布来看，2006年主要供应的新盘集中在青山湖板块及钱江南岸一带，青山湖目前在售楼盘主要有青城•山语间、锦绣钱塘、中都•青山湖畔、西子•玫瑰溪谷、青山湖81号等，钱江南岸别墅楼盘如南岸花城、湘湖人家、奥兰多小镇、苏黎世小镇、等目前均有别墅、排屋在售。
而湘湖板块随着湘湖旅游度假区开发及2006年休博会的成功举办，这里将成为杭州最亮的新兴旅游休闲度假别墅的集中地5、经济型别墅、排屋成市场主角在目前的杭州别墅消费者中，中产阶级占有很大的比重，这部分消费者与富豪相比，经济实力还相对比较有限，但其对别墅类物业还是比较向往的开发针对此部分消费者推出了经济型别墅，市场接受程度比较高如绿城桃花源推出小独栋别墅被一抢而光从而可以预见经济型别墅和排屋是目前及未来阶段别墅市场消费的主流产品6、排屋别墅渐入精装。