南京新街口商业市场分析一、老式大型商业百货业态分布及位置分析新街口地区的大型商厦涉及金鹰购物、南京新百、中央商场、商贸百货、金陵百货、华联商厦、东方商厦等一大批大型商厦其中以东方商厦、金陵百货、金鹰购物等高档次的代表，同步也有新百、中央、商贸等一批中档档次的商业设施，同步，也存在华联商厦等以经营中低档次的商场新百与中央两大商业百货航母有着近年百货业从业经验，各自不管在经营模式和经营管理上均有一套详实且适应市场需求的战略方案，在南京商业圈的确有着不可取代的位置位置分析；新百、中央位于新街口商业街的中心地带，交通便利，人流量占新街口之首，各类配套设施齐全人流分析：两大商场的人流重要来自中山南路、以及从中山东方商城过街而来的人群而进入商场的人群最重要来自正洪广场一侧的入口以及淮海路入口，两大商场均有自己独立的停车场新百、中央两大商场几乎垄断了南京中低档服饰鞋类和日用百货的商场，在新街口地区已经奠定了零售百货业的霸主地位A、中央商场经营范畴：-1--6层B层：超市1F 皮鞋、箱包、化妆品、钟表、飞利浦松下小家电、食品2F 女装、毛衫、童装3F 男装、休闲运动装4F 日用百货、布艺、床上用品、运动器材、小家电5F 家用电器6F 诗婷女子中心进场费1-3万不等，扣点形式运作，点数为每月总销售额的28%。
B、新百商场经营范畴：-1--6层B东 食品百货B西 五金、自行车1F 女鞋、箱包、钟表、化妆品、珠宝、礼物、飞利浦小家电2F 休闲运动装3F 女装、男女内衣4F 男装、男鞋、男士饰品、男士手表、照相器材5F 电脑用品、办公用品、童装、小朋友用品、托儿站6F 家用电器客户定位：中低档新百的状况与中央商场大体相似需交纳入场费，以扣点的形式运作，但有些出名品牌不需要交纳入场费扣率：服装30%-33%；家电20%左右；珠宝和玉器30%左右；黄金按国家规定扣率执行；（部分品牌有商家与供货商协调）C、东方商城东方商城定位于高档商品，满足不了大多数南京市民的消费心理，虽然近一年商场也引进了一部分中档商品，但业绩不佳，因此至今为止经营状况不容乐观人流分析：人流重要来自于中山南路、珠江路以及中央、新百、商贸的过街人群和金鹰、金陵百货向东逛街的人群1F：国际品牌服饰、珠宝类、化妆品、钟表2F：中高档职业女装，箱包、女鞋3F：中高档休闲女装4F：男装、男鞋5F：床上用品、小家电6F：运动器材、运动服饰客户定位：中高档商场扣率为服装内26-28%；小家电20%多；运动系列（6F）25-26%、珠宝27-30%。
商场每日营业额2-3F：8-10万左右、4F：6-10万左右D、金鹰百货位置分析：金鹰国际位于汉中路与王府大街交界西南角，地处南京新街口繁华商圈内该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是南京新街口地段繁华的地段从我们市场调研的成果来看，汉中路是南京交通主干道，而王府大街由于车流辆超过道路的承载能力，因此改制成由北至南的单行道这样促使原本拥挤、堵塞的交通顺畅起来通过汉中路与王府大街的公共汽车有特1、3、4、5、9、16、18、33、35、38、804、805等十几条交通线路人流分析：从金鹰通过的人流来重要分为如下几种 交通.这里涉及过街而来的各类人群，涉及到各地的乘车人流以及某些在周边工作的工作人群 购物.这里涉及来金鹰购物的人群，同步涉及逛街而来的人群 休闲.这里涉及逛街参观休息的人群，此类人一般在金鹰正门门口居多，特别在节假日居多还涉及通过直达电梯到6楼的悠仙美地以及楼上的天上人间交通组织：私家车、出租车可以通过汉中路、王府大街两端进入一种在服务上以服务酒店为主的、在形式上以地下车库为主的停车场地在自行的停放上，在王府大街上、接近金鹰一段停放大量的自行车辆以及助动车人流组织：汉中路西端金鹰一带人流最多，其中进入商场的人流占通过商场人流的10%左右，其中80%的人流是通过金鹰正门进入的，15%是通过王府大街一段进入商场的，其他4%左右是通过汉中路小门进入商场的（该门重要是直达电梯，为悠仙美地和天上人间准备的），尚有部分人群是通过酒店进入商场内部的。
发现问题：通过市调，我们发现：车辆组织有困难王府大街单行道绿化以及围廊隔离作用突出经营方式：属老式方式的经营方式，统一收银，扣点经营商场共分六层整体布局规范能体现较高档次购物中心的风范柜台分布于四周和中间，楼层共设六部电梯，九个安全通道，铺位间通道约为2.5米，顶楼设悠县仙美地酒吧约192平米商场的业态分布及有关品牌：一楼：化妆品、名品女鞋、箱包皮具、黄金珠宝、名表馆、酒烟礼物羽西、Za、Dior、百丽、Top Gloria、le faunda、RIZ、B·SILLY、普伯林、方久、超不凡、周大福、罗西尼、CASIO、Nivada、RADO、雅兰玫瑰、卓林百林、芝华士、杰克丹尼等二楼：潮流女装、精品女装、淑女装、职业女装、女士饰品卡迪黛尔、温莎蒂、月泰氏、伊丝丹奴、敦奴、阿曼琪、菲姿、欧尼尔、伊泰莲娜、Yes or No等三楼：流行服饰、休闲女装、女士内衣、针织羊绒、眼镜、JACK JONES、BOSSINE、LEE、LEVI’S、佐丹奴、真维丝、娅奴、黛安芬、奥黛莉、月神、Etam、Chanel、都彭、登喜路、ELAND、VEROMODA等四楼：精品男装、精品男鞋、西服正装、领带配饰、潮流修闲、男士内衣、路易诗兰、都彭、法迪来、爵士丹尼、迪柯尼、LACOSTE、卓凡妮，华伦天奴、博里尼、万宝龙、露华浓等五楼：运动广场、小朋友世界、音响器材、家用电器、文具用品、生活馆、床上用品耐克、阿迪达斯、锐步、丽婴房、博士娃、好孩子、米奇、索尼、飞利浦、松下、博朗、卡撒天骄、安睡宝、ELLE六楼：金鹰超市、工艺礼物、滋补药堂、玻璃陶瓷、音像书店、主题餐厅雅家潮流、玛戈隆特、长白参、燕窝店、天福名茶、亚玛哈、博斯由于“金鹰”在南京为较为出名的大商场，中高档品牌较为齐全，1-4层每天营业额大概在20-30万之间，扣率大概在26%-30%之间（服装类）。
金鹰国际购物中心是南京建设较早的一种大型、高档次的商业百货该项目为金鹰大厦的裙楼部分由于项目定位的高档次，因此她锁定位于南京收入位于金字塔顶层的金领、白领、私营业主等这批高收入客户虽然项目的操作采用老式的商业经营模式，但是，楼层之间良好的主题定位与商品的组织是非常成功的特别是顶层的悠仙美地高品位的主题餐厅与商场高档次定位的融合，这是南京商业项目当中在5楼以上成功经营的餐饮的为数不多的几家商场之一E、南京商贸南京商贸前期销售状况非常火爆，它市南京第一家采用分割式销售的商业物业，重要客层大多以投资型客户为主人流组织：该商场是南京新街口地段最繁华的地区之一从该商场与周边的中央、新百比较，是人流至少的该商场的人流重要来自中山南路、以及从中山东方商城过街而来的人群而进入商场的人群最重要来自正洪广场一测的入口同步，在该商场与新百空档处，有诸多的马自达，这阐明此类交通工具也是为商场带动的大量的人群项目有独立的停车场，面向洪武南路一侧 经营模式：该项目在建设期曾经采用过销售的方式来募集建设资金，但是，在该商场的成功度过苦难期后来，开发上采用逐年分红，逐渐收回的方略，把项目的产权逐渐收回根据位置的不同采用不同的租金。
经营方式：该商场根据品牌的不同，采用不同的合伙方式，优势品牌，商场采用买断销售的方略，中档品牌，商场采用扣点的方式，地下一层，则采用租赁的自营方式其中平均租金300元/月/平米管理费90元/月电费自负，水费免交没有入场费一般营业面积在10-20平米之间商场的业态分布及有关品牌：负一楼：潮流隧道、桂花鸭休闲店佩饰、服饰、一楼：精品世界、名品女鞋、化妆品、通讯、配件、烟酒、饰品BELLE、森达、博敦、瑞贝卡、雪莉、毕加索、羽西、美伊娜多、露华浓、仙妮蕾德、哈森二楼：女装芭莎休闲女表、少淑表、针织系列、女鞋包、小饰品、利典昂、狐仙、忆思凯达、米奇、千花伴、和人雅姿、伊拉贝妮、雷诺蒂亚、美·保罗、堡狮龙、高邦三楼：名媛丽人街淑女装、内衣、职业表、中式服饰、女裤、针织鄂尔多斯、阿莱、宜家咏、劲草、紫陌、安莉芳、奥利尔、达吉斯、博凡、葛莱玫、古曼四楼：男人世家西服、衬衫、绅士休闲、男士用品、领带、男鞋、箱包壮臣、鳄鱼、华伦天奴——佐旦、古卡、莱七五楼：特卖场精品鞋类、潮流服饰、欢奈柯、艳楚、斯林百兰、六楼：SPORT 100s运动品牌服饰、互助式娱乐区、运动健身器材、休闲服饰耐克、美津侬、锐步、杰斯帕、阿迪达斯七楼：特色美食街东山老鹅、大骨头汤、钱塘本鸭堡、西林铁板、金陵风味、鸡鸣汤包、杨四龙虾、酸菜鱼馆、广东客栈八楼、九楼、十楼：规划定位中。
该商城的扣率基本在25%-27%该项目的内部人流吸引原本靠七楼的美食广场以及6楼的运动卖场，但是，由于项目七楼的美食广场非常不成功，5楼的特卖广场没有良好的将核心的四楼与六楼运动广场概念联系到一起来因此，商场的顶层方略并不成功；项目自身定位十分不明确该商场单层面积1500平米左右，狭小的单层建筑面积为项目提供了良好的精品的定位空间但是，从商贸的实际状况来看，她已经掉进了老式商业百货的竞争当中来F、流行青年购物广场人流组织：该商场地处南京新街口最繁华的区域，但是，从社区域来看，该商场是背阳面该商场人流是以正洪步行街广场为中心的周边商场人流至少的一种该项目的人流65%来自屈臣氏这一测的入口，其他35%的人流来自洪武南路一测的三个入口；规划设计：该项目的规划设计中基本没有吸引与留住人群的设计项目最成功的筹划应当是成功的引进南京市场上的第一家屈臣士连锁超市，为项目带来了最重要的人群商场的顶楼设计毫无新意，不能有效的组织人流交通组织：项目没有停放机动车的地点，在新街口区域，自行车可以停放在洪武南路两侧，中山东路南侧，中山南路两侧；装潢风格：商场店面设计无统一风格，难以让消费者产生消费的安全感经营模式：任何品牌与经营者进入项目都是采用提交租金的形式进入商场的。
租金费用：一楼：600元/平米/月（使用面积，如下同）；二楼：350元/平米/月；三楼：300元/平米/月；四楼：2.8万元/8-12平米/年；入场费：入场押金2万元，年入场费5000元，在押金中扣除管理费：100元/月，涉及水费，电费自理商场规模：1-3楼建筑面积3000平米左右，4楼建筑面积平米，合计1平米和约年限：一年一签商场业态及品牌一楼：名品专卖、CD总汇、屈臣氏超市、客户服务中心舜天、小魔鱼、李宁、MINMUM、SWATCH、影响潮流、佰草集二楼：前卫休闲、休闲吧、美式撞球、汽车用品、户外用品 露姿、路易都彭、COCO精品、急至尚、柏拉图、红咖啡、松鹰、X-zone、扬子鳄、斯得雅三楼：淑女天地、饰品专卖、针织内衣、婚纱照相、小朋友世界、美容用品、名淑纯美护理瘦身菲扬、依丽莎、尚林、伊秀、奥丽侬四楼：趣味礼物、工艺画廊、家居、西餐、美容、俱乐部、礼物兑换中心、T型台二楼副：绅士服饰、皮具鞋类、修改中心三楼副：精品女装、配饰总汇 该商场租金不随位置的不同而采用不同的租金的方式，该商场看进入商场品牌、品质的具体不同而安排不同位置、不同的面积；商场总体内装修设计以冷色调为主，大面积留空，形成大范畴的空旷区域，设计的定位有悖市场主流，形成类咖啡吧设计的淡雅氛围，没。