2023年物业专题汇报 关于物业管理工作 汇报材料 随着格尔木经济社会的快速发展和城镇化加速推进，吸引了大量外来人员来格兴业发展，全市居住人口和住宅小区数量大幅增加，人们对多元化的物业管理需求与滞后的物业发展能力之间的矛盾日益凸显，尤其是入冬以来，物业管理问题成为网民留言的焦点2023年1月至5月共接到网络投诉52次，其中，供暖问题13次，收费投诉13次， 为此，市委市政府高度重视，直面问题困难，积极研究解决方法，物业管理得到了一定的改善就全市物业管理工作进行了认真梳理，进一步研究制定改进措施，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会和谐稳定现相关工作情况汇报如下： 一、物业发展现状及存在的问题 格尔木市物业服务起步较晚，经过近几年的迅速发展，物业企业的数量和规模均得到增加和壮大截至目前，已取得资质的物业服务企业24家，三级资质6家、暂定级17家；物业从业人员约350人全市现有住宅小区124个（西藏片区和石油片区均算1个区），管理模式大致分为四类，一是纳入物业企业管理54个，二是由单位代管53个，三是纳入业主委员会管理3个，四是无人管理14个。
全市各小区物业实际收费标准为多层每平方米每月0.4元至0.6元之间，高层每平方米每月0.7元至1.6元之间 （一）住宅小区面积小，不能形成规模管理部分住宅小区由于房屋较少，建成年代普遍较早，管道、锅炉等设施老化严重，维修及物业管理成本高，物业管理企业不愿进驻，由所属单位代管或业主自管而补贴费用越来越多、负担越来越重，且多数房屋已转售、出租，居住者已不是本单位职工，尤其是原代管单位发生破产、改制后，不愿或无法继续管理如：粮食局家属院、外贸小区等 （二）物业管理收费标准偏低，企业收入不佳 物业服务标准是2023年制定的，二级物业服务标准为0.40元每月每平米、三级企业为0.35元每月每平米，现行物业服务收费标准偏低，人工、材料、天然气等各项费用均在上涨，物业管理企业收入不佳，甚至入不敷出，极大挫伤了企业的积极性业主交纳物业费的自觉性差，拒交、少交费现象屡有发生，物业公司收缴难度大企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰 （三）前期物业、建设遗留问题多，造成后期物业管理难 前期开发企业自行管理的小区于物业企业的交接缺乏监督，没有相关的交接手续，部分开发企业管理的小区配套设施不完善，行政主管部门在配套设施综合验收过程中，未参与验收，造成后期物业管理不能正常运行。
（四）物业基础设施不完善，维修成本高 部分住宅小区和棚户区建于上世纪九十年代，当时配套建设要求低，房屋质量差，基础设施缺乏或已老化，维修项目多，且没有缴纳维修资金，物业企业无力建设或大修改造，许多问题等靠政府投资解决，而财政资金有限，导致很多老旧小区无法实现基础设施全面改造，物业管理问题多、难度大、环境脏乱差、群众意见大，此类小区成为信访和网络投诉的焦点如：硫酸钾厂家属院、银河小区、旅游局家属院等 （五）物业企业服务不到位，从业人员的业务素质偏低引发各类纠纷 个别物业服务企业尚处于起步阶段，制度不完善，方式简单，管理粗放，甚至缺乏诚信，态度粗暴，服务质量不高，业主意见较大雇佣的从业人员年级偏大，对从业人员的培训也不到位，队伍素质参差不齐，直接影响了物业服务企业的整体管理水平，业主对物业服务意见较大，投诉较多 （六）冬季供暖成本倒挂、矛盾突出 1、我市供暖以物业公司为主，未实现片区供暖，运营成本高各物业供暖公司尚处在起步阶段，经济实力薄弱，外加我市老旧小区较多；部分小区管道老化、热损耗较大，企业在服务过程中压力较大 2、2023年12月市发改委对我市采暖天然气价格和冬季集中采暖价格进行了调整，物业企业普遍反映供暖成本入不敷出，存在明涨暗降呈现成本倒挂。
以我市目前三方监管下的和谐家园、尚苑公馆为例即使100%收取暖气费，和谐家园亏损12.5万元，尚苑公馆亏损43万，有些住户到目前为止仍然拖欠甚至拒交供暖费，近年发改委同意对我市供暖企业补贴150万，但无法弥补企业亏损现状，若供暖价格不作调整，今年供暖工作难以开展 （七）管理部门职能分工不明确、业主委员会履职不佳 1、物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明，缺乏应有的监管和指导，齐抓共管的合力尚未真正形成 2、业主大会制度不完善，业委会未充分履行应尽职责业主对物业管理和业主委员会工作重要性认识不足，加之业主委员会人员没有报酬，大多业主不愿担任业主委员会成员，选举业主委员会的工作难以推进，全市住宅小区成立业委会仅有9家，且履职情况不佳如：华荣小区、宝玉石家属院、兆丰小区等 二、物业管理主要工作开展情况 （一）大力宣传《青海省物业管理条例》，《格尔木市物业管理暂行办法》等法规、政策，不断完善物业管理法制体系建设，规范物业管理服务市场引导广大业主树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理的有关规定 （二）严格物业管理企业的资质审查，加强物业管理企业的年检和资质评定，建立物业管理企业诚信档案，根据每个物业企业存在的问题分别签订《目标责任整改书》，实行业绩考评制度，强化对物业管理行为的监督，规范其物业管理服务行为，督促物业企业按照《物业服务合同》约定标准提供相应的服务。
（三）制定冬季供暖巡查方案，联合物业协会形成巡查制度，全力保障冬季供暖每年进入供暖前，召开全市冬季供暖动员督促会议，对所管辖管理小区的供暖锅炉设备、管网、水电等进行全面排查、及时检修，确保安全按时供暖抽调专门力量，配备温度计、照相机等设备，到各小区进行温度检测，确保供暖时间、供暖温度达到标准入冬以来，开展专项检查130余次，发现和处理问题60余件 （四）抓住政策机遇，争取国家、省州建筑节能改造资金，对我市老旧小区进行了节能改造，2023—2023年累计完成改造95.26万平方米，有效提升了供暖效率此外，全市所有新建建筑均按规范标准安装了热计量装臵，在既有居住建筑节能改造的同时，同步推行热计量改造 （五）2023-2023年实施老旧小区基础设施改造对我市华荣小区、宝瑞轩小区、粮食局家属院、银河小区、外贸等小区的上下水管网、电路供暖设施全面改造，彻底解决了物业管理难的局面 （六）网络舆情投诉处理 设立投诉监督，安排专人负责接听，实行实名投诉，告知具体小区名称，楼号，单元号，存在问题，及时安派专人到现场了解情况处理解决问题，督促物业企业及时处理解决，充分发挥监督作用。
三、加强和改进物业管理工作的思路建议 当前，物业管理工作已经成为一项庞大而复杂的社会系统工程要加强和改进物业管理工作，就必须从物业的自身特点和发展规律出发，立足实际，因地制宜，科学施策，不断推进物业管理向规范化、社会化、法制化方向发展 12月份发委下发天然气、暖气价格调价通知中《房屋所有权证》中没有确定套内面积的，按建筑面积（房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积 ）的70％比例计算房屋的套内面积收取取暖费城镇居民住宅封闭式公共走廊配备供暖设施的，供暖价格计取办法按居民持有《房屋所有权证》确定的建筑面积计费小区内分高层、小高层、多层，所以公摊面积均不相同，差异较大，供热企业严重亏损，导致收费争议且无法保证今年供暖期限供暖时间、供暖质量与业主矛盾纠纷时常频发、投诉较多今年涨价后预计出现的问题：小区供暖质量差、时间不够，会引起业主的严重不满，会造成居民投诉、群体上访等诸多不良现象 （一）健全制度，完善物业管理规章体系根据即将出台的《青海省物业管理条例》，结合自身实际特点，研究制定《格尔木市物业管理暂行办法》《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》《格尔木市物业基金管理办法》等地方性物业政策和规范性文件，不断完善物业管理规章体系建设。
在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，及时出台一些针对性的操作措施和处理方法意见，做到物业管理有规可依、有章可循 （二）宣传动员，提高居民物业管理意识大力宣传《物业管理条例》等物业法规政策及加强和改进物业管理的重要作用和现实意义，使广大居民深入了解自身权利义务，进一步增强参与意识、维权意识和主人翁意识，引导树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与小区物业规范化管理的良好氛围，使物业管理逐步走向科学发展、良性循环的轨道 （三）积极扶持，打造现代物业管理企业加大政策、资金等扶持力度，积极培植发展潜力大的龙头企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面快发展、大发展，上档次、上水平，着力形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的良性循环一是设立物业专项资金市财政每年拨付一定物业服务补助资金，用于扶持行业发展、表彰优秀物业管理企业和个人二是预留物业管理用房开发建设单位按不低于住宅建筑面积2%的标准提供物业管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，职能部门不得组织验收备案三是畅通物业市场信息。
及时公布新建和具备管理条件的物业管理小区及物业管理服务企业的资质、规模、经营状况、服务特色等信息，推动形成有效对接合作 （五）加强管理，规范物业管理企业经营在积极扶持物业企业发展壮大的同时，进一步加大对物业企业的监管力度，使其更好地为业主提供优质服务一是做好前期物业管理工作，督促开发商在出售商品房之前，制定切实可行的物业管理方案，选聘物业企业签订前期物业服务合同，按规定移交物业管理档案，计提房屋维修资金，预留物业管理用房，进行前期物业管理；二是严格物业企业的资质审查，加强物业企业的年检和资质评定，加强对物业企业取得资质等级，承接物业管理项目；三是建立物业企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业企业年检和定级的要件；四是强化对物业管理行为的监督，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准和内容提供相符的服务，认真落实收费、服务事项等公开制度，提高物业服务水平 （六）理顺体制，形成物业管理整体合力按照“政府主导、企业运作、政策扶持”的原则，建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。
按照“条块结合、属地管理”的原则，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业企业参加的“三位一体”的工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责对成立业主大会条件不成熟，又不具备物业企业进场管理条件的零星住宅，按照“集中连片、结构一致、便于管理”的原则划分物业管理区域，由住宅原建设单位代管，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理 （七）继续加大老旧小区改造力度，促进物业均衡发展强化对老旧小区公共配套设施建设和物业管理资金支持，完善老旧住宅小区硬件条件，提升群众居住环境积极推动老旧小区综合治理和市场开发，做好国有土地上房屋征收与补偿安臵工作，强化协调和争取棚户区改造项目和资金，广泛推介引导社会资金投资，彻底改变脏乱差、老旧破的状况认真做好既有建筑节能改造工作，建立健全供热计量收费机制，制定科学的收费办法和标准，健全监督及收费管理机构积极引导社会资金参与集中供热站点和管网建设，推进供热计量改革，有效节约能源、减少污染、降低供热成本、减轻居民采暖负担 7、业主大会及业委会的作用发挥不够 已成立的小区业委会9家，全市90％以上的小区没有业主委员。