房产货币化演进的动力、问题及建议 关键词：房产货币化;动力因素;现状及影响;对策建议; 一、引言 (一)背景 马斯洛的需要层次理论中,人的需要是从低层次到高层次依次被满足的,最低层次的需求是生活的必需品包括衣、食、住、行等房子是满足居住需求的一种重要的工具在20世纪90年代之前,我国实行住房分配的制度,住得到了基本的保障而从1998年开始停止分配之后,房地产行业就正式进入到市场中进行交易流通在市场经济的作用下,房价持续的高涨,住房的功能已经不仅仅是用来居住,其与金融市场的联系越发的紧密,使住房日益成为金融市场上基础的商品,成为许多金融产品的挂钩商品根据海通证券研究所公布的数据显示,每一单位的广义房地产GDP可以拉动接近0.2单位的金融业的GDP,具体的来说,每增加100元的广义房地产,可以拉动金融业17元的增长这表明我国金融业和房地产是相互作用相互关联的,出现了房产货币化的现象 (二)概念 房产货币化是指房子在金融市场上成为多种金融产品的挂钩商品,突出表现为房产市场与货币市场进行联动,使得房子成为资本市场上的基础的商品房子在不断的交易流通过程中,随着房子的价值不断的提高以及房产市场较稳定的优越性,房子的属性也发生了改变,不仅仅只有商品属性,还有金融属性,即房子逐渐成为了一种新型的货币,成为一种新的泛货币化的价值符号。
二、房产货币化演进的动力因素分析 (一)住房功能的异化 房子作为一种商品,本身具有消费属性,但如今房子的功能发生了异化,不仅仅被用来住的,还用来投资在当今通货膨胀的社会经济形式之下,人人都想保值增值自己的财富,房地产行业就成为了厌恶风险性人们的首选自20世纪90年代取消住房分配政策,房子在市场上开始流通之后,房产货币化进程就在不断地加速随着人们生活水平的提高,有越来越多的资本开始进入到以房地产行业为基础的金融衍生商品等金融产品交易市场,把房子作为投机的手段,使得房子的功能从居住逐渐转移为投资,房子的资本属性日益凸显出来 根据西南财经大学在2014年《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的数据显示,我国的房子空置率高达22.4%,而根据国际通行惯例,空置率在5%10%之间为合理区,在10%20%为控制危险区,超过20%为严重积压区,这表明我国的空置率已经远离正常水平,房屋的使用率较低如此之高的住房空置率说明房子已经不仅仅是为了居住,更是为了投资保值增值财富,这使得房子逐渐在金融市场上的地位日益重要,最终导致了房产货币化的出现 (二)投资渠道狭窄 目前在我国,对于居民个人投资的渠道主要有:股市、基金、银行理财、互联网金融等。
虽然可投资的产品品种看起来比较多,但对于居民来说,每种可操作的维度和深度都比较浅由于大多数的人们不具备金融市场的相关专业知识,再加上信息的不对称性,所以在进行投资的时候,通常具有盲目性,可操作的深度很浅,除此之外,国民的风险承受能力有限,所以,大多数的人们不会把自己大部分的资金进入到有较大风险的股票、基金之类的投资之中就以股票市场为例,股票有很强的技术性、政策性和规范性,具有高风险、高收益的特征,而要想取得可观的预期回报,就必须掌握一定的投资分析方法而大多数的人们并不具备相应的专业知识能力,所以在做决定的时候,大多都是盲目的跟风 在考虑过其他投资渠道的诸多不利因素之后,会发现房产是相对来说最容易上手的,其所要求的知识水平也不用很高,并且风险较小,所以有越来越的人选择进行房产投资,使得房产在金融市场上的地位是越来越高,加速了房产货币化的进程 (三)货币政策的影响 2007年的美国次贷危机减缓了全球的经济增长,对中国的影响也是不容小视,直接导致了我国的出口增长大幅度下降,放缓了我国的经济增长,间接导致了社会失业人口增多,就业压力增大为了缓解经济的压力,我国采取了扩张性货币政策,推出了4万亿的经济刺激计划。
根据梯形渐进增长理论,政府的财政支出在金融危机之后,虽然会降低,但无法降到危机前的水平,因此,我国M2的供给量也在不断地上升根据国家统计局的数据,我国的M2的增长率在2009年为28.5%,之后每年虽然略有下降但仍以大约13%的增速在增长,在2016年的M2水平达到了1550066.7亿元站在个人的角度,国家货币发行量的增加对个人的影响就是收入水平的增加,生活质量的好转根据国家统计局的数据显示,2008年的个人存款同比增比率为26.3,在之后,虽然同比增长率在下降,但是,由于2008年的基数增加,所以,人们变得更加的富有,除了满足生活需求之外,有了许多的闲钱再加上房地产市场收益率极高的特点,于是许多人在满足了第一套刚性住房的需求之后,就会选择再在房地产市场进行投资,来保值增值自己的财富从2008年到2009年,我国住房的销售量同比增长了0.5%,这说明扩张性的货币政策给房地产市场注入了一剂强心剂,促使房地产市场的繁荣,也导致了房产货币化 (四)政府政策的影响 一方面,土地资源的稀缺性催生了房产货币化20世纪90年代之前,土地和房子都是归国家所有,并没有在市场上进行流通,所以并没有感受到土地稀缺性的影响。
1988年宪法规定了土地使用权可以进行转让,土地就进入了资本市场,形成了土地交易市场,此时的土地出让金是归国家所有,所以土地交易的价格是在平稳的增长而在1994年分税制改革之后,土地出让金就归地方政府所管,政府的土地主管部门就开始通过转让大量的国有土地使用权来增加财政收入虽然我国的地域广阔,但是由于有些地区的土地不适合用于商业用途,再加上最近几年房子建的越来越多,导致可用于建房的土地逐渐稀缺,土地交易的价格飞速增长土地出让金逐渐成为了政府财政收入的主要来源根据数据显示,我国土地出让金占地方财政收入的比重从2001年的16.6%不断增长,在2010年最高竟然达到71.7%,可看出地方政府对土地的依赖程度土地财政依赖度也在急剧的攀升,平均达到了30%的水平而我国的住宅用地的价格一路飞升,从2000年的918元每平方米到2016年的5918元每平方米,土地的价格翻了6倍由于住宅用地的价格不断的飞涨,推动了房子的价格也会相应的增长土地的货币化催生了房产的货币化 另一方面,提高城镇化率也促进了房产货币化的进程在我国全面建成小康社会的要求中,提高城镇化率是其中一个比较重要的部分随着这一政策的实施,大量的农民工进城,产生了大量的购房需求。
由数据开始看出,从1949年到2016年我国的城镇化率从10.64%提高到了57.35%,与此同时,城市人均居住面积也在大幅的增长,从1998年的18.66平方米到了2016年达到了36.6平方米的水平由于市场上求大于供,导致房子的价格不断地上升作为提高城镇化率的重要手段之一的棚改货币化安置,也在其中起到了重要的作用2005年,在东北三省实施振兴战略中,开始实施大规模的棚户区改造工程,均起到了较好的效果而此时的安置房是以分配方式配置,没有进入到房地产的市场,对房价的影响较小2014年,房地产市场库存过剩严重,为了能让更多的棚改去区的居民尽早住上新房,在2015年,我国开始推进住房货币化安置在2014年我国货币化安置比率为9.0%,而到了2016年,其比例已经达到了48.5%随着货币化安置的进程加速,在一定程度上使得库存的快速去化,但刺激了购房的需求引起了房价快速上涨这无疑导致房子在人们的生活中占有不可取代的地位,使得房子逐渐成为资本市场的基础商品,加速了房产货币化的进程 (五)住房信贷机构的助推 房子作为一种固定资产,不论是对于房产商,还是对于买房者来说,其价格都是较为巨大的,所以很少能够用自己现有的全部货币资金进行交易,这就需要信贷机构来进行资金的融通。
1991年住房信贷的业务开始起步,实行"单独核算,自主经营,自求平衡,自负盈亏,单独缴税";的管理体制银行信贷等融资工具不仅促进了房地产行业的高速发展,而且还为房地产市场的繁荣和政府土地出让受益最大化找到房产购买方,使得货币需求迅速扩张,加速了房地产货币化的杠杆作用,促进土地和房产的货币化进程 三、房产货币化的现状及影响 (一)现状 (1)宏观表象:M2/GDP不断上升 M2/GDP是衡量金融发展和货币深化的一项指标,最早是由易刚(1995)提出用货币化来解释我国M2/GDP较高的现象,而此时的货币化是指商品的货币化张杰(1997)在对中国的货币化进程深入研究之后,认为我国的货币化进程在20世纪90年代就已经结束但是,从国家统计局的相关数据显示,在商品货币化结束之后,我国的M2/GDP的比值还是在不断的上升,从1990年的0.8增长到2016年的2.08,可以说是不断高速在增长这就说明除了商品货币化影响M2/GDP之外,还存在着其他的因素来影响金融的发展 谢平(1996)就提出了土地、房产货币化出现的原因在20世纪90年代,经济货币化进程已经达到了顶点,但是,用于经济体制改革补贴的货币发行收入远远不够。
为了解决各利益主体之间的矛盾缓解经济压力,政府不得不进行一些政策的调整来进行利益补偿由于自市场经济时期,土地与房产是属于政府免费或者低价供给的,所以他们的价值并没有通过货币的形式表现出来于是,国家就开始对土地和房产等生产要素进行市场化的改革在1988年,宪法规定了"土地使用权可以依照法律的规定转让";,土地出让金逐渐成为许多地方政府的财政收入的主要来源,使得在市场上货币的流通量大大的增加,逐渐出现了土地货币化在1998年,国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,我国就停止了住房的实物分配,开始进行住房的出售,使房子在市场上进行流通,发展房产金融,房产逐渐呈现出货币化的趋势在土地、房产以及其他生产要素的共同货币化的作用之下,使得我国的M2/GDP的比值在不断的上升 (2)微观表象:房子成为保值增值财富的工具 随着我国经济的不断发展,通货膨胀也成为影响经济正常增长的重要因素之一在需求拉动型、成本推动型和结构型的共同作用之下,我国的通货膨胀的进程在不断的加剧根据国家统计局的数据显示,在近几年来,我国的通货膨胀率最高在2008年达到5.9%,总的来看,中国的通货膨胀率的数值在不断的上升。
在通货膨胀的经济社会中,如果将流动的货币持有在手中,那么多年之后会出现货币的贬值的现象要想使自己的财富保值增值,就要将货币投入资本市场进行流通在选择不同的金融工具时,人们都会更倾向于选择高收益的工具,在金融市场中,股票是最具有代表性的,但股票市场变幻莫测,一不小心就会使自己的积蓄灰飞烟灭,因此,许多人对股市望而却步进而,就会寻找更为安全的投资工具 在1998年取消住房的分配之后,房地产行业不断的繁荣和发展,更多的人开始涉足房地产的投资经过时间的检验,投资房地产的人,他们的财富积累呈现出爆炸式增长根据国家统计局的相关数据显示,商品房平均销售价格从1998年的2063元/平方米逐年增长到2016年的7476元/平方米,在北京、上海等更为发达一点的大城市的房价更是惊人,在2016年平均2万多/平方米,所以,那些投资房地产的人们,只要在十年以上,都获得了巨大的收益于是,房产行业也成为了许多富豪们的首选,各地的有钱人纷纷大量的购置房产,进一步的推高了房价,使他们的财富积累不断的上涨在2017年的胡润富豪排行榜中,在排名前100的富豪中,有1/3都涉足房地产的领域在对富豪的个人投资取向的调查中,有过半数的富豪会。