业主大会决议不合法，业主可申请法院撤销小区业主大会决议选聘物业服务企业，并授权业委会 聘请招标机构、确定中标单位、签订物业服务合同小区 业主认为该授权侵犯了业主决定权，程序违法，诉至法 院海淀法院经审理，判决撤销了相关决议 业主邓先生、何先生所在的甲小区业委会召开业主大会决 议授权业委会选聘物业公司，邓先生、何先生认为业委会 谋求业主大会会议授权，侵犯了业主的共同决定权且程序 违法，故诉至法院要求法院判令撤销业主大会相关决议 近日，海淀法院审结了此案，判决撤销业主大会相关决 议邓先生、何先生诉称，其是海淀甲小区业主2010年 5 月 21 日，第二届业主委员会在街道完成备案2012 年 9 月 28 日至 10 月 15 日，甲小区业委会召开业主大会会议， 要求业主大会“授权业主委员会聘请专业招标代理机构组织 公开招标”，“授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位 签订新的物业服务合同”鉴于该业主大会会议议题违反物 业权法规定，侵犯业主利益，部分业主提出异议但业主 委员会部分委员一意孤行，组织业主投票，但并没有组织 业主唱票、计票并公告业主大会会议决定2013年2月3 日，通过甲小区业委会在小区内张贴公告，其才得知业委 会制造业主大会决定，授权业主委员会招投标并直接确定 物业服务企业。
根据物权法、物业管理条例规定，选聘物 业服务企业由业主共同决定，甲小区业委会谋求业主大会 会议授权，侵犯了业主的共同决定权且程序违法故现其 要求撤销甲小区业主大会关于“授权业主委员会聘请专业招 标代理机构组织公开招标”及“授权业主委员会确定中标单 位，并与中标单位签订新的物业服务合同”的决定 甲小区业委会辩称,其已解除了与乙物业公司签订的物业服 务合同,故其于 2013 年年初通过公开招标形式确定的中标单 位及其签订的物业服务合同并没有实际实施业委会的行 为对小区业主的权益没有造成任何侵害及损失，对方的起 诉已经没有意义法院经审理查明，邓先生与何先生系本市海淀区甲小区业 主甲小区业委会系由该小区业主大会产生，并经街道办 事处（以下简称街道）备案其中，第二届业主委员会有 效期自 2010 年 5 月 21 日至 2013 年 5 月 21 日2014 年 3 月 17 日，新一届小区业主委员会经选举产生并经街道备 案2014 年 10 月 10 日，该小区业主委员会变更李某为主 任、柯某为正式委员亦经街道备案由于该小区长期未签 订物业服务合同，2012 年9月13日，甲小区业委会发布 《公告》，拟启动选聘小区物业服务企业招投标程序。
2013 年 2 月 18 日，甲小区业委会公布《甲业主大会决议》（以 下简称决议），内容为：甲业主大会于 2012年9月28日至 2012年11月30日期间以书面形式召开并表决，表决议题 为：重新选聘物业服务企业甲小区共胡业主 652户，有 效投票面积120 000平方米本次回收表决票业主 335 户，有效投票面积55 437.39平方米，总投票全数均超过全 体业主所持投票权的1/2经全体业主所持投票的 1/2以上 通过，授权业主委员会：1、甲业主大会授权甲业主委员会 聘请专业招标代理机构组织公开招标；2、甲业主大会授权 甲业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业 服务合同依据法律规定，经全体业主所持投票权的 1/2以 上通过决议有效，决议如下：选聘“乙物业公司”为甲小区物 业服务公司2013年2月20日，甲小区业委会与乙物业公 司签订《北京市物业服务合同》，约定委托该公司为甲小区 提供物业服务，期限自2013年3月20日至2016年3月 19日 后因部分小区业主对上述决议提出异议并向街道反映，街 道对相关事项进行了指导2013年4月19日，街道分别向 甲小区业委会及甲广大业主发出《关于对甲业主大会选聘 物业服务企业、确定中标单位相关事项的指导意见》（以下 简称指导意见）及《通告》。
其中《指导意见》内容为：鉴 于2012年9月28日至2012年11月30日甲小区以书面形 成召开业主大会，就选聘物业服务企业、确定中标单位进 行表决，其过程缺乏严谨和规范 2013年2月18日决议的 第二条“甲业主大会授权甲业主委员会确定中标单位，并与 中标单位签订新的物业服务合同”，其表决事项违反了《北 京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员 会指导规则》的相关规定；且我街道对 2013年3月25日 业主委员会提交的投票单进行核实，在 335张投票单中， 发现与决议投票日期不符的票有 61张（投票日期为2012 年9月28日至2012 年11月30日，签字日期为 2012年 12月1日至30日），只有房号无签名和居住面积的废票有 2张，总票数减去 63张无效票，有效票为 272张，除以总 户数652户，百分比为 41.72%，335张投票单的总住宅面 积为65 437.39 平方米，减去63张无效票的住宅面积12 101.53平方米，剩余53 335.86平方米，除以总面积12万 平方米（建筑面积135 208.1 平方米），其百分比为 44.5%， 未达至双过半依据《北京市物业管理办法》、《北京市住 宅区业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，请甲 业主委员会重新召开业主大会，就选聘物业服务企业、确 定中标单位等相关事项进行表决，并接受社区居委会、属 地街道办事处及待业主管部门的监督和指导。
《通告》内容 则将上述指导意见通知甲广大业主但于此后，甲小区业 委会未能重新召开业主大会就选聘物业服务企业、确定中 标单位等相关事项进行表决而乙物业公司亦未能实际进 驻甲小区提供物业服务，其与甲小区业委会签订的物业服 务合同已解除甲小区业委会与乙物业公司就“甲物业服务 合同（2013.3.20 一 2016.3.20）及补充协议”签订了解除协 议该案庭审中，邓先生、何先生以上述业主大会表决事项及 程序违反法律规定主张撤销决议，其主张向法院提供上述 决议、指导意见、《通告》及于 2010 年4月17日经甲小区 物业区域业主大会表决通过的《甲小区业主大会议事规 则》（以下简称议事规则）为据，其中议事规则第六条规 定：“业主大会会议应当对以下事项进行表决：（四）选聘、 续聘和解聘物业服务机构；（七）有关业主共有和共同管理 权利的其他重大事项其中第（五）项和第（六）项规定 的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且 占总人数 2/3 以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分 占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同 意 法院经审理认为，选聘物业服务企业应当由业主共同决 定，该事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作 出的决定不得侵害业主的合法权益该案中，就选聘物业 服务企业，甲小区业委会发布小区业主大会决议，授权甲 小区业委会聘请专业招标代理机构组织公开招标，并授权 甲小区业委会确定中标单位及与中标单位签订物业服务合 同，但未得到小区部分业主的认可，街道也对此事进行了 监督指导，但双方的矛盾未得到根本解决庭审中，小区 业主邓先生、何先生以决议事项及程序违法为由主张撤销 该决议，其向法院提供了相应依据其中，根据法律及议 事规则规定，决定选聘物业服务企业及有关业主共有和共 同管理权利的其他重大事项应当由业主大会会议进行表 决，该案争议的事项符合上述法律及议事规则所规定的应 共同表决事项，将该相关事项授权甲小区业委会决定与法 律及议事规则规定不符同样根据上述规定的程序，上述 事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人 数过半数的业主同意，但经街道核实，甲业主大会的表决 并未达到双过半虽然甲小区业委会依据该决议与乙物业 公司所签订的物业服务合同已解除，上述决议尚未实际损 害业主权益，但甲小区业委会已发布的业主大会决议事项 及程序均不合法，仍在客观上侵犯了部分业主的合法权 益，该决议应当撤销。
据此，依据《中华人民共和国物权 法》第七十六条、第七十八条第二款之规定，判决如下： 撤销北京市海淀区甲小区物业区域业主大会于二O—三年 二月十八日作出的“授权业主委员会聘请专业招标代理机构 组织公开招标”及“授权业主委员会确定中标单位，并与中标 单位签订新的物业服务合同”的决议 宣判后，双方均未上诉。