实训九 土地增值税会计实训一、企业基本概况企业名称：东海房地产开发有限责任公司 企业性质：国有企业企业法定代表人：唐民超企业办税员：张红梅企业地址及：东海市泰山路 80 号 65874945开户银行及账号：中国建设银行江南分理处 4364512872688456822 纳税人识别号：436548217526488二、实训资料该公司主要从事房地产的开发和销售业务，20x7年发生如下经济业务：（一）项目一1．1月1日，向中国建设银行东海支行取得贷款10 000万元，期限半年，利率为6%，全部用于开发商品 房2．1月3日，购买土地一块，支付土地价款2 000万元，支付土地征用和拆迁补偿费500万元，前期工程 费 500 万元，基础设施费 300 万元3．2月2日，支付建筑安装工程费4 000万元，公共配套设施费1 000万元 4．6月30日，商品房开发完成，共发生期间费用600万元（全部支付），其中管理费用120万元，销售 费用180万元，利息支出300万元，有金融机构证明，销售房地产取得收入20 000万元（收到价款存入银 行）5．6月30日，按规定计算了营业税、城市维护建设税（税率为7%）、印花税（已包含在管理费用中）和 教育费附加，房地产开发费用扣除比例为 5%。
二）项目二1．7月1日，参与开发市区新区建设项目，主要建造普通标准住宅和综合楼，取得土地一块，支付土地使 用权金额为1 800万元，其中30%用于建造普通标准住宅，其余用于建造综合楼，公司分别计入各自的开 发成本及开发费用2．12月31日，工程完工，普通标准住宅销售收入为5 000万元，经计算，普通标准住宅建造工程增值额 占扣除项目金额的 18%3．12月31日，工程完工，综合楼销售收入为18 000万元，经计算，综合楼开发成本为6 000万元，且 不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为 10%三、 实训要求1．根据以上业务编制会计分录并填制记账凭证2•计算东海房地产开发有限责任公司20x7年应缴纳的土地增值税3．登记“应交税费——应交土地增值税”明细账4•填制项目一土地增值税纳税申报表（如表9-1所示）四、 实训材料1 •记账凭证（自备）；2•应交税费明细账1页；3 •土地增值税纳税申报表；实训九 土地增值税会计实训答案1．项目一应纳土地增值税：(1) 应纳营业税=20 000x5%=1 000 (万元)(2) 应纳城市维护建设税=1 000x7%=70 (万元)(3) 应交教育费附加=1 000x3%=30 (万元)(4) 房地产开发成本=500+500+300+4 000+1 000=6 300(万元)(5) 准予扣除项目金额=2 000+6 300+300+ (2 000+6 300) x5%+1 000+70+30+(2 000+6 300) x20%=11 775 (万元)(6) 增值额=20 000 - 11 775=8 225 (万元)(7) 增值率=8 225011 775x100%=69.9%,适用税率为40%,速算扣除率为5%。
8) 应纳土地增值税=8 225x40% - 11 775x5%=3 290- 588.75- 1 080=1 621.25(万元)借：银行存款 100 000 000贷：短期借款 100 000 000借：开发成本 33 000 000贷：银行存款 33 000 000借：开发成本 50 000 000贷：银行存款 50 000 000借：银行存款 120 000 000贷：预收账款 120 000 000预缴土地增值税=12 000x30%x30%=1 080(万元)借：营业税金及附加 10 800 000借：管理费用销售费用财务费用贷：银行存款借：开发产品贷：开发成本借：银行存款贷：主营业务收入 借：主营业务成本贷：开发产品借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税 10 800 0001 200 0001 800 0003 000 0006 000 00083 000 00083 000 000200 000 000200 000 000100 000 000100 000 00011 000 000贷：应交税费——应交营业税 10 000 000——应交城市维护建设税 700 000——应交教育费附加 300 000借：营业税金及附加 16 212 500应交税费——应交土地增值税 16 212 500 2．项目二应纳土地增值税为：(1) 应纳营业税=23 000x5%=1 150 (万元)(2) 应纳城市维护建设税=1 150x7%=80.5 (万元)(3) 应交教育费附加=1 150x3%=34.5 (万元)(4) 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。
5)销售综合楼的扣除项目金额=1 800x70%+6 000+18 000x5%x (1+7%+3%) + (1 800x70%+6 000) x10%+(1 800x70%+6 000) x20%=6 540+990+654+1 308=10 428 (万元)(6) 销售综合楼增值额=18 000 - 10 428=7 572 (万元)(7) 销售综合楼增值率=7 5729 492=72.6%，适用税率为40%，速算扣除率为5%8) 销售综合楼应纳土地增值税=7 572x40% - 10 428x5%=3 028.8 - 521.4=2 507.4 (万元)借：银行存款 230 000 000贷：主营业务收入 230 000 000借：营业税金及附加 12 650 000贷：应交税费——应交营业税 11 500 000——应交城市维护建设税 805 000——应交教育费附加 345 000借：营业税金及附加 25 074 000应交税费——应交土地增值税 25 074 000 3．“应交税费——应交土地增值税”明细账可自动生成，也可由学生自己登记 4．土地增值税纳税申报表表9-1 土 地增值税纳税申报表（一） 表号：SB08002从事房地产开发的纳税人适用）金额单税款所属时间：20x7年6月30日 填表日期20x7年7月8日位：元（人民币）纳税人名称东海房地产开发 有限责任公司纳税人地址东海市泰山路80号联系人、65874945经济类型国有企业房地产开发直接主管部门开户银行中国建设银行江 南分理处4364512872688456822邮政编码项 目行次纳税人申报金额携带资料：1.当期财务会计报表（损益表、主要开发产 品（工程）销售明细表、 在建开发项目成本表、 已完工开发项目成本一、转让房地产收入总额 1=2+31200 000 000其 中转让土地收入2转让地上建筑物及其附着物收入3200 000 000二、扣除项目金额合计 4=5+6+13+16+20+214117 750 0001•取得土地使用权所支付的金额520 000 000表）装修标准等资料。
2•银行贷款利息结算 通知单3. 转让房地产有关资 料（商品房购销合同附 本、项目工程合同结算 单等）4. 其它2•房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+12663 000 000其中土地征用及拆迁补偿费75 000 000前期工程费85 000 000建筑安装工程费940 000 000基础设施费103 000 000公共配套设施费1110 000 000开发间接费用12备注：由纳税人填写本 表未尽事宜3•房地产开发费用 13=14+15137 150 000其 中利息支出143 000 000其他房地产开发费用154 150 0004•与转让房地产有关的税金 16=17+18+191611 000 000项目名称项目详细座落地址其营业税1710 000 000城市维护建设税18700 000中教育费附加19300 0005•财政部规定的加计20%扣除数 20= （5+6）x20%2016 600 0006.财政部规定的其他扣除项目金额21三、增值额22=1-42282 250 000四、增值额与扣除项目金额之比（％） 23=22^42369.9%五、适用税率（％）2440%六、速算扣除系数（％）255%七、预收房地产价款26120 000 000八、预征比例（％）279%九、应缴（或预缴）土地增值税税额 28=22x24-4x25（或 26x27）2827 012 500十、已缴土地增值税税额2910 800 000十一、本期实际缴纳土地增值税金额30十二、应补（退）土地增值税税额 31=28-29-303116 212 500十三、项目竣工清算应补（退）32=28-293216 212 500土地增值税税额如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏会计主管（签章）经办人： 张红梅（签章）纳税人（签章）代理人名称代理人（签章）地 址经办人以下由税务机关填写税务机关审核意见：收到申报表日期接收人审核人（签 章）填表说明：一、纳税人转让已经完成开发的房地产并取得转让房地产收入和预售正在开发的房地产并取得 预收房地产价款的，应按照税务机关核定的申报期限，据实向指定的地方主管税务机关填报本表。
二、表头项目：1. 税务登记证号码、税务计算机代码：接地方税务机关编排的代码填写2. 序号：前三位同《土地增值 税项目登记表》中税务机关编制填写的号码，后三位按项目转让次数由申报单位自“001”起顺序编号，不可 重号3.经济类型：按国有、集体、私营、个体、联营、股份制、外商投资、港澳台投资和其他填报4. 行 业：按工业、商业、邮电通讯、交通运输、旅游服务、金融保险、建筑开发、行政机关、事业单位、军队 人民团体、个人和其他填报5. 直接主管部门：按纳税人隶属的上一级管理部门或机构填写，外商投资企 业不填6. 项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称三、表中项目：1.本表各项内容，均应以土地增值税的基本计税单位（栋号）为填报对象如系综合项目开发，普通标准 住宅部分单独填报2.本表第13、14、15栏“房地产开发费用、利息支出、其他房地产开发费”应按政策 规定计算填写3.本表第24栏“适用税率”应按四级超率累进税率表中所适用的最高一级税率填写如果 纳税人建造普通标准住宅出售，且增值额与扣除项目金额之比未超过20%的，本栏填写“0”3.本表第28 栏：预征土地增值税时，适用公式为：28=26x27；其他情况适用公式为：28=22x24-4x25。
4.本表第32 栏“项目竣工清算应补。