单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,TOSPUR,,TOOLBOX,PRODUCT DEPARTMENT,,容积率研究专题,,独栋,,联排,,合院,,叠加,,平墅,,洋房,,小高,,高层,STEP 1,容积率的突破,基础容积率,,1.,容积率的计算,,1.,影响因素,STEP 2,容积率的调配,,1.,突破手法,,,2.,案例研究,STEP 3,,,容积率,一个地块的总建筑面积与用地面积的比率,物业形态,独栋,联排,合院,叠加,平墅,各物业形态容积率各为多少？,洋房,小高,高层,,基础容积率,各物业形态基础容积率汇总,,物业形态,容积率,案例,,案例,,备注,独栋,＜,0.4,绿城玫瑰园（,0.18,）,,招商海廷（,0.33,）,,多位于市郊,,别墅区,联排,0.5---0.8,两河流域（,0.6,）,,英郡别院（,0.79,）,,0.4-0.5,可排布类独栋、双拼,合院,0.6---0.8,旭辉圆石滩（,0.66,）,,龙湖好望山（,0.78,）,,/,,叠加,0.8---1.0,美兰湖高尔夫（,0.8,）,,仁恒森林雅苑（,1.0,）,,/,平墅,1.0---1.2,金地天境（,1.0,）,,万科五玠坊（,1.0,）,,容积率与层高成正比,洋房,1.2---1.5,兰湖美域（,1.3,）,,金地艺境（,1.5,）,,/,小高层,（,18F,以下）,1.5---2.0,同济,.,城市雅筑（,1.6,）,,保辉,.,香景园,(2.0),,产品分布较广,高层,,（,18F-24F,）,＞,2.0,海珀旭晖（,2.3,）,,上海滩大宁城（,2.4,）,,小高层、高层社区,高层,,（,33F),＞,3.0,品尊国际（,2.9),,复地新都国际（,3.75),,纯高层社区,,市中心豪宅,,,,基础容积率,独栋＜,0.4,,联排,0.4-0.8,,合院,0.6-0.8,,叠加,0.8-1.0,,平墅,1.0-1.2,,洋房,1.2-1.5,,小高,1.5-2.0,,高层＞,2.0,,规划产品设计,1.,规范范围内间距取最小值,,,2.,消防规范内减少消防车道,,,3.,全地下开挖释放建筑空间,,,4.,产品创新提升住宅品质,,,突破目的,1.,提高项目市场 价值,,,2.,提升产品品质,,容积率的突破,,容积率的突破,保利叶上海（,0.67,）,创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质,,突破手法,案例研究,产品创新,错排类独栋,,1.,西南方向倾斜，改变传统联排排屋式排布,,2.,建筑部分采用私家庭院相连，南北两个庭院打造独栋品质。
产品创新,“品”字合院,,1.,创新“品”字合院，,A,为双拼，,B,、,C,类独栋,,2.,半合院错排，增加合院组团，提高私密性,,3.,兵营式排布，最大限度利用空间,,,,庭院,庭院,庭院,A,B,C,合院错排,错排类独栋,合院组团,6,个半合院,庭院拼接,容积率的突破,龙湖好望山（,0.78,）,创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区,,突破手法,案例研究,创新,16,合院，组团占地面积,4400,㎡，建筑面积,3500,㎡，相比传统联排，,有效利用南北向空间，增加两栋双拼，,提升容积率产品创新,独栋,独栋,独栋,独栋,双拼,双拼,四联排,四联排,800,平米 庭院,25,米,30,米,,,产品创新,围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，,兵营式排布充分利用地上空间容积率的突破,龙湖滟澜山（,1.0,）,节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布,,突破手法,案例研究,南北向,南北楼栋间距采用了,1.2,倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的,1.5,倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间东西向（狭窄）,东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向的空间，增加了建筑排布空间。
车库,,全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率产品,,建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带来的日照不足容积率的突破,仁恒怡庭（,1.2,）,创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造,1.2,容积率的叠加别墅突破手法,案例研究,创新,六层叠加别墅，上中下三叠,，纵向增加建筑面积，提升容积率叠加,,,会,,所,产品创新,会所设计,,4000,㎡全明不计容,非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建筑面积下层式会所,车库设计,,全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空间,地下车库入口,,容积率的计算,1.,计算公式,,,2.,影响容积率的因素,,2.1,地块条件,,2.2,当地规范,,2.3,产品创新,,,,基础容积率,独栋＜,0.4,,联排,0.4-0.8,,合院,0.6-0.8,,叠加,0.8-1.0,,平墅,1.0-1.2,,洋房,1.2-1.5,,小高,1.5-2.0,,高层＞,2.0,,调配目的,1.,实现产品多元化,,,2.,实现产品价值差异化,,容积率的调配,,容积率的调配,案例计算,案例计算,,产品类型：联排、小高（,18F,）,城市规划容积率,土地面积,(,平方米,),假设,X,、,Y,1.5,10W,0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W,,且,X+Y=1,X=,39%,；,Y=,61%,已知,0.7,、,2.0,容积率：联排、小高,,*,根据基础容积率估值,备注,*,根据项目需求略有变动,,*,根据物业类型增加设值,,联排,%,,小高,%,占地比例,,X*10W*0.7 / Y*10W*2.0,物业体量,容积率的调配,计算公式,各物业参考容积率,公 式,,各产品用地比例,城市规划容积率,土地面积（平方米）,假设,Ra,X.Y,J,S,Ra*X*D +,Rb,*Y*D +,,Rc,*Z*D,……,=J*S,X+Y+Z+,……,=1,,,X,,Y,,Z,,.,,.,,.,,已知,,容积率的调配,影响因素,计算得出大致物业配比，但存在一些因素影响各物业容积率，配比可能出现变动,地块原有条件,当地设计规范,产品创新,东西向与南北向的长度比,影响因素,地块的完整性,限高,建筑南北间距,日照时间,建筑排布组合设计,户型设计,建筑山墙间距,上海：,独立住宅,1.4H,；多层,1.2H,；,,高层,0.5H,且≥,24m,,沈阳：,多层,1.5H,且≥,9m,；高层,1.7H,上海：,低、多层,0.5H,且≥,4m,；,,,高层≥,13m,,沈阳：,低多层,8m,；高层≥,13m,上海：,大寒日满窗,1,小时,,沈阳：,大寒日不低于,2,小时,合院组合、错排等,面宽、进深设计；退台设计,东西短南北长,,毕加索小镇,,联排,+,小高,,容积率,1.2,东西长南北短,,御景龙庭,,联排,+,小高,,容积率,1.49,小高,小高,联排,联排,。