人品年龄结构对房价的影响——基于OECD国家的实证研究 - 宏观经济学 宏观经济学论文人口老龄化年龄结构房价 本文是一篇宏观经济学论文，本文实证的第二局部通过研究 OECD 中 31 个国家 1960~2022 年的人口年龄结构与房价之间的关系，发现人口年龄结构与房价之间存在密切的关系进一步的研究说明，少儿人口与老年人口的增加均会导致房价下跌，青年人口与中年人口的增加会造成房价上涨青中年是购房群体的主力军，少儿人口的增加造成少儿抚养比的回升，造成家庭经济负担加重，从而削弱其购房能力；随着生活水平的提升，中年群体不再一味的追求物质层面的财富，转而更加关注精神层面的满足，对住房的要求不再仅仅满足住房的根本功能，尤其是对于 OECD 中的兴旺国家，越来越多的青年群体步入中年，改善型住房需求是造成其房价不断上涨的主要因素之一第一章 绪论1.1 研究背景房价是影响国民经济开展的重要因素之一我国自 1998 年实行住房货币化和商品化后，房地产市场开启了快速开展时期随着我国经济的快速开展，房地产业不断的探索新的制度和开展模式以匹配经济开展的要求经过两年的不断探索，我国在 2000 年已经根本实现住房市场化，住房消费成为居民消费中的重要组成局部。
在宏观经济的带动下我国房地产业进入了持续开展的繁荣阶段，全国商品房销售价格从 2022 年的 2250 元快速上涨到 2022 年的 7892 元，年均增长率达8.1%其中，2022 年、2022 年、2022 年和 2022 年涨幅较快，尤其是 2022 年增长率到达 23.2%然而，从 2022 年开始，房地产开发景气指数一直呈现下降趋势，直到 2022 年才有所上升在 2022-2022 的“十三五〞规划中明确指出我国经济年均增长率的目标不低于 6.5%为了使房地产市场开展与经济开展速度相协调，我国房地产市场面临重大的考验和挑战，需要房地产商和政府共同作出努力来应对房地产市场的变动和挑战目前，我国经济正处于新常态开展阶段，房地产行业也应该契合宏观经济的开展进入新常态开展的新阶段房地产业一直以来作为我国国民经济的支柱产业，面对未来我国人口结构的变化和经济开展的新形势，其健康开展对我国宏观经济的持续稳健开展起到举足轻重的作用，因此如何有效应对人口结构老化和生育率水平持续下降对房地产业的不利冲击，需要我们未雨绸缪，以保持我国经济的可持续开展当前我国人口规模和结构的转变已经引起劳动力短缺和老年抚养负担加重的趋势，这也将妨碍我国未来十余年的快速工业化和城市化开展进程。
住房作为居民消费品的重要组成局部既是商品又不同于一般商品，它具有消费和投资双重属性当其作为一般住房消费时是作为一般消费品，而当其用于固定资产投资时发挥的是投资属性投资属性与金融市场密切相关，房地产市场的巨大波动，对金融市场也会产生巨大影响，严重时可能会引发系统性金融风险，进而对整个实体经济产生不利影响因此，在房地产业的新常态开展时期，我们需要深入研究影响房价的各种因素，以有效避免房价的激烈波动，损害整个经济的健康开展1.2 研究意义本文的主要目的是通过研究 OECD 国家的人口与房价之间的关系和两者之间存在的一般规律，运用理论和实证研究的办法来答复人口对房价的影响和影响程度大小，从而为我国未来制定房价政策措施提供现实参考意义解决如何合理制定房价政策以适应人口结构的变动，如何减少人口结构变动对房价产生的不利冲击等问题因此，在理论上我们应该辩证看待人口结构与房价之间的关系，揭示 OECD 国家的人口变动与房价之间的关系，重点研究不同人口因素对房价产生的不同影响以及作用的传导途径和机制在实践上，根据几十年来 OECD 国家的人口和房价数据，运用科学合理的计量模型测算人口因素的变动对房价的影响以及影响程度，以期从中发现规律，找到值得我国借鉴的经验和教训，从而有助于我国政府在适当的机会采取相应政策措施以稳定房价，实现房地产市场的高效稳健开展，进而促进经济的长期稳定开展，具有积极实践指导价值。
过去的几十年里，OECD 国家的人口开展趋势可以概括为：生育率持续下降和人均预期寿命不断延长并存，二者的同时助力造成 OECD 国家过快进入到少子老龄化的开展阶段，目前主要 OECD 成员国已经进入到人口零增长甚至负增长的阶段，就是在这样的人口结构转变的过程中，各国的房价并没有像有些学者所预测的那样有所下降，反而呈现上涨的趋势，故人口结构与房价之间的关系研究在国内外一直是业界研究的热点问题所波及的研究办法、研究视角以及研究对象也是不尽相同，从而得出的结论也是莫衷一是图 1 本文研究技术路线图......................第二章 相关概念界定和理论根底2.1 相关概念界定2.1.1 人口年龄结构本文中的人口年龄结构指各年龄段人口占总人口的比重，共划分为四个组，分别为少年组〔0~24 岁〕、青年组〔25~44 岁〕、中年组〔45~64 岁〕和老年组〔65岁以上〕而现有文献中研究人口年龄结构普遍采用的是抚养比这个指标，抚养比有老年抚养比和少儿抚养比两局部①2.1.2 人口老龄化人口老龄化字面上意思就是一国或者地区老年人口数量不断增加更深层意思可以理解为由于一国或者地区人们生活水平的提升所导致的人均预期寿命的延长和人们生育意愿的下降，从而导致的总人口老年人口数量相对增加的动态过程②。
图 2 1960—2022 年 OECD 国家人均预期寿命走势........................2.2 人口结构对房价影响的相关理论根底人口因素作为影响房价的主要因素之一，人口结构的变动对房价会产生一定的影响，国内外学者在此方面的研究也较为丰硕，综观已有文献在人口结构与房价之间的影响研究，其主要基于下列几种理论根底2.2.1 预期理论1960 年，穆斯提出耐用型商品的概念，而住房作为一种特殊的耐用商品，兼具消费属性与投资属性，因此，人们对于住房的需求可以分为住房消费需求和住房投资需求两种一般来说，根据理性预期理论，购房者对未来房地产市场看涨，会增加增加投资性住房需求，从而推高房价；假设购房者对未来房地产市场看跌，会增加住房消费性需求，进而房价上涨而理性预期理论受到多种因素的影响，其不能决定房价的走势〔Clayton，1996〕而完全理性预期的若前提非常严苛，对房价的解释力也是微乎其微〔Carroll，2022；Mankiw et al.，2022〕，因此在分析房价时应该参加非理性预期已有文献研究表明，非理性预期中的适应性预期对房价波动具有很好的解释力〔沈悦和刘洪玉，2022；况伟大，2022〕。
从适应性预期理论来看，前期房价波动对本期房价变动有较大影响，而后期房价变动对本期房价变动影响不大，因此前期房价变动越大，本期房价变动就越大2.2.2 生命周期理论生命周期理论从微观角度研究了人口结构因素对房价的影响根据莫迪利安尼〔1966〕的生命周期理论，消费主体主要集中在青年人口和老年人口，而处于中年鼎盛时期的主体主要进行储蓄和投资行为，因此根据他的理论，在其他假定不变的情况下，仅从生命周期理论出发，我们得出青年人口与老年人口对住房的需求主要是消费需求，尤其是刚才步入婚育年龄的青年群体，他们对住房的需求几乎是刚性的，而对于老年群体，要视具体情况而定国内和国外的情况是不一样的西方兴旺国家比拟注重医疗养老政策，因此很多刚才步入老年的老年人更愿意选择住在养老院等，这就会相应减少住房需求；而我国是医疗和养老政策并不完善，很多老年人的养老问题都需要子女个人解决，这就无形中会增加老年人住房需求相对于青年人口和老年人口，中年人口对住房的需求就不限于消费需求，还有投资需求因为中年人口处在人生事业的顶峰时期，随着子女的诞生，他们会选择扩大目前住房的规模和改善住房环境，一方面是实际情况所迫，另一方面，住房也是身份地位的象征，他们正处在人生的盛年时期，为了满足内心的虚荣，也会改善目前的居住环境，购置能够彰显自己身份地位的房屋，这种情况我们称为改善型住房需求。
此外，中年时期，收入水平较高，在房地产市场看好的情况下，更多的人愿意把储蓄投入房产，这就会产生投资性住房需求，无论是消费需求还是投资需求，都会增加住房需求，进而促使房价上涨第三章 OECD 国家人口与房价状况...................223.1 数据搜集与指标选取....................223.1.1 实际住房价格指数............................223.1.2 人口指标...................22第四章 人口年龄结构对房价影响的实证研究......................294.1 模型设定.........................294.2 变量选择.........................29第五章 进一步研究：人口老龄化对房价影响的实证研究.....................365.1 变量选择..........................365.2 计量模型................36第五章 进一步研究：人口老龄化对房价影响的实证研究5.1 变量选择该章节重点研究人口老龄化对 OECD 国家房价的影响。
参考已有文献〔El dTakáts，2022；王金营、李天然，2022〕变量的选择，本文选取各国的实际住房价格指数作为衡量房价变化的指标 〔hpi〕；选取各国老年人口比重作为衡量人口老龄化的指标，即 65 岁及以上的人口占总人口的比重；从经济开展角度来看，一国的经济开展水 12 宏观经济学论文人口老龄化年龄结构房价 平也是影响房价的主要因素，本文选取了人均国内生产总值〔因人均 GDP 能够很好地剔除因为人口总量不同而产生的国家生产总值之间的影响，有利于国家间的分析〕作为影响房价的控制变量之一；此外，城镇化水平作为每个国家内部城乡分布的重要指标可以反映出一个国家或者地区内部人口的分布情况，也是影响房价的一个重要因素；人口增长率以及净迁移率都是衡量一个国家或者地区的人口规模的主要指标，对住房需求有直接的影响，对住房价格具有间接影响人均预期寿命和劳动人口比重分别衡量了一个国家或者地区人口的健康水平和现有劳动力资源，也作为本文的控制变量。
第六章 主要结论与政策倡议6.1 主要结论6.1.1 OECD 国家人口年龄结构对房价的影响本文实证的第二局部通过研究 OECD 中 31 个国家 1960~2022 年的人口年龄结构与房价之间的关系，发现人口年龄结构与房价之间存在密切的关系进一步的研究说明，少儿人口与老年人口的增加均会导致房价下跌，青年人口与中年人口的增加会造成房价上涨青中年是购房群体的主力军，少儿人口的增加造成少儿抚养比的回升，造成家庭经济负担加重，从而削弱其购房能力；随着生活水平的提升，中年群体不再一味的追求物质层面的财富，转而更加关注精神层面的满足，对住房的要求不再仅仅满足住房的根本功能，尤其是对于 OECD 中的兴旺国家，越来越多的青年群体步入中年，改善型住房需求是造成其房价不断上涨的主要因素之一老年人口的增加虽。