以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可 的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、 先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府 为投资者设立专门的“一站式服务中心”其实，在为企业生产、 入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建 设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境 塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规 划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式 的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保 障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城一、邻里中心的定义与基本特征“邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在 3000-6000 户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐 中心简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一 站式商业服务中心它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊 端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉 为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑'”统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理 念。
15 年前的苏州工业园区在 260 平方公里的版图上规划了 17 个邻里中心，每个邻里中心承担为半径 0.5 平方公里的 0.6—1 万多户、2--3 万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设 4 个邻里小中心邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明 确的服务对象、服务范围和服务人口科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统东独艷湖配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现 它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、 银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、 维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层 次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服 务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意© 鄆里中心戲人拘本，科学地设胃了2项必备基本功能趙市银行书店维條店洗衣房邮政餐炊店丈馆靜巾心卫生所二、邻里中心在苏州工业园的发展阶段及其特点1997 年11 月，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立， 全面开发、运营等工业园区的“邻里中心”，至今经历了三个发 展阶段：1.导入新加坡经验、创立品牌阶段1996 年，苏州工业园管委会根据园区发展的实际需要，启 动了占地 32 万米 2的园区安居工程——新城花园，首期工程 10 万米2于1997 年建成。
与此同时，在高标准建设居住区配套设施 的规划理念指导下，园区管委会又投资 6000 万元建成了1.8 万 米 2 的首个邻里中心---新城大厦,项目集银行、邮电局、问诊所、 电影院、儿童乐园、书店、画廊、阅览室、歌舞厅、美容院、浴 室、洗衣房、彩扩中心、餐饮店、修理铺、超市、健身房、旱冰 场、桌球房和保龄球馆等商业、休闲多种功能服务为一体，为住 宅项目的成功开发及提升居民生活品质提供了保障新城大厦开业初期，周边社区仍未完善、人气严重不足， 只能通过一些大型的促销活动或主题活动来聚集人气，但新城大 厦成功地导入了新加坡经验，打出了邻里中心的品牌但该中心 以零售业为主的功能定位不够贴近社区生活，导致加盟商家进出 频繁、企业亏损严重2.市场化运作、规模化发展阶段2000 年 5月，随着园区已建成住宅小区不断增加的配套生 活需求，园区管委会又投资4000 万元建设了总建筑面积为9460 米 2（占地 9000 米 2、楼高 4 层）的第二个邻里中心—--贵都大 厦 该大厦在设有邻里中心常规日常生活必备功能的基础上， 又增设了少儿娱乐中心、屋顶网球场等新加坡特色的社区活动中 心，为周边居民的生活便利和文化娱乐提供了完善配套。
贵都大厦仅依靠政府的少量资金支持，实行“边招商、边 开发、边建设”的市场化运作模式，实现了开业当日就盈利另 外，该中心在功能定位上以服务业为主（占 80%），其中又有 40% 到 50%是餐饮业；在开发模式方面引入商业地产开发模式，在 3、 4 楼开发写字楼并转让产权，成功地实现了从原来单纯的物业管 理跨越到“现场管理加物业管理”与此同时，邻里中心开始向连锁发展，着手滚动开发建设， 其服务对象由逐年增加的周边居民向园区企业白领阶层扩张，消 费需求呈现低、中、高三种档次，服务功能定位也注重综合性、 多层次、多功能，开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品 性需求上目前，苏州工业园区已开发运营了新城、贵都、湖东、 玲珑、翰林、师惠、沁苑等7 座邻里中心（一级 3个、二级 4个），总投入近 4.5 亿元，总建筑面积超过 12 万平米每一座邻里中 心都已成为区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升投入运营时间项目名称等级建筑面积（米2）投资额（万元）项目特点1997.4——1998.5. 28新城大厦一级210006000配套国家安居工程30万米2的 新城花园住宅项目2000.5.12——2001.5.30贵都大厦二级110004000占地9000米2,楼高4层45%的公益和55%的商业相结合2004.5师惠大厦二级12300附加邻里假日酒店2004.8湖东大厦一级300002006.12. 26玲珑大厦一级20000二层设立4000米2邻里家居生活 馆；附加6层的邻里假日酒店2007.5.30沁苑大厦二级11800三层突出增加4000米2的文化休 闲和培训功能2008.9.19翰林大厦二级23000“小硅谷”配套3■异地扩张、品牌输出阶段2005年，邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型，积极引进个性功能突出的中高档服务品牌，不断拓展居民的“衣食住行闲”服务， 提高消费丰富度，逐步建成消费者、经营者及政府三方满意的“百 姓精品店”。
目前，邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的 领先优势，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1 + 1” 一主三副的品牌群格局金邻里中心同时，南京、温州、上海等地的一些开发商纷纷提出合作加盟邻里中心的愿望，全国更多的企业、开发区希望复制园区邻里中心的成功经验2008年1月，邻里中心与“三顾茅庐”的万 科达成战略合作；2月，注册成立了全资子公司一江苏省苏宿邻 里中心开发有限公司，负责开发运营苏宿工业园区规划的4个邻 里中心；3月，成功进行股份制改革……从品牌输出到资本输出, 从品牌经营到资本运营，邻里中心的企业规模化和早日上市的发■ ■*GFC・H仙四rrK.it-3*nuj-u Bnun J 1 1--• ||車-?丑9輻HIttH fljr刁具 -盘fflift5 /12三、邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴随着五矿产业园示范区战略实施不断深入，商住用地开发及 其配套住宅、商业项目启动势在必行鉴于五矿产业园拥有近3 平方公里的商住用地面积和工业新城的战略目标，建议公司借鉴 邻里中心的成功经验，指导和促进园区商住用地开发经验一：科学规划、有序发展统一规划、有序发展是邻里中心开发的主要法则。
五矿产业 园由裕廊国际完成了园区总体规划和一期控制性详细规划，但并 未完全解决商住用地开发的指导性规划因此，公司计划于今年 完成商住区的城市设计工作，建议公司在此次规划设计中引入邻 里中心的发展模式，以市场需求作为功能定位，确立五矿产业园 的基本商业业态经验二：政府支持、市场运作邻里中心在苏州工业园发展初期，得到了当地政府强有力的 支持，尤其是对于公益性的部分，如前 3 个邻里中心的免费阅览 室，从图书购置到人员工资，都是政府给予财政补贴，为邻里中 心的成熟和发展奠定了良好基础经验三：战略合作、快速发展五矿产业园以企业为主导开发园区，比苏州工业园启动初期 面临的任务更艰巨，因此，需要公司能够联合外部战略合作伙伴， 共同加快园区商业项目的开发建设，以更好更快地聚集商气、人 气附件一：邻里等级的公共设施的规划参数在新加坡，一个邻区含4，000－7，000户在苏州一个邻里含 10，000户，是中国规划设计规范中居住区的下限，因为为比新加坡 的邻区大，所以在邻里一级的公共设施的配制主要是根据中国现划设 计规范（参阅下表）公共设施规划标准（每一人口）每处建筑 地面积（平方米）每处用地面积（公顷）附注商业：邻里/商业中心每邻用一个一4.40• 400米服务区/范围，含2.5公顷商业用地与1.9公顷备用 地合其它设备。
•邻里中心将设在4 0 0米服务 范网覆盖下的地方；可与住宅 合并设置肉类/疏菜市场*邻里/商业小中心每邻甲个150050000.2教育：托几所1： 5, 000500一托儿所可设置在居住大楼第一层幼儿园1： 7, 500一0.20幼儿园服务半径300米小学1： 9, 600一1.50每所小学24班，服务半径500米中学1： 14, 500一2.40每所中学30班，服务半径1000米团体/机构诊疗所*@社区活动/文化中心 *@邮政所*@每邻里一个每邻里一个每邻里一个250050001000.40.4在邻里小中心内设50m2小诊疗所包括青年和乐龄中心在邻里小中心内 设200m2的义化中心政府办事处每邻里一个1000行政办事处*每邻里一个9000.4派出所*产业与公用事业管理 与维修办事处*其他办事处*每邻里一个每邻里一个1800500公园和康乐邻里公园每邻里一个运动场每邻里一个一2.00—3.001.00其他备用地、每邻里一个0.50其中0.5公顷位于邻里中心，另有1.0公顷可位于其它居住用地内表5 — 3：邻里等级的公共设施规划参数注：(a) *设在邻里中心(b) @邻里小中心应含有的设施(C)假设总人口中，有45, 000单身工人10, 000外国专家，其余人口为 445, 000。
幼儿园、小学和中学的数量是以445； 000人口为依据小学生占此 人口的10%；中学生占93%附件二：邻里中心的副品牌及其产品辔邻里假日酒店(一) SC证I药驳卜氏心卅HOTEL邻里假日酒店是苏州工业园区邻里中心发展有限公司投资建设 的连锁酒店2004年5月，伴随着邻里中心师惠大厦的开业，园区 首家中档经济型酒店师惠邻里假日酒店开门迎客酒店按四星级标准建设，位于园区CBD中央商贸区中心地带，毗 邻静谧如画的金鸡湖，距市中心仅十分钟车程拥有标准房、商务房 及豪华商务房共62间，为园区众多商务客人和居民提供了更多元化 的选择与高端酒店形成了错位经营，填补了园区的市场空白2006年12月，邻里假日酒店在园区二期开发区，金鸡湖东玲珑 街58号开出第二家连锁店玲珑邻里假日酒店酒店设备先进，装潢 现代，设施完善，尽显现代酒店的舒适氛围和悠闲旗帜，拥有标准房、 。