二十一、租赁二十一、租赁 cpacpa 讲义讲义二十一、租赁（一）与租赁相关的几个基本概念1.租赁期指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内2.租赁开始日指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额3.租赁期开始日指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认4.担保余值就承租方而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值5.未担保余值指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值6.最低租赁付款额如果租赁合同没有规定优惠购买选择权：最低租赁付款额=租金+承租人或与其有关的第三方的担保额+租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的任何应由承租人支付的款项。
如果租赁合同规定了优惠购买选择权：最低租赁付款额=租金+承租人行使优惠购买权而支付的任何款项7.最低租赁收款额最低租赁收款额=最低租赁付款额+与承租人和出租人均无关的第三方的担保额8.初始直接费用租赁协议签订中发生的律师费用、手续费等二）租赁的分类1.分类原则根据与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否归属于承租人，可以将租赁分为：（1）融资租赁与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于承租人（2）经营租赁与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人2.具体原则只要满足以下标准之一的即可确认为融资租赁，否则应认定为经营租赁（1）租赁期届满，租赁资产的所有权归承租人（2）承租人有非常优惠的购买选择权（3）在该设备不是忒旧的前提下（即用过的期限要≦全新使用期的 75%）：租期占≧尚可使用期的 75%（4）在该设备不是忒旧的前提下（判断标准同前）：就承租人而言：最低租赁付款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90%注：此折现率有三种选择：首选出租方内含报酬率；再选合同约定利率；最后选同期银行贷款利率就出租人而言：最低租赁收款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90%注：此折现利率只能选择出租方内含报酬率。
此标准是想证明一点：融资租赁本质是承租方分期付款买设备5）租赁资产是为承租人特制的租赁分类中需注意的问题：①承租人和出租人均应在租赁开始日对租赁进行分类②原则上，承租人和出租人对同一租赁所划归的类型应当一致要点提示】如何区分融资租赁与经营租赁是测试的重点三）经营租赁的会计处理项 目承租人的会计处理出租人的会计处理租赁资产的所有权无有租赁固定资产的折旧无属正常固定资产的折旧处理租金处理分摊方法按直线法或其他方法分摊入租期如果存在免租期和出租人的代垫费用应以扣除了代垫费用后的租金余额在包括免租期在内的整个租期内分摊入各期费用（或收入）会计分录1.承租人预付租金借：长期待摊费用贷：银行存款 借：银行存款贷：应收账款 2.每期认定租金费用或收益时借：制造费用管理费用 销售费用 贷：长期待摊费用 银行存款 借：应收账款银行存款 贷：租赁收入 3.初始直接费用的会计处理借：管理费用贷：银行存款 4.或有租金的会计处理借：财务费用贷：银行存款 借：银行存款贷：租赁收入 【要点提示】重点掌握经营租赁时租赁双方损益额的计算及科目归属四）承租方融资租赁的会计处理1.租赁开始日的会计处理（1）会计分录借：固定资产――融资租入固定资产（按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的折现值较小者为资产入账价值）未确认融资费用（倒挤认定，本质上是待摊的利息费用）贷：长期应付款（最低租赁付款额）（2） 折现利率的选择顺序①出租人的内含利率，即在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。
②合同约定利率③同期银行贷款利率2.初始直接费用的会计处理借：固定资产贷：银行存款3.未确认融资费用在实际利率法下的分摊利率选择会计分录如果当初的融资租赁资产的入账价值用的是折现值则折现率即为分摊利率如果当初融资租赁资产的入账价值用的是租赁资产的公允价值而不是最低租赁付款额的折现值，则需重新计算未确认融资费用的分摊利率，该利率应使得最低租赁付款额的折现值恰好等于租赁资产的原公允价值借：财务费用贷：未确认融资费用 4.或有租金的业务 入账时间会计分录实际发生时入账借：销售费用（以销售百分比、使用量等依据的）财务费用（以物价指数为依据计算的） 贷：其他应付款或银行存款 5.融资租入固定资产的折旧处理 租赁资产的折旧处理折旧政策折旧期间会计分录视同自有固定资产来处理其折旧，需注意的是，应提折旧额的计算：如果能合理推断出租赁资产归承租人所有如果无法合理推断出租赁资产归承租人所有等同于自有固定资产如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保如果不存在承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值的担保按尚可使用期限来计提折旧按租期与尚可使用期孰低原则来认定折旧期间应提折旧额=固定资产的入账价值-担保余值+预计清理费用应提折旧额=固定资产的入账价值-预计残值+预计清理费用6.租赁期届满时 承租人返还租赁资产承租人留购租赁资产存在承租人担保余值借：长期应付款累计折旧 贷：固定资产----融资租入固定资产 借：长期应付款--应付融资租赁款贷：银行存款 同时： 借：固定资产---自有固定资产贷：固定资产---融资租入固定资产 不存在承租人担保余值借：累计折旧营业外支出（如果尚存净残值时） 贷：固定资产---融资租入固定资产 7.履约成本的会计处理借：制造费用管理费用贷：银行存款（五）出租方的会计处理 1.租赁开始日的会计处理借：长期应收款－－应收融资租赁款（最低租赁收款额）未担保余值贷：融资租赁资产（原账面价值）银行存款（初始直接费用）未实现融资收益（倒挤认定，本质是待转的利息收益）营业外收入（租出资产的公允价值大于账面价值的差额，反之记“营业外支出”的借方）2.未实现融资收益在实际利率法下的分摊利率选择会计分录只能选择出租人的内含报酬率借：未实现融资收益贷：租赁收入 3.或有租金的业务入账时间会计分录实际发生时入账借：应收账款或银行存款贷：租赁收入――-融资收入 4.租赁期届满时 承租人返还租赁资产承租人留购租赁资产存在担保余值不存在未担保余值借：融资租赁资产贷：长期应收款－－应收融资租赁款 如果收回的价值低于担保余值而应向承租人收取的损失补偿金：借：其他应收款 贷：营业外收入 借：银行存款贷：长期应收款－－应收融资租赁款 如果还存在未担保余值还应：借：营业外支出 贷：未担保余值 存在担保余值同时存在未担保余值借：融资租赁资产贷：长期应收款－－应收融资租赁款 未担保余值 如果收回的价值扣除未担保余值后的余额低于担保余值而应向承租人收取的损失补偿金：借：其他应收款 贷：营业外收入 存在未担保余值不存在担保余值借：融资租赁资产贷：未担保余值 不存在担保余值也不存在未担保余值出租人无需做会计处理，只需作相应的备查登记5.长期应收款－－应收融资租赁款的坏账计提（1）计提坏账准备的基础：应收融资租赁款减去未实现融资收益后的差额部分（本质上就是此债权目前的实际价值）（2）除此之外，其余会计处理等同于普通应收款项的坏账处理。
6.未担保余值增加或减少的会计处理（六）售后租回业务 1.承租人的会计处理方 式当初售价与资产账面价值之差分摊标准归属方向“递延收益”的分摊期以融资租赁方式租回用“递延收益”来表示折旧进度调整折旧费用折旧期以经营租赁方式租回在确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当记入当期损益如果售后租回交易不是按照公允价值达成的，售价低于公允价值的差额应计入当期损益；但若该损失将由低于市价的未来租赁付款补偿的，应将其递延，并按与确认租金费用相一致的方法分摊于租赁期；售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在租赁期内摊销2.出租人的会计处理（1）在购入租赁资产时：借：融资租赁资产贷：银行存款（2）出租的处理等同于普通租赁。