房屋因“凶宅”之名而致贬值的承担 民法案例论文第五篇：房屋因"凶宅";之名而致贬值的承担 关键词："凶宅";; 纯粹经济损失; 损害; 损益相抵; On the Devaluation of Houses Caused by "Haunted House"Starting from Existing Cases TAO Xinming Institute of Civil and Commercial Code, Central South University of Finance, Economics and Law Abstract："Haunted House";cases occur from time to time. Theorists and practitioners pay more attention to the recognition of the concept of "Haunted House", the definition criteria and the effectiveness of the contract. Little attention has been paid to the devaluation of houses caused by "Haunted House". Based on legal hermeneutics, the fact that the "Haunted House" happened can be regarded as a tort, and the resulting house depreciation is the damage of tort. The responsibility and share of tort liability should be determined by investigating the "causal force" of the case. In litigation, judges should determine the depreciation amount at their discretion when they still lack the evaluation report of a professional appraisal agency,but they should not absolutely deny the opinions of intermediaries. Houses appreciate because of "Haunted House", and their appreciation benefits are attributed to the owners of the houses. 一、引论 法律系地方性知识。
于国人而言，"安其居，乐其俗";实属核心追求略具讽刺的是，房价高涨的今天，房子的重要性似乎更甚过往对于房屋买卖，人们具有天然警惕与审慎：房屋之开发主体、所处地段、周边环境、房屋质量、房屋历史等因素尤为买方所重视 近年来，房屋买卖、租赁实践中偶有"凶宅";出现，当事人之权利义务于实务处理中存有模糊之处，既有案例对于"凶宅";房屋性质认定存在截然相反的面向民法学界对"凶宅";的关注研究始于新世纪，近三年来研究渐成体系纵览既有研究文献，学界对于"凶宅";的关注集中于承认"凶宅";与否[1]、认定标准[2]、"凶宅";买卖、租赁过程中房屋出卖一方之信息披露义务[3]、"凶宅";问题之规制路径[4]等此自维护交易安全，保障交易相对人之利益而言，意义重大，值得探讨然而对于房屋所有人而言，房屋因"凶宅";之名在交易市场上遭受贬值，甚至无人"接盘";，其所受不利是否只能"自认倒霉";？或他人承担之？对此学界几无讨论笔者自"北大法宝";"无讼";等案例数据库，以"凶宅";为关键词进行检索，于所得案例中全文检索"贬值";，排除重复案例、同院多判、说理粗糙、名不副实者，共得17则切题之例见表1) 基于此，本文选择与法律更具亲缘性的司法审判入手，总结审判实务态度，结合学理分析，试图归纳房屋因"凶宅";之名而致贬值之承担，以求为审判实践提供智识参考。
二、案例检视与分析 （一）"凶宅";概念承认与否？ "凶宅";系俗称，非法律概念我国法律对此定义及规范阙如台湾地区《不动产委托销售契约书范本》附件《不动产标的现状说明书》第11项将凶宅定义为"建筑改良物（专有部分）于卖方产权曾发生凶杀或自杀致死亡之情事,即非自然死亡情形";[5] 在确认"凶宅";概念的审判实践中，法院认定"凶宅";时多着眼于"非正常死亡";"非自然死亡";之要素..1在不承认"凶宅";的审判实践中，法院基于其属"迷信";"唯心主义";..1而生，不予认之在对"凶宅";持回避态度的审判实践中（如表1所列），法院即使未提及"凶宅";，但自其说理部分观之，仍采"凶宅";概念之内核，即发生过"非正常死亡";之房屋确有影响居住者之主观感受综而观之，大多数审判实践认可"凶宅";之概念，认为其符合国人传统风俗，与人们"趋吉避害";之心理追求契合，且自交易实践而言，"凶宅";之市场价值较之同等或相近房屋（或同屋之前的）价格确有降低，而后者客观使用功能等可资考量、量化之部分与"凶宅";几无差异，很难解释此系非心理因素以外之影响源所致至于是否可仿效台湾地区，将"凶宅";入规范，则非本文要探寻之题。
表1 检索得切题案例 （二）"凶宅";认定标准探微 承前所述，审判实践中法院多以"非正常（自然）死亡";作为判断"凶宅";的核心要素所谓"非正常死亡";，即非属依正常规律导致的死亡，其系客观判断，不应有当事人主观认知介入之[6]如家中老人因病去世或自然离世即属正常死亡有学者强调"非正常死亡";需由人为因素所致方可认定"凶宅";之属性本文对此不予苟同"正常死亡";与"非正常死亡";于逻辑层面系一对周延概念，所有死亡情形可涵盖其中，故认定"正常死亡";即可由反面推之"非正常死亡";之意"正常死亡";亦即"生老病死";，此系自然规律，因此生理原因之死亡属正常死亡自此观之，凡有违自然规律而死亡的，均为非正常死亡，当中除人为因素外（如他杀、自杀），意外事件（突发火灾等）亦在其中..2因此，除人为因素致非正常死亡外，意外事件类致非正常死亡亦可认定"凶宅";之属性此外，德国法上"理性平均买受人";之概念可资借鉴，可依此于个案中辅助认定 另，空间因素亦为考量因素据前文台湾地区关于"凶宅";之界定限于"专有部分";，言外之意即发生于其外之非正常死亡事件不得作"凶宅";认定原因，如"卜津案";中死者系自案涉房屋阳台跃下跳楼自杀，死亡地点非案涉房屋之内。
若此案发生于台湾地区，案涉房屋似难认定为"凶宅";，但北京市石景山区人民法院对此认为死者系"自房屋中跳楼自杀";"该非正常死亡与房屋存在较大的联系";，并"进而影响一般大众对该房屋的评价";本文认为，认定"凶宅";之属性不可一概排除屋外空间非正常死亡，只要此非正常死亡与房屋存有较为密切之联系，即可认定之 除却如上房屋因某些客观事实发生而成"凶宅";外，因某人恶意广布谣言而使一定的地域、人群范围内相信某房屋为"凶宅";的情况亦可能存在舆论的力量不容小觑于此情形，房屋所有人恐百口难辩当然，房屋所有人因此而致财产损失（甚至可能有精神损失）需径直向谣言散布者，即侵权责任人主张损害赔偿 还有一类"凶宅";系房屋因处于特定环境下而成，如该楼盘建于一片曾用于旧时死刑执行场之上，或系疫情爆发后之废弃医院拆除后而建新楼多数人可能认为居住于此并不吉利而心生惶恐这一区域的房屋价值相较于相同或相近条件下的房屋价值而言较低，但就"凶宅";有关交易而言，无论是兴建楼盘之开发商，抑或购买房屋之买房人，其原本并未拥有"凶宅";之财产，更无贬值一说换言之，开发商在取得土地时自会考虑相关因素，从而予以权衡，而后以可接受价格取得；买房人亦考虑如此因素，与出卖房屋一方展开价格谈判，以可接受价格购之；若其日后用于租赁，其自应于购房时知晓租赁收益低于市场普通价格水平。
故而无"贬值";承担的探讨必要 （三）"凶宅";与房屋贬值之因果关系 因果关系系解决损害赔偿之关键一个人对其应承担之损害赔偿必以其对该损害存在联系之基础上[7]据前所述，成为"凶宅";后之房屋与在此之前并无物理功效之差，充其量可将因非正常死亡事件发生所致房屋结构、屋内家具、装潢等损害作贬值原因认定，然实践中房屋所有人一般会重新装潢、更换家具，以恢复原样，此时房屋的使用功能恰如先前（甚至因为重新装潢、更换家具而功效增加）唯有"凶宅";属性之产生使之贬值 我国理论界与实务界多接受相当因果关系理论作分析处理案件之工具这种以一般人之社会经验及认知水平为核心判断标准的认定方法更为灵活，符合社会期待国人"趋吉避凶";当属无需证明，亦无法证明其追求，而自所处社会环境及既有社会经验可得感受；上开案例法院之说理亦可印证..1这一结论可以"反证验证法";（But for）和"剔除法";（Elimination）验证因此，因"凶宅";而致房屋贬值系客观存在的，二者存在因果关系 （四）房屋贬值性质认定经营风险、纯粹经济损失抑或损害？ 在确认"凶宅";属性与房屋贬值间具有因果关系后，下一步需认定的即为该贬值之性质，因为其决定了贬值之承担及方式。
对此，有经营风险..2、纯粹经济损失[8]、损害..2三种观点 本文认为，对这一问题的讨论不可一概而论，而应以致"凶宅";原因不同作类型化区分，即因房屋所有人自身或其家庭成员原因与房屋所有人自身或其家庭成员以外之人而致房屋变为"凶宅";前者如房屋所有人之家庭成员于家中自缢，后者如房屋租赁之承租人于屋内为他人所杀就前者而言，因此所致房屋变为"凶宅";进而所致损失应由房屋所有人自己承担，"意外让所有权人倒霉";况且，实践中几乎不可能出现同为一家人情况下房屋所有人向死者继承人索要赔偿之请求，如家中"爷爷";为房屋所有人，"爸爸";自缢而亡，"爷爷";向"妈妈";索赔如此理解，自无障碍 于后者而言，房屋贬值性质认定方十分必要本文认为，经营风险说不可取"风险";一词之内核系不确定性，即可能发生之危险或不利益现代社会已成风险社会[9]房屋因"凶宅";而受贬值固然可被理解为"风险";之一种，然此自最广义而言之，因为后者几乎可囊括所有不利益结果，于案件处理而言并无实益而就狭义风险而言，其应分讨论领域，如合同法视域下的"风险";可理解为非归责于债务人之原因的给付不能[10]本文论题下的经营风险应侧重理解"经营";二字，对于"风险";仅需把握其"不确定性";之内核即可；申言之，诸如房屋所有人是否得成功出卖、出租房屋，或出租后租金是否得顺利收讫，或出租后租金之市场价猛涨数倍等。
出租或出借予他人之房屋发生"非正常死亡";进而成为"凶宅";导致贬值，这一过程确有不确定性，但其与"经营";实难挂钩若此，则开门做生意的路边小店内发生恶性凶杀案，进而对其生意造成影响，此亦经营风险？此外，"经营风险";这一提法无法解释出借房屋后该房屋因"凶宅";而贬值之认定 那么可否以"意外事件";解释之？所谓"意外事件";是指非因当事人的过错，而因当事人意志之外的原因而偶然发生的事故[11]其在学理被认为系侵权之免责事由。