第三节 房地产规划 -- 建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念建设用规划管理， 是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、 镇规划区内建设项目用地提供规划条件， 确定建设用地定点位置、 面积、 范围、 审核建设工程总平面， 核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称根据 《城乡规划法》 第三十七条和第三十八条的规定， 建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序，城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核， 核发建设用地规划许可证建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地， 即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地，与《城乡规划法》 第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念 第四十二条规定： “城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可 ”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地 当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点二、建设用地规划管理的任务建设用地规划管理主要任务是：1 ．有效控制各项建设合理使用规划区内的土地，保障规划实施2 ．节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹和协调发展3 ．综合协调各方面关系，提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益4 ．依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划――――――――――――――――――――三、建设用地规划管理的审核内容建设用地规划管理应当遵循《城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条和第四十二条、 第四十三条的有关规定。
根据法律规定， 划分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目与以出让方式提供国有土地使用权的建设项目分别对待的审核内容1 ．划拨用地审核内容对于划拨用地的规划审核内容，主要为：(1) 审核建设用地申请条件经国家规定由有关部门批准、核准、备案的建设项目，建设单位应持申请建设用地规划许可证的各种文件、资料、图纸，包括批准、核准、备案文件，建设项目选址意见书、建设工程总平面设计方案，填写建设用地申请表， 向城市、 县人民政府城乡规划主管部门提出用地申请， 城乡规划主管部门应首先审查各种文件、资料、图纸、表格是否完备，是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求2) 提供规划条件城乡规划主管部门受理建设用地申请后，应依据控制性详细规划对建设用地提出规划条件，包括土地使用规划性质、土地使用强度( 包括建筑密度、建筑高度、容积率等) 、基地的主要出入口、绿地比例以及紫线、蓝线、绿线、黄线的界限等，以供建设单位调整、修改和确定建设工程总平面没、r计方案3) 审核建设工程总平面依据控制性详细规划所提供的规划条件，审核建设工程总平面，确定建设用范围、面积等，以便核发建设用地规划许可证根据《城乡规划法》第三十七条的规定： “建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地， 经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
”2 ．出让地块审核内容对于出让地块的规划审核内容，主要为：(1) 提供规划条件在国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、 公共设施的配置原则等相关控制指标和要求， 提出规划条件， 作为国有土地使用权出让合同的组成部分 《城乡规划法》 第三十九条规定： “规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效 ”(2) 审核建设用地申请条件签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请领取建设用地规划许可证 城乡规划主管部门应审查其各种条件、 资料、 图纸等是否完备， 是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求 同时， 对国有土地使用权出让合同中规定的规划条件进行核验，是否符合城乡规划主管部门在地块出让前所提供的规划条件3) 审核建设工程总平面根据经核验确认的国有土地使用权出让合同中所附的规划条件， 审核建设用地的位置、 面积及建设工程总平面图， 确定建设用地范围， 以便核发建设用地规划许可证 建设单位在取得建设用地规划许可证之后，方可向有关部门申请办理土地权属证明。
《城乡规划法》 第三十九条规定： “对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的， 由县级以上人民政府撤销有关批准文件 ”四、建设用地规划管理的行政主体根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的行政主体是城市、 县人民政府城乡规划主管部门 市、 县城乡规划主管部门建设用地规划管理中的主要职责为：1 ．提供规划条件市、 县城乡规划主管部门应在国有土地使用权出让前， 依据城市、 镇总体规划和控制性详细规划，结合该用地所处环境的客观条件要求及有关部门的意见，经过法定程序，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件对于以划拨方式提供国有土地使用权的建设用地， 在受理建设用地规划许可申请后， 也应提出规划条件2 ．受理建设用地申请当划拨用地的建设项目经有关部门批准、 核准、 备案后； 当出让地块的建设项目签订国有土地使用权出让合同后， 市、 县城乡规划主管部门核查建设单位报送的有关各种文件、 资料、 图纸及其建设用地申请表等， 决定是否受理建设用地规划许可的申请3 ．审核建设用地项目受理建设用地规划许可的申请后， 市、 县城乡规划主管部门应依法在一定的时间内经过建设用地规划管理审查程序和工作制度， 对建设用地项目的申请及有 关事项、条件、内容等进行规划审核，提出规划审核结论。
4 ．核发建设用地规划许可证市、 县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、 条件、 内容和建设工程总平面进行规划审核后， 确认建设用地位置、 面积、 允许建设的范围和有关控制指标及要求， 对于具备相关文件并且符合城乡规划的建设用地项目， 核发建设用地规划许可证对于不符合法定要求的建设用地项目，说明理由，给予书面答复五、建设用地规划管理的程序根据 《城乡规划法》 第三十七条和第三十八条的规定， 建设用地规划管理的程序根据国有土地使用权取得方式的不同，分为两种情况分别依法进行1 ．申请1 1) 以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地，建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后， 并经有关部门批准、 核准建设项目可行性研究报告之后， 建设单位可向有关市、 县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，同时报送建设工程总平面设计方案2 2) 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，地块出让前，城乡规划主管部门应提供规划条件， 作为国有土地使用权出让合同的组成部分； 签订出让合同后， 建设单位可向市、 县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请3 ．审核城乡规划主管部门对于建设用地申请， 主要是先后进行程序性审核和实质性审核。
一是程序性审核，即审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备， 是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求 二是实质性审核， 即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实 ( 核验 ) ， 然后审核报送的建设工程总平面图， 确定建设用地范围界限和面积等， 对建设用地申请提出审核意见4 ．核发建设用地规划许可证城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料， 经审核后符合城乡规划要求的，向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件根据《城乡规划法》第三十八条规定： “城市、 县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件 ”对于不符合城乡规划要求的建设用地项目， 不得发放建设用地规划许可证， 但要说明理由， 给予书面答复・有关部门批准、核准、备案文件用地申请以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目行政许可•领导签£,核发歹图10— 1划拨用地的建设用地规划管理程序•依据控制性详细规划提供规作为地块出让合同的组成部分地块出让前图10—2出让地块的建设用地规划管理程六、建设用地规划管理的几点说明1 .规划条件规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。
它是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方 案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则它强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障规划条件一般包括规定性（限制性）条件，如地块位置、用地性质、开发强度 （建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等）、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等； 指导性条件， 如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等规划条件是依据控制性详细规划提出的 城乡规划主管部门应根据城市、 镇总体规划加强控制性详细规划的编制和审批，以便为及时提供规划条件打好基础根据《城乡规划法》第四十三条规定： “建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请变更内容不符合控制性详细规划的， 城乡规划主管部门不得批准 城市、 县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
”这就强调了规划条件的重要性和严肃性2 ．建设工程总平面图建设工程总平面是由建设单位报送的依据建设项目本身发展建设的功能需要和规划条件要求对建设用地作出的综合布局安排 经规划确定的建设工程总平面是建设工程定位和设计的依据 在建设用地规划管理过程中， 建设项目的建设用地范围主要是通过审核建设工程总平面来确定的建设工程总平面一般包括城乡规划主管部门提供的用地红线， 用地边界折点坐标，相邻道路红线和道路名称、宽度、主要出入口位置，本建设工程与周边现状建筑、 规划建设的相对关系和间距， 本建设工程与周边现状建筑、 规划建设层数、 性质及高度， 拆迁范围和应拆除的建筑设施， 需要标注的紫线、 绿线、 蓝线、黄线界限等同时，应列出用地平衡表、配套设施明细表、建筑面积明细表和其他技术指标并应标注指北针和比例尺3 ．建设用地规划许可证建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法确认其建设项目位置、 面积和用地范围的法律凭证 核发建设用地规划许可证是 《城乡规划法》 赋予城乡规划主管部门实施规划行政许可的权限 有没有、 按没按建设用地规划许可证使用国有土地是区别合法用地与非法用地的分水岭 《城乡规划法》 第三十七条规定：“建设单位在取得建设用地规划许可证后， 方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
”第三十九条规定： “对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的， 由。