鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告编制单位：恩施州工程咨询公司第1章 申报单位及项目概况 41. 1项目申报单位概况 41. 2项目概况 6第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析 102.1发展规划 102. 2产业政策 122. 3行业准入 142. 4项目建设必要性 15第3章 资源开发及综合利用分析 163.1资源开发方案 163. 2资源利用方案 163. 3资源节约措施 17第4章 节能方案分析 184.1用能标准和节能规范 184. 2能耗状况和能耗指标分析 194. 3节能措施和节能效果分析 22第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 255.1项目选址及用地方案 255. 2±地利用合理性 265. 3征地拆迁和移民安置规划方案 27第6章 环境和生态影响分析 276.1环境和生态现状 276. 2生态环境保护措施 316. 3地质灾害影响分析 326. 4特殊环境影响 32第7章经济影响分析 327.1基本财务数据 337. 2财务评价 357. 3不确定性分析 367. 4行业影响 387. 5区域经济影响 387. 6宏观经济影响 397. 7经济影响的具体表现 39第8章 社会影响分析 418.1社会影响效果 418. 2互适性分析 428. 3社会风险分析 43第9章 主要风险及应对措施 449.1主要风险综述 449. 2风险影响程度 449. 3风险应对措施 47第10章主要结论和建议 4910. 1主要结论 4910. 2 建议 50附件： 501、 县规划局《建设项目规划意见》（鹤规意字［2012］ 027号） 502、 县国土局《关于鹤峰华龙半岛商住楼开发建设项目用地预审意见的函》（鹤国土资函［2012］ 40 号） 503^环境影响评价意见 504、 企业法人营业执照 505、 组织机构代码 506、 房地产开发企业暂定资质证书 507、 鹤峰县人民政府华龙半岛综合开发建设项目协议书 508、 股东投资决议 509、 相关指标调整会议纪要 5010、 国有建设用地使用权出让合同（鄂ES （HF） -2012-00009） 5011、 验资报告（恩施兴亮点设验C字［2012］第001号） 5012、 鹤峰华龙村置业有限公司章程 5013、 项目效果图 50鹤峰华龙半岛商住楼开发项目申请报告第1章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位1.1.1项目申报单位鹤峰华龙村置业有限公司。
成立时间：2012年1月11日；工商登记代码：422828000013026；公司地址：鹤峰县容美镇沿河路157号；法定代表人：刘晓顺；公司类型：其他有限责任公司；注册资本：人民币2380万元；经营范围：酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料的销售、 门诊部、疗养院的筹建公司概况：公司现有员工43人，其中大专以上学历者19人，已 投入资金6000多万元用于土地收储、项目前期的“三通一平”和鹤 峰华龙半岛开发的相关前期工作等1. 1.2股东构成、股权结构比例公司股东为两个，分别是自然人刘晓顺，企业法人恩施华龙村置 业有限公司股东刘晓顺，女，1967年生，大学文化，湖北鹤峰人，住湖北 恩施市东风大道55号，身份证号：422828196711016840首期出资 注册人民币238万元，股权占比10%股东恩施华龙村置业有限公司，地址湖北恩施市东风大道55号, 企业法人营业执照号：422800000012934,出资人民币2142万元，股 权比例为90%1. 1. 3恩施华龙村置业有限公司投资相关情况公司成立于2007年5月，注册资本为：12899万元，主要经营 酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。
在建项目有位于州 城施州大道机场路入口以东的按园林式仿古建筑群建筑风格设计的 五星级大酒店该项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方 米，总投资为6亿元人民币项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4 省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心 恩施华龙村置业有限公司隶属于恩施华龙集团，为其八大子公司之O1. 1.4恩施华龙集团投资相关情况华龙集团2011年公司总资产达到45. 1亿元，净资产19. 7亿元, 资产负债率为56. 3%华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，在全 州处于龙头地位华龙集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始 就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业、酒店业等项目的开 发建设，特别是近几年来在恩施州城进行的房地产项目开发及酒店、 非营利性民营医院项目建设方面取得的经济、社会效益十分明显，个 人在房地产、酒店、非营利性民营医院项目的策划、建设方面思维敏 捷前沿，决策、建设、管理经验非常丰富目前公司正在开发的房地 产项目用地1000亩，建筑面积110万nf还将探索投资180亿元在 湖北来凤县建龙凤新区，进一步拓展酒店、物流中心、会展中心、写 字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等投资开发内 容。
1. 2项目概况1.2.1项目建设背景县域经济实力不断增强：2011年县域生产总值304330万元， 人均15213元，比上年增加2033元，扣除价格因素同比增长15. 3个 百分点全县民营经济实现增加值191027万元，占县域生产总值的 62. 8%,比上年提高1.3个百分点近年来，随着工资改革制度的不 断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，鹤峰县城镇居民工资性收 入不断增长，投资能力进一步增强城镇居民可支配收入稳步增长：2011年，鹤峰县人均城镇居民 可支配收入12929元，比上年增加1723元，增长15.4%农村居民收入大幅提高：2011年农村居民纯收入达到4116元， 较上年增加783元，增长23. 5%o金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额 325083万元，比年初增加59245万元，增长22. 3%,其中居民储蓄存 款余额195736万元，比年初增加24925万元，增长14. 6%居民投资理财意识不断增长：随着国际金融危机影响进一步加 大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国 债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式鹤峰容美镇商住房现有供给量及结构情况：鹤峰县自2005年以 来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花 园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建 筑面积170990平方米。
城区内共有房改房、企业改制资产处置房、 私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余 套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天 下等1819套现有各类房屋总量10345套2005-2011鹤峰建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计1026170990鹤峰容美镇商住用房未来供给量及结构情况:鹤峰未来一年内商住房供给来源共1696套，面积20. 3万平方米其中：保通新城C栋100套，面积1.2万平方米恒海观天下1400套，面积16. 8万平方米容阳半岛196套，面积2. 3万平方米鹤峰容美镇其他替代性产品供给量情况:鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套其他公租房100 套鹤峰容美镇住房市场价格情况：商住房：2006年鹤峰商住房850元/平方米，2011年鹤峰商住房 1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14. 5%o租赁房：2006年鹤峰租赁房2200元/套•年（60平方米）,2011 年鹤峰租赁房3000元/套•年（60平方米），5年间租赁房价格平均 增长6. 3%o商用房：2006年鹤峰商用房4500元/平方米，2011年鹤峰商用 房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14. 8%o1. 2.2建设地点鹤峰县容美镇杨柳潭新区（老屋场）。
1. 2. 3建设年限项目建设年限为2年，自2012年7月开工到2014年6月投入使 用1.2.4建设内容及建设规模拟建商住楼八栋，其中：1、2、3号楼均按27层设计，楼高为 86. 6米；4号楼按26层设计，楼高为83. 8米；5、6号楼按23层设 计，楼高为72. 5米；7、8号楼按26层设计，楼高83. 8米1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房其主要经济技术指 标如下：1、项目规划总用地面积21603. 10 m2,建筑占地面积为12441. 60 nf,总建筑面积（含地下）143795. 20 nf,其中：地上建筑面积 122192. 10 m2,地下建筑面积 21603. 10 m2o2、 商业建筑面积18978.00 m2,居住建筑面积103214. 10 m203、 停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500 个4、 居住户数854户5、 居住人数：2989 A-6、 建筑密度：58%；容积率：5. 65O7、 绿地率25%1.2.5投资规模、资金筹措方案项目总投资29260. 94万元，其中：开发产品成本费用22577. 65 万元，固定资产投资3844. 41万元，经营成本2838. 88万元。
资金来源：企业资本金一年内增加到8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款11963. 79万元1.2. 6主要财务指标主要财务指标表销售收入40847. 2总成本29260. 94所得税前净现金流量16159. 04所得税2896.56土地增值税612.71税后累计净现金流量13262.48财务内部收益率10000税后累计财务净现值（i=15%）10562.45税后利润8689.69税后全投资利润率29. 7%税后资本金投资利润率115. 78%资产负债率92. 97%第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2. 1发展规划2. 1. 1国民经济和社会发展总体规划“十一五”以来，鹤峰县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对 更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题， 成功战胜突如其来的疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快 速健康发展的好势头全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速、 综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放 步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了 “十一五” 计划各项目标任务十二五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略 机遇期。
随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开 放的新阶段经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加 快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步 日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制 不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地 区崛起的战略，为实。