第八章 土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分土地增值税既可以出客观题型，经常出计算题，也可以与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题二、本章新增或新变化的主要考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法计算利息扣除例题计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%则该企业最多允许扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（万元）2.增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收例题单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元， 购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）A.314.7万元 B.359.7万元C.374.7万元 D.376.5万元【答案】C【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，计算扣除项目时三年零八个月可以视同为四年购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数营业税、城建税、教育费附加、印花税均可扣除。
该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）3.在土地增值税管理中增加核定征收率和预征率的规定（1）核定征收率 为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率2）核定预征率除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%三、本章重要考点真题及习题示例1.土地增值税征税范围属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产公益性的赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（7）开发的房地产转为自用（权属未变）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（8）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产【真题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。
2002年）A.赠与社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【真题单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A2.土地增值税应税收入与扣除项目的确定这是要求考生掌握的内容特别注意】第一，土地增值税应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入第二，从不同转让标的看扣除项目的差异新建房地产转让时可扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目存量房地产转让时可扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额；（4）与转让房地产有关的税金；（6）旧房及建筑物的评估价格第三，从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异1）房地产开发企业：印花税计入管理费，不能与其他税金一起扣除；单独转让土地的，不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠2）非房地产开发企业：不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠。
真题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）2005年）A.营业税，印花税 B.房产税，城市维护建设税C.营业税，城市维护建设税 D.印花税，城市维护建设税【答案】C【真题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 ）（2000年）【答案】【真题多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）2009年原制度）A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD3.土地增值税应纳税额的计算【真题单选题】2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。
2005年）A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元【答案】B【解析】销售收入=14000（万元）扣除项目合计=土地使用权费及开发成本4800 +房地产开发费用480010%+相关税金770+加计扣除费用480020%=4800+480+770+960=7010（万元）土地增值额=14000-7010=6990（万元）增值额与扣除项目比例=6990/7010=99.71%＜ 100%土地增值税税额=699040%-70105%=2445.50（万元）4.土地增值税的清算【真题多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（ ）2008年）A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的【答案】ABC【真题单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）2010年）A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目【答案】B【真题单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。
2007年）A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%【答案】A【例题计算题】某房地产公司在2011年将一建筑面积20000平方米的楼盘销售了90%，并进行了已售面积的土地增值税清算，扣除项目总金额4320万元2011年，销售其清算时未转让的房地产建筑面积1500平方米，取得销售收入1000万元，应缴纳土地增值税多少万元？ 【答案及解析】单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积单位建筑面积成本费用=4320（2000090%）=0.24（万元/平方米）扣除项目金额=15000.24=360（万元）土地增值额=1000-360=640（万元）增值额与扣除项目比例=640360=178%应缴纳土地增值税=64050%-36015%=320-54=266（万元）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
5.土地增值税的税收优惠【真题多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）2004年）A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD【例题多选题】下列项目中，按税法规定可以不征或免征土地增值税的有（ ）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被依法征用的房产【答案】CD【例题多选题】下列各项中，按税法规定可以不征或免征土地增值税的有（ ）A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【答案】ABD6.土地增值税的纳税地点【真题单选题】土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（ ）主管税务机关申报纳税。
1997年）A.分别向房地产坐落地各方的B.向事先选择房地产坐落地某一方的C.向房地产坐落地的上一级D.先向机构所在地人民政府缴纳，再向房地产坐落地上一级【答案】A四、跨章节知识点组合【真题计算题】某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。