余杭区物业管理服务收费管理实施细则第一条 为规物业管理服务收费行为， 维护物业管理单位 （以下简称物业公司） 和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康 发展，根据《中华人民国价格法》、 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《省物业管理服务收费暂行办法》、 《市物业管理条例》、 《市物业管理服务收费管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则第二条 本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服 务收费行为第三条 本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会 的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫 生、交通秩序、安全防和环境容貌等项目提供日常运行维护、 修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用第四条 区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导第五条 物业管理服务收费实行统一管理区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务 项目、服务质量、服务深度等因素确定第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外， 实行市场调节 价普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司与业主（业主委员会）协商确定，报本局备案实行市场调节价的为业主提供代办性、 特约性服务的收费（另有规定除外）由物业公司自行制定或与业主协商确定为正确引导市场，合理制定收费标准，区物价局每年公布一次参考性收费标准第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由区物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况， 制定收费等级评定标准、 基准收费标准和浮动幅度，每年一次向社会公布各小区的收费标准，由物业公司会同业主委员按区物价局公布的等级评定标准、 基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。
第十一条 收费等级和收费标准报区物价局确认收费等级一般每两年考评一次， 经考评与原评定收费等级有变化的 （超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定第十二条 对旧城区已建旧宅或新建零星住宅达不到物业管理服务收费考评标准，按区物价局公布的无等级收费标准确定第十三条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区，由区价格主管部门根据物业管理的实际情况，确定物业管理服务收费临时标准前期物业管理实行招投标的收费标准，由区物价局确定第十四条 普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：（一） 房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理围供配电、 给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、供热、管道燃气、公共照 明设施设备等日常运行、维修和保养；（二） 住宅小区的清洁服务：包括小区公共道路、公共场地及楼公共楼梯、走道、电梯 间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置等；（三） 公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理围绿化物的定期修剪、施肥、浇水、 治虫、适时补种等，保持环境优美；（四） 公共秩序维护和安全防：实施 24小时安全值班巡视制，负责管理小区公共安全秩序的维护；（五） 车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、 停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；（六） 住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司 部制度的建立健全，对违章、装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十五条 别墅、高层住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定第十六条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：（一） 管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；（二） 共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；（三） 绿化管理养护费；（四） 清洁卫生服务费；（五） 安全防服务费；（六） 物业公司办公和小区活动等费用；（七） 物业公司固定资产折旧费；（八） 利润；（九） 税费第十七条 实行物业管理的小区，未交付前的前期物业管理服务的费用，由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故未居住的房屋， 物业管理服务费按 70%缴纳,由开发建设单位或业主承担业主因故未居住超过一年（不含一年）以上的，物业管理服务费按全额缴纳第十八条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用 设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取具体的分摊办法由业主 委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服 务费外，不再分摊其他费用物业公司自用办公及生活用水、 用电、用气等费用，由物业公司承担，不得另向业主公摊。
物业管理人员不得无偿入住、占用管理区除物业管理用房以外的公共房屋第十九条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的， 必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按区物价局规定 的标准收取其他车辆的停放收费按有关规定执行第二十条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会（业主）签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务 物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会（业主）认可的，业主可以不支付费用第二十一条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过 12个月另有约定的从其约定第二十二条 已缴纳物业维修基金的住宅楼房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修（含中修）以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支物业维修专项资金 的收取、使用和管理按有关规定执行日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费 的组成未缴纳物业维修基金的住宅楼，维修更新费用由业主承担第二十三条 鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。
物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务容等项目，按受业主和价格主管部门的监督第二十五条 物业公司应建立健全财务管理制度物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、 法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、 共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用并将收入情况按规定每 6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督第二十六条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿第二十七条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和容相同的费用对于未经批准，擅自收费的行为， 业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉第二十八条 物业公司与业主发生价格纠纷的， 业主委员会应给予调解， 调解不成的, 可向价格主管部门申请调处未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉第二十九条 对违反本实施细则规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民国价格法》和《价格行为行政处罚规定》给予处罚第三十条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和实施细则按有关规定执行。
第三十一条 本实施细则由余杭区物价局负责解释第三十二条 本办法自2003年1月1日起施行以前本区有关物业管理服务收费的规定同时废止附件：余杭区普通住宅小区公共性物业管理服务基准收费表单位：元/建筑平方米收费等级评分等级收费标准浮动（满分100分）多层幅度甲90分以上（含90分）0.50乙80分以上（含80分）0.40±20%丙70分以上（含70分）0.30丁60分以上（含60分）0.20无等级60分以下0.15余杭区高档住宅、非住宅公共性物业管理服务参考性收费标准单位：元/m2收费等级评分等级收费标准高层别墅营业用房写字楼甲90分以上（含90分）0.700.800.600.80乙80分以上（含80分）0.550.650.500.65丙70分以上（含70分）0.400.500.400.50丁60分以上（含60分）0.300.400.300.40附件:余杭区物业管理服务收费等级评分表「考评 序得实际考评容及标准评分标准|项目|号分得分一、经营资质（6分）有经营管理资质，经营管理资质与 物业管理服务容相结合6有一级经营管理资质与物业管理服 务容相结合的不扣分，二级资质扣2 分，三级资质扣4分，没有资质不 得分。
二、综合管理（8分）1物业管理公司有管理规划和实施 方案，部管理制度完善，制定住户 公约及各项专业管理制度、办法及 岗位工作考核目标2有总体规划和配套实施方案不扣 分，不完善扣1分，没有扣2分2有规的业主委员会工作及联系制 度，物业管理公司与业主委员会 责、权、利关系明确2有规的制度不扣分，制度不完善扣0.5分，没有联系制度扣1分；关系 明确不扣分，不太明确扣 0.5分，不明确扣1分3小区管理设施齐全，管理到位，有 较先进的保障措施，应用计算机等 现代化管理手段，进行科学管理2设施齐全先进的不扣分，一般的扣1 分，比较差的扣2分4物业管理人员要有明显的标志， 并 经过物业管理专业培训，遵守职业 道德规；主要负责人和业务骨干经 专业培训并有相关技术、资质证 书，有较强的事业心2物业管理人员有上岗证 90%（含）以 上的不扣分，80%（含）至90扣0.5 分，70% （含）至 80%扣 1 分，60%（含）至70%口 1.5分60%以下扣2 分考评项目序号考评容及标准得分评分标准实际得分三、房屋维修管理（11 分）1房屋外观完好、整洁，小区组团及 幢号有明显标志及引路方向平面 图2外观完好、整洁不扣分；外观欠完 好、欠整洁扣1分；外观墙面严重 破损、不整洁扣2分；2无违章私搭、乱建现象，阳台的使 用统一有序，不碍观瞻。
装修房屋 的，不得危害房屋结构和他人安 全3无违章私搭、乱建现象，阳台的使 用统一有序不扣分；有违章私搭、 乱建现象扣1 — 2分；阳台的使用不 统一扣0.5 — 1分；3房屋及配套设施完好，维修及时， 并建立回访制度4房屋及配套设施完好率 98%以上、维 修及时率98%以上不扣分；9。