秦皇岛房地产楼盘调研报告 总目录一.秦皇岛海港区楼盘基本情况1.首府楼盘2.玉带湾3.盛秦福地4.盛达鑫苑二.秦皇岛开发区楼盘基本情况1.状元府2.明日星城3.竹海三.总结秦皇岛总体情况分析1.秦皇岛总体情况分析2.市场竞争分析3.SWOT分析4.总结总体情况 秦皇岛海港区楼盘基本情况 首府项目1.楼盘基本情况 地址位于西港路交叉口，开发商为秦皇岛首钢江盟合作开发，设计为加拿大AAI和美国MCM，物业待定，建筑为江苏建设和中建七局，该项目占地5万亩，总建筑面积18万平米，容积率为2.46，绿化率35%，建筑结构为钢混，层高为27、18层，总户数1178户，付款方式一次性和按揭，价格未定2.市场分析 客户来源以本市，以个体商户、白领、高层领导为购买人群，以自住为主此项目主要做高端项目，针对秦皇岛生活要求高，生活品味高的人群3.Swot优势：地理位置俱佳，配套完善，设计人性化，社区配套完善，交通便利劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价位较高，市场占有率下降。
玉带湾项目1.楼盘基本情况 地址位于北环路和海阳路交叉口，开发商为中冶集团，代理公司为北京中广信，设计为香港贝尔高林，物业为第一太平洋戴维斯，建筑为北京维诺，该项目占地26万亩，总建筑面积64万平米，容积率为2.4，绿化率35%，建筑结构为剪刀墙，层高为18、24、26、29、30层，总户数3385户，付款方式一次性和按揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%，均价为6700~84002.市场分析 客户来源以本市居多、外地一小部分，以个体商户、白领、高层领导为购买人群，以自住为主此项目主要做高端项目，针对秦皇岛生活要求高，生活品味高的人群3.Swot优势：地理位置俱佳紧挨大汤河，配套完善，拥有天然绿地汤河公园，设计人性化，社区配套完善，交通便利劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价位较高，市场占有率下降，针对首府位置而言有点偏远 盛秦福地1.楼盘基本情况 地址位于港城大街和海洋路交叉口以东，开发商为万通房地产，代理公司为秦皇岛于董机构，设计为天津大学设计院，物业为思民物业，建筑为市三建，该项目占地121.6亩，总建筑面积35万平米，容积率为4.16，绿化率32.51%，建筑结构为框架式，层高为27、28、30层，总户数3196户，付款方式一次性和按揭，付款优惠价格：按揭3%、一次性4%，均价为5500，销售率：一期93%、二期40%。
2.市场分析 客户来源以本市、东北三省、北京、天津，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以自住为主此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体房价，人们购买难度不大3.Swot优势：地理位置俱佳，配套完善，社区配套完善，交通便利，价位适中劣势：本项目没有太大的自己的特点，没有前期的品牌影响，设计不是过于新颖，对购买者吸引度不大 盛达鑫苑1.楼盘基本情况 地址位于北环路和西港路交叉口，开发商秦皇岛金盛达房地产，设计为学加拿大宝佳，物业为金盛达物业，建筑为江苏南通中铁九局，该项目占地270亩，总建筑面积66万平米，容积率为3.0，绿化率31%，建筑结构为框剪，层高为15、38层，总户数5400户，付款方式一次性和按揭，均价为5300，现已封顶，销售率：98%2.市场分析 客户来源以本市、东北三省，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以自住为主此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体房价，人们购买难度不大3.Swot优势：社区配套完善，交通便利，价位适中劣势：本项目地理位置差，周边配套不完善 秦皇岛开发区楼盘基本情况 明日星城项目1.楼盘基本情况 地址位于开发区长江西道，开发商秦皇岛三信建安地产，代理公司为北京中广信，设计为北京高能筑博，物业为深圳华上物业，建筑为三信，该项目占地二期100亩，总建筑面积28万平米，容积率为2.14，绿化率40%，建筑结构为板楼，层高为28层，总户数2600户，付款方式一次性和按揭，均价为4600，销售率：70%。
2.市场分析 客户来源以本市、外地，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以自住为主此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体房价，人们购买难度不大3.Swot优势：环境清幽，价位适中劣势：本项目地理位置差，周边配套不完，交通不便利 状元府项目1.楼盘基本情况 地址位于开发区长江西道，开发商秦皇岛金祥、新风地产，代理公司为深圳顺森地产，设计为北京高能筑博，物业未定，建筑为兴龙，该项目占地二期123亩，总建筑面积21万平米，容积率为2.17，绿化率34%，建筑结构为板楼，层高为6+1、小高层、高层，总户数2000户，付款方式一次性和按揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%，均价为6000，销售率：50%2.市场分析 客户来源以本市、外地，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以自住为主此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体房价，人们购买难度不大3.Swot优势：环境清幽，价位适中劣势：本项目地理位置差，周边配套不完，交通不便利. 竹海项目1.楼盘基本情况 地址位于燕大西校区北侧，开发商为富立地产，设计为维拓设计院，物业为里维埃拉物业，建筑为市政、海三，该项目占地200亩，总建筑面积42万平米，容积率为2.499，绿化率35%以上，建筑结构为剪刀墙，层高为28、50、81层，总户数3010户，付款方式一次性和按揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%。
2.市场分析 客户来源以本市居多、外地一小部分，以个体商户、白领、高层领导为购买人群，以自住为主此项目主要做高端项目，针对秦皇岛开发区和海港区生活要求高，生活品味高的人群3.Swot优势：地理位置俱佳紧挨燕大、奥体，配套完善，设计人性化，社区配套完善，园林设计经典劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价位较高，市场占有率下降，地理位置偏深，交通不便利 秦皇岛总体情况分析1.经济情况n——— 固定资产投资平稳较快增长n ———城镇固定资产投n ——— 消费品市场繁荣活跃n——— 出口快速 n——— 实际利用外资平稳增长n ——— 居民收入平稳较快增长n在全省来说多排在前列，说明秦皇岛经济情况，相对其它城市比较稳定的呈上升趋势党的十六大以来，秦皇岛市城市居民人均可支配收入逐年稳健增长，突破了万元大关，由2006年的7334元，增长到了2009年的10774元与此同时，4年间低收入家庭最低生活保障标准、最低工资标准、失业保险金标准和离退休人员的离退休金标准得到多次提高2009年，秦皇岛市城市居民家庭人均养老金和离退休金达2750元，比2006年的2264元增长21.5%，人均社会救济收入和失业保险收入分别比2009年增长了8.7%和1.5倍。
2.房地产情况n国家统计局秦皇岛调查队的调查资料显示，在国家积极的财政政策和宽松的货币政策刺激下，秦皇岛市房地产市场回暖迹象明显，整体呈现价量齐升的态势今年前三季度，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨0.6%，土地交易价格上涨4.3%，房屋租赁价格上涨5.1% 国家制定控制房价过快上涨的政策，对于现在的秦皇岛房价影响力度不是很大，对于房地产市场影响不是很大，针对现在的成交率影响不大，现在市场还是比较稳步发展 市场竞争分析A:首府B：玉带湾C：竹海D：盛达鑫苑E：盛秦福地F：明日星城Z：状元府公司A、B、CA、B、C、ED、E、F、ZD、E、F、Z购买人群高级白领、政府要员、企业老总白领、个体商户、高层管理中层阶级、事业单位人员首次置业、大学毕业生 n分析：首府、玉带湾、竹海三个项目主要针对秦皇岛的高端人群，辐射面广，三家开发实力相差不多，竞争激烈盛达鑫苑、盛秦福地辐射海港区项目设计和针对人群类似，但是在位置和配套上有差异，所以产生竞争不强明日星城、状元府项目接壤在各方面基本相同，将整相对激烈盛达鑫苑、盛秦福地、明日星城、状元府本别辐射海港和开发区，竞争相对不激烈 SWOT分析n本项目和其他项目的优劣势n优势：辐射区域有差距，不会产生太大的竞争，交通便利，紧挨火车站和公安医院。
n劣势：项目整体面积太小，为成为社区型小区，周边配套不完善，位置偏离市区，项目设计对于其他项目不是很完备n机会：针对其他项目辐射区自我控制，辐射面相对稳定n威胁：国家房地产控制政策出台，将影响整体的销量 总结秦皇岛的房地产还处在一个发展的阶段，根据项目分析，市场空间很大，销售成交量依然上升，国家控制房价过快上涨，对于本市影响不是很大，发展空间巨大，针对秦皇岛房地产总体情况看，市场专业化增强，项目优劣程度更加明显，个项目市场定位更加明晰，将会对于同等市场的市场占有率竞争更加激烈 2010年7月26日 。