单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,公寓大廈管理條例修正條文說明,黃敏政,臺北縣政府工務局使用管理課技士,中華民國九十四年一月,壹、主要修正條文比較,貳、修正條文說明,一、簡化與促進成立管理組織,二、修訂會議額數,三、明定管理組織之運作方式,四、加重管理委員會、管理負責人職責,五、增訂區分所有權人與住戶之權利義務,六、確保公共基金機制正常運作,七、加重起造人部分責任,八、加重處罰,九、增訂管理服務人之管理,十、,增訂管理服務人之罰責,參、修正要旨,肆、結語,壹、主要修正條文比較,一、第八條,精神,條文內容,修正前,原則禁止,例外准許,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、,使用目的,、設置廣告物或其他類似之行為修正後,原則准許,例外禁止,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
二、區分所有權人會議決議,條文,性質,決議門檻,修,正,前,29,條,一般決議,1/2,出席；,1/2,同意,30,條,同一議案重新開議,1/4,出席；,1/2,同意,31,條,特別決議：,一、規約之訂定或變更二、公寓大廈之重大修繕或改良三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓五、約定專用或約定共用事項2/3,出席；,3/4,同意,修,正,後,30,條,議題無限制,除規約另有訂定外需,2/3,出席；,3/4,同意,31,條,同一議案重新開議,除規約另有訂定外需,3,人並,1/5,出席；,1/2,同意前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立三、第十八條第二項,提存及撥付方式,條文內容,修正前,一般金融業者；管委會成立後由起造人撥付,依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之修正後,公庫；管委會成立及起造人與管委會點交後向政府報備由公庫撥付,依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，,並完成依第,五十七,條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。
四、增訂五十五條第三項,對條例施行前已取得建造執照未成立管理組織並報備之公寓大廈，得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人並報備五、增訂五十六條第五項,本條例中華民國九十二年十二月九日修正前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之六、增訂五十七條,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公 寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械及消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之前項公寓大廈之水電、機械及消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
一、,簡化與促進成立管理組織,第三條第九款：,管理委員會,第二十八條第三項：,起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人第二十九條第六項：,公寓大廈未組成管理委員會且未,推,選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，,區分所有權人,得申請,直轄市、縣（市）,主管機關指定住戶一人為管理負責人，,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止,貳、修正條文說明,一、,簡化與促進成立管理組織,1/5,第十八條第二項：,依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，,並完成依第,五十七,條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之第二十六條：,非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,。
一、,簡化與促進成立管理組織,2/5,第二十五條第三、四項：,區分所有權人會議除第,二十八,條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，,區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止一、,簡化與促進成立管理組織,3/5,第二十八條第一項及第二十九條第二項,公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達,半數,以上及其區分所有權比例合計,半數,以上時，起造人應於,三,個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，,成立管理委員會或推選管理負責人,，並向,直轄市、縣（市）,主管機關報備。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議但規約另有規定者，從其規定第三十條第一項,區分所有權人會議，應由召集人於開會前,十,日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日一、,簡化與促進成立管理組織,4/5,第,第,五,五,十,十,五,五,條,條,第,第,一,一,、,、,三,三,項,項,本,條,條,例,例,施,施,行,行,前,前,已,已,取,取,得,得,建,建,造,造,執,執,照,照,之,之,公,公,寓,寓,大,大,廈,廈,，,其,其,區,區,分,分,所,所,有,有,權,權,人,人,應,應,依,依,第,第,二,二,十,十,五,五,條,條,第,第,四,四,項,項,規,規,定,定,，,，,互,互,推,推,一,一,人,人,為,為,召,召,集,集,人,人,，,，,並,並,召,召,開,開,第,第,一,一,次,次,區,區,分,分,所,所,有,有,權,權,人,人,會,會,議,議,，,，,成,成,立,立,管,管,理,理,委,委,員,員,會,會,或,或,推,推,選,選,管,管,理,理,負,負,責,責,人,人,，,，,並,並,向,向,直,直,轄,轄,市,市,、,、,縣,縣,（,（,市,市,）,）,主,主,管,管,機,機,關,關,報,報,備,備,。
對,第,第,一,一,項,項,未,未,成,成,立,立,管,管,理,理,組,組,織,織,並,並,報,報,備,備,之,之,公,公,寓,寓,大,大,廈,廈,，,，,直,直,轄,轄,市,市,、,、,縣,縣,（,（,市,市,）,）,主,主,管,管,機,機,關,關,得,得,分,分,期,期,、,、,分,分,區,區,、,、,分,分,類,類,（,（,按,按,樓,樓,高,高,或,或,使,使,用,用,之,之,不,不,同,同,等,等,分,分,類,類,）,）,擬,擬,定,定,計,計,畫,畫,，,，,輔,輔,導,導,召,召,開,開,區,區,分,分,所,所,有,有,權,權,人,人,會,會,議,議,成,成,立,立,管,管,理,理,委,委,員,員,會,會,或,或,推,推,選,選,管,管,理,理,負,負,責,責,人,人,，,，,並,並,向,向,直,直,轄,轄,市,市,、,、,縣,縣,（,（,市,市,）,）,主,主,管,管,機,機,關,關,報,報,備,備,第五,十,十五條,第,第二項,、,、第五,十,十六條,第,第二項,前項公,寓,寓大廈,於,於區分,所,所有權,人,人會議,訂,訂定規,約,約前，,以,以第六,十,十條規,約,約範本,視,視為規,約,約。
但,得,得不受,第,第七條,各,各款不,得,得為約,定,定專用,部,部分之,限,限制前項規,約,約草約,經,經承受,人,人簽署,同,同意後,，,，於區,分,分所有,權,權人會,議,議訂定,規,規約前,，,，視為,規,規約一、,簡化與,促,促進成,立,立管理,組,組織,5/5,二、修訂會,議,議額數,第二,十,十七條,各專有,部,部分之,區,區分所,有,有權人,有,有一表,決,決權數,數人共,有,有一專,有,有部分,者,者，該,表,表決權,應,應推由,一,一人行,使,使區分所,有,有權人,會,會議之,出,出席人,數,數與表,決,決權之,計,計算，,於,於任一,區,區分所,有,有權人,之,之區分,所,所有權,占,占全部,區,區分所,有,有權五,分,分之一,以,以上者,，,，或任,一,一區分,所,所有權,人,人所有,之,之專有,部,部分之,個,個數超,過,過全部,專,專有部,分,分個數,總,總合之,五,五分之,一,一以上,者,者，其,超,超過部,分,分不予,計,計算區分所,有,有權人,因,因故無,法,法出席,區,區分所,有,有權人,會,會議時,，,，得以,書,書面委,託,託他人,代,代理出,席,席。
但,受,受託人,於,於受託,之,之區分,所,所有權,占,占全部,區,區分所,有,有權五,分,分之一,以,以上者,，,，或以,單,單一區,分,分所有,權,權計算,之,之人數,超,超過區,分,分所有,權,權人數,五,五分之,一,一者，,其,其超過,部,部分不,予,予計算,二、,修訂會,議,議額數,1/2,第三,十,十一條,區分所,有,有權人,會,會議之,決,決議，,除規約,另,另有規,定,定外，,應,應有區,分,分所有,權,權人三,分,分之二,以,以上及,其,其區分,所,所有權,比,比例合,計,計三分,之,之二以,上,上出席,，,，以出,席,席人數,四,四分之,三,三以上,及,及其區,分,分所有,權,權比例,占,占出席,人,人數區,分,分所有,權,權四分,之,之三以,上,上之同,意,意行之,第三,十,十二條,區分所,有,有權人,會,會議依,前,前條規,定,定未獲,致,致決議,、,、出席,區,區分所,有,有權人,之,之人數,或,或其區,分,分所有,權,權比例,合,合計未,達,達前條,定,定額者,，,，召集,人,人得就,同,同一議,案,案重新,召,召集會,議,議；其,開,開議除,規,規約另,有,有規定,出,出席人,數,數外，,應,應有區,分,分所有,權,權人三,人,。