夸代赚啊幽编辑晨新地税到年,这两部法律结 合为一部法,即《土地税法这一阶段的土地政策主要侧重于两 个方面,一是农地分配,提出了 耕者有其田的原则二是财产权 的保有和限制,以此作为资本主义经济秩序的基 础由此 可见,这一阶段的土地政策完成了一个重大的转折,在韩国土地史上具 有划时代的意 义二开发时期年代一年初的土地政策每个国家都会 面 临城市用地和 工业用地 供给的挑 战,而韩国 的形 势比其它国家更为严 峻,因为韩国是 世界 上 人口最稠密的国家 之一,其中首都汉城的人口密度为每平方公里人,仅次于法国巴黎,居世界第位为了缓解有 限的土 地 资源与城市化、工业化、现代化之间的矛盾,韩国政 府在不同的 历史 时期采取了一系 列行 之有 效的土地政策,以保证经济的可 持续发展韩国土 地 政 策 的演变 大致可 分为三 个 阶段 第 一 阶段是 从国家 建立到年代,经过农地改革初步形 成 资 本主义土地政策的基 本 框架第 二阶段是从年代到年代初的开发时期,这一 阶 段是土地政策 的 发展和调整期第三阶段是在年代中期以后,在这一阶段,开始重新探讨土地政策 的新范例,并 探索进一步发展 的新土地政策框 架。
一、韩国各时期的土地政策一建国后到年代的土地政策年新政府建立时,韩国 的产业结构以 农业为主,为了迅 速恢复在二战期间遭受严重破坏的农业生产,韩国政府决定实施土地制度改革土地改革的核心 是清算殖民时期的租佃关系并重 新分 配农地,通过农地改革,自耕农土地面积由年的增 加到年的年,《农地改革法》出台,该法在韩国 土地政策史上首次阐明 了公平原则年颁布《地籍法,并 编制了作为土地行政基础的土地登记簿、地籍图、林业登记簿等 地籍公簿同年 制 定了《地税法》,规定除无偿租地之外,对所 有土地征税年,又制定《土地所得税暂行法律》,规定对耕 地征农地税,对其它土地则征土、年 代—莫定政策基础时期年韩国开始实施第一个经济开发五年计划,全面进行蔚山工业区和京釜汉城一釜山高 速公路 等项目的建 设,相 应 地,这一时期的土地政策也主要是围 绕上述开发事业制定的如 年 制 定的《国土 建 设 综 合规划法》,又如为建 造工业化所必要的 工业地区而制定的《土地收用特例法》、《出口工业团地开发造成法》等随着经 济开发计划的成功实施,城市化 水平 由解放时的迅速提高到 年的和年的为了容纳日益增加的城 市人口,年制定了《城市规划法》、《建筑法》和《土地收用法》,年制定了土地区划整 理事业法》等城市开发所必要的 法律。
年颁布的关于调控 房地产投机的特别措施法》则主 要是针对京仁汉城一仁川高 速公路和京釜 高速公路建设引起的高速公路附近地价大幅上升现象而制定的这一时期土地政策 的重点,不在于所有权的 公平分配,而在于支持经济开发计划 的 顺利进行,因此,土地政策成为城市开发夸代脚画峨鑫翻山替德厨腆鳄附辅助实现 这 一 开发目标的手段,在方向和内容上显得过于偏重功能性而 忽视了调控性年代一一政策形成 时期这一时期继续为支持经济持 续 成 长 而 制 定 各 种 有 关 土地法 律首先,为了长期综合开发和管理国土,制定了《国土利用管理法》,并编制实施了“第一次国土综合开发规划一”其次,为了扩大出口及集体 开 发重化 学 工 业,制 定了《出口自由地区设立法》、《地 方工业开发法》等法律考 虑到 工业 发展引起的环境污染,制定了《环境保护法》为 解决因持续城市化而引起的住宅 短缺问题,制定了《住宅建设促进法》和《宅地开发促进法》为了调控乱占农地现象,制定了《关于农地保护 及利用的法律》和《农地扩 大开发促进法》再次,为了有效利用城市土地,防止城市盲目扩张,年重新修改《城市规划法》,设定了“开发限制区 域”年代的土地政策,一方面 鼓励大量供给开发用地,以促进经济持续开发,另一方面则采用法律和税收措施调控、管理过热的土地市场。
总的来说,由于这一时期的土地市场不太稳定,因此土地政策游离于调控土地投机 和活跃房地产市场之间,具有偏 僻性和 暂时性的特点重于稳定价格及调控投机首先 是规范房地产中介业,年制 定了《不动产中介业法》,中介业转换为许可制年依据《国土利用管理法》,对京徽、忠南、忠 北 地区实施土地交易 申报 制 度年对忠南大德研究团地附近实施土地交 易许可制度土 地交易制度规定,若交易预定价 格过高或取得目的不明确,可以 禁 止 私 人 之间 的 交易行为此外,土地开发方式也发生了根本的转变,在、年代,土地开 发的主要手段是土地区划整理事业,但是随着年《宅地开发促进法》的制定,公营开发事业开始替代土地区划整理事业年以后到年代初土地公概念时期尽管年代为调控土地投 机采取了各种措施,地价依然持 续上升为了纠正由地价暴涨而引起的分配不公平现象,年 下半年,政府根据国土研究院土 地公概念研究委员会提出的研究 报告,制定了大公概念法,即《关于 宅 地 所 有 上 限 的 法律》、《关于开发利益回收的法律》和《土地超过得利税法》这一时期 的土地政策从多层次入手调控投 机,大部分措施带有人为性和强 制性在这一系列强 力措施的作用下,房地产价格从年下半 年起开始趋于稳定,年地价变动率大幅回落为一,年为一。
在这之前,除了年代末发布 的首都圈新城开发政策之外,其它土地政策都 偏重于 调控需 求,但是在土地供不应求的情况 下实施需求调控,实效性很 差因此韩国从年代 中期起开始 转换土地政策 的基本方向,采取 需求调控政策与供给扩大政策齐 头并进的办法,年修改《国土利用管理法》,原分为个功 能区用途地区的土地利用系统简化为个,可开发用途地区 比率由原来的扩 大为为预先隔离房地产投机,从年月起,土地交易批准、申报土地登记簿等交易内容全部采用计算机管理为进一步增强房地产交易的透明度,年月起实施《关于房地产实际权利者名义登记的法律》以 上政策积极调节土地的供给和需求,确保土地市场透明度,及时掌握土 地市场动态,进一步提高了土地 政策水 平,即从以前的小 范围的、对症下药的、直接的需求调 控政策转化为大 范围的、根本的、间接的市场调控政策年代一一政策调 整时期 房地产投机是韩国年 代最 主要的社 会问题之一,因此,这段时期土地政策的方向主要侧三年代中期以后的土地政策、年代中期扩大土地供给的时期、年以后开放化及先规划后开 发时期从年 代末开始的一系列 措施,使 得周期 上 升的地价 在年至年间呈下降趋势,年有小幅反弹,紧接着 年月的金融危机以后,年全国平均地价下降了,土 地 市场严重呆 滞。
为了稳定市场,政 府 采 取了一系列积 极措 施,包 括 解 除 土 地交易许 可 地区,撤消宅地拥有上限制和土地 超 过得利税制,开发负担 金 从 年初起减半等年月 起允许外国人取得土地,进一步 开 放了土地市场在这 一时期,夸代画峨鑫翔以前不被 重视的 公共部门市场调 节功能及房地产金融制 度也得到 广泛运用另一方面,随着近些年 来韩国 国民对环境价值关 心程度 的逐渐提高,也在一定程度上 推 进了对土地利用政策的全面修订,例如在 开发和利用土地 时,积极 提倡环境保护,对那些“没规划,没开发”的土地进行“先规划,后开发”的限制转为 间接的调控虽然韩国的社会制度和所有制形式与我国截然不同,但其人多地少的基本国情及经济发展的历程却与我国有 许多相似之 处,因此,关注韩国土地政策 的演变 过程,对我国制定土地政策乃至 发 展经济都具有 一 定的 启示作用,其中一些 做 法值 得我 们借鉴措施,防止土地收益分配不公以 及社会两极 分化等现象的产生二、韩国土地政策评价与启示综上所述,年韩国建国 以后至年,韩国土地政策主 要 致力于公平所有权分 配方 面,即实施农地制度改革,实现耕者 有其田的目标。
正式进行 经济开 发的年代,效率成为土地政策 的焦点,一切围绕 工业团地的建 造、宅地的开 发以及城市规划的 实施,土 地政策偏重于功 能性和 操作性年代,土地投机现象 有所抬头,因此,土地政策既要支 持开发,又要部 分地调控土地投 机年代土地政策的根本目的 在于抑制投机和稳定地价,但是,政策手段几乎 没有摆脱为了调控 需求 的直接限制和短期 对症 下药 的性质进入年代以后,采用以扩大 土地供给的办 法调 韦 土地市场,同时实施房地产实名 制和扩大土 地综合计算机网络等确保 土地市场 透明性的 政策经过 年东南亚金融危机的磨练,韩国的土地政策已摆 脱了以供给 者为主 的开发理 念,转 变为由需 求者引导的发达国家形态,土地的需 求也由投机的需求变成 实际的需求也就是说,土地政策模式已发 生根本性转变,逐 渐走向成 熟,即以封闭的 市场转为开放的市场,以对症 下药 的投机调控政策转为持续的土地政策,以直接、提倡土地公概念韩国是典型 的资 本 主 义国家,在 实行土 地 私 有制的同时,却十分强调土地资源的公共性和 社会性特征,即土地公概念所 谓土地公概念实际上是关于土地 制度的一种价值观,是一种土地 政策宣传口号,即天赋的土地不是只能归特定 人利用和 使用 的,应充分发挥土地具有的特性和功 能,为全国人民谋福利。
土地公 概念制度下有大法律,即《关于宅地所有上限的法律》、《土地超过得利税法》和《关于开发利益回收的法律》虽然 前两 个 法律在金融危机后已不再适用,开 发负担金的比率 也一 降 再 降,年起已降到计算的开发利益 的,但三个法律在韩国地价 高涨、房地产投机活跃的年 代,对调控土地需求和抵制社会 不公所起的作用不可替代目前我国正处于经济高速增长期,针 对全国范围内日益加大的贫富差 距以及某些经济发达地区的日趋 严重 的房地产投机行为,我国还 缺少行之有效的法律法规加以调 控,自年月日起施行的《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》在大部 分 地区没 有执行,因而收效甚微我国是社会主义国家,土地实行公有制,更 应强调土地的公概念,尽早采取、扩大土地供给是 缓解供需矛 盾的有力措施汉城新城开发计 划的 实施便 是一 个 很 好的实 例,该 计 划 于 年启动,主要是要解决当时汉城市住宅供求矛盾和住宅价格 的飘升问题,因此在 距市中心半径一公里范围内选择新城开发用地,并以小时内上下班到 达的距离 为 基准个新城的建 设作为韩国的重点建设工程,每 个城市与市中心城的轨道客运交 通、快速道路等基础设施同步建 设。
个新城从年开始,至 年先后全部建成这是一个了不起的宏大工程,既解决了住宅供求矛盾,又控制了住宅的价 格,同时又将中心城人口向郊区疏散,达到了一举 两得的目的韩国的上述实践表明,在土地供 不应 求的情况下实施需求调控政策,对缓解土地供需矛盾的作用 微乎其微近些年来,我国一些 城市 在 土地拍卖中惊报“天价”以后又爆“宇宙价”,城市房地产 价格一路毗升,这一现 象跟土地供 应机制的不 完 善 有 一 定 的联系,因此,我们可以借 鉴韩国的经验,在坚持切实保护耕地的大 前提下,多在土地供应机制上做文章,适当扩大土地供给,辅之以相应的需求调控政策,以缓解日益突出的土地供求矛盾公营开发事业的广泛 采用公营开发方式的最大好处是可以阻止开发利益的私有化并把 其回收到公共部门韩国公营开 发事业的主要实施者是两家由政府出资创立的国家公司,即韩国城市开发夸《回即土 地公社 和大韩住宅公社韩国土地公社前身是成立于年的土地金库,年重组为韩国土地开发公社,年正式更 名 为韩国土地公社创设韩国土地公社的目的是 通 过公营 取 得、管理、开发和供应土地的方式来 促进土地资源的有效利用,并最 终促进整个国民经济的增长。
韩国土地公社的 经营项目涉及住宅开 发、工业团地开发、海外园区 和南北 统 一 设施建 设、土 地 金 融、土地价格及有关统计资料监 测等众多方面,前面提及的汉城 新城开 发计划 的 主要完成者就是 土地公社大韩住宅公社成立于年,与土地公社相比,住宅公社的业务范围比较集中,全部与住宅有 关,如。