目录一、项目概况二、酒店业概况（客房为主）三、项目产品功能定位四、产品销售方案五、促销方案一、项目概况1 佳田国际大厦位于平顶山市迎宾道建设路与行政大道中兴路交汇处，该位置交通便利，因而成 为出入鹰城的必经之地，形成了车流量最大的路段2 佳田国际大厦由会员制商务会所，高档豪宅，高档写字楼，酒店，地下停车场组合而成， 以上几点元素决定了该项目的唯一性，尊贵化，使其有了更高的附加值，但如何打造该项目的 功能定位将决定其前平顶山市以优越路与和平街为中心在建设路以北形成了繁荣的商业中心，鹰城 人的消费习惯和市场的其他因素决定在我项目从商业的风险性较高，而从事差异化竞争——商务定 位则有一定前景二、酒店业概况1 平顶山市有全国大型企业神马集团，高压，姚孟电场，红翔电厂，平煤集团 等大型能源性企业，决定了鹰城的商务场所需要2 鹰城酒店业现况：平顶山酒店调查表情况 酒店\^门市价（元）房间数（个）折扣经营配套会议室入住率入住人群大堂装修其他单人间标准间标准套房豪华套房总统套房小中大面积m2级别博泰大酒店208298（110 个）758158038802726折中餐厅阳光茶吧6（20 人）41（300 人）70~80%团体会议30普通神马大酒店340豪华标间39686146662007.6折中、西餐厅康乐部70%左右协议单位400可以外观比较沉旧锦绣大酒店1485602308.7折1（30 人）1（100 人）60〜70%团体会议平顶山宾馆326296526656858.7折有停车场和中高档消费1160%左右协议单位和悦宾馆260（46 个）680547.5~8 折有停车场1170%左右协议单位平顶山饭店160大标 260小标1603806803208折中餐厅休闲茶室自助餐厅670~75%团体会议300可以三、项目产品定位1、项目产品功能A、西塔楼概况：西塔楼四 五层为餐饮,2 2（四层面积：1016.53 m ,五层面积：1204.02 m ,合计：2220.55 m 2）B、六卜六层为酒店客房（单层面积:1204.02 va,共13244.42卅）按每个标准套建 20卅计算（公摊按25%十算，使用面积总计约： 9933 m2）可做客房约500个。
C、十七二十三层为综合写字楼，面积共计:28000.39 mD四——二十三层总销售面积： 23465.36 m 2对于以上楼层的原有定位要根据实际情况调整2、 项目市场推广定位平顶山酒店市场虽然总体呈供不应求的态势，但尤以三星级特别是四星级酒店市场 缺口最大，这一细分市场将会随着平顶山经济的增长成为市场需求的主导力量3、 项目配套功能佳田国际大厦建筑占地 5238.6平米，总建筑面积 49910.28平米，绿化率为41%集甲级智能型写字楼、星级酒店、国际名品商场、国际会议中心、顶级商务会所、经典豪宅、高档餐饮娱乐场 所等于多种功能一体，而基础设备（电梯、空调、智能网络系统等）均采用最新世界名牌原装进口 产品佳田国际大厦平顶山市唯一一家超五星级酒店，有高级客房和豪华客房共 500 间佳田国际 休闲会所名人汇，通贯 -1 —3层，总建筑面积达 1万余平米，紧邻 10 余条公交线路，预计每天人流 量逾 10万人次， 为城中旺地聚宝盆 集综合与特色于一身的独特定， 为客户营造出行业至尊的物业 形象一）、目标客户群定位： 该项目的目标客户群体主要有以下特征： 年龄：集中在 25—50 之间； 职业构成：私营工商业者、厂商、企事业单位中层职位以上的人士、业务员、司机、等； 收入：年收入 5 万元以上收入水平； 家庭构成：三口之家或以上，注重家庭观念的人士，为本项目最主要的目标消费群体；（二）、价格定位和策略：定价方案：低开高走价格以 2000 元/ 平方米均价入市； 采用低开高走的定价策略，根据户型优劣、朝向、位置、层高等具体卖售单位质素，采取差异化定 价，使价格总体水平不低于均价 2000元/ 平方米。
起价以 6 个最差质素单位，作为开盘起价 . 该定价策略以市场价格为基本出发点，细分商品的优劣，公平入市，体现了公平原则，使消费者能 够根据商品的质素优劣决定购买三）、入市时机的判断和定位四、产品销售方案：提出“产权式酒店”概念：由三方组成：开发商、物业经营者（专业顾问公司） 、产权投资者分工：业主购买房产后不用经营，不用打理，与开发商签订五年租约，年回报率 8.5%，按月领取，开发商统一招商，统一宣传，统一经营，统一管理，靠其实力打造酒店品牌，加强其附加值目 客 户 就 是 投 资 者 ，这 些 人 是“ 冲 动 型 ”的 ，只 有 加 大 销 售 力 度 、加 强 推 广 攻 势 、快 进 快 出才能取得较理想的销售结果利益：A、 开发商进行房产开发和销售，从而赚取利益，物业经营者以经营获取利益，投资者通过投资获取 利益B、 开发商资金充足条件下，可委托专业的酒店管理公司进行管理，在保障回报的前提下赢利C、 开发商通过招商，以股权分配的形式赚取利润，保障回报D开发商通过销售差额和差额贷款利息保证租金方案SWO分析市场优势 :A、 项目所处地段与产品互补性形成该产品得天独厚的优越性，不仅产品功能本身可以吸引消费者， 而产品所铸造的形象也可为产品增强市场竞争力。
B、 产品整体功能为酒店业创造了静态消费群，市场劣势：A、 鹰城现有的酒店业已有大量的固定客户群，而我处的前期经营情况将决定市场占有率B、 我们没有专业的市场管理经验，需要有专业管理顾问公司进行运作C、 项目所处位置将很难保证客户的私密性，大型停车场将会对项目的运营至关重要市场机会：A、 虽然鹰城的酒店业较发达，但硬件设施和软件服务徒有虚名，且价格昂贵，并非物有所值而行 销体系也不尽完善，没有专一的定位统一，并不能给予客户价值观的更高体现而我们如果能从以 上几方面做到突破，将会事半功倍B、 销售策略在鹰城当属首家，满足了工薪阶层和无生意经验者的投资欲望，更主要的是满足了客户 “不用管理，不用操心，坐享其成，不劳永逸”的消费心理市场威胁：A、市场是不断更新变化的，新的竞争格局也在不断形成，而客户群将不会有大幅度的增加，如何分 吃一分额的蛋糕提高市场竞争力是我们生存的根本B、因为附近烂尾楼的影响打击了消费者的投资信心，担心重蹈覆辙这种销售方式因为客户对租金的兑现心有疑虑，也会使一部分客户持币观望售方式收益销租金来源3 0 0 兀 / m保租无需无需4765500-2845900347655001 91 960 0 元34765500元标年保租 回报_. 25 0 0 兀 / m9933m =9 9 3 3m845900元销售差额及 其所产生的 经济效益完 全可以保证 租金支付其 余一切房产 收益均为开 发商纯收益售方式差额销售结果X 9 % X15644475元1、 执行本项目推广方案，按合同要求计划年实现销售额2、 通过项目推广，树立项目品牌、佳田房地产开发有限公司的形象;时间及周期安排项目销售期限为 个月，营销周期分四个阶段，具体计划安排如下: 、、广告战略：1、 佳田国际大厦是佳田房地产开发公司在平顶山市以巨资全力打造的商业商铺、 高层商务酒店写字楼项目，在广告推广过程中要始终保持大手笔、大格局的气势，一方面树立贵公司的品 牌形象、提升知名度；另一方面彰显佳田国际大厦雄厚实力和优越的地理位置。
2、 佳田国际大厦的广告推进要稳步推进， 在各个市场推广阶段均要确立鲜明的广告主题，使项目的优势和卖点逐渐彰显出来，并有效的传达给目标客户3、 在广告宣传稳步推进的同时，逐渐提升佳田国际大厦的位置、功能、环境、配套、价值等优 势，同时提升佳田国际大厦的市场知名度，使开发商形象、佳田国际大厦形象和功能规划在 整个平顶山市场得到全面提升，为下一步销售、招商鉴定良好的基础三、广告策略： 依据上述广告战略，佳田国际大厦酒店采取以下广告策略：1、 软硬兼施软广告（如软性宣传文章、新闻报道）与硬广告（报纸广告、电视广告、车体广告、大型户外 广告牌）密切结合，以硬广告传达佳田国际大厦卖点和优势，提升项目形象，以软广告深度挖掘项 目内涵，相互促进，共同促进销售2、 立体拉网佳田国际大厦的广告宣传要综合运用主流报纸广告、电视广告、车体广告、户外广告、 DM单片等多种媒体，形成立体覆盖网，最大范围地向目标客户传达商铺及商业投资信息3、 以点带面鉴于佳田国际大厦的产品及客户特点，因此，在广告投放的媒体选择和实效选择方面，要“以 点带面，重点突出”力争形成良好的口碑效应，以最小的广告投放量取的最大的广告效果 注：在广告推广中，要针对佳田国际大厦自身的项目环境、开发背景、周边配套、物业品质、升值 空间进行宣传。
4、 活动烘托佳田国际大厦的广告宣传要与各个阶段的公关、销售促销活动密切结合，以广告有销传达活动 信息，以活动充实和烘托广告内容5、 差异化佳田国际大厦的广告宣传在设计和内容诉求上要体现差异化要与项目的定位密切结合，展现商 铺、酒店自身的商业特征和文化内涵以便更好的与周边市场或同类型市场区分开来6、 连贯性在以不同方式发布不同广告，要综合考虑到广告宣传的连贯性，以避免由于不连贯而造成的广 告效果减弱中断现象7、 灵活性在各个广告推广阶段，基于前期广告效果评估，结合市场变化情况，从实际出发，采取灵活多 变的发布形式，切实促进销售四、广告定位：1、广告诉求点：项目未来优越及增值的地理位置； 佳田国际大厦产权式商铺王，辐射来自国内、国外旅游及本地区消费人群 商住一体的环境空间，使经营者拥有更便捷的赚钱空间； 注重配套设施建设，大型洗浴中心、星级酒店、豪宅、会员制商务会所、餐 厅、停车场、写字楼、等各类设施，全力为商户消费者提供最佳的经营配套 环境24 小时保安系统全时巡检，电视监控与红外线报警探头及防盗对讲系统、门 禁系统、 停车场入口采用非接触式一卡通设备， 给商户安心舒适的经营环境； 宽带综合布线，覆盖社区局域网，每户预留电视接口，令商户及时掌握 网络世界的最新资讯，与时代同步；2、广告主题♦核心推广主题：黄金宝地凝鹰城精华 钻石旺铺聚八方英豪♦入驻主题：佳田国际大厦♦实惠•效益•地段——等量齐观。
♦质量主题：超值投资，丰厚回报3、项目宣传广告语A地段（1） 毗邻平顶山商业核心地的大型批零市场——“佳田国际大厦”2） 占尽天时、地利、人和，交通畅达客似云来——佳田国际大厦5）佳田国际大厦地处入车流量最高的“商业运输主干道——迎宾大道”B、产权（1） 绝无仅有永久产权式出售的商业旺铺—－“佳田国际大厦酒店”2） 平顶山唯一以 100% 实用率销售商业旺铺——－“佳田国际大厦酒店”C规划（1） “佳田国际大厦”—－ 1个面向全球市场客户。