公租房租金定价的方法和模型摘要：公共租赁房租金的合理制定是我国保障性住房体系建立健全 的一核心问题目前我国公租房租金的定价还处在实践中，各地的定价方法和模式均存在差异针对这一现状，选取了几个有代表性地方的租金定价方法和租金定价模型进行分析关键词：公租房 准成本回报定价法 成本回报定价法 剩余收入法李嘉图模型区域成本综合定价模型租金定价方法1. 重庆模式重庆市于2010年正式推出了公共租赁住房制度，是目前国内 推行公共租赁住房力度最大的城市之一《重庆市公共租赁住房管 理暂行办法》第三十二条规定：公共租赁住房的租金标准按照贷款 利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部 门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定租金实行动 态调整，每2年向社会公布一次重庆公租房的租金基本控制在市 场租金的60%左右准成本回报定价法重庆市的租金定价方法主要从成本角度出发，按保本微利的原 则制定租金价格，但此方法中的成本不是全部成本，而是指利用社 会资金所必须付出的投资回报成本，再加上必需的运行管理费用 对于政府投入的成本，如减免的土地成本、优惠的税费和政府基金 以及直接投入的本金等，则不要求从租金中取得补偿。
当政府投入 的成本有一定的量时，采用这种方法制定的租金，一般要较市场租 金低廉许多该方法的优点：是能保证社会投入资金必要的回报率，方便融资, 并且租金明显低于市场价，能兼顾到保障对象的承租能力该方法的缺点：此种方法也要求政府有相当规模的不计回报的前期 投入，如果公共租赁住房的保障规模过大，政府必然将背负较大的 资金压力针对重庆市的定价方法，以下将进行分解分析：公租房建设主要需要两种资源：土地和资金土地：在数量上面，2010年，重庆无偿划拨公租房土地约6200 亩，算是政府提供土地多者；但是在质量上面，几乎所有的地方政府都给的是位置比较偏 的，交通不是很方便的地段如果交通不方便，以及居住环境周围 的设施配套不齐全，根本就不能满足“夹心层”的居住需要而且 可能会造成公租房空置，1） 重庆的租金不包括政府投入的成本，如减免的土地成本首先地方政府掌握了土地的使用权和部分财政收入，还有地方 的自然资源和人力资源，这些都是地方的财富所在，属于地方垄断 性资源，把土地免费拨付给公租房建设，就会减少政府的财富，毕 竟这些土地如果用来发展商品房，必定会增加政府的财政收入所 以地段越是好的土地，地方政府越不愿意无偿拿来建公租房。
2） 重庆公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本其次根据重庆未来十年城市化进程情况，计划十年内重庆将投入 4000万平方米公共租赁住房重庆政府想在短期内就做出大政绩， 对于本身就不是很富裕的重庆，公租房的建设又主要靠财政投入支 撑，不仅不利于公租房的长期性健康发展，也会对重庆市的整个经济 建设带来风险虽然重庆市政府为了回笼筹措资金，在《办法》的第 四十条规定：承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共 租赁住房但具体的操作细则却没有明示规范出来，这样的模糊性， 为将来私人侵吞集体财产、相关官员行贿受贿埋下伏笔总结：不是每个城市都有重庆政府那么多土地可供免费拨付进 行公租房建设，重庆之所以可以大力度的依靠财政进行公租房建设， 是因为除了重庆自己地方政府的投入，还有国家财政拨款现在国家 大力支持西部发展，所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房 建设，另外重庆市用于公租房建设的位置相对其他城市都比较好，投 入风险小2. 北京模式北京市最新公共租赁住房政策于2012年7月出台根据《公共 租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第十九条规定：市、 县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地 段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准， 报本级人民政府批准后实施。
公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整从目前有关部门发布的情况看，北京市公共租赁住房租金主要按 土地价格、建安成本、各种税费、贷款利息以及管理费用等确定其 中，土地价格主要为拆迁安置费用成本回报定价法该方法主要从公共租赁住房投资成本和运行管理成本回收角度 出发，按保本微利原则制定租金价格，同时适当兼顾保障对象的承受 能力和相同地段、相同品质住房的市场租金水平采用该方法 制定 的租金水平通常与市场化租金水平较为接近，在土地成本偏高的项 目中，租金水平甚至会高于市场租金此方法的优点是：作为租赁型保障房之一，公租房同廉租房一样，在建设过程中资 金投入大、利润少、回收周期长，如果能在前期的租金中涵盖土地成 本、建安费用、贷款利息和管理费用，必定会减轻政府的财政压力， 而且能保证社会投入资金必要的回报率，有利于吸引社会资金参与 房源供应和促进融资此方法的缺点是：租金偏高，公共租赁住房的公益性不够突出，保障对象可能依然 有较大的租金支付压力，不一定能够被中低收入水平的人群所接收公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按 优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房如果以成本定 价法进行租金定价，并不符合公租房定义中的优惠租金标准，会造 成社会舆论，让大家对公租房这一保障性住房产生质疑。
不利于后 期公租房的建设总结：虽然成本定价法在一定程度上减轻了政府的财政压力，但它 并没有明显的减轻本应受保障民众的住房支付压力，中国社科院财 政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅曾针对于公租房的租金定 价模式说过：建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率 就很难吸引社会资金的加入但是，资金回报率高了，公租房的租 金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的 资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设北京为了缓解公租房租金过高，对公租房租金实行“市场定价、 分档补贴、租补分离”即公租房租金按照略低于同地段、同类型 住房的市场租金水平确定，但政府将根据承租家庭收入水平等情况 给予一定的租金补贴租补分离”的优点就是解决了保障房的退 出难、同时也降低了中低收入人群的住房支出但“租补分离”要 想发挥出最佳效益，必须要加强监管力度和规范发放租金补贴流 程，3、新加坡模式新加坡用于出租的公共住房，其租金水平按市场租金水平的一 定比例确定其中，在符合收入等准入条件的家庭中，收入较低的 家庭按市场租金的10%支付，收入较高的家庭按市场租金的30%支 付由于公共住房的租金一般远远低于市场价格，使得新加坡公共 住房建设管理机构一一建屋发展局经常亏损。
为弥补运行成本困 难，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔专门补 贴剩余收入法住房可承受能力理论包括住房支出收入比法和剩余收入法，由 于住房支出收入比法中的居民收入与租房消费之间的比值，对于每 个居民来说没有固定的比率，所以存在一定的缺陷剩余收入法是根据收入群体和家庭类型来划分的.测算收入中 可用于住房消费最大额度的方法是：可用于住房消费的最大支付额 就是可支配收入减去能够维持基本生活的最低消费后的剩余收入： 若家庭所支付的实际住房消费超过了能够承受的标准.这个家庭就 存在“住房引致贫困”，即存在住房可支付能力困难，其公式为：Y—PhHnh*其中，ph表示住房价格，h表示住房消费数量，nh表示其它 非住房生活必需品消费数量.Y表示固定收入，H*表示住房标准 此方法的优点是：充分考虑家庭经济实力对住房价格（租金）的承 受能力，使不同支付能力的群体都能够承受公租房的租金，而且在一 定程度上真正的做到保障中低收入人群的生活此方法的缺点是：仅依据家庭支付能力进行定价，往往脱离了市场 环境，忽略了住房区位价值，难以适应复杂的市场变化同时，支付 能力导向型定价并未考虑到开发建设成本，可能发生租赁价格低于成 本的问题，若价格与成本之间的差价过大，会加大政府财政支出。
另外，支付能力导向型属于动态定价，由于家庭收入变化(可支付能 力随之变化)使定价的时点难以控制，实际操作方面具有一定困难 也会扰乱公租房的管理秩序，影响公租房的保障公平性总结：新加坡是根据低收入家庭的可支付能力定价，此种支付能 力导向型定价虽然考虑到了保障对象的可支付能力，缓解了他们的生 活压力，但是此种方法没有考虑到建设成本，那么就会加大政府的财 政负担而且如果只考虑保障对象的收入，会让保障对象对政府产生 依赖性租金定价模型李嘉图模型李嘉图租金模型曾用于基于土地竞租理论的经济适用房选址研究， 2012年初，国土资源部正式批准北京和上海先行试点在集体土地建 设公共租赁住房，为了兼顾政府、村集体、租户等多方利益的租金定 价，在梳理上海和北京试点项目发展脉络的基础上，提出基于经典李 嘉图租金模型的公租房租金定价模型以下将先介绍下李嘉图租金模型的构建---集体土地建设公租房租 金定价一、租金定价模型构建集体土地建设公共租赁住房的主要收入来源为住房的租金收入，本 文拟建立理想租金模型分析上海和北京的试点房屋租金情况在基于理想化城市的前提下得出经典的李嘉图租金模型：R(d)=y-kd-x0 ( 1)其中，R(d)为房租，y为家庭收入，k为单位交通费，d为居所与 城市就业中心的直线交通距离，x0为家庭年收入中用于交通和房租以 外的其他商品消费额。
在此基础上，假设该理想城市的边缘地带通过土地整理均调整为 集体建设用地，其年地租y1，建设公租房所带来的土地收益大于用于 其他产业带来的地租回报时，村集体就愿意将土地用于公租房建设， 则在城市边缘的公租房项目最低房租即为：R(b)=y1+c (2)其中，b为城市就业中心到城市边缘的半径距离，c为公租房纯建 造成本折算的年租金将(2)式代入(1)式，可得：X=y-kb-(y1+c) (3)当公租房项目距离城市就业中心距离为d时，应支付的年租金为：R(d)=y1+c+k(b-d) (4)即在城市就业中心配建的少量公租房租金的增加额正好等于在 城市边缘集中兴建的公租房到该位置的交通费(如图1所示)这样， 在城市不同位置建设的公租房就会被对交通有不同要求的租户所租 赁，不会出现空置现象图1公租房租金的组成公租房租金R(d)纯建造成本折算的年租金c-k区位租金k(b-d)年租金y]0城市就业中心db随着城市空间的增长，假设城市半径以g的速度增长，t表示时间， i表示折现率，则未来租金基于区位的增长额为：kbt g△R(d)Lx= s— (5)(i - g)理论分析：李嘉图租金模型最初的公式为： R(d)=y-kd-x°从公式可以看出，影响一个住宅租金的主要因素由收入)，交通费 kd以及其他商品的消费x。
李嘉图模型的局限：模型的前提是理想国，是在收入相同、住房相同、 家庭结构、居住相同等等因素前提下，而且模型太理想化，影响住宅 租金的主要因素太少住房市场是一个均衡的市场而现实中不存在 完全符合假设的市场，在多种因素下，包括政策的影响下，会出现相 反的结论理论分析：如第(4)个公式：R(d)=y1+c+k(b-d)从公式可以看出在城市就业中心配建的少量公租房租金的增加额正 好等于在城市边缘集中兴建的公租房到该位置的交通费(如图1所 示)李嘉图模型的局限：它只考虑了交通费用的增加，却没有考虑因为地 点远离市中心，造成时间成本的增加，也就是由于交通距离的增加而 形成的交通机会成本这对于中高等收入的人尤为重要由于商业区、 中小学及医院等城市的公共设施以及便利的交通运输条件基本上集 中在市中心，因此，一般来说，越接近市中心，出行的交通成本和时 间都越低，反之越高时间成本绝对不能省略不计，它甚至会大于交通费用模型假。