竞拍法院拍卖的房屋、土地应注意的法律问题一、拍卖法律规定1. 适用法律：1）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004规定）2）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009规定）3）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》4）《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》（专门适用于上市公司国有股和社会法人股拍卖）5）《中华人民共和国拍卖法》2．法院拍卖程序（司法解释规定）1）主管部门（2009规定）第一条 人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督 第二条 根据工作需要，下级人民法院可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理 第三条 人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理2）评估、拍卖机构的选择A．评估、拍卖机构名册编制（2009规定）第四条 人民法院按照公开、公平、择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册 人民法院编制委托评估、拍卖机构名册，应当先期公告，明确入册机构的条件和评审程序等事项。
第五条 人民法院在编制委托评估、拍卖机构名册时，由司法技术管理部门、审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时可邀请评估、拍卖行业的专家参加评审 第六条 评审委员会对申请加入人民法院委托评估、拍卖名册的机构，应当从资质等级、职业信誉、经营业绩、执业人员情况等方面进行审查、打分，按分数高低经过初审、公示、复审后确定进入名册的机构，并对名册进行动态管理B．评估、拍卖机构的选择：2004规定（如何选择）：第四条 对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许 对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取 第五条 评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许 第七条 拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。
2009规定（人民法院选择）：第七条 人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定 第八条 人民法院选择评估、拍卖机构，应当通知审判、执行人员到场，视情况可邀请社会有关人员到场监督 第九条 人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人Ｃ．评估、拍卖委托（2009规定）第十条 评估、拍卖机构选定后，人民法院应当向选定的机构出具委托书，委托书中应当载明本次委托的要求和工作完成的期限等事项 第十一条 评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名第十四条 审判、执行部门未经司法技术管理部门同意擅自委托评估、拍卖，或对流拍财产进行变卖的，按照有关纪律规定追究责任 第十五条 人民法院司法技术管理部门，在组织评审委员会审查评估、拍卖入册机构，或选择评估、拍卖机构，或对流拍财产进行变卖时，应当通知本院纪检监察部门纪检监察部门可视情况派员参加3）评估报告（2004规定）：第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。
当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许4）拍卖公告（2004规定）第十一条 拍卖应当先期公告 拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告 第十二条 拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告 当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担5）保证金第十三条 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五 应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人6）竞买人资格及竞买人人数限制（2004规定）第十五条 法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
申请执行人、被执行人可以参加竞买 注：对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖错误！链接无效7）保留价（2004、2009规定）：２００９规定：第十三条 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见 ２００４规定第八条 拍卖应当确定保留价 拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；按照２００９规定如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十 第九条 保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额8）竞买出价低于保留价如何处理（2004规定）第十九条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额 第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖第二十七条 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖 第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
9）财产权利转移规定拍卖法规定第三十一条 按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人第四十条 买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用 第五十五条 拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续 2004规定第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人 不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移 第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行10）原有权利是否消灭（2004规定）第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖 11）拍卖标的瑕疵担保责任（拍卖法规定）第十八条 拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵 拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵第二十七条 委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵第五十八条 委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任 第六十一条 拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算 因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。
二、参与拍卖应注意的问题1.详细阅读拍卖公告，充分了解项目情况 拍卖与协议转让方式一样，均是项目取得的方式而拍卖方式，有时会隐藏比协议转让方式更大的风险，因为协议方式在一定程度上可将项目风险通过约定的方式予以转嫁，并可追究转让方违约责任而拍卖法规定，委托人、拍卖人履行瑕疵告知义务的，即不再承担责任因此，实务中拍卖公告多会说明拍卖标的风险由买受人自担，而究竟存在哪些风险，拍卖公告一般只笼统表述，难以详细说明（实际法院和拍卖行可能也难以了解清楚）因此参与法院拍卖应更加谨慎，是否参与拍卖，如何出价，也与其他方式一样，需要充分了解目标项目的实际情况，而项目的实际情况。