第6章 成本法n 6.1 成本法基本原理n 6.2 适用范围n 6.3 操作步骤n 6.4 土地使用权价格的估算n 6.5 建筑物价格的估算6.1 成本法基本原理 成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproduction cost new也称为重建成本）或更新重置成本（replcement cost new也称为重置成本）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本 损耗的价值可大体分为三类： （1）实体性贬值实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少 （2）功能性贬值功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少 （3）经济性贬值经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。
成本法的计算公式为： 评估价值 = 重置成本 - 实体性贬值 功能性贬值 - 经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本 * 成新率 用成本法估价求取的价格称为积算价格其理论基础是：一宗改良地块（improved parcel）的价格为土地价格和改良物残余价值之和即 房地产市场价格=土地价格+改良物残余价值 改良物残余价值可分成重置成本（replacement cost mew）即建一同等功能建筑物的成本以及折旧（depreciation）两部分公式可写为： 房地产市场价格=土地价格+（改良物重置成本折旧） 成本法要求对土地价格、折旧及建筑改良物在估价时点的现时成本进行估价从现时成本中减去折旧得到改良物的评估价格，然后将土地价格加到改良物价格中就得到房地产价格 替代原则在成本法中体现为，一个房地产买主所付出的价格，决不会高于他购买一块空地，并在没有造成严重损失的延误工期的情况下，建筑一具有同等功能的替代建筑物的总代价价格的确定遵循合理利润最大化原则，以便包括直接和间接成本市场竞争将利润率限制到合理的水平，这样，当市场处于均衡状态时，新建筑物价格就等于建筑成本（包括相当于资本投资机会成本的合理利润）。
6.2 适用范围n折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估n折旧额能够准确估计的旧建筑物评估n市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估n如工业房地产、特殊用途房地产、房地产承保价值（房屋保险价值）6.3 操作步骤 1.搜集有关估价对象的邻时环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料； 2.估算土地价格； 3.估算建筑改良物全新状态下的重置成本或重建成本； 4.估算建筑改良物的折旧； 5.估算附属改良物的重置成本及折旧； 6.求出房地产价格6.4 土地使用权价格的估算6.4.1 土地使用权价格的成本构成n基本公式： 土地价格 = 土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益n土地在使用过程中不存在实体性贬值和功能性贬值，经济性贬值也极少考虑 6.4.2 各项指标的估算 1.计算土地取得费 (1)征用耕地的补偿费用包括： - 土地补偿费：该耕地被征用前3年平均产值的6-10倍 - 安置补助费：每人为该耕地被征前3年平均年产值的46倍，每公顷最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍 - 地上附着物和青苗的补偿费 - 新菜地开发建设基金：城市郊区的菜地 - 农民不能保持原有生活水平的，可增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍特殊情况由国务院批准提高 (2)已利用城市土地：需向原土地使用者支付拆迁费用 2.计算土地开发费用 (1)基础设施配套费（以“七通一平”为标准计算） -“三通一平”：通水、通路、通电、平整地面 -“七通一平”：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面 (2)公共事业建设配套费用 - 指邮电、图书馆、学校、 公园、绿地等费用 (3)小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似3.计算投资利息n 投资包括土地取得费和土地开发费两大部分n 土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期n 土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费均匀投入，则计息期为开发期的一半 4. 计算投资利润 该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价 5. 土地增值收益确定 前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益土地增值收益率通常为10%-25% 6.4.3 应用举例 例1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等）为8万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷利率10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%，试估算该地产的公平市场价值。
1) 计算土地取得费： 土地取得费=8万元/亩=120元/平方米(2) 计算土地开发费： 土地开发费=1.5亿元/平方公里=150元/平方米(3) 计算投资利息： 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则 土地取得费利息= （元/平方米） (4) 计算开发利润： 开发利润=(5) 计算土地价格： 土地价格 = 374（元/平方米） 因而，被评估地产的公平市场单价为374元/平方米 6.5 建筑物价格（改良物残余价值）的估算 6.5.1 建筑物价格的构成(重置成本构成) 1.土地取得费（避免重复计算或漏评） 2.前期工程费n 规划和可行性研究费，按各地现行定额计算n场地临时用水、电、路和场地平整费，通常按实际工 程量估算n 测量、勘察、设计费，按定额计算 3. 建筑安装工程费n 建安工程费：按建筑安装工程预算定额计算的工程造 价，包括定额系数调整和主要建筑材料差价n 工程附加支出：包括招投标费、工程预算编制和审计费、质量监督费、竣工质检费等 4. 配套费 5. 建设期利息 6. 建设单位管理费 7. 税金 8. 利润6.5.2 建筑物重置成本的测算 1.重编预算法：编制工程预算，计算工程直接费用和间接成本 (1)计算公式： (2)特点：准确性相对比较高，但需技术经济资料较多、费时、工作量大。
(3)适用范围：一是测算建筑物更新重置成本；二是构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等建筑物评估 2.预决算调整法 (1)思路：以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本 (2)适用范围： - 不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估； - 用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估 3. 价格指数调整法 价格指数调整法又称为物价指数法，是通过对资产的原始（历史）成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法就房地产这种资产类型而言，是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数调整推算出建筑物重置成本的一种方法计算公式为： 资产重置成本 = 资产原始成本 * （估价基准日的同类 资产定基物价指数/资产购建时的同类 资产定基物价指数） 或： 资产重置成本 = 资产原始成本 * （1 + 物价变动指数） 或： 资产 重置成本 = 资产 原始成本 * 环比价格指数 a1*a2*a3an 不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时方法有所不同。
对于定基价格指数，在计算价格变动指数时应按： 对于环比价格指数，在计算价格变动指数时应按： 式中，X为价格变动 指数；a为从建筑物竣工年度后第1年至估价基准日年度的各年环比价格指数 例2某企业一简易仓库，账面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于1990年底要求估算1995年底该仓库的重置成本 经查询，企业所在地区建筑业产值价格环比指数分别为： 1991年111.7，1992年117，1993年130.5，1994年106.9，1995年104.8 计算价格变动指数： X=111.7117130.5106.9104.8=191 估算仓库重置成本： 重置成本=200000191=382000(元)6.5.3 建筑物实体性贬值的测算 1.使用年限法 使用年限法是指首先利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物有形损耗率，或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的成新率，然后根据建筑物有形损耗率或成新率测算建筑物实体性贬值的方法，计算公式为： 2.打分法 打分法是指估价人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。
原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的房屋完损等级评定标准： - 完好房：成新率在80以上，房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好 - 基本完好房：成新率在60一79之间，房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧，并有少量或微量损坏，基本能正常使用 - 一般损坏房：成新率在40一59之间，房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理 - 严重损坏房：成新率在39以下，房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建 - 危房：房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能 房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容房屋完损等级评定标准正是这样规定的，详见表6-1、6-2、6-3所示: 房屋结构及等级 耐用年限（年） 残值率(%) 钢筋混凝土结构60800砖混结构1-2等40602砖木结构1-3等30503、4、6简 易 结 构 10153 表6-1 房屋耐用年限和残值率表部位内容 完损等级成新率（%）结构装修设备地基基础承重构件非承重构件屋面楼地面 门窗外抹灰内抹灰顶棚细木装修 水卫电照暖气特种设备 完好房80100基本完好房6079一般损坏房4059严重损坏房40以下危险房残值 表6-2 评定部位内容、完损等级和成新率钢筋混凝土结构 混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层二层三层四层六层七层以上0.850.80.750.8 0.050.10.120.1 0.10.10.130.10.70.60.550.20.20.150.10.20.30.80.70.150.20.050.10.870.10.03 表6-3 不同结构类型房屋成新率评分修正系数表 用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学式进行： 成新率(结构部分合计得分G + 装修部分合计得分S + 设备部分合计得分B)100100式中： G结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正系数； B设备部分的评分修正系数。
例3某钢筋混凝土5层框架楼房，经评他人员现场打分，结构部分得分为80分，装修部分得分为70分，设备部分得分为60分再经查表53列示的修正系数G0.75，S0.12，B0.13，则该楼房的成新率为： 成新率=(800.75+700.12+600.13) 10010076.26.5.4 建筑物功能性贬值的测算n建筑物用途、使用强度不合理：相对于其所占用的土地的最。